Sentencia Civil Nº 357/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 468/2010 de 09 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00357/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 2

DE VALLADOLID

ROLLO Nº 468/2010

S E N T E N C I A nº 357

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En Valladolid, a nueve de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000478/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000468/2010, en los que aparece como parte apelante, MEMPHIS INMOBILIARIA SA, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN ANTONIO DE BENITO GUTIERREZ, asistido por el Letrado D. SANTIAGO PELLO MAROTO, y como parte apelada, DIRECCION000 NUM000 CP, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MIGUEL ANGEL SANZ ROJO, asistido por el Letrado D. JAVIER DE UÑA VELASCO, sobre Reclamación de Cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 30 de junio de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sanz Rojo, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALLADOLID, frente a la Entidad MEMPHIS INMOBILIARIA S.A., debo condenar a esta última a que abone a la parte actora:

1º.- La suma de DOCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y NUEVE CNETIMOS (12.975,79 euros).

2º.- Los intereses legales de dicha suma.

3º.- Y con expresa imposición de costas a la parte demandada".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 2 de diciembre de 2010 en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda que da origen al procedimiento. En su consecuencia condena a la entidad demandada, en su calidad de propietaria de uno de los locales ubicados en los bajos del edificio sobre el que se haya constituida la Comunidad de Propietarios demandante, a abonar a esta la suma de 12.975,79 euros en concepto de cuota comunitaria extraordinaria o derrama que, conforme a su coeficiente de participación, le corresponde por el importe de las obras necesarias de conservación realizadas en la fachada del inmueble.

Frente a tal pronunciamiento recurre en apelación la parte demandada. Aduce, en primer lugar, la nulidad radical de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios respecto de la realización de las obras litigiosas, por completa vulneración de la normativa que rige la convocatoria, asistencia y representación a las Juntas Generales de Propietarios y notificación de sus acuerdos. En segundo lugar que dichas obras han de calificarse como de mejora, no necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble y por lo tanto no es repercutible su coste al exceder la cuota del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

SEGUNDO.- En desarrollo del primer motivo de impugnación se alega que los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios actora en torno a la realización de las obras en la fachada se hallan viciados de insubsanable nulidad, al haberse tomado con vulneración de la normativa que regula la citación y asistencia a las Juntas contemplada en los arts. 16.2 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , buscando marginar a la demandada del proceso de toma de decisiones acerca de un tema tan importante económicamente, a pesar de ser o precisamente por ser uno de los copropietarios con mayor coeficiente de participación en el inmueble. Argumenta al efecto que todas las Juntas que se han celebrado para decidir sobre dicha cuestión lo han sido sin haber mediado la previa citación de la demandada, sin que esta haya asistido representada en legal forma y sin que tampoco le hayan sido notificados los acuerdos en las mismas adoptados, pese a conocer sobradamente la Comunidad su identidad. Ello por cuanto no había conferido apoderamiento de ningún tipo al representante de la empresa Sonytel, arrendataria del local, ni para recoger citaciones, notificaciones o cualquier otro tipo de documentación o acto de comunicación en su nombre, ni para asistir a las Juntas en su representación, sin que a posteriori haya realizado acto alguno que pueda suponer una ratificación o convalidación de las gestiones que este haya podido realizar.

Cabe decir al respecto, desde el punto de vista fáctico, que el análisis de la prueba obrante en autos desvela que no obra en autos rastro alguno de que la hoy recurrente ni quien le transmitió la propiedad del local hubiere notificado al Secretario de la Comunidad o hecho saber a esta por cualquier medio el cambio de titularidad de dicho local antes de la celebración de las Juntas de Propietarios que versaban sobre las obras de la fachada del inmueble. Ello pese a que la transmisión de la titularidad en cuestión se había producido en 1996, aproximadamente ocho años atrás de que se comenzare a tratar dicho tema en la primera junta celebrada en 2004. Ningún dato o documento por otra parte obra en autos que avale el que la Comunidad hubiere tenido conocimiento por algún otro medio de tal circunstancia, sino que por el contrario y hasta que el letrado de la hoy apelante le dirige en nombre de esta la misiva de 19-7-2007 (f. 86 y ss), todas las gestiones comunitarias acerca del local en cuestión se entendieron con la entidad que lo ocupaba y que resultó ser la arrendataria, la cual recogía toda la documentación, citaciones, etc... que al respecto se le entregaban sin hacer manifestación alguna en contrario. Así lo atestigua en juicio su encargado el Sr. del Pozo, quien manifiesta que solamente se negó a recoger la documentación y tuvo conocimiento de quien era en realidad la propietaria del local a partir de que el abogado de esta se puso en contacto con el a fin de que le obtuviese unas fotos de la fachada, tras haberse ya ejecutado las obras. Hasta ese momento afirma recogió toda la documentación, citaciones y notificaciones de acuerdos comunitarios que correspondían al local remitiéndolos "a Madrid", cabe suponer que a la sede central de su empresa, y asistió a las Juntas representando al local en nombre de su empresa que ha resultado ser arrendataria del mismo, llegando incluso a apoderar a otro copropietario de un local para que asistiere en su nombre cuando le fue imposible hacerlo personalmente. Durante todo ese periodo de tiempo, unos diez años, la propietaria del inmueble satisfizo sin embargo puntualmente las cuotas comunitarias que se giraron a nombre de quien en realidad era la arrendataria, sin que conste protesta alguna al respecto ni comunicación de otro tipo que hubiere dirigido a la Comunidad durante mas de una década sobre cualquiera de los múltiples temas de interés comunitario que en ese lapso de tiempo se trataron y decidieron. No consta por otra parte en absoluto acreditado que la hoy recurrente hubiere efectuado comunicación alguna al Secretario de la Comunidad designando un domicilio en España a efectos de citaciones y comunicaciones relacionadas con la Comunidad durante el periodo de tiempo que aquí interesa, es decir antes de adoptarse la decisión de ejecutar las obras y hasta el envió de la misiva antes citada.

