Sentencia Civil Nº 356/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 352/2013 de 29 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE TORREMOLINOS.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 352/2013.

SENTENCIA NÚM. 356

En Málaga, a 29 de junio dos mil quince.

Vistos en grado de apelación por Don Hipólito Hernández Barea, Magistrado Presidente de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ' NUM000 contra el Ayuntamiento de Torremolinos; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos dictó sentencia de fecha 4 de septiembre de 2012 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 NUM000 contra el EXCMO AYUNTAMIENTO DE TORREMOLINOS, por los motivos expuestos en la fundamentación jurídica de esta sentencia e imponiendo a la actora las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la Comunidad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea, conforme a la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en concreto suartículo 82 que en su número 2.1º disponeque las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civilde los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía constituyéndose con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase la demanda y condenase al Ayuntamiento de Torremolinos en cuanto propietario de la finca nº NUM000 del EDIFICIO000 NUM000 ' a pagar a la Comunidad de Propietarios la cantidad de 5.559'83 euros, más los intereses legales y las costas. Tras una exposición de antecedentes, alegó como primer motivo del recurso la infracción del artículo 9º.1,e) de la Ley de Propiedad Horizontal , pues la obligación de contribución al sostenimiento del EDIFICIO000 NUM000 ' que pesa sobre el Ayuntamiento de Torremolinos, en su calidad de propietario de la finca número NUM000 del edificio, deriva de lo establecido en el artículo 5 de los Estatutos, en su redacción dada por unanimidad de los propietarios presentes y representados en la Junta General de Propietarios celebrada el 22 de agosto de 2008, que devino firme al no haber sido impugnada en tiempo y forma por ninguno de los propietarios que no asistieron a la misma. Entiende la Comunidad apelante que el artículo 5 de los Estatutos del Edificio, en su redacción actual, y el artículo 9º.1,e) de la LPH son fundamento más que suficiente para exigir al Ayuntamiento de Torremolinos, como propietario de la finca referida y en tanto que no paga las cuotas que se le han presentado al cobro, el abono de las mismas para con su importe contribuir a los gastos que son de cargo de todos los propietarios del edificio y no exclusivos de las viviendas; sin que para ello sea óbice la existencia de un convenio urbanístico que no se ha acreditado que tenga que vincular a la Comunidad de Propietarios y, aun en el caso de que así fuera, tampoco del mismo se desprende que de sus estipulaciones emane el derecho del Ayuntamiento de Torremolinos a no abonar ninguna cuota según su coeficiente de participación por la propiedad que ostenta. En segundo lugar alegó error en la apreciación de la prueba porque entiende la Comunidad que la sentencia refleja varios y evidentes errores en la apreciación de las pruebas practicadas: error en cuanto al hecho que declara probado la sentencia relativo a que el artículo 5 de los Estatutos, en su redacción dada por la escritura de división horizontal de fecha 12/11/1999, haya sido 'redactado teniendo en cuenta el Convenio Urbanístico que obra en autos suscrito el 26 de marzo de 1996 entre el Excmo. Ayuntamiento de Torremolinos y Doña Adolfina '. Entiende el Juez que exime al propietario de los aparcamientos de los gastos que detalla y lo cierto es que no hay constancia documental sobre que el artículo 5 de los Estatutos esté redactado teniendo en cuenta el Convenio Urbanístico indicado ni sobre que se pueda extraer la conclusión de que dicho convenio vincula a la Comunidad de Propietarios como sucesora de la primitiva propietaria del solar, Doña Adolfina . Por ello, si de alguna forma pudo influir el Convenio Urbanístico suscrito entre la Sra. Adolfina y el Ayuntamiento de Torremolinos en la redacción de la escritura de división horizontal del Edificio y, por ende, en el artículo 5 de sus Estatutos, esta parte lo ignora, y desde luego incumbía al Ayuntamiento de Torremolinos, como demandado, probar que ese vínculo existió y que tiene que considerarse a la Comunidad de Propietarios actora como sucesora de la Sra. Adolfina . Además, también incurre en error en la apreciación de las pruebas el Juzgado al afirmar que 'tal disposición estatutaria (art. 5 de los estatutos) se vino aplicando durante casi 20 años, hasta que el 22 de agosto de 2008 tuvo lugar la Junta de Propietarios', pues desde que se otorgó la escritura de división horizontal hasta que se celebró la Junta de Propietarios en que se acordó la modificación del artículo 5 de los estatutos transcurrieron 8 años y 9 meses, y no 'más de 20 años', como se afirma por el Juzgado. Sin perjuicio de lo hasta ahora expuesto, el Juzgado vuelve a incurrir en un nuevo error, por cuanto, tras considerar que el artículo 5 de los Estatutos fue redactado teniendo en cuenta el repetido Convenio Urbanístico y que la Comunidad de Propietarios es sucesora de la antigua dueña que suscribió el Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento de Torremolinos, entiende que de dicho Convenio se deriva para la Comunidad de Propietarios la obligación de ejercitar las acciones necesarias para modificar o dejar sin efecto el Convenio. Y lo que sí se pactó en el Convenio Urbanístico es que el Ayuntamiento de Torremolinos recibiría 'libres de toda carga y gravamen' cien plazas de aparcamiento; pero una cosa es que en la escritura de cesión gratuita otorgada en 2001 el cedente entregara al Ayuntamiento de Torremolinos - en cumplimiento del Convenio Urbanístico - libre de hipotecas, cargas o gravámenes la finca, y otra cosa bastante distinta que esa cesión se efectuara con el carácter de exenta a perpetuidad de la obligación que todo comunero tiene de contribuir, según su coeficiente de participación, a los gastos que genera el edificio conforme al artículo 9º.1.e) de la LPH . Como tercer motivo del recurso considera la parte apelante que el Juzgado ha incurrido en un nuevo error, al calificar de 'acto unilateral' que se ha efectuado 'sin tener en cuenta al otro partícipe', la legítima actuación de la Comunidad de Propietarios de modificar el artículo 5 de sus Estatutos, ya que dicha unilateralidad nunca ha existido y siempre se ha tenido en cuenta al Ayuntamiento de Torremolinos a lo largo del curso de todos los acontecimientos. Nada hizo la Administración demandada, permaneciendo en silencio en todo momento, y por ello la buena fe y las cautelas que prestó la Comunidad de Propietarios con carácter previo a la presentación de la demanda son prueba más que suficiente para acreditar que nunca ha existido por su parte la 'unilateralidad' a que hace referencia el Juzgado. Todas estas consideraciones han debido bastar para que, aún ante el caso de la total desestimación de la demanda, el Juez hubiera acordado no imponer las costas causadas a la Comunidad actora, habida cuenta que ha adoptado todas las cautelas exigibles con el Ayuntamiento de Torremolinos y éste ha dado siempre la callada por respuesta, dando lugar de modo innecesario a la interposición de la demanda origen de estas actuaciones.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario y con expresa condena en costas a la adversa, añadiendo que la recurrente se limita, a lo largo de su recurso de apelación, a reiterar de nuevo los mismos argumentos ya alegados en la demanda. Y el apelante debe esforzarse en demostrar que la sentencia del Tribunal de instancia vulnera el ordenamiento jurídico, constituyendo una desnaturalización del recurso la reiteración de los argumentos ya esgrimidos en el proceso. Respecto del conjunto de alegaciones de la recurrente hay que señalar que no se ajusta a la realidad, pues da una versión parcial y distorsionada de los hechos y existen importantes lagunas en los mismos. En este sentido es necesario señalar que los antecedentes fácticos han sido aceptados tanto por ambas partes ya que no fueron discutidos en el acto del juicio, ni impugnados los documentos que le sirven de sustento. Y de ellos se deduce claramente que en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios se estableció una exención general de contribuir a los gastos de la Comunidad a favor del Ayuntamiento de Torremolinos. Exención que supone la de la obligación de contribuir a los gastos generales contenida en el artículo 9º.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , y que es perfectamente válida y legal. Una vez, establecida la legalidad de la exención de contribuir a los gastos de la Comunidad, que opera a favor del Ayuntamiento de Torremolinos, es necesario señalar la

