Sentencia Civil Nº 357/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 276/2008 de 16 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00357/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000276 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a dieciséis de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 717/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Llanes, Rollo de Apelación nº 276/08, entre partes, como apelante y demandante INGESA, INGENIERÍA Y EDIFICACIÓN, S.A., representada por el Procurador Don Jorge Hevia Claverol y bajo la dirección del Letrado Don Javier Castiello Vázquez, como apelada y demandada DOÑA Inmaculada , representada por el Procurador Don Rafael C. Serrano Martínez y bajo la dirección del Letrado Don Ramón Bustillo Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Llanes dictó Sentencia en los autos referidos con fecha ocho de febrero de dos mil ocho , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando totalmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Vicente Buj Ampudia, en nombre y representación de INGESA, INGENIERÍA Y EDFICIACIÓN, S.A., contra Inmaculada , debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a la demandada de las peticiones formuladas contra ella, con imposición de costas a la parte demandante.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por INGESA, Ingeniería y Edificación, S.A. y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista. Por resolución de fecha 29 de septiembre de 2.008, y como diligencia final, la Sala acordó librar oficio al Juzgado de Instrucción de Llanes a fin de que por la Sra. Secretaria se certifique el estado en el que se encuentran las D. Previas nº 370/07, con el resultado que obra en autos.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- El 18 de Octubre del año 2.004 Doña Inmaculada , en su condición de vendedora, suscribió con INGESA un contrato de opción de compra sobre un terreno de su propiedad, de cuyo condicionado es de destacar lo que sigue: primero, que se deja expuesto en el contrato el interés de la optante en la promoción del Polígono de suelo urbanizable de Nueva en el que está ubicada la finca de la vendedora; segundo, que se concede el derecho de opción de compra a favor de INGESA quien, finalmente, lo ejecutó el 17 de Enero del año 2.005, dentro del plazo pactado; tercero, que el objeto del contrato es el terreno incluido en la delimitación del Polígono SUR R.N 3 del vigente Plan de Ordenación Urbana de Llanes situado a la espalda de la edificación existente en él; cuarto, que el precio se fija en 360.000 € más un chalet de los que se vayan a edificar; quinto, que a la firma del contrato de venta la compradora entregará a la vendedora la suma de 15.000 €, lo que así hizo; sexto, que la escritura deberá otorgarse dentro de los diez días siguientes a la aprobación por el Excmo. Ayuntamiento de Llanes del plan parcial correspondiente al polígono referido, así como que "el proyecto y cuantos documentos sean necesarios para su aprobación, deberá presentarse por la compradora en el Registro del Ayuntamiento en el plazo de seis meses desde la firma del contrato" (estipulación sexta) y que el incumplimiento de estos plazos facultará a la compradora para dar por resuelto el contrato, "caso de incumplirse las señaladas para antes del otorgamiento de la escritura reteniendo como propias las cantidades entregadas a cuenta del precio" (misma estipulación).

Pasados más de dos años desde su celebración, la vendedora remite carta a la compradora dando por resuelto el contrato ante el incumplimiento de sus obligaciones, que se imputan a la compradora.

Dicha misiva motiva la reacción de la compradora frente a la vendedora negando el incumplimiento de sus obligaciones e interesando la declaración de vigencia del contrato y en tal sentido sostiene que la obligación contenida en la estipulación sexta de presentación del "proyecto" en el plazo de seis meses a la firma del contrato se refiere al "proyecto de actuación" previsto en el art. 172 del Texto Refundido en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias aprobado por D. legislativo 1/2004, de 22 de Abril y que dicho proyecto ya fue presentado e inicialmente aprobado.

Por el contrario, defiende la demandada que nada fue presentado por el actor ante el Consistorio de Llanes, aportando certificación de su Secretario que así lo informa y que el "proyecto" a que se refiere el contrato no es el de actuación de gestión del plan en régimen de compensación sino a la propuesta del plan parcial para su aprobación.

Así planteados los términos del debate, y antes del juicio, la actora informó en los autos de que, habiendo presentado querella criminal por estafa frente a varios, había ampliado la imputación frente a la demandada por haber dispuesto del terreno del contrato litigioso vendiéndolo a otro e interesando del Tribunal la suspensión del proceso por prejudicialidad.

