Sentencia Civil Nº 359/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 332/2007 de 09 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 332/2007-A

JUICIO ORDINARIO Nº 319/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 25 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 359

Ilmos. Sres.

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a nueve de Junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 319/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, a instancia de D/Dª. Lidia, contra D/Dª. Soledad y D. Jose Miguel; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de enero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Para Martínez, en nombre y representación de Dª. Lidia, contra D. Jose Miguel y Dª. Soledad, debo ABSOLVER y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones interpuestas en su contra. Se imponen a la actora las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, que ocupaba en virtud de arrendamiento una vivienda cuyo contrato se resolvió al aceptar ésta la denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad (art. 62.1.TRLAU 1964 ) comunicada por la arrendadora que manifestó precisarla para su hijo, ejercita la acción prevenida en el artículo 68.3 TRLAU , alegando que la arrendadora o su hijo, copropietarios de la finca, nunca han ocupado el piso y que lo vendieron a sus actuales propietarios antes del transcurso de los tres años prevenidos en el citado artículo, por lo que interesa se condene a los demandados a satisfacerle como indemnización por los daños y pejuicios causados la suma de 34.055'52 euros.

Los demandados se oponen a dicha pretensión, tras invocar la caducidad de la acción, alegando, en esencia, que se trató de una resolución de mutuo acuerdo, por lo que resultaría aplicable el artículo 66 del TRLAU , y que no procede el quantum indemnizatorio reclamado, al ser suficiente para cubrir los perjuicios derivados de la resolución contractual la suma acordada y percibida al tiempo de ésta.

Desestimada la excepción de caducidad de la acción por auto de 6.10.2006, confirmado en reposición por otro de 2.11.2006 , la sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso. En consecuencia el debate en esta alzada queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

Para ello es preciso partir de los siguientes hechos incontrovertidos, por hallarse en ellos contestes las partes o aparecen suficientemente acreditados: 1º) la actora, ocupaba la vivienda propiedad de los demandados de la que era arrendatario, según contrato suscrito en 1.3.1978, su ex-marido Victor Manuel, al haberle sido atribuido en sentencia de separación conyugal, debidamente comunicada a la propiedad, el uso de la misma, 2º) en 14 de febrero de 2004, por la arrendadora se formuló requerimiento de denegación de prórroga, ex art. 65 TRLAU 64 , por causa de necesidad, en base al art. 62.1º en relación con el 63.2.3º TRLAU 64 , por precisarla para su hijo que deseaba hacer vida independiente, 3º) En fecha 24 de marzo de 2004 la arrendataria contestó dicha requerimeinto aceptando la desocupación, interesando la entrega de la indemnización prevenida en el artículo 66 TRLAU 4º ) En fecha que no consta, la actora compró una vivienda en Vilanova i La Geltrú a la que trasladó su residencia, 5º) En fecha 30.7.2004, con posterioridad a la referida compra, actora y codemandada suscriben un documento, por el que ambas partes resuelven el contrato de compraventa entregando la actora la posesión de la vivienda y percibiendo la suma de 7.454'16 euros , equivalente a dos anualidades de renta, respetando lo prevenido en el artículo 66 TRLAU, 6º) Mediante escritura pública de 30.6.2005 los demandados vendieron el piso desalojado a Eusebio y Inmaculada, sin que con anterioridad a dicha venta los demandados hubiesen ocupado la vivienda que se desalojó.

SEGUNDO.- El fundamento del art. 68 TRLAU radica en que, si se cumplen los presupuestos en él establecidos, la necesidad alegada por el arrendador como base de su derecho de resolución, no existía, lo cual supone o supuso el ejercicio de un derecho contrario a la buena fe y con fraude de los derechos del arrendatario ( a la prórroga forzosa y a una concreta renta) pues, utilizando el arrendador una norma de cobertura (art. 114.11 en relación con el 62 del TRLAU) vulnera aquellos derechos (art. 57 , norma defraudada), situación que ni la Ley ni los Tribunales pueden amparar (art. 7 C.C.), estableciendo aquella primera norma las consecuencias de esa actuación fraudulenta, concretadas en la acción de retorno o recuperación, que a la vez, supone una garantía legal de que la necesidad alegada es real. Efectivamente, el precepto prevé que: 1) si durante los tres siguientes al desalojo de la vivienda no fuese ocupada por la persona para la que se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviera a la vivienda no podrá el arrendador intentar su ocupación (no ocupación en tres meses y ejercicio de la acción en otro plazo - de caducidad- igual). 2) Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por la persona para quien la reclamare, fuese arrendada o cedido su goce a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo (es decir, ocupada, la desalojen; la acción "se extingue" transcurridos los tres meses siguientes a los tres años. 3) Todo ello, sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubiesen sido causados, aquí el plazo es de prescripción y se computa de acuerdo con el previsto legalmente para las acciones personales, si bien no puede olvidarse que se trata de una acción que es accesoria y está subordinada a la prosperabilidad de la principal que dicho precepto concede y regula en los dos apartados anteriores, no pudiendo separarse o desgajarse de ésta, pues tiene su origen o causa en ella.

