Sentencia CIVIL Nº 355/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 311/2020 de 19 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00355/2020
Modelo: N10250
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33004 41 1 2019 0000344
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000311 /2020
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de AVILES
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000053 /2019
Recurrente: Celestino , Visitacion
Procurador: PEDRO LUIS ARROJO VEGA, PEDRO LUIS ARROJO VEGA
Abogado: VICENTE COLETO CALDERON, VICENTE COLETO CALDERON
Recurrido: Cristobal , María Angeles
Procurador: MARIA DEL PILAR LANA ALVAREZ, MARIA DEL PILAR LANA ALVAREZ
Abogado: FEDERICO FERNANDEZ ALVAREZ-RECALDE, FEDERICO FERNANDEZ ALVAREZ-RECALDE
RECURSO DE APELACION (LECN) 311/20
En OVIEDO, a diecinueve de octubre de dos mil veinte. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta
por los Ilmos. Srs. Dª. María-Elena Rodríguez-Vigil Rubio, Presidente; D. Jaime Riaza García y Dª Marta María
Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 355/20
En el Rollo de apelación núm. 311/20, dimanante de los autos de juicio civil ordinario, que con el número 53/19
se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Avilés siendo apelante DON Celestino y DOÑA
Visitacion demandantes en primera instancia, representados por el Procurador Sr. PEDRO LUIS ARROJO VEGA
y asistidos por el Letrado Sr. VICENTE COLETO CALDERON; como parte apelada DON Cristobal y DOÑA María
Angeles , demandados en primera instancia, representados por la Procuradora Sra. MARIA DEL PILAR LANA
ALVAREZ y asistidos por el Letrado Sr. FEDERICO FERNANDEZ ALVAREZ-RECALDE; ha sido Ponente el Ilmo.
Sr. Magistrado Don Jaime Riaza García.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Avilés dictó Sentencia en fecha 27.02.20, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. PEDRO LUÍS ARROJO VEGA, en nombre y representación de D. Celestino y Dª. Visitacion contra D. Cristobal y Dª. María Angeles , debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la parte actora, con expresa imposición de costas a la parte demandante .'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 13.10.20.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestimó la acción quanti minoris interpuesta al amparo de los artículos 1484 y 1486 del Cc. razonando en síntesis que los compradores tenían cierta experiencia en el negocio inmobiliario porque eran dueños de un número considerable de inmuebles y además habían intervenido activamente en la rehabilitación de la casa previamente a la adquisición por lo que no podían desconocer que se trataba de una edificación vetusta, asentada directamente sobre el terreno, sin aislamiento intermedio, de modo que las humedades que soportaba por capilaridad no podía ser catalogada como vicio oculto, como tampoco las de condensación generadas por la falta de ventilación inherente a su uso intermitente como segunda vivienda.

Interponen recurso los demandantes invocando incongruencia omisiva al no haber ponderado la sentencia parte de los vicios invocados consistentes en filtraciones de la cubierta, emanaciones de malos olores en cuartos de baño y humedades en la carpintería, ni tampoco la obra de impermeabilización que habían tenido que ejecutar para paliar las humedades aparecidas por capilaridad en planta baja; en segundo término alegan que la sentencia valoraba erróneamente la prueba vulnerando los artículos 217, 316, 317 324, 347 y 376 al no haber advertido que los documentos cuatro a ocho de la demanda habían sido impugnados sin que los demandados procedieran a su adveración, ni tampoco que los apelantes habían demostrado con los documentos aportados en la audiencia previa que el 29 y 30 de marzo estaban en Madrid por lo que no podían haber visitado la casa en esas fechas como se decía de adverso, antes bien su primera visita se había producido en mayo de 2018 poco antes de la firma del contrato de arras y cuando la casa estaba en plena rehabilitación, de modo que, siendo legos en la materia porque sus profesiones eran las de taxista y comercio de carnes, no habían podido percatarse de los vicios de que adolecía el inmueble, fiándose por el contrario de la afirmación hecha por los vendedores que la vivienda se encontraba en perfecto estado de conservación y dispuesta para ser habitada de inmediato cuando por el contrario soportaba humedades tan importantes que la hacían completamente insalubre; igualmente denuncian que la sentencia prescindía de las contradicciones y parcialidad de los testigos y peritos propuestos por los vendedores, al punto que uno de los firmantes del dictamen ni siquiera había estado presente al tiempo de la inspección y reconocimiento de la vivienda.



SEGUNDO.- Es sabido que la incongruencia omisiva se produce cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita, cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, pues la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión, pudiendo ser suficiente a los fines del derecho fundamental invocado, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cada una de las alegaciones concretas no sustanciales.