Nos encontramos por lo tanto con que la demandada incumplió radicalmente las obligaciones de comunicación de cambio de titularidad del local y de designación de domicilio para la recepción de citaciones y comunicaciones que le impone el art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en sus aptdos. h) e i ), ocultando a la Comunidad de Propietarios que era ella quien ostentaba el dominio del local. Al mismo tiempo propició ante la Comunidad la apariencia de que dicha titularidad correspondía a la entidad que ocupaba el inmueble en realidad en calidad de arrendataria, la cual recibía todas las citaciones y notificaciones, asistía a las Juntas Generales, votaba, etc..., teniendo lógicamente al corriente de todo ello a la verdadera propietaria, pues esta vino afrontando sin problema alguno el pago de las cuotas que por tal vía se le hicieron llegar precisamente hasta ser requerida para el abono de la derrama extraordinaria motivada por las obras que nos ocupan. De tal equívoco o situación de confusionismo no cabe extraer consecuencia negativa alguna para la Comunidad de Propietarios, pues al no haberse realizado a la misma las preceptivas comunicaciones a las que hemos aludido se limitó a dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 9.1 aptdo h) antes citado, procediendo a efectuar las citaciones y notificaciones en el local perteneciente a la Comunidad y en la persona del ocupante del mismo, es decir el encargado de Sonytel.

Otro tanto cabe afirmar respecto de la asistencia de dicho encargado a las Juntas de Propietarios y participación en las mismas, funciones que es claro ejerció en representación de la propietaria y en virtud de apoderamiento voluntariamente conferido por esta, conforme a lo contemplado en el art. 15.1 de la LPH . Ciertamente no cabe que el arrendatario del local o vivienda asista y participe per se en las Juntas de Propietarios y en el proceso de toma de decisiones de la Comunidad, en virtud puramente de la posición jurídica que ostenta frente al inmueble, ni tampoco ha de entenderse o presumirse sin mas que dicha posición le proporciona una representación tácita al efecto. Consideramos no es factible equiparar sin mas a tales efectos la relación jurídica que existe entre arrendador y arrendatario y la que se da entre el nudo propietario y el usufructuario, que tampoco en su caso legitimaría tal apoderamiento tácito para el caso de obras extraordinarias y de mejora, conforme se dispone en anteriormente citado art. 15.1 in fine. En su consecuencia la asistencia y participación del arrendatario en las Juntas de Propietarios solo será válida si ha sido expresamente apoderado por el propietario-arrendador. Ahora bien, la exigencia de que esa representación voluntariamente concedida se plasme por escrito, prevista en el tan citado art. 15.1 LPH , corresponde en su caso a la Comunidad de Propietarios, es decir entra en juego mientras esta no acepte la representación que se diga ostentar en virtud de apoderamiento verbal, siendo perfectamente válido y eficaz el voto que en su virtud se emita caso de que la Junta la admita al inicio de la Junta y el poderdante la ratifique a posteriori, bien expresa o tácitamente cuando no proceda a impugnar el acuerdo así adoptado una vez le haya sido notificado. Tal es lo que ha sucedido en el presente supuesto, pues a falta de las comunicaciones antes comentadas las citaciones y notificaciones se efectuaban por la Comunidad en el local y al ocupante del mismo, quien las aceptaba, compareciendo a las Juntas aunque en realidad era el arrendatario pero arrogándose la representación de la propiedad, representación que las Juntas aceptaban, interviniendo en las mismas y en el proceso de adopción de los acuerdos, cuya notificación a posteriori también recogía en el propio local. Todo ello con perfecto conocimiento del verdadero propietario, que mantenía oculta su identidad ante la Comunidad y al que el arrendatario remitía las citaciones, notificaciones, documentación, etc... que en su nombre recibía, sin que a posteriori procediera a impugnar por tal motivo ninguno de los acuerdos así adoptados ni a comunicar en ninguna ocasión o por cualquier medio a la Comunidad su disconformidad con la representación que aquel en nombre de la propiedad se arrogaba. Han de entenderse por lo tanto tácitamente ratificados por dicho propietario todos los actos realizados en la materia a su nombre por el arrendatario, manteniéndose la validez y eficacia de los acuerdos adoptados con intervención de tal representante. Se rechaza en su consecuencia ese primer motivo del recurso.

