Sentencia Civil Nº 359/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 361/2014 de 20 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000361/2014

NIG: 3500442120130005452

Resolución:Sentencia 000359/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000627/2013-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Arrecife

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado Julián Alejandro Valido Farray

Apelante Ilusiones y Sueños S.L. Maria Del Pilar Garcia Coello

SENTENCIA

Iltmos Sres:

Presidente:

Don Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

Don Carlos García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En Las Palmas de G. C., a veinte de septiembre de dos mil dieciséis;

Vistas por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Arrecife en los autos referenciados, seguidos a instancia de la entidad mercantil Ilusiones y Sueños, SL, parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Pilar García Coello y dirigida por la Letrada doña Rosa Callero Cañada contra don Julián , para apelada, representado por el Procurador don Alejandro Valido Farray y dirigido por el Letrado don Alberto Ramón Balmaseda, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Arrecife se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 3 de junio de 2014 , del siguiente tenor: 'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr/a. Rodríguez Gil en nombre y representación de ILUSIONES Y SUEÑOS SL, contra DON Julián , y en su consecuencia ABSUELVO a la parte demandada de todas las pretensiones deducidas contra la misma. Asimismo, se condena en las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante la entidad mercantil Ilusiones y Sueños, SL y al que se opuso la parte demandada don Julián acordándose la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de GC, se formó el presente rollo, personándose la parte apelante y apelada y seguidos los trámites procedentes quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la actora y aquí recurrente Ilusiones y Sueños, SL que la sentencia apelada incurre en incongruencia extra petita pues califica de contrato de arrendamiento con opción de compra lo que ambas partes litigantes consideraron pacíficamente como contrato de compraventa con precio aplazado.

Que la recurrente pretende que se declare resuelto el contrato de compraventa a plazos, en virtud de lo establecido en la condición resolutoria tercera del mismo, por no haber podido obtener la financiación bancaria necesaria para poder hacer frente al pago de la totalidad del precio de la compraventa acordada y se condene al demandado a restituirle la cantidad de 58.000 euros pagados a cuenta del precio del inmueble hasta el mes de agosto de 2011 en que se consideró resuelto el contrato, y es que conforme a lo pactado si la compradora no obtenía en determinada fecha límite la financiación bancaria necesaria para poder pagar el resto del precio de la compra se resolvería el contrato de compraventa y el vendedor vendría obligado a devolver al comprador los pagos mensuales abonados.

Que este y no otro fue el objeto de la controversia litigiosa tal y como quedó configurada en el acto de la Audiencia Previa. El hecho controvertido no giró en torno a la existencia de un posible contrato de arrendamiento con opción de compra, sino de una compraventa con precio aplazado y en si la falta de financiación era imputable o no a la propia parte actora que a decir del demandado habría actuado de mala fe así como en torno a la cuantía económica que debe serle restituida.

Añade que concurre en error en la valoración de la prueba y calificación errónea del contrato de fecha 1 de julio de 2008 suscrito entre las partes litigantes que en realidad era un contrato de compraventa con precio aplazado, en el que no hubo entrega de arras ni señal, sino pagos mensuales a cuenta del precio total de la compraventa.

Es más la propia parte apelada tras la resolución del contrato realizó una entrega parcial de 10.000 euros a cuenta de la devolución del total abonado, así como un reconocimiento parcial de deuda en la escritura pública de liquidación de su sociedad de gananciales reconociendo y haciéndose cargo el apelado de una deuda a favor de la actora por importe de 34.000 euros por razón del referido contrato de compraventa. Además al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa se puso a disposición de la parte compradora el inmueble que tomó posesión del mismo.

En conclusión, considera que debió estimarse la demanda en la se ejercita una acción declarativa y la acción de condena dineraria como mínimo en la cantidad reconocida como debida por el propio apelado.

SEGUNDO.- Ciertamente la iudex a quo prescinde de resolver la litis en los términos planteados por las partes tal y como quedó delimitada la contienda en el acto de la audiencia previa referida al incumplimiento culpable o no del contrato y las consecuencias económicas de su resolución, estando conformes ambas partes contratantes en considerar que el negocio jurídico celebrado entre ellas, contenido en el documento privado de 1 de julio de 2008, no era sino una compraventa con precio aplazado y no un contrato de opción de compra y sin que en ningún caso se planteara su calificación como un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Ciertamente la naturaleza de un negocio jurídico no depende de la denominación que le atribuyan las partes contratantes sino de la intención y de las declaraciones de voluntad que lo integran, siendo su contenido real el que determina su calificación ( STS 30-09-1991 ) y desde luego en el contrato de 1 de julio de 2008 no se contemplaba la cesión del uso y disfrute del inmueble objeto de mismo a cambio del pago de una renta mensual. Ni se trataba de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Tampoco se trataba de un contrato de opción de compra no contemplándose ni precio ni plazo para el ejercicio de la opción de compra, cuya perfección no quedaba sujeta a la voluntad unilateral del optante. La opción de un compra es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a comprar a otra, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta que decida el optante, que es quien tiene la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, elementos esencial, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir acompañada de pago de una prima o precio por parte del optante, elemento accesorio. Su esencia radica en el compromiso del promitente de no vender a nadie la cosa durante el plazo estipulado, sino directamente de contrato privado de compraventa con precio aplazado que se elevaría a instrumento público una vez obtuviera la compradora financiación bancaria bancaria suficiente para sufragar el resto del precio.

