Sentencia Civil Nº 36/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 555/2009 de 01 de Febrero de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 36

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 2 DE MARBELLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 555/09

JUICIO Nº 1642/06

En la Ciudad de Málaga a 01 de febrero de 2010.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 1642/06 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso SUNSET GOLF, S.L., que en la primera instancia fuera parte demandante. Es parte recurrida INTEGRACIÓN Y MEDIO AMBIENTE 2005, S.L., representado por la Procuradora Sra. Cambronero Moreno, que en la primera instancia ha litigado como parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 19/11/08, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Sr. Palma Díaz, en nombre y representación de SUNSET GOLF, S.L., frente a la entidad INTEGRACIÓN Y MEDIO AMBIENTE 2005, S.L., la cual queda absuelta de las pretensiones contra ellas deducidas.

Se impone condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de enero de 2.010, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al pronunciamiento judicial que desestima la demanda formulada en la que se interesa la resolución de dos contratos de compraventa perfeccionados como consecuencia del ejercicio de la opción de compra contenida en contratos de fecha 28 de junio de 2006 y las consecuencias inherentes a ésta, y estima parcialmente la reconvención formulada por la mercantil demandada, que declara la resolución de estos contratos en base a lo estipulado en las estipulaciones que los integran, se alza la representación procesal de la mercantil Sunset Golf S.L., alegando: 1) Errónea valoración de la prueba e interpretación de los contratos litigiosos con infracción de las normas sobre hermenéutica contractual. Y es que la falta de notificación al concedente con siete días de antelación no es ningún incumplimiento del actor, pues en nada incide en el derecho del optante de ejercitar sus derechos hasta el día 28 de octubre de 2006, sino todo lo demás en el hecho posterior del otorgamiento de las escrituras de compraventa, ya que lógicamente deberían estar preparadas con antelación y por otro lado, ni en la estipulación cuarta, ni en ninguna otra, se establece que el ejercicio de las opciones de compra estuviera supeditado al ofrecimiento de pago, al previo pago o a la consignación del pago, como erróneamente concluye la Juzgadora de Instancia. También es una cuestión indiferente, que su mandante manifestara en el acta levantada el día 30/10/2006 "comparecer para ejercer la opción de compra", al constar acreditado que, en su comparecencia el día 27 anterior, ya lo había hecho, y por tanto, se trataba únicamente de otorgar las correspondientes escrituras de compraventa y la independencia de ambos contratos, permitía ejercitar la opción de las dos, bien de uno solo de ellas y habiendo comparecido con el cheque bancario por importe de 13.200 euros, resulta acreditado, que, en todo caso, la mercantil demandada habría incumplido sus obligaciones, dado que el otorgamiento de la escritura de compraventa no era posible sin la cancelación de la hipoteca y sin la segregación de la finca nº 5.2., razones suficientes para estimar su pretensión de resolución de la compraventa y para la condena, al menos de la cantidad de 200.000 euros establecida contractualmente. 2) En cuanto a la estimación parcial de la reconvención, se aplica indebidamente el artículo 1.124 del Código Civil a los contratos de opción de compra, ya que al haberse desestimado su pretensión, por falta de ejercicio de la opción según lo pactado, no es posible decretar, al mismo tiempo la resolución de dichos contratos, a tenor de la jurisprudencia dominante, que ratifica la propia sentencia de 15 de Julio de 2005 , citada en la resolución recurrida. Pretensión revocatoria a la que se opone la representación procesal de la mercantil Integración y Medio Ambiente 2005 S.L., dado que a tenor de lo estipulado el optante no podía exigir que se otorgara escritura pública de compraventa, sin antes acreditar el requerimiento fehaciente al vendedor, con antelación de 7 días naturales y abonando el precio pactado, lo que entraña un incumplimiento por parte del actor. A lo largo del procedimiento se ha puesto de manifiesto la mala fe de la actora, que no dudó en "prepararse" la documentación, supuestamente exhibiendo pero no incorporando a ninguna de las actas un certificado falso, que ninguno de sus autores ratificaron y que no nunca tuvieron intención de poner a disposición de su representada, como señaló el representante legal de la actora Sr. Silvio en el interrogatorio practicado. Es claro que no consiguieron ningún tercero para "dar el pase" y que nunca se entregó ningún dinero para ejercitar la opción. Y en cuanto a la reconvención, es correcta la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil , dado que aún cuando las opciones de compra caducaran, la Juzgadora de Instancia tiene facultad para decretar la resolución, siempre que quien lo inste haya cumplido con sus obligaciones.