No se manifestó el tribunal de la instancia sobre esto y resolvió desestimando la demanda al interpretar que el proyecto de la estipulación sexta del contrato se refería al plan parcial.

El actor, disconforme, recurre arguyendo, en primer lugar, nulidad de lo actuado por no haberse pronunciado ni declarado por el tribunal de la instancia la prejudicialidad penal suspendiendo el curso de los autos; luego, en segundo lugar, entra a analizar el contrato para defender que el "proyecto" es el relativo al sistema de gestión, en concreto, el proyecto de actuación y que dicha obligación, aunque por otro, se cumplió en plazo.

El recurso se desestima.

SEGUNDO.- Al regular la prejudicialidad penal fáctica, el art. 40 de la LEC , a diferencia del supuesto de prejudicialidad penal por falsedad documental, dispone que la primera, si se da, determinará la suspensión del proceso pero sólo una vez esté pendiente de sentencia, luego, de acuerdo con lo prevenido en el art. 465.2 del mismo cuerpo legal, la nulidad denunciada por el demandante se habría producido con motivo de dictar sentencia, estando, en su caso, sólo ésta afecta de nulidad y supuesto en el cual la ley no prevé el retroceso de los autos sino el análisis del motivo de nulidad por el tribunal de apelación, revocando la sentencia de la instancia si llega a apreciar su concurrencia, precisado lo cual seguir por decir que no se aprecia el supuesto de prejudicialidad pretendido, pues según dispone el precitado art. 40 , para su concurrencia se precisa la existencia de investigación criminal relativa a algún hecho de los que fundamenten las pretensiones de las partes y que la decisión del tribunal penal sobre tal hecho pueda tener influencia decisiva en la resolución del pleito civil y ni una ni otra condición o presupuestos se dan, pues ni los hechos objeto de investigación penal constituyen sustento de la pretensión de una u otra parte, ni tienen influencia en el presente pleito y así es que los hechos que se denuncian en el ámbito penal es la venta de cosa sobre la que no se tiene facultad de disposición por haberla ya ejercitado a favor de otro (art. 251 C.C .), en este caso, el recurrente, mientras que lo que aquí está en liza es la no resolución del contrato que une a las partes por incumplimiento de una de ellas, facultad que cuando es ejercitada por un contratante con la oposición del otro necesita ser ganada ante los tribunales, y cuestión que, paradójicamente, es de influencia en la decisión del proceso penal y no al revés, como exige la ley.

Por tanto, en cuanto a esto se desestima el recurso al no apreciarse prejudicialidad penal ni, por tanto, razón de nulidad.

TERCERO.- Y con ello llegamos al verdadero meollo del debate, que no es otro que interpretar la estipulación sexta a los fines de concretar si el proyecto que el comprador se obliga a presentar al Excmo. Ayuntamiento de Llanes es el de actuación del sistema de gestión por compensación o se refiere a la propuesta del plan parcial para la zona, pero antes parecen necesarias ciertas precisiones: una, la primera es que el plazo de presentación del proyecto en los seis meses siguientes a la firma del contrato se entiende como esencial, facultando a la resolución del contrato y así fue pactado, y otra, es que esa facultad de resolución se otorga al vendedor por más que en la estipulación se atribuya literalmente al "comprador", porque sino no se entienden sus consecuencias punitivas, esto es, el derecho a retener las cantidades entregadas a cuenta del precio ( pues sólo por el comprador están previstas la entrega de sumas de dinero, en concreto 15.000 € a cuenta del precio) y la tercera es que, efectivamente, el demandado aporta certificación del Señor Secretario del Consistorio de que el recurrente, entre el 1-1-2.004 y el 28-2-2.007, simplemente no ha presentado ningún escrito, pero que sin embargo sí lo ha hecho del proyecto de actuación del sistema de compensación otra empresa, sosteniendo el actor que lo hecho por ésta vale a los fines del cumplimiento de sus obligaciones y a lo que nada podría oponerse de acuerdo con lo previsto en el art. 1.161 del C.C ., conforme al cual el acreedor puede ser compelido a recibir las obligaciones de hacer por sujeto distinto del contratante si las circunstancias del deudor no hubiesen sido tenidas en cuenta al establecer la obligación, de forma que el debate vuelve a la correcta interpretación de la estipulación sexta cuando establece, como término esencial del contrato, la presentación en el plazo de seis meses desde su perfección del "proyecto" y a qué se refiere ese proyecto.

