Sentencia Civil Nº 357/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 28 de Septiembre de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 357

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a veintiocho de septiembre de dos mil cinco.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. Cuatro de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Juan Pedro, D. Adolfo, D. Benedicto, D. Donato, D. Gabino, D. Íñigo, Dña. Ariadna, D. Millán, D. Elisa, Dña. Inés, Dña. Marina, D. Jose Antonio, D. Luis Angel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representados por la Procuradora Dña. Icíar Zamora Hernáiz y dirigida por el Letrado D. Miguel Javier García-Serra Colomina, y como apelada la DIRECCION000", representada por la Procuradora Dña. Eva Gutiérrez Robles con la dirección del Letrado D. José Carrión Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. Cuatro de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 392/04 , se dictó sentencia con fecha veinticuatro de febrero de dos mil cinco, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Dª Itziar Zamora en nombre y representación de D. Juan Pedro, D. Adolfo, D. Benedicto , D. Donato, D. Gabino, D. Íñigo, Dª Inés, Dª Marina, D. Jose Antonio, D. Luis Angel frente a DIRECCION000 representada por Dª Eva Gutiérrez imponiendo las costas a la parte actora ".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma , formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 239-A/05, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día veintiocho de septiembre de dos mil cinco , en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- En el primer motivo de impugnación se alega que, en contra de lo argumentado por el Juzgador de instancia, los distintos adquirentes pasaron a ser propietarios con la firma de sus respectivos contratos privados, con cita de varias Sentencias de la T.S., que de esta forma pasan a integrar la Comunidad de propietarios que eran quien, en tesis de la parte recurrente, tenían que haber constituido la Comunidad, y haber sido convocados a la primera junta , hoy impugnada, de fecha 20 de julio de 2003, que se designaron los cargos de Presidente y Secretario, así como la junta de 27 de julio de 2003 , que se acordó que el Presidente D. Alvaro, representante de la promotora, tuviera la facultad de contratar los servicios necesarios para el buen funcionamiento de la Comunidad, conforme a lo pactado en los contratos privados.

Para resolver el recurso es preciso determinar como cuestión principal, si los diversos adquirentes de las viviendas de la DIRECCION000 nº NUM000,NUM001,NUM002 y NUM003 de Alicante, habían adquirido el Derecho real de propiedad cuando se celebran las juntas impugnadas y por tanto debían haber sido convocados a las mismas.

Son hechos admitidos que las viviendas habían sido adquiridas por medio de contratos privados de venta, sin que se hubiera transmitido la propiedad , ni elevado a escritura pública hasta el 13 de agosto de 2003. Partiendo de estos hechos, no se puede confundir, como lo hace el recurrente, la fuerza obligatoria del contrato de compraventa, que nace desde el momento en que aquél se acuerda, de lo que, en realidad es, el cumplimiento y agotamiento de unas de las prestaciones características de este contrato , la adquisición de la propiedad por el comprador, salvo que otra cosa resulta del contrato, no la adquiere en virtud del acuerdo alcanzado , pues solo ostenta el derecho a exigir que se le transmita en virtud del contrato.

En nuestro Derecho rige el sistema de transmisión de Derechos que impone tanto la existencia de un título, como un modo (artículos 609 y 1095 del Código Civil). Así, como manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 10.7.2002, en el sistema de nuestro Código Civil la compraventa no transmite por sí sola al comprador la propiedad de la cosa vendida, siendo necesaria para que se produzca tal efecto la tradición o entrega de la cosa vendida , poniéndola en poder y posesión del comprador, o el otorgamiento de escritura pública como equivalente a la entrega cuando de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. En consecuencia la venta mediante documento privado no transmite por sí sola la propiedad al comprador (S.S.T.S. 20-2-95 , 14-6-97, 3-12-99 y 13-3-02 entre otras muchas).

Por lo tanto, la efectiva adquisición de la propiedad se consiguió por los citados adquirentes , que no tenían la posesión de las viviendas, con el otorgamiento de sus respectivas escrituras públicas, concretamente a partir del 13 de agosto de 2003, al amparo del artículo 1462 del Código Civil.De estos datos objetivos resulta claramente que, cuando se celebraron las juntas impugnadas , la condición de propietario único la ostentaba el promotor.

Así pues, hemos de llegar a la conclusión que el promotor estaba legitimado para constituir la Comunidad de Propietarios, convocar y celebrar las juntas pertinentes, aún cuando ya tuviera vendidos algún elemento privativo , por documento privado, pues no habían adquirido la cualidad de propietarios, los distintos adquirentes por documentos privados, que solo tenían el título, pero no la posesión efectiva , por lo que este motivo del recurso debe ser desestimado.

SEGUNDO.- Con carácter subsidiario solicita, que en el supuesto de que se desestime el primer motivo de impugnación, se revoque la Sentencia alegando que el promotor-vendedor estaba obligado a convocar a las juntas a todos los adquirentes de las viviendas, porque así se estipuló en las estipulaciones sexta y séptima de los contratos privados de venta. Motivo que no puede acogerse en esta alzada, pues de estas estipulaciones no puede entenderse que se ha suprimido la traditio o entrega de la posesión, para la adquisición de la cualidad de propietarios, pues es precisamente cuando se adquiere la propiedad cuando el vendedor se compromete a convocar a la junta a los propietarios , conforme a lo establecido en la Ley de propiedad Horizontal, como así se desprende de la estipulación octava, en la que la compradora faculta expresamente a la vendedora para que una vez ejecutada la obra, realice las gestiones y contrate los servicios que sean precisos para el funcionamiento de la Comunidad, como el alta en la electricidad y agua potable para la misma, para lo cual debía de estar constituida la comunidad , como así se acredita con los documentos aportados por la actora , junto con la demanda.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada al mismo por la ley 8/1999 de 6 de abril, viene a establecer que los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios serán impugnables ante los tribunales, estableciendo el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, " La acción a los tres meses de adoptarse el acuerdo , salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad es de un año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

En definitiva el plazo para impugnar el acuerdo había caducado, pues su cómputo no puede efectuarse como considera el recurrente , desde que se comunicó al propietario ausente, pues no nos encontramos en este supuesto, dado que, por lo expuesto en el anterior fundamento jurídico, no se adquiere tal cualidad hasta el otorgamiento de la escritura pública y por tanto debían estar convocados a las juntas impugnados, ni ser notificados de los acuerdos adoptados, hasta que adquirieran el Derecho de propiedad. Por tanto , desde ese momento hasta la presentación de la demanda había transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción.

Tampoco puede tener acogida la alegación de que la acción de impugnación de los acuerdos nulos es imprescriptible, pues reproduciendo el criterio de esta Sala en Sentencia de fecha 16 de octubre de 2003, en los que se resuelve la cuestión planteada señala "La nulidad de los acuerdos de la Comunidad ha de suscitarse ante los Tribunales para ser declarada, y así lo ha venido manteniendo la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, según la cual cualquier infracción de las normas de las normas de propiedad horizontal ha de ser sometida al régimen de la anulabilidad.

TERCERO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución de instancia , con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Pedro, D. Adolfo, D. Benedicto, D. Donato, D. Gabino, D. Íñigo, Dña. Ariadna , D. Millán, D. Elisa , Dña. Inés, Dña. Marina, D. Jose Antonio, D. Luis Angel, representados por la Procuradora Sra. Icíar Zamora Hernáiz, contra sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Alicante, con fecha veinticuatro de febrero de dos mil cinco, en las actuaciones de que dimana el presente rollo , debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma , dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia , interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe , hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fé.-