SEGUNDO.- Las partes contendientes pactaron en sendos contratos de opción de compra de fecha 28 de junio de 2006 ( estipulación segunda y cuarta) que la parte optante podrá ejercitar su derecho hasta el día 28 de Octubre de 2006 en la forma y lugar indicados en la cláusula cuarta, y que pasado el día sin que se ejercite la opción, se entenderá automáticamente cancelada y sin valor ni efecto alguno, pudiendo disponer la concedente de la propiedad libremente, sin necesidad de requerimiento alguno por la concedente. Cualquier adelanto del ejercicio de la opción deberá ser expresamente aceptado por la concedente por escrito y que el ejercicio de la opción se verificará compareciendo el optante previa comunicación fehaciente al concedente con antelación de siete días naturales, en la Notaría designada en Marbella, abonado el precio pactado en la forma y condiciones que se indican en este contrato y otorgando la escritura de compraventa, a favor de las persona/s física o jurídica que el optante designe. De no acudir el día correspondiente a la referida firma y no alegar fehacientemente y con carácter previo o inmediatamente posterior causa justa que lo impida, se entenderá que no se ejercita la opción de compra, por lo que el optante perderá todos los derechos sobre la finca y el concedente conservará en su poder la prima recibida y quedará completamente liberado de obligación alguna con el optante, pudiendo transmitir la propiedad a un tercero. Igualmente si el incumplimiento fuere imputable a la parte concedente, ésta se obliga a abonar el duplo de la cantidad recibida en concepto de prima. Pues bien, la interpretación de esta cláusulas contractuales, literal, no puede ser otra que el ejercicio de la opción de compra se supedita a su ejercicio en la fecha señalada, que el adelanto de fecha al día 27 de octubre de 2006 por la optante por motivo de no estar abierta la Notaría en Sábado en la ciudad de Marbella, se comunica por burofax el día 24 del mismo mes, incumpliendo lo pactado y que el pago el abono del precio pactado ( según las respectivas estipulaciones quinta) era una condición exigida, pues aún en cuanto al requisito del pago o consignación del precio, la jurisprudencia predica que se trata ( STS de 2 de febrero de 1992 ) de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 , este es el caso que nos ocupa. Por tanto, no aceptada la prórroga unilateral de la actora que fijaba nueva fecha para el ejercicio de la opción el día 30 de Octubre de 2006, ésta no se ejerció en la forma estipulada, pues no se puso a disposición de la concedente el precio pactado; es más, se limita el acta levantada el día 30 ( extemporáneamente) a la exhibición de un certificado de supuesto ingreso de cheque por el resto del precio 1.135.400 euros, ( respecto del primer contrato aportado) que ni siquiera tuvo reflejo en la cuenta en la que supuestamente se ingresó, como acertadamente concluye la Juzgadora de Instancia, cosa que mal se compadece con la practica bancaria. Y en cuanto al cheque correspondiente al importe de 13.200 euros, basta señalar que su exhibición es también extemporánea, amen de que no se puede postular ahora en la alzada (verdadera cuestión nueva) que al menos se ejerció la opción respecto de las fincas concretadas en este segundo contrato (documento nº 3 de la demanda) con independencia del anterior 8 documento nº 2) cuando el precio de la compraventa incluía el proyecto básico de ejecución de tres bloques de viviendas.

En definitiva, ningún error de valoración de prueba ni de interpretación de las cláusulas del contrato es de apreciar, y de conformidad con lo argumentado, al no ejercitarse la opción en el plazo previsto ni conforme a lo pactado, ésta quedó caducada, no naciendo compraventa alguna entre las partes.

TERCERO.- Mejor suerte ha de correr, sin embargo, el segundo motivo de impugnación alegado, en relación con el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida que declara la resolución de estos contratos en base a lo estipulado en las estipulaciones que los integran, de conformidad con lo argumentado, no es posible decretar esta resolución, como así lo expresa la jurisprudencia mayoritaria, con alguna excepción caso de contemplarse obligaciones bilaterales accesorias en la opción, que no es el caso. Al respecto tiene dicho el TS Sala 1, sentencia de fecha 30/01/1998 , Ponente: Villagómez Rodil: "Al contrato de opción, a diferencia de los demás contratos, le asiste la peculiaridad de que una vez extinguido no puede resolverse, y ello comprende todas las consecuencias de la resolución y, por tanto, no se prolonga una vez que se produce su caducidad, conforme a los términos pactados por los interesados." De manera que no cabe el ejercicio de la acción resolutoria cuando el contrato de opción se haya extinguido por caducidad, como ocurrió en el caso de litis, puesto que no puede resolverse lo que ya se ha extinguido, ni obligarse al concedente a devolver el precio o prima de la opción, una vez que mantuvo su oferta durante todo el tiempo pactado y el optante no ejercitó en ese plazo su derecho a perfeccionar la compraventa ( TS S 4 Ene. 1992 ). Por tanto, se ha de estar simplemente a lo estipulado sin necesidad de sanción judicial alguna.

CUARTO.- Que al estimarse el recurso de apelación interpuesto, no procede hacer expresa condena de las costas causadas en esta instancia (artículo 398.2 de la L.E.Civil ) Y desestimarse la reconvención formulada en la instancia, costas correspondientes a la misma han de ser impuestas a la mercantil reconveniente.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Sunset Golf S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella, en los autos de juicio ordinario a que dicho recurso se refiere, previa revocación parcial de la misma, debemos:

a) Desestimar la reconvención formulada en la instancia por la mercantil Integración y Medio Ambiente 2005 S.L., absolviendo a Sunset Golf S.L., de la pretensiones contra ella formulada.

b) Condenar a la mercantil Integración y Medio Ambiente 2005 S.L. al pago de las costas causadas por la reconvención.

c) Confirmar el resto de los pronunciamientos contenidos en la sentencia recurrida.

d) No hacer expresa condena de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución con expresión de los recursos que proceden, remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.

Contra la presente resolución podrá prepararse ante esta Sala en el plazo de CINCO DÍAS el recurso de casación y/o por infracción procesal a que se refiere el artículo 466 LEC en los casos y por los motivos contemplados, respectivamente en los artículos 469 y 477 del mismo testo legal y en relación con el régimen transitorio previsto en la disposición final decimosexta de aquélla ley, debiendo al tiempo de la preparación acreditar la constitución del depósito de 50'00 euros en la cuenta número 3026 abierta en la entidad BANESTO a nombre de esta Sección Quinta, todo ello conforme a lo establecido en la Disposición Decimoquinta de la L.O.P.J. 1/2009 de 3 de Noviembre (B.O.E. 4/11/09).