Sentencia Civil Nº 358/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 576/2008 de 18 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 576/2.008-T

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 732/2.007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 358/2009

Ilmos. Sres.

DON VICENTE CONCA PÉREZ.

DOÑA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

DOÑA MIREIA RIOS ENRICH.

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario número 732/2.007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Granollers, a instancia de DON Cirilo contra DOÑA Pilar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de febrero de 2.008, por el Sr. Magistrado Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que con estimación de la excepción procesal de falta de legitimación pasiva, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta en fecha 15 de junio de 2.007 por el Procurador de los Tribunales CONSOL CUADRA BAILE en nombre y representación de Cirilo contra Pilar , con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de mayo de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la representación de la parte demandante la sentencia de instancia por los siguientes motivos: 1º) legitimación pasiva de la demandada: el contrato privado de fecha 16 de marzo de 2.006, en base al que el Juzgador estima la falta de legitimación pasiva de la demandada, no es más que una simulación de compraventa que viene a encubrir lo que sería un verdadero pacto de exclusividad entre la vendedora y la mercantil inmobiliaria que intervino como intermediaria de la venta: el contrato de compraventa no sería más que un pacto de exclusividad a favor de la mercantil, la voluntad de la mercantil nunca ha sido adquirir el inmueble, la relación existente entre la vendedora, SRA. Pilar e INVERSIONS MONTSAVI S.L. no era más que una simple relación de mediación, que también se pone de manifiesto por los diferentes pagos en concepto de arras realizados por el demandante a la mercantil, siendo práctica habitual la de recibir las arras las agencias inmobiliarias, en representación de la vendedora; la verdadera intención y única voluntad de Inversions Montsavi S.L. no era adquirir la finca para sí, sino para venderla a un tercero antes del plazo fijado, renunciando en ese caso al contrato privado; la SRA. Pilar reconoció haber recibido otras cantidades de dinero en concepto de arras; 2º) no obstante, para el negado supuesto de considerar válido y con plenos efectos, el contrato privado de fecha 16 de marzo de 2.006, como una auténtica compraventa con efectos traslativos, de acuerdo con los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil, en cualquier caso, sus efectos quedaron extinguidos en fecha 18 de diciembre de 2.006 , en el momento de formalizarse la escritura pública de compraventa entre la SRA. Pilar y el SR. Cirilo , por cuanto ésta se constituye como una novación de la compraventa anterior; 3º) el único acto contractual por el que se le transmite al SR. Cirilo la propiedad y la posesión de la finca afecta de vicios ocultos, lo es la escritura pública de compraventa otorgada en fecha 18 de diciembre de 2.006, en la que aparece la SRA. Pilar como única titular de la finca con el 100% del pleno dominio y, por tanto, como auténtica vendedora a todos los efectos.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso, se revoque la sentencia apelada en el sentido de no apreciar la falta de legitimación pasiva, devolviendo las actuaciones al Juzgador de instancia para su resolución sobre el fondo del asunto y con expresa condena en costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- El análisis de lo actuado revela acreditados los siguientes antecedentes y hechos:

a) En su demanda, el actor expone que, en fechas 28 de abril de 2.006, 26 de julio de 2.006 y 30 de octubre de 2.006, suscribió tres contratos de arras (folios 36, 38 y 40) para la compraventa de la vivienda sita en Lliçà d'Amunt, CALLE000 , número NUM000 , con INVERSIONS MONTSAVI S.L., entregando a cuenta como arras, respectivamente, las sumas de 4.000, 2.000 y 2.000 euros, aunque, al elevarlo a escritura pública, compareció como vendedora la demandada y no dicha sociedad.

b) La reclamación, en ejercicio de la "actio quanti minoris", de 21.851,48 euros se basa en la consideración de la existencia de un defecto de construcción consistente en el importante deterioro de la impermeabilización de la cubierta plana y transitable de la vivienda, que es la causa de la entrada de humedades en el interior de la misma, causando todas las patologías descritas.

c) En fecha 18 de diciembre de 2.006, DOÑA Pilar vendió mediante escritura pública a DON Cirilo la casa sita en la Lliçà d'Amunt, CALLE000 número NUM000 , por el precio escriturado de 240.404,84 euros.

d) El informe de tasación a cargo de la entidad EUROVAR establece el valor de tasación de la finca en 277.539 euros, señalando que se trata de una vivienda de 20 años con vida útil de 80, de superficie construida 80,20 m2, útil de 68,50 m2 y en buen estado de conservación.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia aprecia la excepción de falta de legitimación pasiva "ad causam" esgrimida por la vendedora al contestar a la demanda, al entender que el propietario civil y real de la finca al tiempo de la escritura de compraventa el día 18 de diciembre de 2.006 no era DOÑA Pilar sino INVERSIONS MONTSAVI S.L.

No podemos compartir la conclusión a la que llega la sentencia recurrida.

Entendemos que la entidad INVERSIONS MONTSAVI S.L. fue una intermediaria exclusivamente.

En realidad, el contrato privado de compraventa, celebrado en fecha 16 de marzo de 2.006, documento número 1 de la contestación a la demanda, al folio 109, entre DOÑA Pilar y la entidad INVERSIONS MONTSAVI S.L no era un contrato real de compra venta sino que la venta real se produjo entre actor y demandada.

