Sentencia Civil Nº 357/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 409/2011 de 15 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA N.º 409 ( 249 ) 11.

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO N.º 537 / 09.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 1 DE BENIDORM.

SENTENCIA NÚM. 357/11

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a quince de septiembre del año dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Istmos. Sres. arriba expresados, ha visto los presentes autos, dimanantes del procedimiento anteriormente indicado, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Benidorm; de los que conoce, en grado de apelación, en virtud del recurso interpuesto por OLGA URBANA, SL, apelante por tanto en esta alzada, representada por la Procuradora D.ª CRISTINA TORREGROSA GISBERT, con la dirección del Letrado D. RICARDO CARRETERO LUNA; siendo la parte apelada D. Jeronimo , representado por la Procuradora D.ª MARÍA PAZ DE MIGUEL FERNÁNDEZ, con la dirección del Letrado D. MANUEL MIGOYA SUÁREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos referidos, del juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de Benidorm, se dictó sentencia, de fecha 20 de diciembre del 2010, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Primero.- Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Such Muñoz, en nombre y representación de D. Jeronimo , ha de declararse conforme a derecho la resolución del contrato de reserva de compraventa del apartamento NUM000 del edificio DIRECCION000, de la Playa de Poniente, de Benidorm, otorgado entre actor y la demandada OLGA URBANA S.L, de fecha 27 de marzo de 2006, documento nº 6 de la demanda); y consecuentemente con el anterior pronunciamiento, condeno a la demandada al pago a la actora de la cantidad de QUINC.E. MIL.-15.000,00.-EUROS , importe de la reserva efectuada como opción de compra, más intereses desde el día 8 de mayo de 2008, fecha del requerimiento resolutorio extrajudicial recepcionado por la demandada; intereses que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente Resolución (art. 576 de la L.E.C. ), y hasta su completo pago. Segundo.- Las costas se imponen a la demandada OLGA URBANA S.L

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte reseñada , y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes. Seguidamente, tras emplazarlas, se elevaron los autos a este Tribunal , donde fue formado el Rollo, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 7 / 9 / 11, en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación del presente proceso, en esta alzada, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

Dicho sea muy en síntesis, la Sentencia recurrida, estimando íntegramente la demanda, declara conforme a derecho la Resolución del contrato de reserva de un apartamento efectuada mediante requerimiento extrajudicial el día 8 de mayo del 2008, y, consecuentemente, condena a la demandada a pagar a la actora los quince mil euros que ésta le entregó en su día.

La otrora demandada recurre alegando que el contrato verbal concertado entre las partes, en su día , "fue un contrato de promesa bilateral de comprar y de vender o una opción bilateral de comprar y de vender" y que fue el comprador el que incumplió con su obligación de suscribir el contrato definitivo de compraventa.

A falta de documentación escrita de los pactos y estipulaciones entre las partes, uno de los pocos hechos que están plenamente acreditados en el caso que nos ocupa es el siguiente: el día 27 de marzo del 2006 el demandante ordenó una transferencia de quince mil euros a una cuenta bancaria de la demandada, reseñando como concepto " reserva piso NUM000 ". En el relato de hechos de la demanda se indica que el precio de la vivienda reservada era de trescientos mil euros, más I.V.A. , y que la firma del contrato tendría lugar aproximadamente en el mes de julio de ese año, todo ello, por la información que se le había proporcionado. Son hechos igualmente acreditados , los siguientes: a mediados de octubre del 2006, la empresa vendedora remitió al actor una carta indicando que , con fecha 4 de octubre, el ayuntamiento de Benidorm había concedido la necesaria licencia de obras y que, "en los próximos días", se pondría nuevamente en contacto con él para concretar una fecha para la formalización del contrato de compraventa (documento n.º 7 demanda). Mediante correo electrónico de 26 de enero del 2007, se le remitió modelo de contrato de compraventa, que era el que la vendedora iba a utilizar para la venta de las fincas de la promoción inmobiliaria. Por nuevo correo electrónico , de 24 de abril del 2007, se envió al demandante la forma de pago de la vivienda y proponía para la firma del contrato el día 27 de abril. El día 27 se le envió nuevo correo electrónico, comunicando que no era posible modificar las condiciones de pago estipuladas cuando se inició la promoción.

SEGUNDO.-

Ambas partes coinciden en que no nos hallamos ante un contrato de compraventa.

La promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, como así la califica la parte demandada, ahora recurrente, que se halla regulada en el artículo 1.451 del Código Civil, ha originado serias dificultades en su interpretación hasta el punto que un sector de la doctrina científica viene a mantener que el citado precepto asimila la promesa de venta al propio contrato de compraventa, asimilación no aceptada por la doctrina jurisprudencial , que, a partir de la antigua Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 11 de noviembre de 1.943, viene considerando a la primera como un contrato preparatorio o precontrato , que tiene por objeto la futura celebración de un contrato de compraventa, cuyos efectos no pueden coincidir con los de la venta actual y definitiva. Claro es que las partes, cuando se efectuó el pago de la cantidad de quince mil euros, no pretendieron la perfección, en tal momento, del contrato de compraventa , hasta el punto de que el demandante consignó al hacer aquél, y ello fue aceptado por la demandada, que dicho pago se hacía como reserva por un piso. Téngase en cuenta, además, que a la fecha de la transferencia la demandada aún no había logrado el otorgamiento de la preceptiva licencia de obras para la construcción.

Tampoco el supuesto tiene fácil encaje en el contrato de opción de compra a favor, en este caso, del actor, pues son requisitos del mismo tanto la perfecta concreción de los elementos esenciales del contrato para el que se otorga al optante la facultad de obligarse, como el señalamiento de un plazo para el ejercicio de la opción ( ST.S. 28-10 y 23-12-1.991 , 28-4-2.000, 13-5-2.005 y 5-6-2.006 ), siendo palmario que no consta lo segundo y que lo primero , según ya se expondrá, cuando menos, ha de ponerse en duda.

La demandante, por su parte, ha calificado la relación nacida entre las partes como "contrato de reserva".

El pacto de reserva a que se alude tiene cierto arraigo en el tráfico inmobiliario sin por ello dejar de ser confuso su contorno, pues el empleo por los contratantes de dicho término en el curso de la negociación y concreción de sus relaciones no es determinante de hallarnos frente a una figura contractual atípica y no de otra nominal, típica o de acabada configuración doctrinal , como puede ser la ya citada promesa de compra o venta (art 1451 C.C .), un precontrato, el pacto de opción de compra o, bien, pura y simplemente una compraventa perfecta. Normalmente , el conocido como pacto de reserva se identifica entonces, por exclusión, en forma negativa respecto de esos otros , como aquél en que los contratantes acuerdan asignar con preferencia a uno de ellos un bien inmueble, mediando o no precio, pero sin comprometer la voluntad de su futura adquisición en firme, de forma que el conocimiento de los elementos esenciales del futuro posible contrato de venta no es determinante. Desde esta perspectiva, no es posible identificar la reserva de un inmueble con un precontrato de compraventa del mismo, pues si así se hiciera (todo ello, claro está , a salvo de las estipulaciones concretas a que las partes pudieran haber llegado), la reserva supondría , de un lado, la obligación asumida por el vendedor de reservar un inmueble para su adquisición por el reservatario y, para éste, la obligación de comprar, con entrega de suma que se imputará al pago del precio. Y ello supondría una identidad total con la promesa de comprar y vender a la que anteriormente se hecho referencia.

Entendemos, pues, que nos hallamos ante un mero pacto de reserva de un piso , y no ante un precontrato de compraventa (promesa de vender y comprar, del art. 1451 del Código Civil ) por los siguientes hechos.

Así, en primer lugar , por la terminología aceptada por ambas partes, al calificar la entrega, y recepción, del dinero transferido en concepto de "reserva". Llama la atención que, siendo la demandada una empresa especializada en la promoción inmobiliaria, aceptara, sin protesta ni objeción alguna (ni requerimiento posterior para la formalización escrita de la relación negocial nacida entre las partes) , que el ingreso recibido lo fuera por la reserva del piso, y tan sólo, años después, y en vía judicial, venga a discutir sobre la naturaleza del pacto verbal, refrendado con la transferencia a que venimos haciendo alusión.

En segundo lugar, y si se entiende que el precontrato es una primera fase del iter contractus , en la que se establecen la totalidad de los elementos del contrato proyectado (de tal modo que, si ambas partes posteriormente no lo celebraran, podría una de ellas conseguirlo procesalmente, por el cumplimiento forzoso en forma específica) , claro es que no nos hallamos ante un precontrato, pues tales elementos brillan por su inconcreción al tiempo de la transferencia. No fue hasta muchos meses más tarde, cuando se remitió el modelo de contrato de compraventa, y cuando se conocieron, con plena exactitud, las estipulaciones a que la vendedora pretendía someter el contrato de compraventa a celebrar; estipulaciones algunas de ellas de interés, como la relativa a los plazos para el pago del precio. Basta leer el documento número cuatro de la demanda para comprobar la gran falta de detalle en cuanto a los plazos para el pago del precio , hasta el punto de que dicho documento parece dar a entender la posibilidad de negociación al respecto, en tanto utiliza la partícula "aproximadamente" o "más o menos" al indicar el porcentaje de pagos.

