Sentencia Civil Nº 36/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 530/2007 de 03 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 530/07

Procedente del procedimiento nº 589/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº

530/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 26 de marzo de 2007 en el procedimiento nº 589/06 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de

Barcelona en el que es recurrente MONT-BARBAT, S.A., y apelados DÑA. Lina y DON Benito , previa deliberación,

pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 3 de febrero de 2009

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Turrado Martín de Mora en representación de DOÑA Lina contra la entidad MONT BARBAT, S.A., debo condenar y condeno a la entidad demandada, a formalizar escritura pública de compraventa a favor de la actora, elevando a público el contrato privado de compraventa de fecha 2 de octubre de1.975, por el que la entidad demandada vende a la actora la parcela número NUM000 sita en la zona residencial DIRECCION000 de término municipal de Massanet de la Selva (Girona), con una extensión superficial de 24.167,11 palmos cuadrados, con las demás menciones que sean necesarias, incluidas cuantas rectificaciones, aclaraciones o subsanaciones se precisen hasta su debida inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Que condeno a la demanda al pago de las costas originadas en el presente juicio.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada recurre la sentencia dictada en primera instancia alegando al efecto lo siguiente:

1º El pacto tercero del contrato no es una mera cláusula de estilo sino que define y estructura el momento y la forma de transmisión, no sólo de la posesión, sino de la adquisición de la propiedad, conforme al artículo 609 del Código Civil .

2º Dicho pacto sólo exige el cumplimiento de unas obligaciones por parte del comprador, indicando "una vez satisfechas la última de las citadas cambiales", por lo que sólo es necesario acreditar el pago de la última letra, que es justamente una de las que la actora no se acredita su pago, ni la consignación de su importe, siendo así que sin la prueba de ese pago el vendedor, por contrato y por ley, no viene obligado a la entrega de la cosa.

3º En el juicio se acreditó que la documentación de la demandada referente a esta parcela y a todas fue destruida en un incendio no imputable a ella, por lo que resulta una prueba diabólica el exigirle que acredite tener en sus posesión las letras de cambio, además de que supone una inversión de la carga de la prueba, ya que corresponde a la parte actora acreditar la veracidad de los hechos alegados en su demanda, en concreto, el pago del precio.

4º La actora aporta las letras pagadas , que no todas, no en la demanda, que era su momento procesal, sino a través de la pieza de la medida cautelar, tras la contestación a la demanda, actuación ésta que supone ocultación e indefensión a la demandada, por lo que ello ha de comportar la desestimación automática de la demanda.

5º En la demanda sólo se solicitaba el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, pero en la audiencia previa y en las conclusiones del juicio la actora solicitó el reconocimiento por el tribunal de su dominio, figura que sólo se puede fundamentar en Cataluña en el artículo 342 de la Compilación, que recoge la usucapión, lo que supone una acción absolutamente diferente a la planteada en la demanda.

6º La sentencia recoge esa petición pero sin examinar todos y cada uno de los requisitos exigibles para la usucapión, ni tan siquiera el cómputo del tiempo, habiéndose privado a la demanda de defenderse respecto a la usucapión, ya que no se accionó al efecto y su reconocimiento en la sentencia no puede ser admitido porque el pago de estos gastos e impuestos se preveían en el contrato como condición y no se realizó en concepto de dueño, por ser propietario de la finca, constituyendo una obligación más para la perfección del contrato que da derecho a reclamar la entrega de la posesión, para la adquisición de la propiedad o en su defecto la resolución contractual.

7º La acción ejercida por la actora es de carácter personal, es decir, reclamando el otorgamiento de escritura pública de compraventa para conseguir la "traditio" que le otorga el derecho de propiedad inscribible en el Registro, y esta pretensión no puede prosperar porque las actuaciones de la demandante sobre la finca no lo son por disponer de la posesión y propiedad de la misma sino por ser obligaciones de carácter personal derivadas del propio contrato, por lo que, sin entrega real o ficticia de posesión, no hay derecho de propiedad y por lo tanto la acción que reclama tal derecho está prescrita conforme al artículo 1.964 del Código Civil .

SEGUNDO.- Atendidas estas alegaciones, a las que se opone la parte actora, hay que comenzar por indicar que lo solicitado por ésta última es la elevación a público del contrato privado de compraventa concertado con la entidad demandada y no, como se alega por la recurrente, dicha elevación como medio para conseguir la "traditio", por cuanto en la demanda, y partiendo de que ya se produjo dicha tradición, se expone que se pagó el precio y que poseen mediante justo título la parcela en cuestión, quedando por cumplir la elevación a público del contrato privado, que ya se preveía en el contrato.

