Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.:28.079.00.2-2018/0179393
Recurso de Apelación 191/2020
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1070/2018
APELANTE:Dña. Asunción
PROCURADOR D. BALTASAR ANTONIO DIAZ-GUERRA LOPEZ
APELADO:Dña. Belen
PROCURADOR D. VICTORIO VENTURINI MEDINA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:
D. CESAREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En Madrid, a quince de febrero de dos mil veintiuno.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1070/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid a instancia de Dña. Asuncióncomo parte apelante, representada por el Procurador D. BALTASAR ANTONIO DIAZ-GUERRA LOPEZ contra Dña. Belencomo parte apelada, representada por el Procurador D. VICTORIO VENTURINI MEDINA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20/11/2019 .
VISTO, Siendo Magistrada PonenteDña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Antecedentes
PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/11/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente:
" Desestimo la demanda planteada por D. Baltasar Díaz-Guerra López, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Dña. Asunción frente a Dña. Belen, declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a la demandada de los pedimentos frente a ella deducidos, todo ello con expresa condena en costas a la actora atendido el criterio objetivo del vencimiento."
SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido a trámite, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
Se aceptan en parte los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.
PRIMERO.-El presente recurso trae causa del Juicio ordinario número 1070/2018 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid, promovido por doña Asunción contra Belen, sobre reclamación de 7000 €, en concepto de arras entregadas para la compraventa del inmueble sito en la CALLE000 número NUM000- NUM001 de Madrid, como penalidad al rescindir de manera unilateral dicha compraventa. Por su parte la demandada se opuso alegando que el contrato estaba sujeto a dos condiciones suspensivas; que la vendedora comprara otra vivienda y que la compradora consiguiera financiación para adquirir la vivienda, de manera que si se niega la hipoteca se devuelve la señal íntegra.
La sentenciatras hacer un estudio minucioso de los tipos de arras desestima la demanda por entender que no concurre un pacto entre las partes acordando la constitución de las arras penitenciales, atendido su carácter excepcional.
Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la demandantealegando, de forma resumida que la prueba no ha sido debidamente valorada así como que la sentencia no está suficientemente motivada, pues no contiene un capítulo de hechos probados. Considera que estamos ante arras penitenciales, que la cláusula es clara habiéndose producido un incumplimiento por parte de la vendedora por lo que debe pagar la cantidad reclamada correspondiente a la penalidad por rescisión unilateral, más intereses desde la interposición de la demanda.
Recurso al que se opone la demandadaque señala que no existe contrato de compraventa propiamente dicho, defiende en definitiva la corrección de la sentencia cuya confirmación interesa.
SEGUNDO.- En cuanto al error en la valoración de la pruebasegún jurisprudencia consolidada... el Juzgador que recibe la prueba, puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso ( SSTS 15-II-1999 EDJ 1999/563 y 26-I-1998 EDJ 1998/66, por todas).
En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable'.
Circunstancias, todas ellas, que no concurren en el supuesto que ahora se enjuicia, donde expresamente la Juzgadora a quo razona, acerca del resultado de las pruebas que ha tenido en consideración para alcanzar sus conclusiones, realizadas así en razonamientos suficientes y compatibles con las denominadas 'normas de la sana crítica', razonabilidad de su valoración que ha de ser respetada en esta alzada.
Respecto a la motivación de la sentenciala STS de fecha 03/11/2016, Sala de lo Civil (Nº de Recurso: 2552/2014, Nº de Resolución: 649/2016), razona:
'Con carácter general, esta Sala tiene declarado que la motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE, es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos.Por esta razón, la denuncia por falta de motivación no puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia. Estas conclusiones podrán ser revisadas en el marco del recurso de casación, si la falta de acierto que se pretende denunciar se refiere a la valoración jurídica (de) los hechos y a la aplicación de una determinada norma sustantiva o, de forma muy restrictiva, a través del error en la valoración probatoria cuando la disconformidad se refiere a la formación del juicio fáctico. De esta forma, sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso, aunque resulta posible una remisión a la motivación ofrecida en la sentencia de primera instancia.
La sentencia 790/2013 de 27 de diciembre , sintetiza la exigencia de este presupuesto en los siguientes términos:
' [...] Para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional 'ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo)'. De este modo, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo )'.
En relación con el derecho a la tutela judicial efectiva, la STC 25/2012, de 27 de febrero , tras las números 52/2005, de 14 de marzo , 4/2006, de 16 de enero , 85/2006, de 27 de marzo , 138/2007, de 4 de junio , 144/2007, de 18 de junio , y 165/2008, de 15 de diciembre destacó, en la interpretación del artículo 24 CE , que la exigencia de que el órgano judicial ofrezca respuesta a las pretensiones formuladas por las partes a lo largo del proceso, responde a que se evite que se produzca un desajuste entre ellas y el fallo judicial, el cual tiene lugar, entre otros casos, cuando queda sin respuesta alguna, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio como desestimación tácita, cuya motivación pueda inferirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución.
De acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, el motivo debe ser desestimado por cuanto la sentencia da respuesta a las peticiones de las partes incluidas en sus escritos principales desestimando íntegramente la demanda ( artículo 218.2 de la LEC), sin que sea un requisito en la redacción de las sentencias la existencia como fundamento de derecho diferenciado relativo a hechos probados, desprendiéndose en este caso del conjunto de los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.
TERCERO.-De la prueba obrante en autos consta acreditado lo siguiente:
--Que con fecha 26 de marzo de 2018 demandante y demandada suscriben a través de la inmobiliaria Redpiso lo que se denomina ' propuesta del comprador de contrato de compraventa de inmuebles', en relación al inmueble antes referido, fijando un precio de 163.000 € que se abonará de la siguiente forma:3.000 € a la firma del presente documento como prueba de la intención de consumar el contrato a que se refiere este documento. Dicha cantidad, a la aceptación de la presente propuesta, constituirán arras o señal ( artículo 1454 del Código Civil ).El resto hasta la cantidad total, es decir 160.000 €, el día de la escritura pública. Se fija como plazo máximo de escrituración 160 días naturales desde la aceptación de la presente.
-- La parte compradora ha abonado un total de 7.000 € en la cuenta titularidad de Redpiso mediante una entrega de 3.000 € el 16 de marzo y el resto el 5 de abril de 2018, según documentos aportados. En concreto en cuanto a esta última cantidad se aporta al folio 16 escrito firmado por compradora y vendedora donde se refleja que aquella cifra responde a una ampliación señal de arrasa la propuesta firmada el 26 de marzo de 2018 en las mismas condiciones que la señal previa de 3.000 €.
-- La demandante remite burofax a la demandada el 19 de septiembre de 2018 poniendo de manifiesto que la validez del contrato de compraventa finalizaba el 2 de septiembre, ya que suponía la fecha límite en la que se firmaría la escritura pública de compraventa del inmueble y ésta no se llevó a cabo. Añade que no se le entregó copia de la propuesta que ella entregó firmada, por haber modificado un documento ya firmado por mí, por no haber hecho dos copias del contrato de compraventa firmadas por ambas partes y por intentar favorecer a una de las partes.Refiere la pérdida de seis meses de tiempo así como de la cantidad de 350,9 € por la tasación del inmueble. Concluye requiriendo por 10 días para que se le abone la cantidad de 14.000 € en cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato y con el artículo 1454 del código civil.
-- Requerimiento contestado en nombre de doña Asunción poniendo de manifiesto que la propuesta firmada estaba supeditada a que la parte vendedora comprara otra vivienda, lo cual no sucedió, siendo absolutamente falso que no se le entregara copia de dicha propuesta. En cuanto a la tasación añade que se realizó por voluntad propia ya que el asesoramiento de Dcredit fue que no la hiciera ya que la vendedora no había encontrado una vivienda acorde a las necesidades solicitadas.
-- A la demandante se le han devuelto los 7.000 € abonados en concepto de señal.
CUARTO.-Recoge la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, de 11-11-2010, (nº 719/2010, rec. 1485/2006 ):
'A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454(SSTS de 24 de octubre de 2002 EDJ2002/44029, 20 de mayo de 2004 EDJ2004/51795, 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005EDJ2009/38157).
La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC núm. 13/1993 EDJ1996/7758 , 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 EDJ2009/38157).El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio( STS 24 de diciembre de 1992, RC núm. 1266/1990 EDJ1992/12826 ), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/2004 EDJ2009/25487), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC núm. 2597/1992 EDJ1996/1330).
Por su parte la sentencia de esta AP Madrid, sec. 25ª, de 20-7-2012 (nº 401/2012, rec. 19/2012 ), recoge:
'El art. 1.454 del C.C . dispone que: 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas'. Como es sabido es doctrina reiterada del T.S. que las arras pueden desempeñar una triple función: Dice al respecto el T.S. en Sentencia de 24 de octubre de 2.002 que: 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 ).'.