Así pues 'no se vulnera la tutela judicial efectiva por falta de congruencia cuando, aún sin referencia explícita a una de las excepciones planteadas, se estima totalmente la demanda, pues entonces se están desestimando las excepciones ( STC 168/1992, de 26 de octubre) o si de las circunstancias concurrentes en el caso resuelto resulta con claridad que el Tribunal ha tenido presente el motivo impugnatorio y lo ha desestimado implícitamente en su resolución ( STC 280/1993, de 27 de septiembre) o si se da repuesta aunque no sea expresa a la cuestión planteada ( SSTC 160/1992, de 26 de octubre; 163/1992, de 26 de octubre), puesto que la congruencia no impide una respuesta implícita ni exige una respuesta pormenorizada y atenta a cada uno de los argumentos expuestos ( SSTC 90/1993, de 15 de marzo; 144/1991, de 1 de julio)'.

En el supuesto revisado la demanda ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos que la sentencia de instancia desestimó por reputar que los compradores conocían perfectamente el estado y condiciones de la casa antes de la rehabilitación pactada con el vendedor; es así que, descartada la ignorancia del comprador, la acción de saneamiento resulta inviable cualesquiera que fueran los defectos de que adolezca la cosa y por tanto rechazamos que la sentencia hubiera infringido el artículo 218 de la LEC para examinar sin más preámbulos el error que se dice cometido al valorar la prueba practicada sobre los conocimientos técnicos de los compradores y sobre el estado de la casa antes de iniciarse la reforma de la misma.



TERCERO.- Es doctrina consolidada en relación al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida la que dice lo que sigue: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 citada por la de 8 de julio de 2010). ' Trasladando esos postulados al caso que nos ocupa constatamos que los demandantes son dueños de un número considerable de inmuebles, pero ello no les confiere por sí mismo conocimientos específicos sobre técnica constructiva; ello no obstante consideramos que sí forma parte del saber común que tradicionalmente se edificaba apoyando directamente sobre el terreno, de modo que no son necesarios conocimientos especiales para percatarse de que una vivienda centenaria habría sido construida en esas condiciones y que por tanto el terreno transmitía humedad al solado y partes inferiores de los paramentos verticales.

Ello es así porque ese es un fenómeno común a todos los inmuebles construidos en esa época y por tanto no puede considerarse anomalía de la cosa, ni menos aún que se trate de vicio oculto porque no pueden compararse los estándares de calidad exigidos para la edificación nueva con los que corresponden a una vivienda construida con la técnica y materiales disponibles hace más de cien años.

Pues bien, la documentación catastral facilitada a los compradores al tiempo de la celebración del contrato de arras indicaba que se trataba de una edificación centenaria por lo que los apelantes no podían albergar duda racional sobre la técnica constructiva empleada en planta baja y la consiguiente ausencia de elementos de aislamiento.

Por otra parte la realidad física de la vivienda relatada por quien se encargó de la rehabilitación del inmueble evidenciaba a las claras el problema de capilaridad que soportaba pues existían manchas en las paredes que eran señal inequívoca al respecto.

Y consta en autos que los compradores habían conocido la vivienda antes de su reforma porque así se desprende de la prueba de documentos y del testimonio del agente inmobiliario que medió en la operación.

En ese orden de cosas debe ponderarse en primer lugar el correo electrónico remitido por Dña. Diana el 6 de mayo de 2018 (documento número cuatro de la demanda) pues sugiere que para entonces la rehabilitación proyectada por los vendedores estaba aún en sus albores, pues no se entendería sino que la remitente preguntara por la reforma que se iba a llevar a cabo con especificación de los materiales y calidades correspondientes, ni menos aún que comunicara que su propósito era reorganizar de otra manera la planta baja agregando una de las dependencias al salón, aparte de otros detalles a tratar directamente con el constructor.

En respuesta a ese correo se le hizo llegar otro del día siguiente en el que los vendedores especificaban la obra de reforma que habían contratado pero aún no se había ejecutado, como se deduce sin mayor esfuerzo interpretativo del tiempo verbal de futuro empleado reiteradamente para describirla.

En todo caso es evidente y debe destacarse ahora que la reforma del inmueble proyectada por los vendedores no incluía el saneamiento de la cimentación, ni la aplicación de materiales de aislamiento respecto del terreno.

Abunda en ello el correo electrónico de 14 de mayo en el que la interesada expone las modificaciones que deberían introducirse en el proyecto de reforma, entre las que cita la construcción de una acera perimetral alrededor de la casa de un metro de ancho para evitar humedades y detalla el color de la pintura, tanto para el exterior como para el interior de la casa evidenciando que se trataba de partidas pendientes; ello choca frontalmente con su invocado desconocimiento del estado previo que, reiteramos, dejaba a las claras que la planta baja sufría humedades por capilaridad y que por tanto carecía de aislamiento con el terreno.