Asimismo, en la sentencia no se considera justificado ni se declara que la parte actora haya adquirido el dominio de la parcela por medio de la usucapión, porque lo que el Juzgador de instancia razona en su resolución, y a la vista de las alegaciones de la demandada, es que en este caso sí se produjo la tradición, que ésta última niega, tradición que deduce de la documentación acompañada y de las actuaciones realizadas hasta ahora por la parte actora con relación a la finca, que revelan , a su juicio una posesión derivada de la efectiva entrega de la parcela.

Partiendo de ello, y centrándonos en el pacto tercero del contrato privado, en el mismo se establece que ""Zona residencial DIRECCION000 " se obliga a transmitir la posesión y la propiedad del terreno al comprador en escritura pública una vez satisfecha la última de las citadas cambiales, autorizándole desde ahora a cercar el terreno, plantar árboles y edificar en él con sujeción al Plan Parcial, a las ordenanzas municipales y provinciales en su caso y las disposiciones de Sanidad Pública. Queda entendido que cualesquiera edificaciones, obras o mejoras realizadas en el terreno objeto del presente contrato, tendrán siempre el carácter de accesorios y accederán al mismo.".

Este pacto no permite considerar, como pretende la apelante, que la única manera de transmitir la posesión y la propiedad sea mediante el otorgamiento de la escritura pública porque, al margen de la mejor o peor fortuna a la hora de redactar el mismo, se ha de entender que el otorgamiento de dicha escritura se refiere a la entrega jurídica, que no a la material, que en este supuesto, y como se analizará, ya tuvo lugar pese a no otorgarse escritura pública de compraventa, siendo un pacto accesorio.

A estos efectos, el artículo 1.462 del Código Civil establece que "Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario", precepto aplicable al presente caso, siendo también destacable el hecho de que el artículo 277 de la Compilación catalana establecía que "En el contrato de compraventa la tradición o entrega de la cosa vendida tendrá lugar por cualquiera de las formas admitidas en el Código Civil...".

Del anterior precepto se desprende que la tradición puede revestir distintas formas, una de ellas la instrumental del otorgamiento de la escritura pública, y otra, más consistente desde un punto de vista material, la real consistente en la puesta de la cosa vendida en poder y posesión del comprador, por lo que bastará que se produzca de alguna de estas dos manera para que pueda considerarse concurrente dicha tradición.

Y a través de las pruebas aportadas y practicadas queda acreditado que, efectivamente, se produjo una tradición real en este caso, ya que no puede interpretarse de otro modo las actuaciones llevadas a cabo, y consentidas, por la parte actora.

Para comenzar hay que destacar la circunstancia , expresamente establecida en el documento privado, de que la demandada autorizaba, a partir de su firma, a la parte actora para cercar el terreno, plantar árboles y edificar en el mismo, actuaciones que, obviamente, requieren la puesta de la parcela en poder y posesión de la compradora, por lo que se ha de concluir que sí se entregó la posesión sin que, por tanto, la demandada pueda válidamente sostener en estos momentos que, con arreglo a dicho contrato, la posesión no se entregaba hasta el otorgamiento de la escritura pública.

En la misma línea, en el contrato se establece que el comprador tiene la "obligación" de "construir su acera, en el plazo máximo de tres años" y de "cercar por su cuenta el terreno objeto del presente contrato", obligaciones para cuyo cumplimiento se precisa tener la posesión de la parcela, por lo que la demandada, que era la que estableció dichas obligaciones, tuvo que entregarla.

Asimismo, esta entrega tuvo que realizarse tras la firma del documento privado, no pudiendo aplazarse a la fecha del otorgamiento de la escritura pública porque en el contrato ésta se remite al momento en que se haya satisfecho el total importe de la venta, y en este caso el pago de dicho importe se había aplazado hasta el día 7 de octubre de 1.980, fecha de vencimiento de la última letra aceptada, es decir, al cabo de cinco años de la firma del documento privado, que tuvo lugar el día 2 de octubre de 1.975.

Por otra parte, la misma ha venido satisfaciendo en su nombre las cuotas de la asociación de propietarios y de la Junta de Compensación, como mínimo desde el año 1.980, lo que evidentemente no haría si no se le hubiese entregado la posesión de la parcela y si no se considerara propietaria del mismo, ya que, para adherirse a la junta de compensación o formar parte de dicha asociación, se requiere tener la condición de propietario, condición que no le ha negado y a la que no se ha opuesto la demandada, que respecto a esta parcela no ha probado, ni siquiera alegado, que los correspondientes recibos de esas cuotas, aunque luego los repercutiera o exigiera su importe a la actora, fueran a su nombre.