TERCERO.- En lo relativo a la calificación que haya de darse a las obras litigiosas, si de necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del edificio tal y como sostiene la Comunidad, o si de mera mejora como mantiene el recurrente, entendemos ha de ratificarse la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia.

En efecto, el arquitecto que proyectó y dirigió tales obras por cuenta y encargo de la Comunidad de Propietarios, es persona que ya no mantiene relación contractual o de otro tipo con esta y por tanto ningún interés personal directo o indirecto en la solución del presente litigio, lo que nos hace reputar de imparcial y técnicamente cualificado su testimonio. En el acto del juicio ha explicado detalladamente los problemas que aquejaban a la fachada del edificio, que califica de graves y que provocaban grietas y desprendimientos del material de recubrimiento con manifiesto peligro para las personas y bienes, relacionando cuales eran las causas a las que obedecían. Ante ello relata se efectuaron operaciones de tanteo a fin de decidir si podían solucionarse con intervenciones puntuales, descartándose técnicamente tal parcial solución y optándose por sustituir todo el revestimiento e instaurar una solución global mediante sistema de fachada ventilada, el que entonces resultaba técnicamente mas idóneo y siguiendo criterios del mayor ahorro posible de costes, tanto en lo relativo a la ejecución y materiales cuanto al futuro mantenimiento. Justifica así mismo en criterios de pura lógica arquitectónica y de exigencias urbanísticas por parte del Ayuntamiento, dado que el edificio se ubica en el casco histórico, la intervención en las terrazas abiertas de las viviendas y pintado de las barandillas, pues ambos elementos forman parte integrante de la fachada, algunas de aquellas tenían desprendimientos del material de revestimiento que hacían preciso su picado, etc..., sin que técnicamente pudiera abordarse una solución global de la fachada sin al mismo tiempo reparar aquellas y dar una mínima uniformidad al conjunto.

La necesidad de dichas obras viene refrendada por el testimonio del Sr. Calzada, persona que por entonces era el portero del inmueble y que habiendo ya cesado en dicho empleo ningún interés ni relación mantiene con la Comunidad, el cual confirma como efectivamente "la fachada se caía" y tuvieron que acudir al menos dos veces por tal motivo los servicios municipales. Así mismo la documental obrante en autos (f 108), acredita que en al menos una ocasión, el 17 de Octubre de 2006, hubo de intervenir la policía municipal dando protección al Servicio de Bomberos al caer cascotes de la fachada, protegiendo la zona con vallas y resultando dañados dos vehículos aparcados en las inmediaciones.

Consideramos por lo tanto, en base a la conjunta apreciación de las anteriores pruebas, suficiente y debidamente justificado el que las obras realizadas en la fachada del inmueble en su conjunto, incluidas terrazas y barandillas, no consistieron en meras mejoras ni tenían por objeto el embellecimiento del edificio, sino que obedecían a la necesidad de conservar el mismo en las mínimas e imprescindibles condiciones de habitabilidad y seguridad, tanto para los propios comuneros cuanto para los terceros y viandantes. Se proyectaron y ejecutaron por otra parte siguiendo los criterios técnicos y urbanísticos que resultaban de aplicación, implantándose sistemas y materiales adecuados al fin pretendido y con el mínimo coste que resultaba factible.

Tales conclusiones no han sido enervadas por prueba o dato alguno aportado de contrario, por lo que el coste de dichas obras entendemos ha de ser repercutido con carácter obligatorio a todos los copropietarios del edificio conforme a lo dispuesto en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello con independencia de que la obra haya afectado o no a los elementos que integran en concreto el exterior del local propiedad de la demandada ubicado en los bajos, pues de lo que se trata es de preservar la habitabilidad y seguridad del inmueble en su conjunto y a tal fin se impone a la Comunidad el deber de realizarla en el precepto antes citado. Y no ha hecho otra cosa que cumplir con tal deber sin que se aprecie en su proceder el abuso de derecho o malicia que se le reprocha por la recurrente, pues no ha demostrado esta en absoluto que el recubrimiento de la fachada de su local se viere afectado por los mismos problemas que el del resto del inmueble, ni tan siquiera que fuere el mismo o que desde el punto de vista estético hubiere resultado imprescindible o cuando menos aconsejable intervenir en él para conseguir una unidad. Se rechaza en su consecuencia este segundo y último motivo del recurso y se confirma la sentencia apelada.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada al desestimarse su recurso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por las representación procesal de la entidad MEMPHIS INMOBILIARIA S.A., frente a la sentencia dictada el día 30 de Junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid en el procedimiento ordinario del que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma íntegramente con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.