Sentencia Civil Nº 356/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 378/2007 de 30 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00356/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 378 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a treinta de septiembre de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 856/2006 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Bernardo , representado por la Procuradora Sra. Martínez Minguez, y de otra, como apelada Dª Beatriz , representada por la Procuradora Sra. Villaescusa Sanz, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de enero de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Uno.- con estimación del motivo de caducidad de la acción, opusto por la demandada doña Beatriz , representada por la procuradora doña María Concepción Villaescusa Sanz;

Dos.- declaro caducada la acción objeto de la demanda intepuesta por don Bernardo , representado por la procuradora doña María Fuencisla Martínez Mínguez, contra doña Beatriz ,

Tres.- y absuelvo a la demandada de la demanda referida;

Cuatro.- por último, condeno al demandante al pago de las costas.". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Bernardo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 25 de septiembre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO. Mediante la demanda origen del presente procedimiento pretende el actor que se declare la procedencia de la actualización de la renta de la vivienda que le tendría arrendada a la demandada, otorgándose efectos a la actualización desde el mes de marzo de 1996 que fue cuando se intentó la referida actualización conforme a las previsiones de la LAU, fijándose el importe de la renta actualizada, y condenándose en costas a la demandada.

La demanda se sustentaba en un relato fáctico según el cual el contrato de arrendamiento se habría celebrado el 24 de octubre de 1980, de manera que al entrar en vigor la LAU de 1994 y transcurrir una anualidad desde aquella fecha, habría hecho el oportuno requerimiento de actualización, comunicando el importe correspondiente a partir de aquel momento, a lo que se habría opuesto la demandada con la alegación de tener unos ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, por lo que la única actualización procedente sería la del IPC, alegación sustentada por la demandada mediante la declaración fiscal del año 2004, sin que se remitiera la del 2005 que sería la procedente. El relato concluye con la alegación de que en el año 2004 habría tenido conocimiento de que la arrendataria viviría en la vivienda con otras personas, así como que percibiría ingresos por fincas de su propiedad y otros inmuebles que excederían del mínimo legal por el que se habría rechazado en su día la actualización.

La demandada se opuso a la demanda alegando como excepciones la inadecuación del procedimiento y la caducidad de la acción; en cuanto al fondo del asunto se niega que la arrendataria viviera en el inmueble con otras personas que aumentaran las rentas de la unidad familiar, aun cuando su hija viviera en el año 2004 una temporada a raíz del nacimiento de un hijo y el cambio de trabajo y domicilio de su marido; igualmente se rechaza que los ingresos no se reflejaran fielmente en el año 1996.

El Juez de instancia tras extractar los hechos debatidos estima aplicable el artículo 106 en relación con el artículo 101.5ª de la LAU y declara caducada la acción por el transcurso legal del plazo de tres meses contado desde febrero de 2006 que es cuando se rechazó por la arrendataria la actualización pretendida.

En el recurso interpuesto por el actor se alega en primer lugar la infracción de la normativa y la jurisprudencia aplicable sobre los artículos 106 y 101.5 de la LAU , por lo que sería aplicable no el plazo de caducidad reseñado sino el de prescripción de 15 años del artículo 1964 del Código Civil, invocando para ello sentencias de esta Audiencia Provincial, y de esta misma sección.

En segundo lugar se pretende errónea la valoración hecha de la prueba practicada, lo que afectaría al fondo del asunto, toda vez que se había acreditado que la actora tendría ingresos superiores a los aportados con la declaración de la renta de 1994, siendo correcta la actualización pretendida y los índices aplicados, y debiendo por ello estimarse el recurso y la demanda con costas a la demandada, o subsidiariamente que no se le impongan las costas por las dudas de hecho y de derecho que concurrirían.

La parte demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO. La primera cuestión que ha de resolverse es la atinente a la caducidad de la acción aceptada en la sentencia apelada y que ahora es objeto de impugnación.