Existió pues conformidad en la cosa, previamente tasada, y en el precio quedando perfeccionada por el simple acuerdo entre comprador y vendedor mediante la firma del documento privado de 1 de julio de 2008 ( arts. 1445 y 1450 CC ). El comprador comenzó a pagar el precio fraccionado del inmueble (2.000 euros mensuales) a cuenta del precio total de la compraventa acordado en 330.000 euros, y el vendedor hizo entrega al comprador de la posesión material del inmueble (traditio) consumándose así el contrato de compraventa y adquiriendo de este modo la compradora la propiedad del objeto vendido ( arts. 609 y 1095 CC ) al no contemplarse en el título, el documento privado de compraventa, reserva de dominio a favor del vendedor. Por lo que la entidad recurrente poseyó el inmueble a título de dueño (teoría del título y el modo), tanto la planta alta como de la planta baja.

TERCERO.- El contrato de compraventa contemplaba en su estipulación tercera como causa de resolución del mismo la denegación de financiación bancaria con la que poder afrontar el pago del resto del precio de la compraventa fijándose como fecha límite el 28 de febrero de 2008, ampliable a un mes más.

De no poder obtener financiación las partes quedarían desligadas del contrato y el vendedor tendría obligación de devolver al comprador los importes mensuales abonados, 'sin tener ambas partes y bajo ningún concepto obligación de indemnizarse una a la otra'.

Ocurrió sin embargo que llegado el 31 de marzo de 2009, fecha límite contemplada en el contrato de compraventa para la obtención de la financiación bancaria necesaria para pagar el comprador el resto del precio, como aun no se había obtenido convinieron ambos litigantes prorrogar aquella fecha límite hasta que finalmente y por no llegar a obtener financiación de distintas entidades bancarias se tuvo por resuelto el contrato en agosto del año 2011. El vendedor en fecha 17 de julio de 2012 restituyó a la compradora la cantidad de 10.000 euros e incluyó en el pasivo de la liquidación de su sociedad de gananciales una deuda de 34.000 euros a favor de la actora.

La cuestión a resolver es si las consecuencias de la resolución del contrato de compraventa previstas en la estipulación tercera del mismo, de restitución íntegra al comprador del precio recibido por el vendedor, solamente serían aplicables hasta la fecha límite expresamente contemplada en su estipulación cuarta, el 31 de marzo de 2.009, y por tanto no procedería su aplicación más allá de esa fecha tras haber seguido el comprador en posesión del inmueble hasta el mes de agosto de 2.011, produciéndose un enriquecimiento injusto para la parte compradora a juicio de la parte apelada si no se compensara desde entonces con el pago de su valor de uso. Por lo que a partir de entonces no estaría obligado el vendedor a restituir al comprador las cantidades recibidas a cuenta del precio de la compraventa, compensándolas como contraprestación con el valor de uso del inmueble, estimado en 30.000 euros por el almacén de la planta baja y 24.000 € por la vivienda de la planta superior.

Mas si así fuere en todo caso debería el vendedor devolver al comprador una cantidad equivalente al pago del precio de las nueve (9) mensualidades (18.000 euros) transcurridas hasta el 31 de marzo de 2009, fecha fijada inicialmente como límite para el pago del precio restante, compensándose solamente el periodo transcurrido desde esa fecha hasta agosto de 2011 en que la actora abandonó el inmueble tras resolverse la venta.

Por otra parte cierto es que la actora solamente acreditó el pago del precio aplazado de la compraventa correspondiente a 32 mensualidades, y no a 38 como dice en su demanda, lo que totaliza 64.000 euros, de los que el vendedor ya le restituyó 10.000 euros tras la resolución del contrato, restando por devolver la cantidad de 54.000 euros que el apelado pretende compensar con el valor de uso del inmueble, por haber utilizado la compradora el inmueble en su totalidad durante tres años (de 2008 a 2011), aportando a tal efecto informe pericial (Servilanz) para acreditar que la cantidad que pretende compensar se adecuaba a la que podría haber obtenido el apelado de haber cedido el inmueble en arrendamiento a un tercero.

