Sentencia Civil Nº 359, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 121 de 28 de Julio de 2000

Fundamentos

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00359/2000

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Primera

PONTEVEDRA

Rollo: MENOR CUANTIA 121/1999

P.Civil: 530/98

Tipo Asunto: MENOR CUANTIA

Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N° 7 DE VIGO

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados: D. JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; D. LUCIANO VARELA CASTRO y D. JULIO CESAR PICATOSTE BOBILLO, han dictado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA N° 359

En PONTEVEDRA, a veintiocho de Julio de dos mil .

      En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos del proceso civil número 503/98 procedentes del Juzgado de Primera Instancia n° 7 de Vigo, y promovido entre las partes, de una parte como apelante-demandado, don JOSE ANTONIO O y doña MARIA LUZ G , representado en esta instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Alvarez Vázquez y bajo la dirección del Letrado Sr. Sr. Carpinteiro Alvarez (asistiendo al acto de la Vista el Ldo. Sr. Fontenova Vila) y de la otra como apelado-demandante, ENTIDAD MERCANTIL A.. S.L y doña LIDIA R , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Torres Alvarez, y bajo la dirección del Letrado Sr. González Carracedo, en juicio de MENOR CUANTIA sobre reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los de la sentencia de primera instancia y,

      PRIMERO. En los autos a que este rollo se refiere en fecha veinticinco de enero de 1999, el Señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 7 de Vigo, dictó sentencia, cuyo Fallo textualmente dice:

"FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por A..S.L. y LIDIA R contra JOSE ANTONIO O y Mª. LUZ G debo condenar y condeno a estos últimos a abonar a la primera 165.000 pesetas y a la segunda 2.070.000 pesetas así como cada una de las mensualidades que vayan transcurriendo desde el 4 de junio de 1998, a razón de 90.000 pesetas mes, hasta la total desocupación, intereses legales desde la interpelación judicial y costas."

      Y, contra dicha sentencia, por don JOSE ANTONIO O y doña MARIA LUZ G se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos por lo que las actuaciones fueron elevadas a esta Sala y previo emplazamiento a las partes, como éstas se personaron ante ella en tiempo y forma, se las tuvo por comparecidas, y se les entregaron aquéllas para instrucción, por término de seis días, al Magistrado PONENTE, y una vez devueltas se señaló el día siete de los corrientes para la vista del recurso y se pasaron los autos a los litigantes, también para instrucción, por el plazo de cuatro días a cada uno de ellos.

      SEGUNDO. En la tramitación de este instancia, se han cumplido las Prescripciones y términos legales.

      Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JULIO C. PICATOSTE, BOBILLO, quien expresa el parecer de la sala.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO.- La demandante pretende la recuperación de la vivienda ocupada por los demandados que, sin pagar merced, la vienen ocupando, según la actora, sin derecho alguno, sin vínculo contractual. Con anterioridad a este procedimiento; la demandante había intentado el desahucio por precario, sin éxito al apreciarse la existencia de cuestión compleja, inabordable en aquel procedimiento sumario.

      Los demandados excepcionan, en primer lugar, la falta de legitimación de la actora, y, en cuanto al fondo, la existencia de un precontrato verbal de compra de la vivienda litigiosa.

      SEGUNDO.- Algunos de los argumentos que se usan para negar la legitimación activa afectan a cuestiones de fondo, por lo que no constituyen materia de tal excepción. La invocación fundamental que sí afectaría a lo que es legitimación activa es la relativa a la nulidad del titulo de la actora, que la desautorizaría para el ejercicio de la pretensión recuperatoria; según los demandados el título de compra de la vivienda cuya posesión se quiere recuperar es nulo porque, dice, compra de quien no puede adquirir.

Desde luego la alegación de esta falta de legitimación coloca a los demandados en una situación de máxima incoherencia. No puede, por una parte, tachar de nulo el título dominical de la demandante, para, a renglón seguido, decir que ha adquirido la propiedad de la vivienda en cuestión por compra en pacto o acuerdo verbal a la propia demandante cuyo titulo está tachando de ineficaz.

      Lo anterior bastaría para rechazar la excepción de falta de legitimación. Por lo demás, diremos que la demandante actúa en virtud de un título que consiste en compra en escritura pública a doña Isabel C (de soltera doña Isabel R ), quien, vende no en concepto de heredera de sus padres, sino invocando la compra de la vivienda en sendos documentos privados de 7-8-1980 y 26-5-1981 a sus padres. Tendría que tratarse de una situación de nulidad notoria para tener por ineficaz el título de la actora; no siendo así, y no ejercitada la acción de nulidad, no podemos, con la mera invocación de los demandados, tener por nula la escritura de venta.