Sobre esto dice el recurrente que el proyecto es el de actuación del sistema de compensación a que se refiere el art. 172 del Texto Refundido Autonómico aludido, porque su compromiso y finalidad, según expone el propio encabezamiento del contrato litigioso, es la promoción del polígono y que cuando la ley se refiere al plan parcial habla de propuesta y no de proyecto.

Sin embargo, empezando por lo último, también entre la documentación relativa a la promoción de un plan parcial la ley se refiere a un proyecto (en el art. 66.5 del T.R.), pero sobre todo es que la propia reglamentación administrativa y la interpretación sistemática del contrato sugieren que éste se refiere, al establecer esa obligación del comprador, al plan parcial y esto por lo que sigue.

Siempre de acuerdo con el dicho Texto Refundido, en el iter de la ordenación del territorio es primero el planeamiento a través de un plan general, que en caso de terreno urbanizable se concretará en planes parciales y aún en polígonos o zonas de actuación, siendo siempre previo el plan parcial a la gestión del terreno a que se refiere el plan.

El planeamiento general clasifica el suelo, define sus elementos fundamentales y programa el desarrollo (art. 57 ) desplegándose a través de planes parciales si se trata de suelo urbanizable (art. 62 ), planes parciales que pueden promover los particulares.

Estos planes parciales regulan la urbanización y edificación del terreno desarrollando el Plan General (art. 66 ) y pueden establecerse, como se dijo, por polígonos (art. 66.6 ).

Distinto del planeamiento es la gestión del suelo de acuerdo con ese planeamiento. Consiste la gestión en la ejecución del plan urbanizando el lugar o convirtiendo en solares los terrenos (art. 147 ) y esta gestión requiere el planeamiento previo de la zona (arts. 148 y 149 ), siendo una de sus modalidades el sistema de compensación que aglutina a los propietarios de los terrenos del plan o polígono y que aportarán los terrenos para la urbanización (art. 171 ) y dentro del que se inscribe el conocido como plan de actuación.

Pues bien, el contrato se refiere a un polígono, introduciendo la duda sobre si ya existía al contratar un planeamiento con su plan parcial y polígonos, pues nada de esto se acredita y, además, en la estipulación 1ª, que se refiere al polígono SUR.R.N3, se introduce, como factor condicional para determinar el objeto de la venta, la posible delimitación del polígono sugiriendo que todavía no está aprobado y, sobre todo, en la tan dicha estipulación sexta se parte del presupuesto de que el plan parcial no está aprobado porque se condiciona el otorgamiento de la escritura pública de venta a la aprobación del plan parcial.

Luego, si sin previo planeamiento no es posible el desarrollo de la zona y su gestión para su urbanización parece lo más cabal que el "proyecto" a que se refiere la estipulación sexta no es el del sistema de gestión sino el plan parcial, resultando indiferente que, efectivamente, uno y otro puedan promoverse simultáneamente, pues sin plan no puede haber gestión ni puede desarrollarse ni promocionarse la zona.

Se vislumbra así una razón de interpretación cual es la finalidad del contrato, esto es, la adquisición por el comprador de un terreno susceptible de desarrollo urbanístico posterior y del vendedor de la venta de un bien de su propiedad para esos fines, llegando a vincularse el cumplimiento de las obligaciones por el comprador y la satisfacción del interés del vendedor a aquéllos en cuanto que forma parte del precio la entrega de un futuro chalet de los que va a edificar el comprador (art. 1.281 y 1.283 C.C .).

Añádase a esto un elemento de interpretación sistemático (art. 1.285 C.C .), que es que la obligación del comprador de presentar el proyecto se pacta inmediatamente después de referirse a la aprobación del plan parcial.

En suma, y por todo esto, que se desestima el recurso, pues se entiende que el "proyecto" a que se refiere el contrato es la propuesta de plan parcial y la asunción por el comprador de su promoción.

CUARTO.- Se imponen al recurrente las costas de esta alzada (art. 398 LEC ).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por INGESA, INGENIERÍA Y EDIFICACIÓN, S.A. contra la sentencia dictada en fecha ocho de febrero de dos mil ocho por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia de Llanes , en los autos de los que el presente rollo dimana, CONFIRMANDO en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.