Sentencia CIVIL Nº 355/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1242/2018 de 29 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120170053373

Recurso de apelación 1242/2018 -2

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 349/2017

Parte recurrente/Solicitante: Carlota

Procurador/a: Elisabeth Hernandez Vilagrasa

Abogado/a:

Parte recurrida: Juan Pedro, Juan Enrique

Procurador/a: Jose Antonio Lopez Jurado Gonzalez

Abogado/a: MOISES BEJARANO GONZALEZ

SENTENCIA Nº 355/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 29 de junio de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 349/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Elisabeth Hernandez Vilagrasa, en nombre y representación de Carlota contra Sentencia - 20/09/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Antonio Lopez Jurado Gonzalez, en nombre y representación de Juan Pedro.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo la demanda presentada por el procurador Sr. Lopez Jurado, en nombre y representación de D. Juan Pedro contra DÑA. Carlota y, en su virtud, condeno a la demandada a pagar al actor 9.542'41euros, más el interés legal desde la interpelación judicial y las costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Carlota y a D. Juan Enrique (arrendatarios) a abonar a D. Juan Pedro (arrendador) la suma de 9.542Ž41 €, con sus intereses legales, cantidad a que asciende la reparación de los desperfectos constatados que atribuye al uso inadecuado del local (tienda bajos) sito en Avda. Ventura Gassol, 10 de LŽHospitalet de Llobregat...., tras la finalización del contrato de arrendamiento de 1.10.2015, por Decreto de 2.1.2017 dictado en autos de juicio de desahucio y reclamación de rentas 847/2016 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia 2 de Hospitalet de Llobregat... y posterior lanzamiento en 13.2.2017. A dicha pretensión se opuso 'parcialmente' la Sra. Carlota, en base a que no consta la gravedad de tales desperfectos en la diligencia de lanzamiento, que estaba cerrado sin nadie en su interior, habiendo dejado el local en perfectas condiciones con todos los enseres inventariados, allanándose a la reclamación de los consumos por 2.134Ž41 €, alegando la inadecuación de procedimiento (debe ser el verbal, atendiendo a la suma reconocida).

El actor desistió respecto del Sr. Juan Enrique, interesando la continuación respecto de la Sra. Carlota.

La sentencia de instancia, en base al informe pericial ratificado por su autor (quien acudió al local a los 2 días del lanzamiento, al que hubo de llegarse), estima la demanda en la suma reclamada, con los intereses legales desde la interpelación judicial, y al pago de las costas. Frente a dicha resolución se alza la Sra. Carlota, respecto de los desperfectos, (no respecto de la deuda por suministros), considerando que los daños 'acontecieron ...cuando ya había sido entregada la posesión del inmueble, reiterando los argumentos de su oposición (no consta 'acta de desperfectos' en el lanzamiento ni desaparición de objetos inventariados, citando el art. 703.3 y 4 LEC), Quedando el debate planteado en esta alzada en tal sentido, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda sobre el referido local (destinado a Bar Restaurante, doc 1 dda), fechado en 1.10.2015, por 5 años, y una renta inicial de 2000 /mes (los 7 primeros meses por 1800/mes) más IVA, menos IRPF, asumiendo los arrendatarios los gastos de comunidad, e importes de consumo, del que, a los presentes efectos, pueden destacarse los siguientes extremos:

a) Conforme a cuya cláusula 7ª, 'los arrendatarios declaran conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlos expresamente, y se obligan a conservarlo en perfecto estado'; así como que 'son de cuenta y cargo de los arrendatarios los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan por cualquier causa incluidos actos vandálicos, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, baño, grifos, lavabos, , calentador y, en particular todos los desagües, atascos aire acondicionado, y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas metálicas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones' (9ª); los arrendatarios no podrán practicar obras de clase alguna, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador, y las autorizadas, de cargo y cuenta de los arrendatarios, quedando en beneficio de la finca, sin derecho a valoración o reclamación (13ª); y en fin, conforme a la cláusula 23,...

b) Se entregan por los arrendatarios 3.600 €, en concepto de fianza y otros 7200 como garantía complementaria; asimismo, consta como anexo I, inventario suscrito por las partes

2) En su momento, por el actor se formuló demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de rentas dando lugar a los autos 847/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 2 de Hospitalet de Llobregat...