La exégesis del precepto comporta que deba distinguirse: a) El primer supuesto que contempla la no ocupación por quien la necesita en tres meses desde el desalojo; ese plazo de tres meses viene siendo dulcificado por la jurisprudencia cuando se considera que el mismo no se respeta en base a una justa causa que así se acredite, al amparo del art. 3 C.C ., es decir, el claro matiz sancionador y culpabilista del propio art. 68 excluye su aplicación cuando la ocupación deviene imposible o ha de demorarse por causas ajenas a la voluntad del arrendador o de la persona para quien se solicitó la vivienda. Así, el término "ocupación" requiere una serie de matizaciones, en tanto que, si bien no basta cualquier acto formal posesorio o dispositivo de la cosa, sí ha de entenderse como concurrente cuando se da una actividad posesoria sobre la vivienda, siempre que denote la inequívoca voluntad o el decidido propósito de habitarla conforme a su destino, poniéndose en relación con la causa de necesidad alegada y estimada para resolver el contrato. b) Para que pueda entrar en juego el segundo supuesto es necesario que la vivienda haya sido ocupada algún tiempo por el arrendador o persona para la que se pidió y denegó la prórroga (en caso contrario, si nunca se ocupó sólo puede fundarse en el art. 68.1 ) y que sea arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes. c) Ejercicio de la acción en los plazos indicados.

TERCERO.- La aplicación de la doctrina expuesta la supuesto de autos comporta que sea procedente la confirmación de la sentencia objeto de recurso por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y comparte y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, debiendo resaltarse que la resolución apelada cumple sobradamente con los requisitos de congruencia y motivación legalmente exigidos -art. 218 LEC -.

A los correctos razonamientos del juez a quo, y teniendo en cuenta los argumentos de la recurrente, cabe sólo añadir:

a) En principio no hay inconveniente en que la acción indemnizatoria del 68.3, independiente de la acción de recuperación (máxime si la vivienda no se puede recuperar, STS 10 de julio de 1989 ), se deduzca con independencia de ésta, siempre que proceda y no haya caducado ( SSTS 25 de junio de 1963, 9 de noviembre de 1963, 10 de julio de 1989, 16 de mayo de 1995 ,... ); en este sentido, para la reclamación de daños y perjuicios, regiría el plazo prescriptorio del art. 1964 CC , de 15 años. Es decir, que cabe la posibilidad de sustituir el derecho de retorno por una indemnización en los supuestos que resulte imposible aquel por causas físicas o jurídicas, pero es requisito sine qua non, para ejercitar la acción por daños y perjuicios, la declaración previa del derecho de retorno o la concurrencia de todos los presupuestos que éste exige (de ahí que si la acción de retorno ha de ejercitarse en el plazo de 3 meses, la de indemnización, aunque ejercitable en el plazo prescriptivo de 15 años, quedaría sin sentido de no haberse ejercitado aquella).

Ahora bien, resultando incontrovertido que los propietarios de la vivienda no llegaron a ocuparla en ningún momento desde su desalojo, el derecho de retorno de la arrendataria estaría amparado en el supuesto prevenido en el párrafo primero del art. 68 TRLAU (como ya se ha dicho el segundo supuesto únicamente cabe en aquellos casos en que la vivienda fuera ocupada por el arrendador o por la persona para quien se reclamara), por lo que, no habiéndose producido la ocupación durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda, la arrendataria podía recuperar la misma dentro de otro plazo igual; resultando de las actuaciones que el arrendataria desalojó la vivienda el 30.7.2004, y no habiendo ejercitado acción alguna al respecto hasta la presentación de la demanda origen del presente litigio, presentada en 6.4.2006, debe concluirse que ha caducado su acción respecto a la recuperación, y siendo, como ya se ha dicho, la acción indemnizatoria ejercitada subordinada y accesoria de la anterior, la caducidad de aquélla debe comportar necesariamente la desestimación de ésta. Este razonamiento sería suficiente para desestimar la demanda, no obstante, incluso entrando a resolver sobre el fondo del asunto es procedente la desestimación.

