Sentencia Civil Nº 359/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 437/2008 de 06 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00359/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 437/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a seis de mayo de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1053/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 437/2008, en los que aparece como parte apelante Micaela , y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, sobre impugnación de acuerdos adoptados en junta de propietarios, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Doña PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, en fecha 19 de febrero de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la excepción de caducidad de la acción alegada por la parte demandada, desestimo la demanda presentada por Dª Micaela contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, absolviendo a ésta. Condeno a la actora al pago de las costas de este proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por el Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha rechazado la excepción de caducidad aducida por la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid y ha desestimado la demanda promovida por Doña Micaela contra la misma al considerar que los acuerdos adoptados en las Juntas Generales extraordinarias celebradas los días 1 de julio y 9 de diciembre de 2004 respectivamente, no son nulos, al tener que contribuir a los gastos de reparación de los elementos comunes que no estén expresamente excluidos por los Estatutos.

Contra dicha resolución se ha alzado la parte actora, solicitando la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra por la que se acojan las pretensiones de la demanda puesto que, según considera, el Juzgador de instancia ha incurrido en incongruencia omisiva, al no haber resuelto sobre todos los puntos sometidos a enjuiciamiento aduciendo, en esencia, error en la apreciación de la prueba puesto que, según considera, de los establecido en la escritura de división horizontal, los Estatutos de la Comunidad y la Junta Constituyente de la misma, se acredita que los propietarios de los garajes y de los locales sólo tienen obligación de pagar los gastos de administración y de seguro de la finca; lo que se constata también por los propios actos de la comunidad, que así lo ha venido haciendo hasta la actualidad. Además de lo expuesto, añade, son contrarios a la Ley por incumplimiento del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , al haber sido convocada la Junta por el Administrador; no estar firmada el acta de la Junta celebrada el día 9 de diciembre de 2004 por el Presidente, a la que tampoco asistió, al igual que a la de 1 de julio anterior. La liquidación efectuada en diciembre es errónea, pues se efectúa sobre 1.237,70 euros, en lugar de 1.236,20 euros. Las humedades del garaje no han sido resueltas por las obras efectuadas, teniendo su origen, no en la falta de impermeabilización del suelo de la terraza, sino en filtraciones de la piscina, así como figurar en la factura otras obras que afectan a otros elementos comunes de cuyo pago está exonerado. Por último considera que, respecto de la segunda derrama nada tiene que pagar dado que, si se suman las cantidades que han de satisfacer todos los comuneros, alcanza la cantidad de 2.500,14 euros, frente a los 1.237,70 que se quieren regularizar imputables a su impago; siendo ilógico también que se le haga participar a ella en su propio descubierto.

El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de la parte apelante puesto que, en primer lugar, pretende reconducir su planteamiento inicial, lo que excede totalmente del ámbito de la apelación establecido en el artículo 456 de la Ley 1/2000, de siete de enero, de Enjuiciamiento Civil . Asimismo, en cuanto a la impugnación de los acuerdos, porque la exoneración se limita a los gastos de "portal, escalera y ascensor y a los de mantenimiento, conservación y limpieza de la piscina y sus instalaciones" y, en cuanto a la junta constituyente, se hace una mera distribución de los gastos de administración, no una exoneración general para los dueños de locales y plazas de garaje que no lo sean de pisos, no habiéndose probado que se les exima sistemáticamente de los mismos, habiéndose pretendido una negociación extrajudicial, que ahora pretende utilizar en su contra. No se ha probado tampoco que en la Junta no estuviere el presidente, siendo otra cosa distinta que también hubiere asistido su esposa y, por último, en cuanto a la Junta de 9 de diciembre de 2004, por ser lícito que la Comunidad pueda acordar derramas para hacer frente a sus gastos, no teniendo por qué coincidir con el importe exacto para cubrir la deuda de la demandante.

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, en primer lugar se ha de resolver sobre la incongruencia omisiva a la que se hace mención en el mismo.

Este primer motivo de recurso ha de ser rechazado ya que, como reiterada jurisprudencia establece, no se puede alegar incongruencia, con carácter general, cuando la sentencia es desestimatoria de la demanda, pues implica que se ha resuelto sobre todo lo planteado en la misma, siendo expresamente rechazado.

Por otro lado, las sentencias no tienen que ser exhaustivas con todas las alegaciones de las partes, bastando con que sean claras y precisas y den cumplida respuesta a lo planteado, que es lo que sucede en el caso que nos ocupa; debiendo atenerse, además, a aquello que se adujo al interponer la demanda, sin que pueda apartarse de lo que constituya su causa de pedir, que es también a lo que se ha de supeditar el recurso, sin introducir hechos nuevos que no fueron objeto de debate en la primera instancia, so pena de incurrir el Tribunal en incongruencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 218 y 456.1 de la Ley 1/2000, de siete de enero, de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Teniendo en cuenta lo expuesto, y correctamente rechazada la caducidad alegada por la sentencia apelada, ahora se ha de entrar a resolver sobre los motivos de recurso que eventualmente pudieran afectar a la válida constitución de la Junta Extraordinaria de propietarios en donde se adoptaron los acuerdos cuya nulidad se invoca.