3) por Decreto de 2.1.2017 (doc. 2 dda), al no haber atendido los demandados el requerimiento ni comparecido en el Juzgado, se dio por terminado el juicio, acordando el lanzamiento, ratificando la fecha para el mismo de 13.2.2017, al amparo del art. 440.3.pfo 5º LEC

4) el lanzamiento tuvo lugar en la fecha señalada, 13.2.2017, encontrándose el inmueble cerrado, llegando a descerrajarse la puerta 'no hallando a nadie dentro del inmueble ni bienes muebles de clase alguna a reseñar', dándose posesión al actor (doc. 3 dda)

5) Recuperada la posesión por el arrendador, constató la existencia de desperfectos y deficiencias de consideración y la desaparición de determinados enseres inventariados; detallados en el informe del Sr. Erasmo (f. 4), que valora en 18.208Ž20 €

6) Asimismo, se dejaron de abonar consumos de luz y agua, que fueron pagados por el actor, por importe de 1946Ž25 € (luz, docs. 5, 6, 7, 8) y 187Ž96 € (agua, doc. 9), cuya reclamación, admitida por el demandado, ya no forma parte de esta alzada.

TERCERO.Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b)Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.Solo se cuenta con un informe pericial, ratificado por su autor, en la vista ( arts. 335 a 352 LEC, sabiendo que los peritos pueden actuar a propuesta y designación de las partes y, excepcionalmente, por designación judicial directa), siquiera los dictámenes no sean vinculantes, aunque sí deben ser objeto de una valoración racional y motivada ( art. 120 CE y 218.2 LEC), conforme a las reglas de la sana crítica (el juez ha de estar convencido intelectualmente por las argumentaciones del perito, para asumir su dictamen), pero, en definitiva, es un medio de prueba más, sujeto al principio de libre valoración en relación con el criterio de la 'valoración conjunta de la prueba' : puede el juez - sin perjuicio de examinarlo y analizarlo- prescindir o apartarse totalmente del - o de un - dictamen razonando el por qué de esa decisión (por ej., en base a otras pruebas cuyo resultado es incompatible con el dictamen pericial), puede - entre varios - aceptar uno y desechar otros, atender más a los razonamientos que a las conclusiones, a la cualificación técnica del informante, al informe emitido en el proceso bajo los principios de inmediación y contradicción,.... (por todas la STS. 10.2.1994) porque es una cuestión de sentido común, y solo desde éste puede determinarse el alcance del vicio, su causa y su responsable. Claro, lo que le está vedado al Juez es no acudir a la pericial cuando carezca de ciencia o práctica requerida para resolver cualquier cuestión relevante del debate procesal, sustituyendo la ciencia del perito por su particular y arbitrado criterio; por el contrario, reconociendo que es una prueba 'más', ha de (1) indagar sobre la idoneidad o cualificación del perito para confeccionar el dictamen requerido, e (2) indagar sobre su imparcialidad (en función de los motivos de abstención o recusación); el TS viene incluso a establecer una prioridad, en caso de dictámenes periciales discrepantes: (1) se acogen las conclusiones coincidentes de la mayoría de los peritos; (2) o se sigue el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito; (3) con frecuencia, atender con preferencia a la fuerza convincente de los informes (completitud, congruencia y fundamentación, los conocimientos metodológicos como la redacción del dictamen: enunciación del problema, metodología empleada, normativa usada, exposición de los hechos, análisis de las cuestiones suscitadas), singularmente, como en el presente caso, con su ratificación sujeta a contradicción, sin que en el presente caso se aprecien motivos para disentir del testimonio.

De los términos del contrato, en relación con el anexo inventario y con las referidas presunciones en absoluto desvirtuadas, y constatados los desperfectos en mobiliario, paramentos e instalaciones y la 'desaparición' de elementos inventariados, a través de la pericial del Sr. Erasmo, quien acudió al local a los dos días del lanzamiento, constatando los desperfectos, su causa (uso inadecuado, aludiendo con frecuencia a actos de vandalismo, como grafitis, instalaciones eléctricas arrancadas, fracturas,...con fotografías que lo avalan), y su valoración exhaustiva, se infiere la realidad de los mismos y la procedencia de su reclamación.

Máxime cuando hubo que llegarse al lanzamiento, anunciado con la suficiente antelación, sin que la demandada entregase las llaves voluntariamente ni se reservase el derecho a inspeccionar la vivienda, conjuntamente con el arrendador, ni estuviese presente en el momento del lanzamiento, y ni el art. 703.3 establece la necesidad de constatar el estado (dice que de ' hacerse constaren el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble', no que se haga constar, con independencia de que bien pudo la demandada estar presente e interesar que 'se hiciera constar...'), tampoco el 703.4, conforme al cual,'Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesiónefectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.'

Por el contrario, entre lanzamiento y constatación por el perito, no se aprecia solución de continuidad entre estados posesios, de forma que la responsabilidad por tales desperfectos y 'desapariciones' ha de imputarse a los arrendatarios.

QUINTO.Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la sentencia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Carlota contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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