Ese correo tiene continuación en el de 30 de ese mes que acredita que para entonces las partes aún estaban concretando las partidas que ejecutaría el constructor con cargo al presupuesto previamente acordado con los vendedores y aquellas que por constituir aumento de obra serían sufragadas directamente por los compradores que dos días antes habían confirmado la seriedad de su promesa de compra otorgando el contrato de arras.

Finalmente puede aún citarse la comunicación de primeros de julio en la que el constructor refiere que han terminado la obra en planta primera y en breve iniciarían los trabajos en planta baja; de ello se deduce inequívocamente que aún no se había modificado el estado de la planta baja y por tanto a esa fecha seguiría siendo visible la transmisión de humedad del terreno a las paredes por capilaridad.

En definitiva el panorama que antecede desmiente rotundamente el alegato de que la planta baja ya había sido totalmente rehabilitada cuando los interesados visitaron por primera vez la vivienda y que por tanto no pudieron percatarse de la ausencia de aislamiento que constituye la causa de las humedades por capilaridad que refleja el informe pericial elaborado a su instancia.

Los apelantes tratan de desvirtuar cuanto antecede amparándose en la impugnación formal de dichos documentos y la ausencia de toda actividad probatoria tendente a ratificar la autenticidad y veracidad de dichas comunicaciones por vía electrónica, pero obvian que, incluso en esa hipótesis, el artículo 326 de la LEC no les resta toda eficacia probatoria pues el precepto indica que serán valorados conforme a las reglas de la sana crítica.

Es así que, valorada la prueba con normalidad, no obra en autos dato alguno que ponga en entredicho la fidelidad de la transcripción de esos correos electrónicos, antes bien los mismos concuerdan a la perfección con el testimonio del agente inmobiliario y constructor, cuya declaración fue todo menos evasiva o contradictoria.

El profesional en cuestión manifestó que los compradores visitaron la casa por primera vez antes de la semana santa de ese año y volvieron a hacerlo al menos dos veces más antes de la firma del contrato de arras celebrado el 28 de mayo de 2018. Ese testimonio no es refutado por la documental aportada en la audiencia previa porque el testigo no afirmó que la visita hubiera tenido lugar esos días en concreto, sino que se había producido en fecha indeterminada anterior a la semana santa.

Esto último es algo que no puede predicarse igualmente del escrito de interposición de recurso pues los apelantes se valen del testimonio previamente impugnado para denunciar que el perito que lo suscribe no estuvo presente en el reconocimiento del inmueble realizado el 12 de noviembre siguiente; es decir fraccionan la prueba testifical sosteniendo que es veraz en lo que les favorece y mendaz en lo que les perjudica y pretenden desvirtuar determinadas afirmaciones en base a la ausencia de título académico de quien las hace, como si eso le privara de toda cualificación profesional.

Así pues, concluimos que lo que los demandantes mencionan principalmente como defectos ocultos de la compraventa son manifestaciones consustanciales a la propia naturaleza de la cosa en tanto que efectos asociados inevitablemente a la técnica empleada al tiempo de la edificación, de modo que ni podían ser desconocidos por los contratantes, ni tampoco están relacionados con la obra de rehabilitación ejecutada a instancia de los vendedores por la sencilla razón de que esta no incluyó actuación alguna sobre los cimientos de la vivienda. Es por tanto irrelevante a los efectos de este pleito que más tarde hayan combatido el problema de la capilaridad mediante la inyección de una barrera química en la parte baja de los paramentos más afectados, que constituye la partida más gruesa cuyo reembolso se pretende mediante la acción de que venimos conociendo.

El resto de los defectos denunciados podrán ser defectos menores de la obra, pero no vicios ocultos de la cosa, por mucho que la escritura de compraventa mencione que la vivienda se encontraba en perfecto estado de conservación y lista para ser habitada, algo que por demás tampoco ponen en tela de juicio las labores de mero remate en que se sustenta la demanda.

Por todo ello debe ratificarse la resolución de instancia, sin perjuicio de cualesquiera otras acciones que los compradores pudieran ejercitar contra terceros.



CUARTO.- De conformidad con el artículo 398 de la L.E.C., se imponen a los apelantes las costas causadas con el recurso.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Celestino y DÑA. Visitacion contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Avilés en los autos de que este rollo dimana confirmamos dicha resolución en sus mismos términos imponiendo a los apelantes las costas de esta segunda instancia y declarando perdido el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal correspondiente.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe interponer en el plazo de veinte días, recurso extraordinario por infracción procesal y/o casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.