imposibilidad de modificar dicho acuerdo mediante un acuerdo de la Junta de propietarios; estrategia seguida por la Comunidad que evidencia la mala fe con la que actúa. Ahora dice desconocer la existencia del Convenio, cuando lo cierto es que pretende evitar un procedimiento en vía contenciosa, más largo y sin posibilidades de éxito. En conclusión, los convenios urbanísticos son contratos que vinculan a las partes con carácter general y de los que se derivan determinados compromisos. Tras cita de jurisprudencia en apoyo de su tesis, indicó la Corporación apelada la imposibilidad de acudir a la modificación estatutaria en Junta de Propietarios sin que esté presente una de las partes a la que afecta dicha modificación, por afectar a una obligación que tiene su origen en un convenio para cuya novación es necesaria su expresa voluntad al respecto. En cuanto al alegado error en la valoración de la prueba, en absoluto desvirtúa la apelante las conclusiones a las que llega el juzgador, que gozan de presunción de validez en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica. Y en definitiva es claro que la apelante no ha desplegado prueba alguna tendente a rebatir los hechos alegados y acreditados por esta parte. En cuanto a las costas, es procedente la imposición a la demandante en aplicación del principio del vencimiento objetivo que establece el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La doctrina elaborada por el Tribunal Supremo es unánime en esta materia y viene estableciendo la aplicación constante de dicho principio del vencimiento, debiendo razonar el Tribunal la aplicación de la excepción.