De igual manera, la parte actora ha venido abonando desde el año 1.981 el IBI al Ayuntamiento, impuesto éste que es un tributo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles , constituyendo el hecho imponible del mismo la titularidad del derecho, entre otros (que aquí no resultan apreciables), de propiedad sobre los bienes inmuebles.

Frente a ello no cabe oponer el pacto sexto del contrato privado ,conforme al cual es obligación del comprador '"Satisfacer a partir de la firma del presente contrato la parte proporcional correspondiente a la(s) parcela(s) adquirida(s) de las contribuciones, impuestos, arbitrios y gravámenes de cualquier clase que pesen sobre la finca, sin perjuicio de hacerse cargo, por otra parte, según se indica en el Pacto Séptimo siguiente, de todos los impuestos y gastos devengados por la transmisión de la propiedad en escritura pública en su día, así como de las tasas e impuestos derivados de las construcciones que pudiera emprender".

Y no cabe oponerlo porque, además de que este pacto podría interpretarse en el sentido de que, si se hace cargo de esos impuestos o perjuicios, es porque se le ha entregado la posesión de la parcela, del mismo únicamente se deduce la obligación contractualmente establecida de pagar la parte proporcional de esos impuestos o gravámenes que pesaban sobre la finca y cuyo abono correspondía a la vendedora, como propietaria de la misma.

Pero de ello no cabe deducir, como sostiene la apelante, que los pagos realizados por la actora, en concreto los de los impuestos, lo hubieran sido, no en concepto de dueño o poseedor, sino como una obligación más para la perfección del contrato que da derecho a reclamar la entrega de la posesión, para la adquisición de la propiedad, porque, si hubiera sido así, además de no haber entregado la posesión de la parcela a la actora, el sujeto pasivo de dichos impuestos lo habría seguido siendo la entidad demandada y el Ayuntamiento los habría girado a su nombre, como propietaria, ya que el hecho imponible de este impuesto lo constituye, como se ha indicado, la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble , y la misma los habría repercutido, reclamando a la demandante, conforme a lo pactado, la parte proporcional correspondiente a la parcela, lo que no ha acontecido ya que no consta que el Ayuntamiento los girara a la demandada sino, y por el contrario, directamente a la actora.

TERCERO.- Por lo que se refiere al pago del precio por parte de la demandante, este Tribunal considera, coincidiendo con el Juzgador de instancia, que el mismo ha tenido lugar.

A esta conclusión se llega porque la actora ha aportado 57 de las 60 cambiales expedidas para el pago aplazado del precio, entre las cuales se encuentra la penúltima de ellas, la que vencía en el mes de septiembre de 1.980, debiéndose considerar, por lo que a continuación se razonará, que las tres restantes, las dos anteriores y la última, están todas ellas abonadas.

Antes de entrar a analizar esta cuestión hay que rechazar la alegación de que las letras se aportaron extemporáneamente y de que, por ello, no pueden ser tenidas en cuenta, porque su aportación se realizó como consecuencia de las alegaciones contenidas en la contestación a la demanda, en la que se niega su pago, permitiendo la ley procesal que con posterioridad a la demanda se presenten pruebas relativas al fondo del asunto "cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda" (artículo 265 de la LEC ), siendo destacable el hecho de que la demandada no impugnó en el acto de la audiencia previa dicha documentación ni se opuso a la admisión judicial de la misma.

Con respecto al pago de todas las letras se ha de poner de manifiesto, primero, que pese a que en el contrato se establece que en el caso de que el comprador "no abonase los plazos a que se ha comprometido, el vendedor le concederá un plazo de gracia de noventa días naturales, a contar del requerimiento que efectúe por carta certificada para que dentro de este plazo cumpla con sus obligaciones o pagos. Si a pesar del requerimiento el comprador no cumpliese sus obligaciones o dejase de abonar los plazos, queda desde ahora establecido que el comprador renuncia a todos sus derechos y entregas realizadas quedando el presente contrato rescindido sin otro requisito alguno y pudiendo disponer "Zona DIRECCION000 " sin limitación de ninguna clase de la porción del terreno objeto del presente contrato.", lo cierto es que no consta en absoluto que la demandada hubiera requerido el pago a la actora de ninguna de esas cambiales ni que por ello, y ante su impago, el contrato hubiera quedado rescindido.

