Sentencia Civil Nº 357/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 301/2003 de 07 de Abril de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 301 /2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a siete de abril de dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 24 /2002 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de ALCALA DE HENARES seguido entre partes, de una como apelantes D. Cornelio, Dª. Eva, representados por el Procurador Sr. Cantos Carrasco Gómez, y de otra, como apelados D. Luis Carlos, PROVI 46 S.L., representado éste por el Procurador Sra. Martínez Minguez, sobre acción declarativa de dominio, nulidad de compra-venta y otros.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de ALCALA DE HENARES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de febrero de 2003, cuya parte dispositiva dice: "Estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dña. RAQUEL VADILLO ORTEGA, en nombre y representación de D. Cornelio Y DÑA. Eva:

1º.- Debo declarar y declaro que la finca registral núm. NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número tres de Alcalá de Henares, sita en el PASEO000 núm. NUM001, piso NUM002 letra NUM003 de Alcalá de Henares, es propiedad de D. Cornelio Y DÑA. Eva. Condenando a PROVI 46 S.L. e INMOBILIARIA V. IGLESIAS ARMADA S.A. (IVIASA) a estar y pasar por esta declaración.

2º.- Debo declarar y declaro rescindido el contrato de compraventa de fecha 1 de junio de 2001, celebrado entre la Entidad IVIASA y PROVI 46 S.L., sobre la finca registral número NUM000.

3º.- Se decreta la cancelación de la inscripción 1ª de la finca registral núm. NUM000 a favor de PROVI 46 S.L. de fecha 27 de septiembre de 2001, del Registro de la Propiedad numero tres de Alcalá de Henares.

Una vez firme la presente resolución, líbrese el oportuno mandamiento por duplicado al Sr. Registrador de la Propiedad número tres de esta Ciudad, a fin de que tenga lugar la referida cancelación.

4º.- No procede imponer las costas procesales a ninguna de las partes, debiendo cada una hacer frente a las causadas a su instancia y las comunes por mitad". Notificada dicha resolución a las partes, por Cornelio, Eva se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria, que lo impugnó Provi 46, S.L.. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 1 de abril de 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS GAVILAN LOPEZ.

Fundamentos

Se revocan parcialmente los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, y declara la titularidad de los demandantes de la vivienda adquirida en su día a la inmobiliaria codemandada Iviasa, quien con posterioridad procedió a venderla a la entidad codemandada Provi 46 S.L., después de que se hubiera producido un incendio en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Henares (Madrid) donde se encontraba inscrita, declarando la rescisión del contrato celebrado con fecha 1 de Junio de 2.001 y ordenando la cancelación de la inscripción registral a favor de esta última, sin especial pronunciamiento en costas a ninguna de las partes.

El recurso planteado por los demandantes se fundamenta en los siguientes motivos:

1º) Interesa la declaración de nulidad del contrato suscrito entre las entidades codemandadas y no la rescisión acordada al considerar que es radicalmente nulo por la existencia de causa falsa pues el inmueble no era propiedad de la vendedora Iviasa, invocando los artículos 1.275, 1.276 del C.C.; inexistencia de objeto -1.261 del C.C.-y de precio que ni siquiera consta pagado ; mala fe de las codemandadas, por conocer la vendedora, que lo había vendido con anterioridad, hacía 27 años y que estaba ocupado, llevándose a cabo la venta cuando la anterior se encontraba en suspensión de pagos.

2º) Deben imponerse las costas a las codemandadas, al haberse opuesto a la demanda la entidad compradora de la vivienda y estar en rebeldía la vendedora.

De contrario por la apelada Proví 46 S.L. se formuló oposición al recurso, alegando a modo de síntesis, haber adquirido con la certeza de la titularidad registral de la vendedora, reservándose el derecho a no pagar el precio en caso de reclamación de tercero, sin que exista prueba de la connivencia y mala fe de su actuación, considerando en cuanto a la nulidad del contrato que sólo debe operar la rescisión declarada pues el contrato se celebró validamente , aunque el resultado fuera injusto, inocuo o contrario a derecho, citando los artículos 1.291, 1.124 y 1.295 del C.C., para interesar finalmente la no imposición de costas. Iviasa se encuentra en situación procesal de rebeldía, como se ha mencionado anteriormente.

SEGUNDO.- No se discute por las partes los hechos básicos en los que se sustenta la sentencia dictada, cuales son, que los demandantes compraron a Iviasa la vivienda objeto de litigio con fecha 22 de Enero de 1.980, inscribiéndola en el Registro de la Propiedad de dicha ciudad, donde se produjo un incendio que destruyó la misma, volviendo a inscribirlas a su nombre la inmobiliaria codemandada, quien la vendió el 1 de Junio de 2.001 a Provi 46 S.L., junto con otras fincas, reservándose el pago del precio en tanto en cuanto no se acreditara la existencia de un tercero en la condición de propietario, venta por la que abonó la cantidad de 4.000.000 de ptas.-. La entidad compradora no realizó, a través de su representante legal o persona física dependiente de la misma, visita alguna a la finca adquirida donde residían los demandantes desde el año 1.980, antes o después de la compraventa, constando la remisión de requerimiento escrito para desalojo de la finca el 30 de Enero de 2.002.

No puede aceptar la Sala la rescisión del contrato declarada por el Juzgado de instancia, basada, sin mención de precepto legal alguno, en el hecho de considerar que no ha sido acreditada la mala fe de la compradora Provi 46 S.L., que adquiere en base a la inscripción registral.