La Sala tiene formado criterio sobre este particular, criterio mantenido en distintas resoluciones; así se expresa en sentencia de 31 de marzo de 2004 : "Centrándose el debate en la concurrencia de la caducidad de la acción ejercitada, es preciso reconocer la disparidad de criterios que existen en las resoluciones de las Audiencias Provinciales, con la advertencia de que este Tribunal cuando ha tenido que decidir sobre la cuestión que se nos plantea, lo ha hecho en el sentido de considerar inaplicables los preceptos mencionados de la LAU 1964 y, por ende el plazo de caducidad de tres meses, así razonábamos en la sentencia dictada en el Rollo de apelación número 63/00 y reiteramos ahora que, "Centrándose el debate en la concurrencia de la acción ejercitada, habrá de convenirse que su existencia precisaría, en cualquier caso, declarar la vigencia y aplicación de los artículos 101. 2, 5º y 106 de la LAU de 1.964 a los arrendamientos que concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1.994 de 24 de Noviembre , continúen en vigor. Como en tantos aspectos del régimen transitorio establecido por esta última Ley, ha de reconocerse que sobre la cuestión planteada no existe un criterio unánime, si bien la opinión dominante se inclina por su inaplicación, viniendo obligado el arrendador, ante la negativa del arrendatario, aún injustificada, a acudir al juicio verbal del artículo 39. 4 de la nueva LAU , facultad que obviamente, también le compete al arrendatario, no debiendo olvidarse que precisamente es dicho procedimiento el expresamente creado por la nueva Ley para solventar este tipo de cuestiones, siendo la propia discrepancia en cuanto a la vigencia del precepto cuestionado, razón que abunda en su inaplicación, pues encontrándonos ante un artículo regulador tanto de una acción resolutoria específica como instaurador de un plazo de caducidad, ambas instituciones, por su propia naturaleza, son de aplicación restrictiva, por lo que, ante la mas mínima duda respecto a su vigencia, ha de descartarse dicha aplicación y permitir, sin otras consecuencias que la determinación de su corrección, acudir al procedimiento declarativo legalmente establecido para fijar la procedencia o improcedencia de la repercusión impugnada. Esta afirmación, en modo alguno se ve comprometida por la expresa referencia que la disposición Transitoria 2ª, en sus apartados 10.3 y 4 , hace al artículo 108 de la LAU. de 1.964 , y ello porque contrariamente a lo que pudiera parecer a primera vista, no se está manteniendo un derecho de la propiedad que estuviera establecido en el precepto citado, sino que, por ampliación, se ha creado un derecho ex novo, concretamente la posibilidad de repercusión de ciertas obras llevadas a cabo dentro del marco de aquellos contratos de arrendamientos que, concertados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU. de 1.964 , continúen en vigor, arrendamientos que, con la normativa anterior, quedaban al margen del citado artículo 108 , en base a la expresa remisión que el mismo hacía al artículo 95 de la propia Ley ". Este criterio no es sino ratificación del que establecimos en la sentencia dictada e 20 de julio de 1999 en el Rollo de apelación 631/98 , en la que decíamos lo siguiente: " Pues bien, a la hora de resolver sobre la caducidad de la acción el tema a decidir es si a la actualización de la renta que prevé la D.T. Segunda, letra D) LAU 1994, le es de aplicación el artículo 101 LAU 1964 , habiendo recaído sobre el particular sentencias dimanantes de diversas Audiencias Provinciales, en las que se mantienen dos criterios dispares, así para unas resultan de aplicación las reglas contenidas en el art. 101 mencionado porque la nueva Ley no deroga ni modifica la anterior, sino que expresamente la declara vigente en todo lo que no resulte por ella modificada (Disposición Transitoria Segunda , letra A), apartado 1), y careciendo de particular regulación el modo de llevarse a cabo la actualización legal de la renta, debe acudirse supletoriamente a la norma aplicable en este punto, que no es otra que la que desarrolla el precitado art. 101 LAU 1964 , para otras, por el contrario, no es posible aplicar el tantas veces citado art. 101 LAU 1964 a la actualización de la renta que prevé la LAU 1994 , pues ésta establece un nuevo procedimiento revisorio que no guarda ninguna relación con el contemplado en los artículos 98 y siguientes de la Ley antigua, único al que le son de aplicación los artículos 101 y 106 LAU 1964 , pero además, el art. 101,2.5ª de la Ley antigua prevé la posibilidad de que cuando el inquilino o arrendatario rechace la elevación propuesta y ésta fuere legítima, pueda el arrendador optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuere temeraria la oposición de aquel. Pues bien, la oposición del arrendatario no dará lugar a la resolución del contrato al no reconocerse tal acción resolutoria al arrendador en la Disposición Transitoria Segunda de la nueva Ley arrendataria, pudiendo en tal caso el mismo acudir al procedimiento del art. 39.4 instando se declare bien hecha la actualización, sin que sea de aplicación el plazo de caducidad de tres meses que establece la citada regla 5º del art. 101 , pues no parece haber sido ésta la voluntad del legislador cuando no lo ha dispuesto en la forma expresa necesaria tratándose de una limitación al ejercicio de un derecho. Este Tribunal cuando tuvo que decidir sobre esta cuestión lo hizo en el sentido de considerar inaplicable a las actualizaciones de la renta previstas en la D.T. Segunda , letra D) apartado 11 LAU 1994, el articulo 101 LAU 1964 y, por ende, el plazo de caducidad de tres meses que prevé la regla 5ª de su apartado segundo".

Esta doctrina que ahora reproducimos y mantenemos ha de llevar a desestimar la caducidad acogida en la sentencia, lo que conduce a que haya de abordarse el fondo de la cuestión debatida.

TERCERO. Son dos las cuestiones que alega el demandante para fundar su acción; por un lado que la demandada no viviría sola sino que en el año 2004 habitaría con ella su hija, el marido de ésta, y sus nietas; por otro lado que la demandada no habría acreditado cual era su obligación estar en el supuesto de obtener ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo.