En la misma línea y más recientemente la SAP de Valencia, Civil sección 11 del 27 de julio de 2020 ( Sentencia: 342/2020, Recurso: 566/2019) argumenta:
' A saber: En primer lugar, que el concepto de arras no es unívoco, sino que el pacto arral puede desempeñar una de tres funciones, determinantes de otras tantas clases de arras: a) como señal de la celebración de un contrato, en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de modo que actúan como índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante y que no facultan, por tanto, a resolver las obligaciones contraídas; b) como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, al actuar de modo similar a la cláusula penal del artículo 1154 CC y al poder, en todo caso, pedir que la obligación se cumpla; y c) como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada, y que son las contempladas por el artículo 1454 CC , precepto este de carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras, de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio. Y, en segundo lugar, que las dudas que puedan surgir en torno al carácter de las arras en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de hermenéutica contractual para averiguar el alcance y eficacia de las arras.
Pues bien en este caso hay que estar a lo que se refleja en la propuesta de contrato de compraventa según la cual la venta de inmuebles se supedita a la compra de otra vivienda por parte de la vendedora. Se trata de un añadido a mano en el lateral derecho de dicha propuesta que consta también, aunque de forma parcial, en el documento uno aportado con la demanda. No cabe alegar desconocimiento por parte de la compradora doña Asunción, no siendo de recibo las manifestaciones que vierte en el acto del juicio en el sentido de que cuando le entregan la copia de la propuesta de compraventa firmada por ambas partes no la lee y la guarda de buena fe,enterándose de la cláusula incluida en el lateral derecho de dicho documento cuando se cumple el plazo que habían firmado, en septiembre del 2018. En el documento uno aportado con la demanda no aparece completa la referida clausula pero sí está en la copia del mismo documento presentada por la vendedora-demandada, con lo que entendemos que la misma es vinculante para ambas partes. En la copia que presenta la demandante se lee con claridad que 'la venta del inmueble se supedita a la compra....', apareciendo cortada la segunda línea. Cláusula que como se ha dicho se aprecia por entero en la copia del mismo documento presentada por la demandada 'la venta del inmueble se supedita a la compra de otra vivienda por parte de la vendedora'.
La conclusión lógica de que dicha cláusula estaba ya redactada en su totalidad cuando es firmada por la compradora-demandante se acredita también por la testigo que declara en el acto del juicio, la señora Marcelina, empleada de Redpiso que supervisó la operación, manifestando que como intermediaria estaba gestionando un cambio de vivienda para doña Belen. Explica que el documento en cuestión es un formato que tiene la inmobiliaria y al que se añaden las cláusulas pertinentes en cada caso, y que en este se supeditaba la venta de la vivienda de Belen a que esta comprara otra puesto que si no encontraba lo que estaba buscando no vendería, ya que se trataba de su vivienda habitual. Esta condición así como la que aparece en el margen izquierdo del documento 'supeditado D-credit señal', o sea que la venta estaba asimismo condicionada a que la compradora consiguiera hipoteca o financiación para la compra, afirma que estaban redactadas cuando firma en primer lugar doña Asunción y después doña Belen y su marido, y que tras la firma de ambas partes entregó una copia a la compradora y otra a la parte vendedora. Ha declarado asimismo que los pisos que buscaba la agencia para doña Belen o se subían de precio o no se ajustaban a lo que aquella quería.
Efectivamente la denominada propuesta del comprador de contrato de compraventa de inmueblees un modelo de la inmobiliaria Redpiso Servicios Inmobiliarios donde doña Asunción como compradora ofrece suscribir un contrato de compraventa del inmueble antes referido, fijando plazo máximo de escrituración de 160 días naturales desde la aceptación de la presente,recogiendo la cláusula VI 'La renuncia de alguna de las partes a formalizar o suscribir el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor de la presente propuesta, comportará la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o en su caso deberán devolverse dobladas por parte del vendedor (según artículo 1454 del código civil )'. El art. 1454 del CC contempla las arras penitenciales, según jurisprudencia antes referida, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada. Sin embargo en este caso entendemos que no existe resolución de la vendedora sino que se trata de una condición suspensivaque de no cumplirse impide la celebración del contrato, por lo que transcurridos los 160 días naturales desde la propuesta de compra, sin que la parte vendedora hubiera adquirido otra vivienda, la propuesta queda resuelta habiéndose devuelto ya a la compradora los 7.000 € entregados en concepto de señal, sin que proceda en consecuencia la reclamación contenida en la demanda, no habiendo acreditado por otro lado la actora perjuicio alguno por el transcurso del plazo, ni tan siquiera los 350,9 € que dice haber abonado por la tasación del inmueble.
Por todo lo cual entendemos que no cabe estimar el recurso procediendo confirmar la sentencia de primera instancia.
QUINTO.-Las costas del recurso se imponen a la apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC.
V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Asunción contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid, con fecha 20 de noviembre de 2019, que se confirma, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.
La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0191-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.
Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