TERCERO.- Considerando que el Juez 'a quo', con cita del artículo 9º de la LPH , razona que, reclamadas por la Comunidad actora a la Corporación demandada cuotas de comunidad por cuantía de 5.559'84 euros, correspondientes a los ejercicios 2008, 2009, 2010 y 2011, de lo actuado se deduce que, siendo la Corporación demandada efectivamente propietaria y titular registral de la finca número Uno integrada en la Comunidad, y destinada a aparcamientos de uso municipal, debe estudiarse en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa que se opone al contestar a la demanda. Se alega por la demandada la falta de autorización del Presidente para el ejercicio de acciones, al amparo del artículo 13.5 de la LPH , y es lo cierto que en dos actas aportadas por la actora - las de 2008 y 2009 - se aprueba la liquidación de la deuda y su reclamación judicial, lo que implica, según el Juez, autorización a quien en el momento de la reclamación sea Presidente con independencia de quién lo fuere al tiempo de celebración de la Junta. Añade el juzgador que, no constando en autos el acta de 2010, la parte demandada ha de probar que en ella no fue autorizada la reclamación judicial, pues debe presumirse que la Comunidad actuó en esa Junta de la misma manera que en las anteriores, y rechaza la excepción. En cuanto al fondo del asunto la demandada alegó estar exenta del pago de cuotas por Convenio Urbanístico suscrito con la primitiva propietaria de la finca en que se ubica la edificación, y el Juez le da la razón, tras el análisis de las manifestaciones de las partes, de las pruebas practicadas y de la documental unida a las actuaciones, por cuanto de lo actuado se desprende que el artículo 5 º de los Estatutos del EDIFICIO000 I', en su redacción dada por la Escritura de División Horizontal de 12 de noviembre del 2009, exime al propietario de los aparcamientos - ahora el Ayuntamiento demandado - de los gastos que se detallan pues, no utilizando ningún servicio procedente de los bloques de viviendas, queda exento del pago de cuotas de comunidad de toda índole. Dicho precepto estatutario fue redactado teniendo en cuenta el Convenio Urbanístico suscrito el 26 de marzo de 1996 entre Ayuntamiento de Torremolinos y la propietaria entonces de los solares en que se ubica la Comunidad demandante, la Sra. Adolfina . Aparece también acreditado que dicha disposición estatutaria se vino aplicando durante casi 20 años, hasta que el 22 de Agosto de 2008 se celebró Junta de Propietarios en la que, respetando la exclusión de los gastos que detallaba el precepto (conserje, limpieza, alumbrado, escaleras, ascensor, conservación, reparación y pintura), se acordó repercutir, según su coeficiente, los gastos que se especificaban (reparación, pintura y mantenimiento de fachada exterior, impermeabilización de patios y cubiertas, seguro multirriesgo, Secretario-Administrador, correos, gastos bancarios, imprevistos, teléfono, materiales de pintura y otros), por lo que, desde el año 2008, se le vinieron repercutiendo cuotas al titular de la finca. Concluye el juzgador que, siendo cierto que dicho acuerdo de la Junta de Propietarios no ha sido impugnado y que no tiene este proceso por objeto determinar su validez o declarar su nulidad, no obstante no puede aplicarse pues 'se trata de un acto unilateral de una de las partes afectadas por un negocio que pretende una novación del mismo sin tener en cuenta al otro participe'. Y así, la primitiva propietaria de los terrenos hoy comunitarios, destinados en su momento a aparcamiento en su totalidad, suscribió un Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento por el que éste recibió libre de cargas 100 aparcamientos para uso municipal a cambio de incluir dentro de los documentos de revisión del PGOU el que los solares dejaran de tener destino exclusivo de aparcamientos para recuperar el de residencial asignado por el anterior Plan General. Entiende por ello el juzgador que, 'en estas circunstancias la asignación al Ayuntamiento de gastos comunitarios, aunque sean de los no excluidos expresamente por los Estatutos, no puede establecerse por un acuerdo unilateral de la Comunidad ni pretenderse que, en aplicación de las normas generales de la LPH, afecte al comunero que no comparece a la Junta y que es precisamente la otra parte en el Convenio o negocio que vincula a la Comunidad como sucesora de la primitiva propietaria, es decir, el Ayuntamiento, que además de comunero es parte en dicho Convenio, no pudiendo utilizarse este mecanismo para novar un negocio ( artículo 1203 y siguientes de la LEC ) so pretexto de que no ha sido impugnado el acuerdo'. La consecuencia, según el juzgador, es que la Comunidad podrá utilizar las acciones necesarias para modificar o dejar sin efecto tal Convenio Urbanístico o lo pactado en su día por la vía que proceda, 'pero no imponiendo el pago de cuotas a través de un acuerdo pretendidamente ejecutivo', por lo que desestima la demanda e impone a la Comunidad demandante, conforme al artículo 394 de la LEC , las costas causadas en la primera instancia.

