Sentencia Civil Nº 36/2001, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 219/2000 de 24 de Febrero de 2001

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

APELACIÓN CIVIL

RECURSO DE APELACION 219/2000

Juicio de cognición n° 57/2000

Juzgado de Primera Instancia de Almazán

SENTENCIA CIVIL N° 36/2001

Ilmos. Sres.

Magistrados:

MIGUEL ANGEL DE LA TORRE APARICIO

RAFAEL MARIA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MARIA DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ (Suplente)

En SORIA, a veinticuatro de Febrero de dos mil uno .

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los autos del juicio de cognición n° 57/2000, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Almazán, siendo partes:

Como apelante/es, y demandante, Franco , representado por el/la Procurador/a Sr. San Juan Pérez y asistido por el/la Letrado/a Sr. Martínez Egido.

Y como apelado/a/s y demandado, Carlos María , representado por el/la Procurador/a Sra. Parrondo Balsega, y asistido por el/la Letrado/a Sr. Arranz Muñecas.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por D. Franco , representado por el Procurador Sr. San Juan Pérez, debo absolver y absuelvo a D. Carlos María , representado por la Procuradora Sra. Parrondo Balsega, de los pedimentos contenidos en la misma. Se condena expresamente a las costas de esta instancia al demandante".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil n° 219/2000, y después de llevar a cabo en legal forma la práctica de la prueba solicitada en esta segunda instancia, se señaló para la vista del recurso de apelación el día, en que tuvo lugar con la asistencia de los Letrados de las partes que manifestaron lo que estimaron conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones, según consta en la oportuna acta, quedando los autos conclusos para resolver.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Dª. MARIA DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Insiste el apelante en la concurrencia en el presente supuesto de las dos causas de resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, tanto la falta de pago de cantidades asimiladas a la renta como la realización de obras en la vivienda que hubieran requerido el consentimiento del arrendador, así pomo procedencia del pago de las cantidades reclamadas.

SEGUNDO.- Debemos partir, en nuestra exposición, de que incumbía al actor probar la efectiva existencia de ambas causas de resolución arrendaticia, arrendamiento que fue concertado verbalmente en 1983 entre el padre del actor como él mismo reconoce, y el arrendatario. Arrendamiento hoy vigente y entendemos que no afectado por causa alguna resolutoria, o al menos no se ha probado, por las razones que pasamos exponer.

La primera de las causas invocadas es el impago de determinadas cantidades que se dice son asimiladas a la renta, reclamando igualmente su abono mediante el ejercicio simultáneo de ambas acciones, reclamación de cantidad y resolución contractual, al amparo del artículo 27 y Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

En este caso concreto hay que tener en cuenta distintas consideraciones en este caso concreto. En primer lugar, que según el tenor literal de la Disposición Transitoria 2ª, aplicable al caso de autos dada la fecha del contrato, se "podrá" repercutir en el arrendatario el coste de servicios y suministros a parte de la entrada en vigor de la Ley, es decir, una mera posibilidad puesto que cabe la exención de dichos gastos cuando exista pacto expreso entre las partes. En este caso se reclaman unas cantidades correspondientes a suministro de agua potable, recogida de basuras y alcantarillado, y a este respecto es fundamental la confesión judicial del actor, quien manifiesta que lo único que se pactó al concertar el contrato de arrendamiento fue la cláusula de abono mensual de una renta de 5000 ptas, que en la actualidad la renta no se le debe y que no se ha pactado pago de cantidad distinta alguna, ni ha existido modificación contractual hasta la fecha. Alude el recurrente a la posible aplicación del art. 20 LAU que contempla que cualquier servicio que pueda individualizarse mediante aparato contador será en todo caso de cuenta del arrendatario, pero en este caso y aun cuando pudiera aplicarse dicho concepto al gasto de suministro de agua potable, de un lado ni se ha acreditado que exista ese aparato contador individualizado ni aún en el caso de que se presumiera su existencia podríamos considerar de manera tajante que dicha cantidad deba ser asumida por el arrendatario puesto que es incluso reconocido por el arrendador que el pago se pactó como un tanto mensual global, entendiendo que si hasta la fecha no se han reclamado esos importes de agua o no se ha pactado cosa distinta pueden entenderse incluidos en el pago de la renta. La expresión "en todo caso" no debe entenderse de manera tan estricta que impida a las partes contratantes concertar el pago de acuerdo con su voluntad y de la manera querida.

