Sentencia Civil Nº 357/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 636/2007 de 16 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

ROLLO NUM. 636/2007

ORDINARIO NUM. 746/2006

REUS NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

Dª Mª Rebeca Carpi Martín

En Tarragona a dieciséis de septiembre de 2008.

Visto ante esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de Tarragona el recurso de apelación interpuesto por DON Francisco , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Amela Rafales y asistido por la Letrada Sra. Ruíz-Galbe Santos contra la sentencia dictada el 25 de abril de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Reus, en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 746/2006, en el que figura como demandante el apelante y como demandada la entidad Promoción Hogares de Vacaciones, S.L., representada en esta instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Gracia Marías y defendida por la Letrada Sra. Aguiló Conesa.

Antecedentes

ACEPTANDO los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y;

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª. Mª del Pilar Tous Estany, en nombre y representación de D. Francisco , contra Promoción de Hogares de Vacaciones, S.L.: 1) Absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella. 2) Condeno al demandante al pago de las costas procésales causadas."

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora DON Francisco , en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por la parte demadada Promoción Hogares de Vacaciones, S.L se interesa la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

QUINTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. Mª Rebeca Carpi Martín.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que desestima íntegramente las pretensiones de la demanda interpuesta en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, entregada en concepto de arras penitenciales, por haber quedado incumplido el contrato de compraventa de inmueble por causa imputable a la parte vendedora, se alza el actor, básicamente, por considerar que la sentencia de instancia califica erróneamente la posición jurídica que ostenta la entidad demandada en el contrato suscrito entre ésta y el actor del que trae causa este pleito, al tratarse de un contrato de compraventa suscrito entre ambas partes en el que la demandada asumía la posición jurídica de vendedora, sin que se identificase a ningún otro sujeto en tal condición, siendo por tanto dicha entidad la que debe asumir la responsabilidad por el citado incumplimiento contractual.

SEGUNDO.- La cuestión que se presenta dudosa en el presente supuesto es, principalmente, la determinación de quién ostentaba la posición jurídica de vendedora en el contrato suscrito entre el actor y la demandada. Son hechos probados en este procedimiento que se celebró un contrato denominado como "contrato de arras", en realidad contrato perfecto de compraventa, en fecha 5 de agosto de 2005, en el que se pactó y entregó por parte de la compradora, aquí demandante, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 3.000 euros a la entidad PROMOHOVA, S.L. (Promoción Hogares de Vacaciones, S.L.), que en el contrato ostenta la condición de "vendedor", manifestando que "la parte vendedora es el agente intermediario en la compra-venta del inmueble". Que dicho contrato de compraventa quedó incumplido a consecuencia de la negativa de la parte vendedora a transmitir la finca objeto de contrato, y que la parte compradora, ante tal negativa, solicitó la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales duplicada, no habiendo recibido tal reintegro todavía.

TERCERO.- Conviene recordar, en primer lugar, que el contrato celebrado es, sin duda alguna y sin que quepan matices al respecto, un contrato de compraventa, del mismo modo todos los mal llamados "contratos de arras" se configuran siempre como contratos perfectos, habitualmente de compraventa, en los que el pacto de arras se adiciona con una función confirmatoria y, en su caso, penal o penintencial. Las arras, tal como expone la sentencia de instancia y desarrolla minuciosamente el escrito de demanda de la parte actora, no configuran una categoría contractual autónoma en ningún caso, y son siempre un pacto inserto en un contrato principal. Por tanto, la validez y eficacia del pacto de arras dependerá, en todo caso, de que el contrato principal, en este caso de compraventa, en el que se asientan detente los requisitos de validez y eficacia exigibles a todo contrato en general (arts. 1261 y concordantes del Código Civil ) y a la compraventa en particular (arts. 1445 y 1450 y concordantes del Código Civil ).

En el supuesto enjuiciado no cabe dudar de la concurrencia de tales requisitos, al existir consentimiento y la voluntad de vender y comprar, respectivamente, por parte de la demandada y el actor, objeto, esto es, el apartamento descrito en el mencionado contrato cuya venta no se consumó, y precio cierto, fijado en 169.000 euros.