      TERCERO.- Los demandados, para fundar su oposición, dicen que celebraron un "precontrato verbal" de venta con el Sr. Vázquez, Letrado, que actuaba por la demandante, habiéndole entregado; "como anticipo a cuenta", la cantidad 10.000.000 de pts, acuerdo que habría de traducirse al definitivo contrato de venta, escrito, que fue plasmado en un documento fechado el 5 de marzo de 1996, que finalmente no llegaría a firmarse por desacuerdos entre las partes.

      Es decir, que los demandados esgrimen un convenio verbal que comprometía a la demandante en la venta de la cosa, que tal es el precontrato, del que no pueden volverse atrás y desdecirse, y que les obliga a tenor de lo que disponen los arts 1254, 1255 y 1278 del Código Civil, contrato que legitimaría y justificaría la ocupación de la vivienda por los demandados.

      Llegado este punto hemos de reparar en que hay dos versiones antitéticas; según la sociedad actora, los demandados fueron autorizados por don Julio Vázquez para ocupar la casa, pero por propia iniciativa, dadas las relaciones que mantenía con el matrimonio demandado, a espaldas y al margen de toda autorización o consentimiento de A..S.L. Los demandados sostienen que la ocupación de la vivienda obedeció, precisamente, al acuerdo verbal de venta, lo que explicaría la asunción de determinadas deudas (por consumo, de agua y gas) y ejecución de obras en el inmueble.

      En este punto es fundamental el testimonio del Sr. Vázquez. Pues bien, en modo alguno avala la versión de los demandados, ni lo hizo en el juicio de desahucio, ni lo hace ahora en este procedimiento. Niega que la actora le hubiese encargado la venta de la vivienda litigiosa y, por consiguiente, que hubiera negociaciones en tal sentido.

Los demandados en apoyo de su tesis se basan en el borrador de contrato de fecha 5-3-1996, que figura unido a los folios 54 a 57 de los autos. Dicho escrito no tiene firma alguna, por lo que nada significa ni puede tener valor.

También los demandados se refieren a la entrega de 1.000.000 de pesetas al citado Sr. Vázquez como entrega a cuenta. Es cierta la entrega de esa cantidad que el citado testigo, sin embargo, atribuye a razones y fines distintos, relacionados con negocios que dicho testigo dice mantenía con el codemandado Sr. Otero. Ha quedado desautorizado por la prueba pericial el documento que figura al folio 630 ("Declaración de préstamos y crédito exteriores"), mediante el cual los demandados pretenden acreditar que la entrega lo fue como parte del precio de una venta concertada. En todo caso, con independencia de que, como queda dicho,  el documento ha sido desautorizado por la prueba pericial, no  deja de llamar la atención, respecto del texto escrito en el apartado de "observaciones" ("vale como anticipo a cuenta de la casa de Tomás A 245"), primero que si efectivamente se hizo esa entrega en concepto de pago de parte del precio, no se hubiese consignado nada en el documento de borrador del contrato de compraventa; en segundo lugar, de demandado Sr. Otero G , en confesión prestada en el juicio de desahucio (fol. 80) al referirse a esta entrega no habla de anticipo a cuenta del precio, sino de "señal", que es concepto bien distinto y que apuntaría a negociaciones preliminares precontractuales y no a un contrato definitivo.

En definitiva, la actividad probatoria de este procedimiento no autoriza a afirmar que entre los demandados y la actora s hubiera celebrado un contrato no un precontrato de la venta de la casa en litigio. Desde la perspectiva de la sociedad actora no podría encontrarse razón alguna para entender que hubiese autorizado al Sr Vázquez a concertar vena alguna en su nombre. Tampoco puede hablarse de gestión de negocios ajenos que hubiera sido posteriormente ratificada por la dueña del negocio pues ninguna prueba hay de que tal gestión fuera asumida por aquella.