Respecto de la primera alegación ha de recordarse que la actualización de la renta que nos ocupa se intentó llevar a cabo en el año 1996, pidiéndose en la demanda que sus efectos se retrotrayeran a esa fecha, de modo que resulta estéril a estos fines argumentar sobre una convivencia que el propio actor fija en el año 2004, pues en todo caso habrá de ser la fecha en que se intenta la actualización la que sea objeto de examen en cuanto a las circunstancias concurrentes en aquel momento, y no años después.

En cualquier caso lo cierto es que la supuesta convivencia, reconocida de contrario, y justificada documentalmente en sus orígenes y alcance por motivo del traslado del marido de la hija de la demandada y por el nacimiento de una nieta, no tiene virtualidad alguna a los fines que se pretende, pues no se alteró con esta temporal convivencia la composición de la unidad familiar.

CUARTO. La segunda cuestión es la que ha dado lugar a una mayor actividad probatoria a través de las investigaciones llevadas a cabo por el detective privado contratado por el actor, y posterior intento de justificación documental de los extremos que sobre bienes y rendimientos del informe emitido resultaban.

En todo caso encontramos aquí el mismo obstáculo antes referido.

La Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en Sentencia de 12 de julio de 1999 sobre el problema de la modificación de circunstancias por cambios de fortuna del arrendatario; en dicha resolución, cuyo criterio mantenemos, decíamos: "Establecido lo anterior debemos examinar si producida la actualización, la posterior modificación de las circunstancias económicas del arrendatario determina su anulación, como se pretende en la petición principal del suplico de la demanda, o su suspensión, como se pretende en la petición subsidiaria del suplico de la demanda. Este Tribunal ya se ha pronunciado sobre la cuestión que ahora debe decidir, y lo ha hecho en las sentencias dictadas en los Rollos 373/98 y 349/98 . Decíamos en mencionadas sentencias y mantenemos ahora, que .

Es así que habrá de ser en el año 1995 cuando se acredite que la arrendadora tenía ingresos superiores a los declarados toda vez que la actualización se intentó en 1996; el hecho de que la declaración de ingresos se hiciera sobre la base de la renta del año 1994 no permite alcanzar la solución que pretende el actor con su equiparación a la falta de acreditación de los presupuestos legales, pues dada la fecha en que se cruzaron las comunicaciones entre las partes aún no se había producido la declaración de la renta del año 1995, y el requerimiento del año 1998 se produce cuando ya la actualización ha sido denegada en los términos propuestos en el año 1996.

La acreditación de que la demandada es propietaria de varias fincas en explotación agrícola en distintos términos municipales, así como de un local en Talavera de la Reina, y dos plazas de garaje que estarían arrendadas, al igual que el local, según resulta de los documentos recabados del Registro de la Propiedad, demás documental, y testimonio del detective privado, no permite no obstante conocer con la necesaria contundencia la realidad de los ingresos que de ello se derivase en el año 1996, pues la acreditación de tales ingresos ha resultado negativa, y si es verdad que es lógica la dificultad de acreditar hechos relativos a una época tan anterior en el tiempo no lo es menos que sólo al actor le es imputable la tardanza en interponer la demanda, tardanza que es la que causa la referida dificultad pese al esfuerzo desplegado.

Debe llevar lo anterior a estimar que no se han acreditado los presupuestos de la acción ejercitada y ha de rechazarse el recurso interpuesto.

QUINTO. Por último y de forma subsidiaria solicita el apelante que en caso de no estimarse sus alegaciones no se le impongan las costas dadas las circunstancias concurrentes en el supuesto, con invocación del artículo 394.1 .

Esta alegación ha de ser acogida en el criterio de la Sala, pues entendemos que el caso presentaba las serias dudas de hechos y de derecho que justifican la excepción a la norma general sobre la condena en costas al litigante vencido.

De un lado, jurídicamente ya se ha expresado antes la dificultad a que ha dado lugar la interpretación de los artículos 106 y 101.5 de la LAU a casos como el enjuiciado, y de hecho la sentencia de instancia acogió la excepción de caducidad que ahora se ha revocado.

De otro lado, desde el punto de vista de los hechos que se enjuician se ha acreditado la realidad de ser la arrendataria propietaria de varios inmuebles, que generan actualmente ingresos, y asimismo de diversas fincas rústicas igualmente productivas, sin que la arrendataria haya colaborado en desvelar la cuantía de los ingresos percibidos, de modo que aunque ello no sea bastante para rechazar su alegato contra la actualización intentada en el año 1996, sí tiene virtualidad para crear una situación fáctica en la que el proceso iniciado por el arrendador podía estimarse justificado por las dudas existentes.

SEXTO. La parcial estimación del recurso hace que no deba hacerse expresa condena en costas a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Por unanimidad, que estimando en parte el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Bernardo , contra la sentencia de fecha 18 de enero de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid , revocamos dicha resolución en cuanto a la excepción de caducidad que acoge, y entrando a resolver sobre el fondo del asunto, desestimamos la demanda interpuesta, no haciendo declaración sobre las costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.