CUARTO.- El conflicto se centra, por tanto, en dilucidar en qué calidad prestó su consentimiento la demandada, y si, a resultas de la misma, cabe atribuirle la posición jurídica de vendedora u otra que conlleve la obligación de devolver duplicada al actor la cantidad percibida en concepto de arras penitenciales. Ha de avanzarse que, sin que sean cuestionables los razonamientos jurídicos de la sentencia de instancia sobre la naturaleza jurídica, características y efectos del contrato de mediación o corretaje, en el caso de autos no es aplicable tal condición de mediador a la parte demandada. Sin perjuicio de que quepa definir como mediación la actividad que en general desarrollan los agentes de la propiedad inmobiliaria, no ha de olvidarse que pueden y asumen, en ocasiones, posiciones jurídicas distintas a la de simple mediador como, por ejemplo, la de mandatarios, llevando a cabo, en tales ocasiones, una función compleja que va más allá de la simple mediación o puesta en contacto de las futuras partes contratantes. Tal como expuso la Audiencia de Barcelona en sentencia de cuatro de marzo de 2005 , "la mediación de los agentes de la propiedad inmobiliaria en las compraventas de esta naturaleza integra una figura jurídicamente atípica, al carecer de regulación legal específica y que la jurisprudencia ha venido situando próxima al mandato y al arrendamiento de servicios. En la parte de la situación que supone un arrendamiento de servicios el agente viene obligado a utilizar todos los medios a su alcance para el logro de la gestión encomendada, y, desde la perspectiva del mandato el agente debe acomodarse a las instrucciones del mandante -art. 1.719 del Código Civil - y dar cuenta de sus operaciones, así como abonar al mandante cuanto haya realizado en vista del mandato -art. 1.720 del Código Civil-. Por lo tanto, cuando el agente o mandatario actúan dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación. Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto sucede el mandante ya no queda obligado por la gestión de aquel salvo que expresa o tácitamente lo hubiere ratificado (art. 1.717 del Código Civil ). Así, surge sólo su obligación de devolución de tales arras si no las entregaron a la parte cuyos intereses gestionan, incumpliendo con ello su obligación frente a dicha parte, o, en casos diversos al anterior, cuando sin tener facultades de representación del vendedor, o excediéndose de los límites de un mandato, cobran por cuenta del vendedor una cantidad en concepto de arras al comprador, no consumándose después la compraventa por no prestar su consentimiento a la misma el citado vendedor cuya representación de manera indebida o excedida se había atribuido la mediadora."

QUINTO.- En el presente supuesto, reza el tenor literal del contrato de compraventa suscrito lo siguiente: "REUNIDOS: De una parte, como vendedor, PROMHOVA, S.L...." para decir a continuación como Manifestación, que "la parte vendedora es el agente intermediario en la compra-venta del inmueble". A continuación, a lo largo de todo el contrato la entidad PROMHOVA, S.L. aparece como vendedora sin más calificativo. Ciertamente resulta confuso dilucidar si actuaba como vendedora, en nombre e interés propio, o en otra condición, esto es, como mandataria de otro sujeto, actuando en nombre propio y en interés ajeno. No actuaba, desde luego, como simple mediadora, pues la simple mediación no alcanza a atribuir potestades de representación y perfección del negocio de compraventa en nombre de una de las partes.

A la vista de la documentación que ambas partes aportan, en forma de correos electrónicos intercambiados entre ellas y entre la demandada y el supuesto propietario del apartamento objeto de contrato, parece que la condición en que actuaba la demandada en el contrato de compraventa no era, a pesar de la equívoca forma de expresarlo en el mismo, la de vendedora. Y resulta también de los correos electrónicos aportados por la parte actora que dicha parte actora conocía que la demandada no era la propietaria del apartamento en cuestión.