En segundo lugar, y partiendo de que el vencimiento de la última letra lo era en la fecha 7 de octubre de 1.980, consta que la demandada remitió el día 1 de julio de 1.982 una carta a la actora en la que le requería para el pago "del plano de replanteo definitivo de su pcla." proponiéndole la aceptación de tres letras de cambio por importe cada una de ellas de 3.000 pesetas, letras que fueron aceptadas por la misma y abonadas en su momento, habiéndose aportado con la demanda.

Pues bien, si la actora no hubiese satisfecho todos los plazos, la demandada no haría referencia al plano de "su" parcela y, en cualquier caso, carece de lógica que reclame expresamente una cantidad posteriormente devengada de 9.000 pesetas y no reclame la mayor suma de 12.000 pesetas del precio de la compraventa que pudiera estar pendiente de pago desde antes, circunstancia que únicamente se justifica si el precio se encuentra ya satisfecho.

En tercer lugar, si la demandada no hubiera abonado esas cambiales, la demandada las tendría que tener en su poder, sin que al efecto las haya aportado ni justificado de cualquier otra manera que no se abonó su importe, consideración ésta que no supone invertir la carga de la prueba, ya que es un dato más que justifica el pago y además se trata de una prueba respecto a la cual, y de existir, tiene mayor disponibilidad y facilidad probatoria la demandada.

Frente a ello no cabe oponer que la documentación fue destruida en un incendio porque el incendio a que se refiere la demandada se produjo, no en su sede o domicilio, sino en las oficinas de la junta de compensación y, además, hay que tener en cuenta que la presidenta de dicha junta manifestó en el juicio que la documentación que tenían al respecto eran las copias de los contratos, no los originales, siendo por otra parte destacable el hecho de que tal incendio se produjo en el año 2.000 y, como hemos expuesto, la demandada en el año 1.982 no había reclamado el pago de ninguna letra que pudiera estar pendiente de pago.

En cuarto lugar, resulta significativa la circunstancia de que, conforme ya hemos razonado, la actora haya venido pagando a partir de 1.981 el impuesto de bienes inmuebles correspondiente a esta parcela, es decir, nada más acabar de pagar el precio aplazado, circunstancia que, unida al hecho de que la demandada no lo haya satisfecho y de que los correspondientes recibos no vayan a su nombre, comporta que, consecuencia del pago del precio, le ha reconocido a aquella la condición de propietaria de esta parcela, porque la misma no puede desconocer la normativa tributaria y la regularización que al efecto se tenía que realizar y , si no la dio de alta a su nombre y permitió que lo hiciera la actora, ello fue porque ésta ya había pagado el precio convenido y la consideraba por tanto propietaria de la parcela.

CUARTO.- Finalmente, y por lo que se refiere a la prescripción invocada, ésta no puede ser apreciada en el presente caso, en el que lo solicitado es la elevación a público de un contrato privado, sin que la acción correspondiente se pueda considerar prescrita porque, como establece, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1.986 , que se remite a la de 9 de mayo de 1.970, dicha prescripción no es apreciable porque "habida cuenta de que los contratos constituyen un todo orgánico, enlazando unas cláusulas con otras, y supeditadas las accesorias a lo que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y además que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad, más que una obligación, latente en todo convenio aunque no lo exprese especialmente, aparece indudable que, al menos mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que dio nacimiento, pervive el pacto accesorio de ser instrumentado públicamente".

En este sentido también se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1.994 , que expone que la excepción de prescripción "carece de aplicación, en cuanto que el comprador, en un contrato de compraventa perfeccionado, se encuentra legitimado, sin cortapisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo indicado", remitiéndose a estos efectos a la anterior sentencia y a otras de contenido semejante.

Todo ello resulta de aplicación al presente caso porque nos encontramos ante un contrato de compraventa perfeccionado que no ha sido rescindido, habiendo sido entregada la posesión de la parcela y abonado el precio pactado , y en el que en todo momento se han ejercido las obligaciones dimanantes del mismo, como el abono de los impuestos y tributos existentes sobre esta parcela, por lo que se ha de estimar que pervive el pacto accesorio de elevación a escritura pública, que puede ser exigido por la parte actora.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso, las costas causadas por el mismo deberán ser abonadas por la parte apelante (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad "Mont-Barbat, S.A." contra la sentencia de fecha 26 de marzo de 2.007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Barcelona y, en consecuencia, se confirma dicha resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.