En segundo lugar, la propia inactividad del arrendador y de su padre durante la vigencia del contrato y hasta la actualidad a la hora de reclamar esas cantidades lo que permite entender que efectivamente existe al menos un acuerdo tácito para que esos gastos no sean asumidos por el arrendatario, otra cosa hubiera supuesto la necesidad de un nuevo pacto que dado el espíritu de la ley hubiera sido conveniente documentar aunque se mantenga la libertad de forma en materia arrendaticia. No hay que olvidar igualmente que la regulación de arrendamientos actual supone una aproximación notable al principio de autonomía de la voluntad, y que reconociéndose la problemática de los contratos existentes a la entrada en vigor de la ley y basados en la libre voluntad de las partes, se intenta equilibrar la situación de ambos optando por someterlos a igual régimen al que lo venían estando (ver Preámbulo LAU 99) .

Y en tercer lugar, y si aludimos a obligaciones de las partes, es obligación del arrendador no solamente entregar recibo de pago salvo que pueda acreditarse por cualquier otro medio, sino sobre todo y ante todo repercutir el pago, puesto, que difícilmente puede alguien asumir un pago o gasto del que no tiene conocimiento. Para que la falta de pago de cantidades de lugar a la resolución es necesario que sea imputable al arrendatario y no prosperará lógicamente cuando sea debida a la conducta del arrendador, como en este caso cuando no se presentan recibos al cobro, como el propio arrendador reconoce, y todo ello con independencia de la titularidad de los recibos o la identificación de la finca, cuestiones en las que no vamos a entrar, por innecesario, dado el sentir del presente Fallo.

En definitiva, las circunstancias expresas y probadas en autos nos permiten entender que no resulta acreditado que las cantidades hoy reclamadas y por cuyo impago se pretende la resolución contractual deban ser asumidas por el arrendatario. Existen suficientes indicios, por los argumentos expuestos, para considerar la existencia de un acuerdo de voluntades entre las partes del contrato para que dichos gastos no fueran asumidos por el arrendatario, por lo que el recurso en este punto debe decaer.

TERCERO.- La segunda causa de resolución invocada es la realización por parte del arrendatario de obras inconsentidas en la vivienda, art. 27, 2d) LAU.

Y debemos partir de que la realidad de esas obras no ha sido acreditada por medio probatorio alguno, moviéndose el actor por meras sospechas vecinales, vecinos que no han sido traídos a juicio, y por meras conjeturas. Pero es que además, incluso aunque alguna obra se hubiera realizado es necesario que, para que la misma requiera consentimiento del arrendador y sea causa de resolución, que hubiera modificado la configuración de la vivienda o de sus accesorios provocado una disminución de su estabilidad seguridad, art. 23. Y en este caso, nada de ello ha sido acreditado, incumbiendo al actor probar la ejecución de esas obras por aplicación de las normas generales de la carga de la prueba.

En todo caso es reconocido por el arrendatario el hecho de haber pintado la vivienda pero ello no conlleva la sanción de resolución contractual por no cumplirse las condiciones aludidas para ello.

Pero es que, además, y refiriéndonos a la globalidad del asunto debemos manifestar que al ser la acción resolutoria tan grave ha de interpretarse de manera restrictiva y con la mayor cautela y equidad (Sentencias del Tribunal Supremo de 18-10-58, 20-11-68 y 4-5-74), y a ese espíritu responde el presente fallo.

CUARTO.- Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto, la confirmación de la resolución recurrida en su integridad y la imposición de las costas de esta alzada al recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Franco , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Almazán, de fecha 3 de noviembre de 2000, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena en las costas de esta alzada al apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, que será notificada a las partes en forma legal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.