Así pues, si la demandada no actuó en dicho contrato como simple mediadora, por no tener el mediador potestades de celebración del contrato y de representación de la parte que le confirió el encargo, y tampoco cabe considerar que actuase como vendedora en nombre e interés propio, debe considerarse que PROMHOVA, S.L. actuaba como mandataria del supuesto propietario del apartamento, si bien sin aclarar al actor, en el momento de celebrar el contrato, quien era el propietario del inmueble ni en qué condiciones había conferido el mismo el encargo de venta a la demandada.

SEXTO.- Siendo ésa la posición jurídica de la demandada en el contrato, esto es, la de mandataria del supuesto vendedor titular del inmueble, debe recordarse lo que respecto del mandato establece el Código Civil a efectos de vinculación y responsabilidad del mandatario por la gestión realizada. Así, el artículo 1719 CC , que establece la obligación del mandatario de cumplir las instrucciones del mandante, así como a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aún cuando lo recibido no se debiera al segundo (art. 1720 CC ). Finalmente, lo dispuesto en el art. 1725 CC , fijando la falta de responsabilidad del mandatario cuando obre en tal condición de mandatario, salvo que se obligue a ello expresamente o traspase los límites de su mandato sin dar conocimiento suficiente de sus poderes. En tal caso, además, añade el art. 1727.2º CC que aquello en lo que el mandatario se haya excedido no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica.

En el presente procedimiento, de acuerdo con la prueba documental aportada por el actor, tras la firma del contrato de autos, y ante la negativa del supuesto vendedor, el Sr. Leonardo , en realidad administrador de la sociedad mercantil propietaria del mismo, a consumar la compraventa celebrada entre el actor y la demandada, mantuvieron el actor y dicho Don. Leonardo un intercambio de correos electrónicos en los que Don. Leonardo manifiesta no haber recibido cantidad alguna en concepto de arras y no ser la entidad demandada más que una simple intermediaria, no siendo vinculante, por tanto, el pacto de arras que obligaba a la devolución del doble de las arras pagadas por el comprador. Por la demandada, sin embargo, no se aporta prueba alguna que sustente que en su condición de mandataria intermediaria actuaba siguiendo instrucciones exactas de su mandante siendo que, además, por tratarse de la venta de un inmueble la operación en cuestión requería de un mandato expreso que habitualmente se reflejará documentalmente para mayor seguridad jurídica de las partes implicadas. La demandada, actuando además en el ejercicio de su actividad mercantil, debía proceder con la diligencia que en tal ámbito le es exigible, de modo que, si recibió el encargo de actuar en nombre del propietario en el contrato de compraventa, tal como parece mostrar en el correo electrónico que aporta como documento nº 2 de la contestación, a ella le corresponde acreditar en que consistía dicho encargo mediante la prueba oportuna. No habiendo acreditado dicho extremo, debe entenderse que actúo como mandataria más allá del encargo conferido, pues perfeccionó un contrato de compraventa con un pacto de arras penitenciales que excedía del encargo recibido. De acuerdo con el art. 1725 CC debe, por tanto, responder personalmente frente al actor, devolviendo la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales duplicada, esto es, la de 6000 euros que reclama el actor.

SÉPTIMO.- Dada la estimación del recurso, que supone la estimación total de la demanda, procede hacer imposición de las costas de primera instancia a la parte apelada, de conformidad con el art. 394 LEC en relación con el 398 LEC. Sin imposición de las costas generadas en esta instancia, en virtud de lo dispuesto en el art. 398 LEC .

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR al recurso de apelación presentado por DON Francisco contra la sentencia dictada el 25 de abril de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Reus , en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 746/2006 cuya resolución revocamos y, en consecuencia;

1º Declaramos procedente la condena de la demandada al pago de SEIS MIL EUROS (6.000 euros) en concepto de devolución por duplicado de la cantidad entregada en concepto de arras. Dicha cantidad debe incrementarse con el interés legal desde la presentación de la demanda y los intereses legales del art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia. Con imposición de las costas generadas en primera instancia.

2º. Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.