Sentencia CIVIL Nº 357/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 436/2017 de 27 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

ROLLO Nº 436/17
SENTENCIA Nº 000357/2017
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistradas
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª ALICIA AMER MARTÍN
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En la ciudad de VALENCIA, a veintisiete de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. EUGENIO
SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de
Valencia, con el nº 001023/2016, por D. Celso representado en esta alzada por la Procuradora Dª MÓNICA
HIDALGO CUBERO y dirigido por el Letrado D. RAFAEL LINDO BONDÍA contra D. Gaspar representado
en esta alzada por el Procurador D. JOSÉ GIL APARICIO y dirigido por el Letrado D. FERNANDO MANUEL
SOLER OLMOS pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Gaspar .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Valencia, en fecha Valencia, contiene el siguiente: 'FALLO: QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales MONICA HIDALGO CUBERO, en nombre y representación de Celso DEBO CONDENAR Y CONDENO a Gaspar que ha estado representado por el procurador de los tribunales JOSE GIL APARICIO a pagar la suma de 11.000 € más intereses previstos en artícuo 576 LEC y costas'.



SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Gaspar , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 19 de Diciembre de 2017.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Celso formuló el 3 de Junio de 2.016 demanda de juicio verbal, que el 5 de Julio del mismo año, subsanó transformándola en demanda de juicio ordinario, contra Don Gaspar , tendente a la obtención de una sentencia que le condenase al pago de 11.000 euros en concepto de mitad de arras penitenciales, más los intereses legales correspondientes y pago de las costas procesales. Alegaba el actor que en Agosto de 2.015 vió anunciado en la Agencia inmobiliaria Don Piso, la vivienda sita en Valencia, CALLE000 , número NUM000 , NUM000 , puerta NUM001 y plaza de garaje número NUM002 y que al estar interesado en su compra, firmó un documento de arras, en el que se recogía haber entregado la cantidad de 11.000 euros en concepto de arras penitenciales, estableciéndose como plazo para otorgar la escritura Pública el día 20 de Noviembre de 2015. Añadió que al aproximarse la fecha del plazo para escriturar, habló con la inmobiliaria que le manifestó que la operación no podría efectuarse porque el demandado y el inmueble objeto del contrato tenia una serie de cargas que hacía imposible efectuar la compraventa en las condiciones establecidas, es decir, libre de cargas. Por tal motivo, en el día 20 de Noviembre de 2.015, se firmó entre las tres partes y en la Inmobiliaria Don Piso, el titulado 'contrato de Rescisión de Arras' y que, a pesar de solicitar que se le entregase el doble, conforme al contrato de arras firmado, la propia mercantil le devolvió únicamente 11.000 euros, reclamando los otros 11.000 euros que le faltan por percibir en concepto de arras penitenciales.

El Sr. Gaspar se opuso a la demanda alegando que estaba sin trabajo y buscó vender el piso para rebajar su deuda con el Banco y así se lo comunicó a la inmobiliaria desde el primer momento. Que en Septiembre de 2.015 y luego de la firma del documento de arras, demandante, demandado e inmobiliaria, se desplazan al Banco acreedor, buscando soluciones para llevar a buen puerto la venta, sin resultado positivo tras diversas gestiones, de modo que si la operación no fructificó, fue por la falta de colaboración del banco y no debido a su desistimiento. Añadió que cuando se firma el documento de resolución, estos hechos son conocidos por el comprador y en presencia de las tres partes, se comentó el tema y se acordó que con la devolución del dinero por la inmobiliaria al comprador, se daba por zanjado el tema, pues ninguna ventaja económica había obtenido el demandado. La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda y, en su virtud condenó a Don Gaspar a pagar a Don Celso la suma de 11.000 euros, más intereses legales del artículo 567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y costas, siendo esta resolución recurrida en apelación por el demandado.