En tercer lugar, y como ya se ha dicho, las conversaciones inicialmente sostenidas entre el actor y la demandada y la transferencia del dinero en concepto de "reserva" se producen aún antes de que la promotora hubiese obtenido la licencia de construcción; por tanto, sin todavía poder conocerse la efectiva viabilidad de la obra, ni aún su resultado final (pues la concesión de la licencia podía o no venir condicionada a la modificación del proyecto).

En suma, que lo que se concluye es que ni llegó a perfeccionarse un contrato de compraventa, ni tampoco un precontrato de venta, sino simplemente un pacto de "reserva" de un inmueble.

TERCERO.-

Dicho lo cual queda por resolver el Derecho o no del demandante al reintegro de la suma entregada como reserva o señal.

En este punto , claro es que no existió pacto alguno entre las partes sobre el destino que habría de darse a la cantidad transferida para el caso de que el contrato privado de compraventa no llegara finalmente a ser firmado. Desde luego, al amparo de la autonomía de la voluntad nada hubiera impedido un pacto en el sentido de que la no perfección del contrato conllevase la pérdida de la cantidad entregada, o incluso que se entendiese dicha suma como contraprestación de la obligación de reserva o a modo de cláusula penal, sirviendo la señal al resarcimiento de los daños que pudo derivar al vendedor la reserva luego infructuosa. Nada de ello consta en el caso que nos ocupa.

Por tanto, no existe respaldo contractual alguno a la pretensión de la demandada de apropiarse del dinero que le fue entregado.

Pero es que, además , y de otra parte, no estimamos que legalmente proceda, a modo de resarcimiento de los daños y perjuicios que se alegan le fueron irrogados por la no celebración posterior del contrato. Y ello porque, como ya se apuntó , el modelo de contrato de compraventa fue remitido al demandante el día 26 de enero del 2007, y hemos de estimar que fue en este momento cuando aquél conoció , con plena exactitud y concreción, el contenido de las muy numerosas estipulaciones a que la demandada pretendía someter (sin posibilidad alguna de cambio, como después sucedió) la contratación. Más concretamente, y mediante correo de 24 de abril, se le remitió la forma de pago de la vivienda (en el modelo de contrato nada se precisaba al respecto) y con fecha 27 de abril, se le dijo la imposibilidad de modificarla. Por tanto, la no aceptación de las estipulaciones del contrato no estimamos que sea constitutivo de incumplimiento por parte del demandante, ni que, por tanto , lo habilite para hacer como propia la cantidad que le fue entregada en su día, al efectuarse la reserva.

Reiteramos: la demandada, como promotora, siempre tuvo la oportunidad de documentar por escrito las exactas condiciones a que quedaba supeditada la reserva efectuada, así como las consecuencias de la eventual negativa del reservista a celebrar el contrato, y no lo hizo.

En definitiva, y sin aceptar en su integridad los razonamientos vertidos en la Sentencia dictada en primera instancia, la confirmaremos , con los pronunciamientos a ello inherentes.

CUARTO.-

De conformidad con el art. 208.4 LEC, toda Resolución incluirá la mención de si es firme o cabe algún recurso contra ella, con expresión, en este caso, del recurso que proceda, del órgano ante el que deba interponerse y del plazo para recurrir.

En el supuesto que nos ocupa, tratándose de Sentencia dictada en juicio ordinario tramitado en atención a su cuantía, y siendo ésta inferior a la prevista en el art. 477.2.2º L.E.C. , no es recurrible en casación, por lo que la sentencia dictada por este Tribunal es firme.

Este pronunciamiento se hace sin perjuicio de que, si la parte a la que le afecte desfavorablemente (art. 448 LEC ) entendiera que contra esta Resolución cabe algún tipo de recurso , pueda prepararlo en la forma y modo legalmente establecidos, en cuyo caso se dictará al respecto la resolución que proceda.

QUINTO.-

De conformidad con la Disposición Adicional décimoquinta, número 9, de la LOPJ , introducida por la LO 1/2009 , de 3 de noviembre , en caso de confirmación de la Resolución recurrida, la parte recurrente perderá el depósito que hubiera constituido para interponer el recurso contra aquélla.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente de esta Sentencia, que se dicta en nombre de SM. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, el magistrado Don Francisco José Soriano Guzmán, quien expresa el parecer de la Sala.

Fallo

FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de OLGA URBANA, SL contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Benidorm, de fecha 20 de diciembre del 2010, en los autos de juicio ordinario n.º 537 / 09, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido por la/s parte/s recurrente/s o impugnante/s cuyo recurso/impugnación haya sido desestimado.

Procédase a la devolución de la totalidad del depósito constituido por la/s parte/s recurrente/s o impugnante/s cuyo recurso/impugnación haya sido total o parcialmente estimado.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente Resolución es firme y contra ella no cabe recurso alguno, de conformidad con lo establecido en los fundamentos de derecho de esta Sentencia.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de su fecha, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco José Soriano Guzmán, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.