Sentencia Civil Nº 36/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 15/2009 de 22 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 15/2009-C

JUICIO ORDINARIO Nº 432/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 36/2010

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de enero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 432/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Arenys de Mar, a instancia de Dª. Tomasa y D. Imanol representados por la procuradora Dª. Eulalia Rigol Trullols, contra Dª. Amalia y D. Manuel representados por la procuradora Dª. Mª. Francisca Bordell Sarro; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de Junio de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:/ Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Laura Esparrich, en nombre y representación de don Imanol y de doña Tomasa así como estimando parcialmente la reconvención formulada por el Procurador de los Tribunales don Andreu Carbonell en nombre y representación de don Manuel y de doña Amalia debo declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha de 7 de junio de 2.006, desestimándose el resto de pretensiones deducidas por las partes de contrario con la consecuente absolución para don Imanol y de doña Tomasa de las pretensiones de condena formuladas contra los mismos./ Asimismo, debo absolver y absuelvo a don Manuel y a doña Amalia del resto de pretensiones esgrimidas de contrario./ Cada una de las partes pagará las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de Diciembre de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insiste en el recurso en que hubo acuerdo para prorrogar la fecha límite para otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda, que había quedado fijada en el contrato en el día 30 de octubre de 2.006.

Oída la declaración en el juicio de Dña. Florencia , no tenemos duda de que dijo la verdad. Era dicha señora hija del propietario, ya fallecido a la fecha del juicio, de la empresa de intermediación inmobiliaria que gestionó esta operación de compraventa, en cuya empresa ella colaboraba también, como abogada que era y es. Refirió la testigo que su padre le contó que los compradores (aquí demandantes y hoy apelantes) y los vendedores habían acordado prorrogar ese plazo para escriturar en unas semanas más, aunque sin concretar cuántas. Ahora bien, como pone de relieve el juez de primera instancia, no llegó a concluirse en firme un tal acuerdo de prórroga porque, según la propia testigo, quedaba por concretar el incremento de las arras que se aplicaría en virtud de ese aplazamiento, falta de concreción que condujo a que no se plasmase por escrito la prórroga. Nada había más sencillo que documentar el acuerdo, de haberse alcanzado en la reunión que se celebró en la sede de la inmobiliaria. Si no se hizo fue porque el acuerdo no se concluyó. La mención de que faltaba por acordar en qué cantidad se incrementarían las arras demuestra que, en efecto, no hubo acuerdo real ni firme. Que ese incremento era un elemento esencial del acuerdo lo demuestra que la firma de cualquier documento al respecto quedase aplazada hasta concretar el dato.

Es verdad que el uno de diciembre del mismo año los demandados permitieron que el tasador que actuaba por cuenta de los actores realizase una inspección del inmueble, con la finalidad de tasarlo y de procurar así financiación para la compra. La explicación ofrecida por la parte demandada respecto a dicho consentimiento es francamente increíble. Pretenden los demandados que consintieron porque los demandantes y el propio tasador insistían mucho y, para evitar tantas presiones, aceptaron que se realizase la tasación. La insustancialidad de la explicación se confirma si se tiene en cuenta que el demandado señor Manuel dijo en el juicio que había perdido al efecto un día de trabajo, que le había sido descontado de su sueldo.

El problema es que ese acto no hace inequívoca la voluntad de los vendedores, porque coexiste con otros de signo contrario, como son el burofax de 31 de octubre en que los vendedores entendían resuelto el contrato por desistimiento de la otra parte (documento 8 de la contestación), así como el hecho de que ya desde noviembre hubiesen dichos vendedores demandados ofrecido en venta el inmueble a través de otras dos agencias inmobiliarias (documentos 12 y 13 de la contestación y declaraciones testificales de Dña. Rosario y D. Roque ), una de las cuales vendió la vivienda meses después. Hubo, por tanto, actos de significado contrario, lo que convierte el de permitir la tasación en equívoco e impide atribuirle la condición de acto propio vinculante para los vendedores. Ese acto obedeció, sin duda, a que tenían dudas, a que estaban considerando la posibilidad de vender finalmente a los demandantes. Pero coexistió con otros actos de los vendedores claramente opuestos a mantener la vigencia del inicial contrato, y fue seguido de una comunicación de cinco de diciembre (cuatro días después, por tanto, de la visita del tasador) en la que se insistía en la negativa a escriturar a favor de los demandantes.