Así, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de dos de Marzo de dos mil siete, recurso de casación número 1.150/2.000 , la pretendida "venta" de la vivienda en el documento privado de fecha 16 de marzo de 2.006, entre la demandada, titular de la vivienda, y la entidad INVERSIONS MONTSAVI S.L., no transmitió la propiedad de la misma al pretendido "comprador" -mero intermediario, y "comprador" meramente "aparente"-, dado que en el pacto quinto del contrato se contemplaba que la parte compradora se reservaba el derecho a escriturar a su nombre o a nombre de un tercero por designar, según su conveniencia, aceptando dicha cláusula la parte vendedora.

Indica el Tribunal Supremo en la citada sentencia de 2 de marzo de 2.007 , que "la escritura se formalizará con el "tercero" que al efecto se señala, como así sucedió, por lo que la "traditio", ni propia (los "vendedores" siguieron domiciliados y residiendo en el inmueble), ni ficticia (el documento privado no tiene efectos traslativos) se dio, porque se trató, no de un contrato propio de compraventa, sino del negocio jurídico que en la doctrina y legislación extranjera (Código Civil Italiano, artículo 1.404 ), y foral (Compilación Navarra, ley 514 -"contrato con facultad de subrogación"-), se conoce con el nombre (por ser incardinable entre aquéllos a los que por la primera se les llama de "transmisión o traspaso de alguno de los sujetos iniciales de la relación jurídica negocial") de "contrato per persona nominando", o de "designación de un tercero" con el que se perfeccionará el mismo.

Dicha figura tiene una finalidad concreta de evitar una doble imposición tributaria, caso de considerarse dos ventas sucesivas; finalidad trasladada, con la admisión de esta figura, como en el caso presente, a las compraventas de viviendas, principalmente por las Promotoras inmobiliarias a los particulares, antes o durante su construcción, principalmente, facilitando así una especie de financiación particular de la edificación..."

En el caso de la intermediación inmobiliaria, como indica la parte apelante, el empleo de esta figura puede tener como finalidad la de asegurarse el cobro de la comisión sin tributar el impuesto correspondiente.

En definitiva, mediante el documento privado de fecha 16 de marzo de 2.006, entre la demandada, titular de la vivienda, y la entidad INVERSIONS MONTSAVI S.L., no hubo una compraventa propia, sino "ficticia", y no hubo transmisión de la propiedad de la finca, por lo que ésta sólo se produjo, con la escritura pública de fecha 18 de diciembre de 2.006.

En atención a lo expuesto, consideramos que la vivienda la transmitió propiamente la demandada al actor, en el documento público de 18 de diciembre de 2.006, por lo que la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam no puede prosperar por lo que debemos revocar la sentencia de primera instancia en este punto.

CUARTO.- La parte apelante solicita en su recurso que se revoque la sentencia apelada en el sentido de no apreciar la falta de legitimación pasiva, devolviendo las actuaciones al Juzgador de instancia para su resolución sobre el fondo del asunto.

Entendemos que el hecho de desestimar la excepción planteada, implica que esta Sala debe entrar a conocer del fondo de la cuestión debatida, sin que ello suponga incongruencia con lo pedido ni privar a las partes de una instancia.

Sentado lo anterior y entrando a conocer sobre el fondo de la cuestión debatida en este pleito, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.445, 1.461 y concordantes del Código Civil , es obligación del vendedor la de entregar la cosa vendida en estado de servir a sus fines, que en caso de una vivienda, conlleva el de su adecuada habitabilidad.

En este sentido, es claro que demandada tenía la obligación de asegurar el perfecto estado de impermeabilización de la cubierta de la referida vivienda, obligación incumplida por ella, como lo evidencia la prueba pericial de la arquitecto DOÑA Macarena practicada en estos autos, documento número 7 de la demanda, a los folios 47 y siguientes, que acredita la existencia de filtraciones de agua de lluvia debido al estado deficiente de los elementos integrantes de dicha cubierta plana transitable, lo que constituye vicio o defecto grave de dicho inmueble de cuyo saneamiento debe responder dicha vendedora al comprador (artículos 1.485 y concordantes del Código Civil ), que queda facultado para obtener una reducción o rebaja en el precio de venta convenido, proporcional a tales vicios o defectos, a juicio de peritos (artículo 1.486 del Código Civil ).

Ahora bien, no obstante lo anterior, esta Sala considera que también debe tenerse en cuenta que se trata de una vivienda de 20 años de antigüedad aproximadamente, que en su momento fue tasada en la suma de 277.000 euros y que el precio de la compraventa, según la escritura pública, quedó fijado en la cantidad de 240.404,84 euros, (sin perjuicio que en los dos últimos contratos de arras se había fijado un precio de 252.425,08 euros).

Por ello, tampoco se pueden valorar los defectos de una vivienda de segunda mano y de esta antigüedad como si se tratara de una vivienda de obra nueva, porque de haber sido así, el precio pagado hubiera sido obviamente superior.

Consecuentemente, consideramos se debe moderar la reducción del precio que se pretende mediante la acción ejercitada en la demanda, conforme al artículo 1.486 del Código Civil, rebajando en un 50% la cantidad solicitada de 21.851 ,48 euros.

Ello implica la estimación parcial de la demanda y del recurso en el sentido de condenar a DOÑA Pilar a pagar a DON Cirilo la cantidad de 10.925,74 euros, en concepto de rebaja o reducción del precio pagado por aquél en la compra de la vivienda, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.

QUINTO.- Estimando parcialmente la demanda y el recurso, conforme a los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Cirilo contra la sentencia dictada el día 16 de febrero de 2.008, por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Granollers en el Juicio Ordinario número 732/2.007 , debemos REVOCAR y REVOCAMOS la mencionada sentencia apelada, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda, condenamos a DOÑA Pilar a pagar a DON Cirilo la cantidad de 10.925,74 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.