      En relación con los demandados, y aun colocándonos en la perspectiva a ellos favorable y entender que, efectivamente, por parte del Sr. Vázquez se hubiesen llevado a cabo negociaciones por cuenta de la actora para la venta de la casa, no habría prueba de que se hubiese llegado al nivel de compromiso contractual y que lo celebrado ciertamente fuera un precontrato, con los vínculos obligatorios que le son propios; solo sería posible entender que, a lo sumo, se estaría en un nivel de; negociaciones preliminares finalmente rotas, que no llegaron a culminar en contrato alguno, lo que situaría los hechos en el ámbito de una eventual responsabilidad precontractual.

      Digamos para terminar, que no pueden utilizarse valoraciones hechas o emitidas en el juicio de desahucio porque este procedimiento, como es sabido, carece de efectos de cosa juzgada que, por otro lado, solo cuenta respecto de lo decidido en la parte dispositiva, nunca en cuanto a los razonamientos de las resoluciones dictadas en el seno de aquel proceso, cuya eficacia se agota en aquel ámbito y a los efectos de estimar o desestimar la pretensión de desahucio. En modo alguno vincula al tribunal que haya de conocer -con la amplitud probatoria del plenario- de la pretensión de fondo.

      CUARTO.- Hay un extremo en el que sí entendemos debe ser rectificada la sentencia de instancia. Los demandados impugnaron en la vista la cuantía de lo que habían de abonar por la ocupación de la vivienda teniendo en cuenta que habían realizado obras en ella. La actora demandada decía que lo que invirtieron en adecentar la vivienda se compensaba con su disfrute gratuito. Pero si la sentencia condena al pago de cantidades equivalentes a la renta, no puede hablarse ya de un disfrute final gratuito. Por ello, y en relación con la cantidad a percibir por doña Lidia R , habrá de deducirse de ella el valor de los arreglos realizados en la vivienda. Se dice en el informe del perito (fols. 453 a 455) que en la vivienda (que se describe como casa vieja)se han realizado reformas imprescindibles para que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y comodidad que hoy se requieren. Resulta, pues, que se han realizado obras que se valoran como necesarias para la habitabilidad, y como quiera que los gastos necesarios son abonables a todo poseedor (art 453 CC), es justo que a la codemandante Sra. Romero (que es la que finalmente recupera la vivienda en su estado actual) le sea descontado de la indemnización a percibir por el uso, las cantidades invertidas en concepto de gastos necesarios para dotar al inmueble de condiciones de habitabilidad. Consta que tales gastos se han hecho por los documentos que por copia aporta la propia demandante procedentes del juicio de desahucio y los mismos demandantes no lo contradicen; pues bien, se determinará en ejecución de sentencia el montante exacto de las obras de aquel carácter para determinar lo que será descontado de la cantidad que por ocupación viene señalada en la sentencia de primera instancia.

      QUINTO.- Está claro que la juzgadora de instancia, al estimar plenamente la demanda, estaba incluyendo todos los pronunciamientos solicitados. La omisión es evidente y era, pues, procedente suplir la omisión padecida, sin que por ello deba entenderse que se haya alterado la sentencia; pero debió suplirse la omisión por medio de auto y no por providencia. En todo caso, tal defecto formal no debe ser obstáculo que comporte nulidad alguna; lo que ha sido objeto de litis y lo en definitiva resuelto por la juzgadora quo ha sido debatido en este recurso.

      SEXTO.- Lo dicho supone la estimación parcial de la demanda formulada por Doña Lidia R , por lo que no se hace condena en las costas de la primera instancia derivadas de la demanda por ella formulada; se mantiene, sin embargo, el pronunciamiento respecto de las costas a cargo de los demandados en relación con la demanda deducida por A..S.L. (art. 523 LEC). Al estimarse parcialmente el recurso no se hace condena en las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

FALLAMOS

Que acogiendo en parte el recurso deducido por don JOSE ANTONIO O y doña MARIA LUZ G , debemos revocar y revocamos en parte la sentencia dictada en autos de Menor cuantía n° 503/98 del Juzgado de Primera Instancia en el sentido de estimar solo en parte la demanda de doña Lidia R a la que, de las cantidades reconocidas en la sentencia de primera instancia por la ocupación de la vivienda, se descontará lo invertido en la vivienda para obras necesarias para dotarla de habitabilidad, según determinación que se hará en ejecución de sentencia.

      Se imponen a los demandados las costas correspondientes a la demanda que contra ellos formula A..S.L.". No se hace condena en cuanto a las correspondientes a la pretensión formulada por doña Lidia R .

No se hace condena en cuanto a las costas del recurso.

      Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.