b) La indemnización de daños y perjuicios ha de ir referida a los daños derivados del tiempo en que el inquilino tuvo que permanecer forzosamente fuera de la vivienda, desde el "desalojo" hasta el momento en que pudo volver a la misma, ejercitando "directa o indirectamente" (vía 68.3) el derecho de retorno, tales daños deben estar acreditados en su existencia y cuantía, y en relación de causa a efecto con la privación del uso (prueba que, en ambos casos corresponde, conforme al 217 LEC, al accionante). Así la ley no establece un castigo o sanción al arrendador que ha llevado a cabo una conducta fraudelenta en perjuicio del arrendatario, sino que hace derivar de dicha conducta la obligación de resarcirle por todos los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado como consecuencia de la misma, por tanto, ha de tratarse de daños reales y derivados -relación de causalidad- de la improcedente resolución contractual. En este supuesto, como en todos los que se deduce una pretensión indemnizatoria, corresponde a la parte actora la carga de alegar y probar tanto la existencia de los perjuicios como su valoración (o al menos de los parámetros que permitan su cuantificación), sin que quepa proceder a una cuantificación de la indemnización fijándola, de una manera más o menos arbitraria o prudencial, en un tanto alzado y sin que la conducta fraudulenta preprocesal de la parte demandada (que constituye la causa de pedir) exima a la demandante de la carga de ajustar su pretensión a tales parámetros.

c) Teniendo en cuenta el concepto de perjuicios indemnizables que se define en el apartado anterior, en el supuesto de autos, y atendida la pretensión deducida, han de formularse las siguientes consideraciones:

- La indemnización ha de ceñirse al tiempo que el inquilino se vió obligado al abandono de la vivienda y hasta el momento en que pudo volver a la misma; dado que la demandante debió (y pudo, tanto más cuanto manifiesta en su demanda haber tenido "conocimiento por varias fuentes que dicho piso estaba a la venta") haber ejercitado la acción en el plazo máximo de seis meses (dado que estamos en el supuesto del 68.1), los perjuicios deberían contraerse como máximo a dicho período, sin que quepa su prolongación hasta el momento de presentación de la demanda, lo que supondría tanto como dejarla al arbitrio de la perjudicada.

- Los perjuicios por los que se reclama han de haber sido efectivamente causado por el desalojo, por lo que se incluirán entre ellos los gastos de traslado de la vivienda desalojada a la nueva y, en su caso, el retorno a la misma (entre los que se comprenderán conceptos tales como el importe de las mudanzas, el alta de los suministros eléctricos, de gas, teléfono y similares que con ocasión de tal cambio pudieran originarse) o, en su caso, el diferencial de renta entre la vivienda ocupada y la desalojada, pero no puede computarse en ningún caso como perjuicio derivado de aquél el precio de una finca que se incorpora al patrimonio del arrendatario ni los gastos de adquisición de la misma o los generados por su titularidad (conceptos que, por otra parte, de mantenerse como arrendataria debería igualmente asumir respecto de la vivienda arrendada, al ser, por disposición legal, repercutibles por el arrendador) así como tampoco el incremento que en los gastos de transporte y manutención se ve obligada a asumir la arrendataria al derivar éstos de su decisión, libre y voluntariamente aceptada, de trasladar su residencia habitual a una población distinta.

- En definitiva, tal como indica la sentencia recurrida, no son indemnizables la mayor parte de los conceptos por los que reclama la demandante, estando los procedentes sobradamente cubiertos por la suma indemnizatoria percibida por la misma al tiempo de la resolución (no olvidemos, a mayor abundamiento, que según resulta de los documentos aportados por la propia actora -docs. 13,17 y 19- ya había adquirido la vivienda de Vilanova y se había trasladado allí con anterioridad a la suscripción del acuerdo resolutorio).

Por todo cuanto antecede, la sentencia, como ya se ha adelantado, ha de ser confirmada.

CUARTO.- Desestimándose el recurso procede imponer a la parte recurrente las costas de la apelación (art. 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Lidia contra la sentencia de fecha 24 de enero de 2007 dictada en el procedimiento ordinario núm. 319/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 25 de Barcelona, SE CONFIRMA la indicada resolución, imponiéndose a la recurrente las costas de la apelación.

Firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.