Sin embargo, tiene razón la recurrente de que el vendedor no podía retener o compensar las cantidades recibidas a cuenta del precio del contrato de compraventa al no haberse contemplado en el mismo su pérdida ni indemnización alguna por la frustración del negocio jurídico. Antes al contrario se pactó expresamente la restitución de las cantidades entregadas por el comprador al vendedor a cuenta del precio dejando constancia expresa de que no tendrían bajo ningún concepto obligación de indemnizarse una a la otra.

Y no puede alegarse con éxito que tal efecto no sería extrapolable al periodo posterior desde 31 de marzo de 2009 hasta agosto de 2011 porque no consta que se modificara la estipulación tercera del contrato de compraventa.

No consta la novación expresa de su contenido ni se prueba su novación tácita pues no hay ninguna prueba en autos de que hubieran dejado sin efecto la estipulación tercera o fijado otros efectos distintos, para el caso de que se prorrogaran las fechas de pago del precio contempladas en la estipulación cuarta manteniéndose la entidad compradora en posesión del inmueble.

No puede aducirse la existencia de enriquecimiento injusto o sin causa porque tal consecuencia económica consistente en la devolución al comprador de todo lo percibido por el vendedor sin retención alguna es conforme con la previsión contractual, que no contempla su pérdida o algún tipo de indemnización para tal supuesto, luego no hay enriquecimiento sin causa cuando tal consecuencia jurídica trae causa del contrato mismo, que no fue novado en este punto, pese a la prórroga de la fecha límite de obtención por el comprador de la financiación necesaria para pagar el resto del precio acordado y consiguiente prolongación de la posesión por el comprador del inmueble adquirido.

La jurisprudencia del TS ha declarado siempre que no puede aplicarse el principio prohibitivo del enriquecimiento injustificado cuando el mismo tiene la base en un contrato, Sentencia de 14 diciembre 1993 (RJ 19939881 ); el enriquecimiento injusto se excluye cuando entre las partes media relación negocial de la que proviene el beneficio económico o el derecho a su percepción por la otra, que precisamente relega la situación de enriquecimiento injusto, ya que en estos casos la utilidad dineraria deviene de causa contractual, Sentencia de 20 mayo 1993 (RJ 19933809 ); no cabe apreciar enriquecimiento injusto o sin causa, cuando la atribución patrimonial de que se predica responde a una relación jurídica derivada de un convenio válido, Sentencia de 15 diciembre 1992 (RJ 199210407 ); y finalmente, no se enriquece torticeramente el que adquiere en virtud de un contrato que no ha sido invalidado, Sentencia de 4 noviembre 1994 (RJ 19948373 ).

De otro lado como señala la señala la STS 1ª de 5 de febrero de 2001 'es opinión comúnmente aceptada que la resolución contractual produce sus efectos retroactivamente desde su celebración, ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiese concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el artículo 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el artículo 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el artículo 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el artículo 1123 CC .

Y la condición resolutoria expresa prevista en la cláusula tercera del contrato de compraventa objeto de litis no solo preveía la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa, coincidente con el efecto natural de la resolución del contrato, sino que expresamente excluía cualquier indemnización por tal causa por lo que la compradora no habría de indemnizar al vendedor con una cantidad compensable equivalente al valor de uso o de arrendamiento del inmueble.

Téngase en cuenta además que la entidad compradora aquí recurrente hizo uso del inmueble objeto del contrato de compraventa conforme a su natural destino porque era dueña del mismo del que había tomado posesión y adquirido su dominio por lo que tras resolverse el contrato de compraventa es coherente que no haya de indemnizarse por un uso que le correspondía como propietaria. Y en todo caso no se pactó un efecto distinto para tal supuesto resolutorio.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la parte actora Ilusiones y Sueños SL contra la sentencia de primera instancia ha de ser parcialmente estimado revocándose esta y con estimación parcial de la demanda interpuesta por Ilusiones y Sueños SL contra don Julián , declaramos resuelto el contrato de compraventa de fecha 1 de julio de 2008 suscrito entre las partes y condenamos al demandado a que abone a la actora la cantidad de 54.000 euros sin que proceda hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales de la primera instancia al no estimarse íntegramente la cuantía reclamada en la demanda y dadas las especiales circunstancias concurrentes en el caso de autos ( art. 394 LEC ).

ÚLTIMO.- Estimado en parte el recurso de apelación interpuesto por la entidad Ilusiones y Sueños SL contra la sentencia de primera instancia no procede condena alguna en cuanto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC ).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de general y especial aplicación:

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Ilusiones y Sueños SL contra la sentencia de fecha 3 de junio de 2014 dictada en el Juicio Ordinario nº 627/2013, por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Arrecife , que revocamos y estimando en parte la demanda interpuesta por Ilusiones y Sueños SL contra don Julián condenamos a este demandado a que abone a la parte actora la cantidad de 54.000 euros sin que proceda hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales devengadas en ambas instancias.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.