CUARTO.- Considerando que el artículo 1256 del Código Civil impide que la validez y el cumplimiento de las obligaciones puedan quedar al arbitrio del obligado y el artículo 1257 del mismo Código Civil sanciona el principio de relatividad de los contratos y su limite personal, afectando únicamente a las partes, a sus herederos y por analogía, a los causahabientes a título particular de los contratantes y en general al adquirente de los derechos de los contratantes. En este sentido la exención de contribuir a los gastos de la Comunidad de Propietarios aparece con claridad consignada en los Estatutos por los que se rige la misma - en su artículo 5º - a favor del Ayuntamiento de Torremolinos y tiene su origen en el Convenio Urbanístico celebrado entre el Ayuntamiento y la Sra. Adolfina , propietaria en su día del solar y por tanto causante de la división horizontal y, en definitiva de la constitución de la Comunidad ahora demandante. Así el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios establece una exención general de contribución del Ayuntamiento, como propietario de la finca que agrupa las plazas de aparcamiento municipales, a los gastos indicados en el artículo 9º de la LPH . Y, como bien dice la entidad apelada, la referida exención supone una excepción a la obligación de contribuir a tales gastos generales que aparece en la escritura de división horizontal de la Comunidad, en sus Estatutos, y está por ello inscrita en el Registro de la Propiedad. Cierto es que la Comunidad, observando y cumpliendo los requisitos legales, puede modificar sus normas estatutarias, pero no lo es menos que ello en el presente caso no puede significar, sin más, que el Ayuntamiento como propietario tenga automáticamente que contribuir a los gastos reflejados en la LPH, sino que tal reforma estatutaria permitiría a la Comunidad negociar con la otra parte en el Convenio Urbanístico, es decir, con el Ayuntamiento las condiciones establecidas en el mismo por la Corporación y por su antecesora, o sea, la Sra. Adolfina . Partiendo de que las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios de contribuir a sufragar los gastos generales de las Comunidades de vecinos son perfectamente válidas y legales cuando se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad, como reconoce de manera unánime la jurisprudencia, debe recordarse que, conforme al artículo 1278 del Código Civil , las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes - y sus causahabientes - y su cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. En el presente caso, por tanto, la Comunidad de Propietarios demandante está obligada a respetar lo pactado por la persona de la que trae causa, la Sra. Adolfina , en el convenio urbanístico firmado con el Ayuntamiento y no puede, unilateralmente, rescindirlo para imponer una modificación de sus Estatutos que, frente a dicho convenio, no puede ser sino una declaración de intenciones que permita a su Presidente denunciar el convenio o negociar otras condiciones con el Ayuntamiento, éste no en calidad de copropietario de la Comunidad, sino como la otra parte contratante en el Convenio Urbanístico celebrado en fecha 26 de marzo de 1996. Y ello porque, como se ha expresado, los contratos obligan a los contratantes al cumplimiento de las obligaciones que de ellos nacen a tenor de los mismos, y no puede uno de ellos dejarlo sin efecto unilateral y arbitrariamente a su antojo y capricho, cuando y como quiera, sin causa ni motivo legítimo. Procede, en consecuencia, la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia pues este Tribunal de apelación, como el Juez 'a quo', tampoco apreciaque el caso presente serias dudas de hecho o de derecho que, razonando su apreciación, darían lugar a la aplicación pretendida de la excepción al principio objetivo del vencimiento que consagra el número 1 del artículo 394 de la LEC .

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ' NUM000 contra la sentencia dictada en fecha cuatro de septiembre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Torremolinos en sus autos civiles 1108/2011, debo confirmar y confirmo íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.