Sentencia Civil Nº 356/2007, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 465/2007 de 29 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00356/2007

SENTENCIA NÚMERO 356/07

ILMO SR PRESIDENTE

DON J. RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON I. GARCÍA DEL POZO

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

En la ciudad de Salamanca a veintinueve de Octubre del año dos mil siete.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 1283/06 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca , Rollo de Sala Nº 465/07; han sido partes en este recurso: como demandante apelante DON David , representado por el Procurador Don Francisco Pérez Polo, bajo la dirección del Letrado Don Manuel Francisco González Coria Domínguez, y como demandados apelados DON Jose Antonio Y DOÑA Susana , representados por la Procuradora Doña Ana Inestal Sierra, bajo la dirección del Letrado Don Pedro Rivas Blanco .

Antecedentes

1º.- El día veintisiete de Junio de dos mil siete, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Se desestima la demanda presentada por el Procurador Don Francisco Pérez Polo en nombre y representación de Don David , contra Don Jose Antonio y Doña Susana . Representados por la Procuradora Sra. Inestal Sierra, absolviendo a los demandados de sus pretensiones y con imposición al actor de las costas procesales."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se estime la acción de responsabilidad contractual por saneamiento de vicios ocultos ejercitada contra los demandados, decretando la rebaja proporcional del precio de compraventa estimada por perito judicial en la cantidad de dos mil trescientos euros más el preceptivo IVA, con imposición de costas de ambas instancias a la parte apelada. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veinticuatro de Octubre de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. David , - demandante- se interpone el presenta recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Salamanca, el veintisiete de Junio de 2007 que desestima la demanda formulada por el apelante contra D. Jose Antonio y Doña Susana , ; y se interesa ahora por dicho recurrente, la revocación de la sentencia apelada, y con estimación de la demanda se condene a los demandados a realizar la rebaja proporcional del precio de compraventa estimada por perito judicial en la cantidad de 2.300 euros, incrementada con el IVA que corresponda, y con imposición de costas

SEGUNDO. En la demanda se ejercita la acción derivada del art. 1484 y concordantes del Código Civil , alegando que el demandante adquirió, por mitad y en iguales partes indivisas, mediante escritura pública de compraventa, otorgada ante el Notario D. Carlos Hernández Fernández-Canteli, en fecha 30 de Junio de 2006, la vivienda urbana sita en Terradillos- Urbanización El Encinar, por compra a los demandados, mediante el pago de cuarenta mil euros.

Se alega que al poco tiempo de tomar posesión e instalarse en la vivienda, observó la existencia de diversos vicios y defectos de conservación, los cuales no fueron observados cuando visitó la misma, en una única ocasión, con anterioridad a la compra. Tales defectos los relaciona así:

- Diversas grietas en el techo de la cocina, con el desprendimiento de varios azulejos en el alicatado de la misma y defectos en los armarios que forman su amueblado.

-Grietas en el techo del cuarto de baño, cuya bañera se encuentra rajada, haciéndola inservible para su uso.

Los suelos de la vivienda presentan sus juntas con las paredes hundidas y agrietadas en toda la casa.

Las paredes del salón comedor presentan agrietamientos.

Las persianas de todas las habitaciones de la vivienda se encuentran agujereadas y rotas, encontrándose abombadas, de manera que resulta imposible su funcionamiento.

Existen descuadres en las puertas de la vivienda.

Se aprecian humedades en parte de los techos de la vivienda.

Todos estos defectos, se dice en la demanda, si bien no hacen la referida vivienda impropia para el uso al que se destina, sí es cierto que lo disminuyen, teniendo entidad bastante para reducir el precio pagado, de manera proporcional al coste de su reparación que se determine.

TERCERO.- El art. 1484 del Código Civil , que se invoca en la demanda como soporte jurídico de la acción ejercitada, contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que concurran los requisitos que enumera, y que son los siguientes: 1- Existencia de un vicio oculto. Se trata de que la cosa vendida adolezca de un defecto no manifiesto en el sentido de que no lo conozca el comprador o de que no debe conocerlo por ser manifiesto o estar a la vista o debiera fácilmente conocerlo por razón de su oficio o profesión ( tal como dispone el último inciso de dicho artículo 1.484 ); 2- Gravedad del vicio. El vicio debe ser de gravamen suficiente, que hace la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado un precio menor por ella; 3- Preexistencia del vicio .Este debe existir en el momento de la perfección del contrato de compraventa. Es evidente que el vendedor no puede responder de vicios que surjan en la cosa después de la perfección del contrato.

CUARTO.- Haciendo abstracción del primer motivo del recurso que se refiere a la fijación del precio de la compraventa del inmueble vendido, dado que la cuestión a resolver gravita no sobre tal extremo - por ello resulta ocioso discrepar del razonamiento que sobre tal aspecto hace la sentencia apelada -, sino sobre si los defectos, que apunta la demanda, constituyeron en el momento de la perfección del contrato, vicios ocultos para el comprador, se ha de señalar que tales vicios no existieron, con la característica de ocultos, pues como ha puesto de manifiesto la prueba practicada, el comprador realizó dos visitas al inmueble, y lo pudo examinar de forma reposada y atenta, que se complementaba con el conocimiento que el comprador tenía al haber sido oficial de albañilería, lo que permitía no solo constatar los defectos que denuncia, sino también valorarlos en su justa importancia, de tal manera que no apreciándose en el edificio patología graves, como señala el informe pericial, los defectos, de existir, eran fácilmente apreciables.

En definitiva los vicios en que pretende sustentarse la reclamación del demandante y hoy apelante no tienen la condición de ocultos, ya que para merecer tal consideración se requiere que los mismos no hayan podido trascender y por lo tanto ser conocidos o ser objeto de percepción por el comprador.

A mayor abundamiento, los vicios que se describen son compatibles con la antigüedad de la vivienda - de aproximadamente, veinticinco años-, como fija el informe pericial, que no hacen la vivienda impropia para el uso de la misma.

En consecuencia, la acción estimatoria o quanti minoris, que es la que se ejercita en la demanda, resulta cierto que permite al comprador rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, conforme establece el art. 1486, párrafo primero del CC , y exigir que se le devuelva la parte del precio proporcional al valor del vicio, operándose una reducción del precio de la cosa, pero al referirse a vicios ocultos de la cosa vendida, habrá de contemplarse siempre la cuestión desde la perspectiva de la manifestación y conocimiento del defecto por parte del comprador, de tal manera que, como se ha expuesto, el vicio se ha manifestado externamente y ha podido ser conocido y valorado por el comprador, dada la naturaleza de los defectos relacionados en la demanda, y el conocimiento profesional que aquél tenía por razón de su profesión, es evidente que la acción esgrimida no ha podido prosperar.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso.

QUINTO.- Al ser desestimado el recurso de apelación, han de ser impuestas al recurrente las costas causadas en esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el art. 398.1 . en relación con el art. 394.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandante D. David , representado por el Procurador D. Francisco Pérez Polo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Salamanca, el veintisiete de Junio de 2007 en el Juicio Ordinario 1283-06, del que dimana el presente Rollo, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición al expresado demandante-apelante de las costas causadas en este segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.