En relación a este extremo se ha de decir que es cierto que el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Junta de Propietarios ha de ser convocada por su Presidente, pero ello no obsta a que, por orden del mismo y ateniéndose a sus instrucciones, formalmente se realice por el Administrador. Extremos que han quedado sobradamente acreditados por la prueba testifical practicada en el juicio, y consta así en las propias convocatorias aportadas como documentos números 21 y 24 de la demanda. Modo del que se venía funcionando con normalidad y conocido y consentido por todos los comuneros. Es decir, se trata de una mera formalidad que no debe amparar pretensiones abusivas como la que nos ocupa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

CUARTO.- Igual suerte debe correr la alegación sobre la falta de asistencia del Presidente a la Junta de Propietarios puesto que, como se aprecia en la grabación del juicio oral, sí que acudió a misma, si bien se tuvo que ausentar por motivos personales, como reconoce la propia actora en el interrogatorio que le fue formulado -minuto 7:20 de la grabación-. No obstando a ello que, al tratarse de un apartamento en copropiedad, se reseñe en el acta como asistente a la junta a su esposa, como también ha aducido el administrador en el interrogatorio formulado -minuto 35:20-.

En cuanto a las firmas de las actas, lo que ha aportado la demandante son lo que a ella se le ha notificado, no teniendo por qué ir firmadas las comunicaciones que se efectúen a los comuneros; tratándose, de nuevo, una alegación de carácter formal que en nada empece a lo decidido por la Comunidad, ni a los derechos de la actora, que los está ejercitando plenamente mediante la presentación de la demanda que nos ocupa.

QUINTO.- Sentado cuanto antecede, en cuanto a lo que constituye el verdadero núcleo del recurso, el mismo debe ser también rechazado y confirmada la sentencia apelada por su acertada fundamentación jurídica; sin que en ningún error haya incurrido el Juzgador "a quo" al apreciar la prueba practicada, que es lo que, en definitiva, está alegando en todo momento la parte apelante cuando cuestiona lo resuelto por el mismo.

Ello es así dado que, precisamente de la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, así como de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y de la propia Junta que constituyó la misma, lo que se acredita es lo contrario a lo que sostiene la parte actora, que insiste en que no tiene obligación de pagar la derrama por tratarse de gastos que corresponden al mantenimiento y conservación de la piscina, cuando, como veremos, no se trata precisamente de eso.

En la mencionada escritura se hace una descripción de la edificación, superficie, locales, apartamentos, zonas comunes, portal, porche, jardín no privativo, terrazas, etcétera. Después se hace mención en la regla 2ª a los elementos comunes, estableciendo como tales a los previstos en el artículo 396 del Código Civil y, en particular, la zona de porche descubierta y la zona dedicada a la piscina y sus instalaciones y los jardines y zonas asfaltadas, excluyéndose de los jardines los que son anexo de los locales comerciales. Asimismo, también define como elementos comunes las azoteas situadas en la planta primera del edificio y que llevan en uso y disfrute los propietarios de los apartamentos de dicha planta. Para luego concluir cuáles son los gastos comunes en la regla 6ª, estableciendo los siguientes: "a) Los ordinarios de conservación y mantenimiento, los extraordinarios de carácter necesario, útil o suntuario que afecten a elementos o servicios comunes. b) Los de administración de la comunidad y el servicio de portería, si lo hubiere. c) Los de contribuciones, arbitrios, impuestos y gravámenes, primas de seguro generales, que graviten sobre la totalidad del edificio, sin determinación expresa de que deben pertenecer a alguno de sus propietarios o departamentos de propiedad privada. d) Los ordinarios de conservación y mantenimiento, los extraordinarios, útil o suntuario que afecten al portal, escaleras y ascensor del edificio. e) Los de mantenimiento y conservación de la piscina y sus instalaciones", haciendo después las siguientes salvedades en la regla 7ª "Todos los propietarios del edificio contribuirán al pago de los gastos comunes en proporción a su cuota que a estos efectos se determine en la descripción de cada uno de los departamentos, con las siguientes salvedades: a) Los propietarios de los locales de planta baja y los propietarios de plazas de aparcamiento que a su vez no sean propietarios de apartamentos quedan excluidos de participar en el pago de los gastos de portal, escaleras y ascensor del edificio, mientras no hagan uso de estos servicios. b) Asimismo los propietarios de locales en planta baja y los propietarios de plaza de aparcamiento que a su vez no sean propietarios de apartamentos, quedan excluidos de participar en el pago de los gastos de mantenimiento, conservación, limpieza, etc., de la piscina y sus instalaciones, que serán satisfechos solo por los propietarios de apartamentos, a quienes se les concede el uso y disfrute de dicha piscina e instalaciones. c) Los gastos del garaje serán satisfechos solamente por los propietarios de plazas de aparcamiento por iguales partes. d) Los gastos que se ocasionen por el mantenimiento, conservación, limpieza y reparación de las azoteas de planta primera serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de apartamentos que llevan en uso y disfrute esas azoteas, correspondiendo el gasto de cada azotea al propietarios de apartamento que la disfrute." (folio 129). Es decir, se está excluyendo de determinados gastos a unos concretos comuneros por razón del uso que no pueden hacer de unos concretos elementos comunes, pero lo que no pueden obviar es el pago que corresponda por la reparación de determinados elementos que, por su propia esencia, son comunes y comprendidos en la regla 2ª, como lo es el que nos ocupa; pues queda palmariamente acreditado que no se trata de un gasto de reparación del vaso de la piscina, ni de la depuradora o de mera conservación del solado de la zona dedicada a la misma, como se describe en la mencionada escritura, sino que se trata de la reparación de un elemento estructural del edificio, como lo es la cubierta del local dedicado a garaje, pues no se puede deslindar lo que es mero uso por los propietarios de los apartamentos por su proximidad a la piscina, de lo que constituye cubierta o forjado del garaje. Elemento común por naturaleza cuya reparación compete a todos los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas, al igual que, de existir un problema en el forjado del local propiedad de la actora -a su vez suelo del apartamento superior-, le corresponderá también acometerlo a la comunidad, si se trata de problemas estructurales y no que afecten sólo a los elementos privativos de uno u otro.