SEGUNDO.- El recurso de apelación formulado por el Sr. Gaspar se funda en un doble motivo: 1º) Infracción por inaplicación de la doctrina jurisprudencial respecto a la interpretación de los contratos y de los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil y 2º) Error en la valoración de la prueba, sin embargo ambos motivos están ligados, dado que en este último lo que se combate es que el juzgador de instancia haya considerado irrelevante la declaración testifical de Don Cornelio que es el profesional que en nombre de Don Piso medió en la operación. En cuanto al primer aspecto señalar que es jurisprudencia constante la que declara que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 al 1.289, ambos inclusive, del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SS. del T.S. de 19-1-90 , 30-12-95 , 19-2-96 y 20-9-01 , entre otras ), de modo que el artículo 1.281 del Código Civil , contiene un criterio preferente al que hay que atenerse ( SS. del T.S. de 17-2-90 , 10-5-91 , 3-7-91 , 24-9-91 , 1-3-93 , 29-3-94 , 28-6-95 y 20-9-01 ), puesto que si los términos del contrato son claros, nada hay que interpretar, según el aforismo 'in claris non fit interpretatio' y en esta situación huelga hacer uso de otra formas interpretativas. Esta doctrina jurisprudencial la invoca el recurrente al entender que el juzgador de instancia ha tomado en consideración únicamente la interpretación literal del contrato denominado de arras suscrito el 18 de Agosto de 2.015 (documento número dos de la demanda al f. 8), pero que no ha atendido la razón por la que se instrumento el rescisorio del anterior datado el 20 de Noviembre de 2.015 (documento número tres de la demanda a los f. 9 y 10). De modo que entendió que, con independencia de este último, era de aplicación el primero y, en concreto, la cláusula de penalización de las arras, sin embargo, sostiene el hoy apelante que con arreglo al segundo documento sólo se comprometió a devolver los 11.000 euros que en su día se entregaron a la firma del primero, pero en modo alguno a hacer lo propio con otros 11.000 euros como sanción con motivo de dicha rescisión. Es más, en ningún momento se hizo reserva de acciones por parte del actor, ni se contiene pacto alguno por el que hubiese de cumplir con el compromiso de devolución por duplicado de las arras entregadas en su día.



TERCERO.- Como punto de partida en la controversia suscitada se ha de señalar que la jurisprudencia tiene declarado ( SS. del T.S. de 24-10-02 y 20-5- 04) que antela imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, han de distinguirse las siguientes modalidades : A) Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. B) Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento y C) Penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del Código Civil , cuando establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En punto a ello, es reiterada la jurisprudencia que señala que las arras o señal que permite el artículo 1.454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales ( SS. del T.S. de 12-7-86 , 6-2-91 , 3-3-91 , 8-4-91 , 10-6- 94 y 30-12-95 , entre otras), siendo necesario que consten de modo inequívoco, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, o lo que es igual, que la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotunda la condición de arras de tal clase, atribuyendo a los anticipos entregados esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja la compraventa, pues de lo contrario, se ha de entender que son confirmatorias y que constituyen un anticipo del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado ( SS. del T.S. de 12-12-91 , 16-3-92 , 22-10-92 , 24-12-92 , 8-2-93 , 3-6-94 , 28-3-96 , 18-10-96 y 22-12-99 , entre otras). En el caso que se examina, resulta inequívoco el carácter penitencial de las arras en cuestión en el documento así denominado y fechado el 18 de Agosto de 2.015 (documento número dos de la demanda al f. 8), pues además de recalcarse el carácter de arras penitenciales, cabe destacar el párrafo que literalmente dice: 'En caso de que el comprador desista de la compraventa del inmueble descrito, perderá las sumas entregadas en concepto de arras y si fuese el vendedor el que desistiese, deberá entregar al comprador las arras dobladas'.

En fecha 20 de Noviembre de 2.015 se suscribió un instrumento cuya leyenda es contrato de rescisión de arras (documento número tres de la demanda a los f. 9 y 10) en el que intervienen las tres partes: comprador, vendedor e intermediario, y de cuyo contenido cabe destacar que aunque en el exponendo IV se recoge 'que por causas imputables a la parte vendedora ya que tiene actualmente unas cargas que impiden su venta y no han podido cancelarse a su debido tiempo', se añade a continuación las partes formalizan el presente contrato de arras en base a las siguientes estipulaciones, recogiéndose en la 1, 'que el Sr. Celso exige mediante el presente contrato la automática devolución de las mismas cantidades entregadas en concepto de arras'. Por tanto, de la literalidad de dicho instrumento resulta que lo estipulado es la devolución al Sr. Celso de lo que en su día entregó, sin mayores prestaciones o complementos.