Por tanto, hubo una conducta que, en otras condiciones, podría haber merecido la calificación de acto propio vinculante, pero no en este caso, en el que coexiste con otros actos inequívocos y de significado completamente opuesto.

SEGUNDO.- La otra cuestión que se plantea es la incidencia del artículo 1.504 del Código Civil en este caso, habida cuenta que se trata de la compraventa de un inmueble.

No nos consta que la jurisprudencia haya abordado la incidencia que un pacto de arras penitenciales pueda tener en el mecanismo diseñado por el aludido precepto. A nuestro entender la aplicabilidad de la citada norma legal no resulta desvirtuada ni enervada por la existencia de un tal pacto.

Un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales es un contrato en toda regla, un contrato perfeccionado, aunque con la peculiaridad de que su fuerza de obligar es inferior (o superior, de hecho, en según que casos) a la que tendría de no haberse pactado arras. Luego si se trata de un contrato de compraventa de un inmueble, en el que se ha fijado un plazo para pagar el precio y para escriturar, debiendo realizarse ambas cosas al mismo tiempo, no hay obstáculo alguno para se aplique el precepto, el cual es de obligada observancia para cualquier vendedor que, en tales condiciones, quiera impedir toda pretensión de consumación del contrato después de pasar el momento señalado para el pago del precio. Aun con pacto de arras penitenciales, se trata de un contrato de compraventa de inmueble y, por tanto, el comprador puede pagar el precio en tanto no sea requerido de resolución, notarial o judicialmente. Pagar el precio y obtener la escrituración cuando ambos actos se han vinculado, como ocurre en este caso y en la mayoría.

En consecuencia, puede decirse que en diciembre de 2.006 los demandantes podían pretender la consumación del contrato, la escrituración contra entrega del precio. Sin embargo no hicieron valer ese derecho válidamente, por la sencilla razón de que no convocaron a los vendedores al otorgamiento de la escritura pública y no puede decirse, por tanto, que los demandados incumpliesen el contrato ni que, por ello, deba aceptarse ahora la pretensión de que devuelvan lo que recibieron e indemnicen los perjuicios ocasionados. El 11 de diciembre de 2.006 los demandantes otorgaron un acta notarial de manifestación en determinada notaría, en la que dijeron que habían convocado a los vendedores para escriturar, pero no, como suele ser habitual, ante la misma notaría ante la que comparecieron sino en otra. Ni acreditaron entonces ni han acreditado en el litigio haber convocado a los demandados para el otorgamiento, lo cual contrasta con la existencia de otras comunicaciones anteriores entre las partes. Contrasta y resulta extraño cuando los compradores tenían conocimiento de la renuencia de los vendedores a escriturar, porque habían sido informados de ello el día cinco de diciembre (documento 16 de la demanda). Si las partes habían mantenido ya algunas comunicaciones escritas y si los vendedores habían anunciado el día cinco que no irían a escriturar, nada habría sido más natural, para la guarda de los derechos de los compradores, que documentar debidamente la convocatoria. En fin, no se ha acreditado por los demandantes que intentasen, en debida forma, consumar el contrato al amparo del artículo 1.504 del Código Civil ni, por tanto, que los vendedores incumpliesen.

TERCERO.- Nos encontramos, así, con que hubo contrato de compraventa, con pacto de arras y plazo para escriturar. Los compradores no pudieron obtener financiación para la fecha final de ese plazo. No puede considerarse probado que se prorrogase el tal plazo. Tampoco han demostrado los compradores demandantes que ejercitasen debidamente el derecho que les confería el artículo 1.504 del Código Civil , porque no demuestran haber citado a los vendedores para que acudiesen a la notaría a escriturar. Luego no puede entenderse en modo alguno que los vendedores demandados incumpliesen, ni pueden recuperar los compradores las arras que entregaron, porque su conducta ha de equipararse a desistimiento del contrato, como se entiende cuando lo que ocurre es que no se puede escriturar por falta de financiación y como ha de entenderse en este caso cuando lo que ocurrió fue que los compradores no citaron a los vendedores para el acto en el que, según sostienen, pretendían consumar el contrato.

Por lo expuesto se desestimará el recurso interpuesto, con la consecuencia de imponer las costas ocasionadas por el mismo a los recurrentes, conforme a lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Imanol y Dª. Tomasa contra la sentencia de fecha dieciséis de junio de dos mil ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Arenys de Mar en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a los recurrentes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.