Efectivamente, sólo pueden rescindirse los contratos válidamente celebrados, dentro de los supuestos establecidos en los artículos 1.291 y 1.292 del C.C., entre los que no cabe incardinar el presente relato fáctico, antes reseñado. Este, partiendo de la mala fe de la vendedora por el evidente conocimiento de la venta llevada a cabo a favor de los demandantes en 1.980, y de la hipótesis de buena fe de la entidad compradora, podría constituir un caso de venta de cosa ajena, valida y eficaz, en el que, como pone de manifiesto la Sentencia del T.S. de 29 de Octubre de 1.996 "... la compraventa es solo un contrato generador de obligaciones, como, muy gráficamente afirman las sentencias de 6 de diciembre de 1.898 y 2 de septiembre de 1.902, al decir que quien compra, no compra una cosa sino una obligación, sino también la proclamación jurisprudencial, ya hoy unánime, a aceptar la validez de venta de cosa ajena, y así le afirma la emblemática sentencia de esta Sala de 5 de julio de 1.976, que se basa en otra anterior de 5 de julio de 1.958, cuando en ella se afirma que habida cuenta del carácter meramente obligacional de la compraventa -el vendedor, en efecto, no da sino que se obliga a hacerlo- sin que exista precepto alguno que disponga que quien vende tenga que ser propietario de la cosa vendida y donde caso de ser ajena, surgirá el derecho a la pertinente indemnización o al saneamiento si es reivindicada por el verdadero dueño. Esta doctrina jurisprudencial superó la establecida en torno al artículo 1.599 del Código Civil Francés, que no admitía la eficacia de la venta de cosa ajena; basándola en una interpretación lógica del artículo 1.458 de nuestro Código Civil, a su vez corroborada por lo dispuesto en el artículo 1.478 del Código Civil italiano de 1.942, y recogiendo una antigua tradición establecida en el Derecho Romano, concretamente en el Libro XVIII, Título 1º, fragmento 28 del Digesto de Ulpiano.".

Sin embargo, los hechos reseñados llevan a esta Sala a considerar de la valoración conjunta de la prueba practicada que también concurrió mala fe en la compradora, pues ninguna otra consideración cabe hacer cuando se adquiere una vivienda no sólo por un precio manifiestamente inferior al real de mercado, 4.000.000 de ptas. , cuya cuantía notoriamente no se corresponde con la habitual de ese bien adquirido, y, que, además, ni siquiera se entrega, estableciendo cautelarmente las partes a instancia de la compradora la reserva del pago en tanto en cuanto no se acredite la existencia de un tercero que ostente la condición de propietario, lo que se constituye en dato objetivo de conocimiento real de la posibilidad de frustrarse la operación. Además, no es verosímil la adquisición de una vivienda, aunque la operación incluyese otras fincas, sin la presencia del comprador en la misma para conocer sus características, estado, dimensiones reales y todas las circunstancias generales, que cualquier comprador individual o colectivo, persona física o jurídica, siempre examina por razón de la inversión a realizar, lo que le hubiera llevado a constatar la existencia no sólo de inquilinos en la finca, sino de sus verdaderos propietarios, dejando a salvo la vicisitudes procesales de citación y emplazamiento de la entidad apelante con la inicial diligencia negativa en su domicilio social de la calle Ríos Rosas 47, y en el de su DIRECCION000 en C/DIRECCION001NUM004, hasta que finalmente se consigue en propio domicilio particular del anterior en Guadalajara, AVENIDA000 nº NUM005 , que constatan la inexistencia de un tráfico mercantil ordinario en cuanto a su funcionamiento y desarrollo de actividad. En definitiva, una compraventa verificada solo con los datos registrales y en las circunstancias descritas, no se corresponde con la realidad mercantil ni ordinaria en estos negocios jurídicos.

Naturalmente, no existe ni puede articularse en el caso de autos prueba directa de ese hecho o circunstancia de la mala fe en la compradora, a la que se llega mediante la prueba indirecta o de presunciones, al amparo del artículo 386 de la L.E.C., a partir de la certeza de los hechos probados que han sido reseñados y de los que se desprenden racionalmente las conclusiones citadas

En consecuencia, nos encontramos ante un supuesto de nulidad radical por simulación del contrato establecido entre las partes, tanto por falta de causa lícita, como de objeto, ante la inexistencia de la segunda de las enajenaciones realizadas, por venta de cosa ajena, al amparo del artículo 1.261, 2º y 3º , 1.271 y 1.275 en relación con los artículos 1.445 y ss. del C.C., (SS.TS. de 23 junio 1951, 23 mayo 1955, 7 abril 1971, 30 junio 1986 , 25 de Marzo de 1.994, 25 de Junio y 25 de Noviembre de 1.996. Ello comporta la estimación de la demanda declarando la nulidad del contrato y condenando ambas entidades a estar y pasar por los pronunciamientos acordados, con imposición de costas en primera instancia -artículo 394 de la L.E.C.-.

TERCERO.- La estimación del recurso determina la no imposición de costas a ninguna de las partes -artículo 398 de la L.E.C.-.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Cornelio y Dª. Eva, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Henares, de fecha 18 de febrero de 2003, debemos revocar parcialmente la sentencia , modificando solo el pronunciamiento relativo a la procedencia de acordar la nulidad del contrato, en vez de la rescisión decretada, condenando a ambas entidades codemandadas a estar y pasar por dicha declaración, con imposición de costas causadas en primera instancia a los demandantes, confirmando en su integridad los restantes pronunciamientos de la sentencia . No se hace especial pronunciamiento de las de esta alzada.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.