CUARTO.- El segundo motivo se basa en el error en la valoración de la prueba, al considerar irrelevante la declaración testifical de Don Cornelio quien al contestar a las preguntas generales del artículo 367 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , respondió no tener interés en el resultado del pleito (9' 35''), que es trabajador de Don Piso (9' 59'') y que intervino en dicha operación (10' 23''). Tras reconocer los documentos número dos 11' 01'') y tres de la demanda (11' 33'') manifestó que la venta no pudo hacerse por una serie de situaciones muy complejas, ya que había de efectuarse una negociación previa y la vivienda tenía una hipoteca que Bankia (12' 15''). Explicó que el problema principal es que el inmueble tenía una carga hipotecaria (12' 25'') y cree que también unos embargos, que si bien estaban cancelados económicamente, no así registralmente (12' 29'') y que aunque Bankia acordó verbalmente, pero no por escrito, una quita sobre la hipoteca (12' 47''), lo cierto es que nunca hizo una certificación de la deuda que tenía para poder proceder a la venta (12' 49''), de modo que no se pudo llegar al entendimiento con Bankia en el plazo que expiraba el contrato (13' 10''). Exhibido el documento número tres de la demanda dijo que se hizo para rescindir el contrato de arras y dejarlo sin efecto, y así poder devolver las cantidades entregadas (13' 49''). Precisó que la operación no se hace, no porque el vendedor no quisiera vender, sino todo lo contrario (13' 57''), de hecho, quería vender y necesitaba hacerlo (14' 00'') y no se pudo realizar porque Bankia no pudo certificar las deudas a tiempo (14' 04''), incluso después de haber rescindido el contrato, se mantuvieron durante un tiempo las conversaciones con Bankia, para ver si posteriormente se alcanzaba ese acuerdo y se volvía a ofrecer la vivienda al cliente (14'15''), porque tenía interés en comprar (14' 17''). Añadió que todos estaban interesados en hacer la operación, comprador, vendedor e intermediario (14' 21''), pero la diligencia de las entidades ya se sabe como son (14' 27'') y que en este caso fue de horror, ya que coincidió, verano, vacaciones... ( 14' 38''). Indicó que cuando devolvieron las arras a Celso , él le preguntó, si no le tenían que devolver el doble (15' 10'') y que el declarante entendió que no (15' 13''), dado que aquí no había habido mala fe por ninguna parte (15' 15''), ya que se obró con total transparencia y la intención de las partes era comprar y vender (15' 17'') y ellos intermediar y cobrar honorarios y han estado trabajando sin cobrar nada tampoco (15' 23''). Agregó que aquí el vendedor no se ha tirado para atrás (15' 39''), por eso él preparó ese documento con devolución de las cantidades entregadas y no con el duplo, porque no procedía (15' 45''), que la firma de ese documento se hizo con presencia de las tres partes en su despacho de Gran Vía Marqués del Turia número 7 y se planteó el tema de que con la firma de ese documento ya no se reclamaba nada más (20' 57''). Por lo que en estas circunstancias se habrá de coincidir con el planteamiento de la parte recurrente de que los propios términos del documento rescisorio no permiten otra conclusión que la que patrocina, que además goza del respaldo de la testifical de referencia. El mero hecho del transcurso de más de seis meses, sin efectuar reclamación extrajudicial alguna avala este planteamiento,de ahí que, por todo lo expuesto, proceda la estimación del recurso y la revocación de la sentencia, en el sentido de desestimar íntegramente la demanda.



QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso motiva la no imposición de costas de esta alzada, siendo las de primera instancia de cargo del actor, según prescribe el artículo 394.1 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don José Gil Aparicio en nombre de Don Gaspar , contra la sentencia dictada el 7 de Abril de 2.017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1.023/16, que se revoca en su totalidad y, en su virtud, se desestima íntegramente la demanda formulada por Don Celso , absolviendo a Don Gaspar de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición al actor de las costas de primera instancia y sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Con fecha ha sido leida y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha .Doy fe.