Lo mismo sucede con la denominada Junta Constituyente, pues lo que se deduce de ella es que, contrariamente a lo que se hace mención en los Estatutos, se forma una sola Comunidad General, y no dos como en ellos se preveía, así como la aportación que en ese momento se considera necesaria puesto que, lógicamente, no existen gastos por obras de reparación, etcétera, dado que, en ese momento, ni siquiera estaban contratados los servicio, lo que se encarga al administrador. Es decir, se está haciendo referencia a los gastos de los elementos comunes derivados de ese potencial uso al que anteriormente hemos hecho mención, pero que, en nada obsta al pago que pueda corresponderles por los gastos comunes derivados del apartado a) de la regla 6ª, en relación a los elementos comunes determinados por la regla 2ª, que no estén exceptuados por las salvedades de la regla 7ª.

SEXTO.- Partiendo de que lo reparado es un elemento común no afectado por las salvedades de la regla 7ª de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ahora se ha de entrar a resolver sobre los inconvenientes que ha puesto la actora a la reparación y su coste, así como a lo acordado en la junta Extraordinaria de 9 de diciembre de 2004.

A este fin se ha de decir que la Junta aprobó el presupuesto aportado y que se refería, exclusivamente, a los gastos a que hemos hecho mención, aprobándose las derramas correspondientes en proporción a las cuotas de cada comunero. Por tanto, es irrelevante que durante su ejecución se hayan podido realizar otras partidas, puesto que, se han facturado aparte, aunque figuren en el mismo documento, y sobre ellas no se pudo establecer la derrama, ya que en ese momento no estaba contemplada su ejecución.

La obra se ha realizado sobre los elementos comunes, como se desprende también claramente del informe aportado por quien las ejecutó, que lo ha ratificado en el acto del juicio y ha vuelto a insistir en que la impermeabilización estaba disgregada y descompuesta, sin que este extremo haya pretendido ser siquiera desvirtuado de contrario. Pero es que, además, aun cuando las humedades puedan existir en otras zonas del garaje, lo único que comporta es que habrá que acometer también su reparación, pero no obsta un ápice a que tenga que contribuir al pago de las ya ejecutadas.

En relación a la nueva derrama acordada en la Junta Extraordinaria de 9 de diciembre de 2004, volver a insistir en lo ya expuesto, así como en que la Junta es soberana para fijar las cuotas que tenga por conveniente para atender a las necesidades de la comunidad, sin que tenga por qué atenerse la derrama establecida al cálculo exacto de lo dejado de pagar por la actora y, encima, excluir a ésta del reparto por coeficientes. Las comunidades tienen que proveerse de fondos para hacer frente a todos los gastos que puedan surgir en el desenvolvimiento normal de las mismas. Para ello se valen de las aportaciones de los comuneros, que hacen entregas a cuenta de los mismos sin perjuicio de su ulterior liquidación, una vez se hayan imputado los gastos correspondientes a cada uno. Momento en el cual la actora sabrá si existe o no ese saldo a su favor, pero que no le permite cuestionar lo acordado por la comunidad para hacer frente al pago, precisamente, de su propio descubierto; haciendo caso omiso a que los acuerdos de la comunidad son ejecutivos, salvo que sean expresamente suspendidos por el Juez, paralizando así la vida de la comunidad, u ocasionándole problemas innecesarios por no poder hacer frente a las obligaciones contraídas en el tiempo pactado.

SÉPTIMO.- Por todo lo expuesto, el recurso debe ser íntegramente rechazado, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 , al que expresamente nos remite el artículo 398.1, ambos de la Ley 1/2000, de siete de enero, de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Micaela contra la sentencia dictada el día 19 de febrero de 2008 en los autos de juicio ordinario nº 1.053/05 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional, en los términos y con los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.