Sentencia Civil Nº 360/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 885/2002 de 13 de Octubre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:360/2004
Número de Recurso:885/2002
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00360/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7009273 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 885 /2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 346 /2001

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 9 de MOSTOLES

Ponente:ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

MFG

De: Marcos , Blas , Carlos Alberto

Procurador: MARIA LUISA MONTERO CORREAL, MARIA LUISA MONTERO CORREAL , MARIA

LUISA MONTERO CORREAL

Contra: Juan

Procurador: JORGE DELEITO GARCIA

Compraventa

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a trece de octubre de 2004. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de

Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 346/2001, sobre Compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como apelante- demandantes Marcos , Blas y Carlos Alberto , y de otra, como apelado-demandado Juan .

VISTO, siendo Magistrado Ponente ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la parte dispositiva de la sentencia apelada, pero de la que solo se aceptan y se dan ahora por reproducidos aquellos argumentos jurídicos y referencias fácticas que coincidan con los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- El demandado don Juan era el propietario de dos solares, el número NUM000 y el número NUM001 de la CALLE000 (antes DIRECCION000 ) de Móstoles, y los tenía inscritos a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Mediante escritura pública otorgada el día 24 de noviembre de 1977, don Juan agrupó los dos solares en uno sólo y lo convirtió en una única finca registral de 190 metros cuadrados, sobre la cual declaró haber construido un edificio de planta baja (ocupada por un local comercial) y cuatro plantas altas (ocupadas cada una por dos viviendas), constituyéndola en régimen de propiedad horizontal. Se hace constar que lo edificado ocupa la totalidad del suelo de la finca.

Los demandantes don Carlos Alberto , don Blas y don Marcos , compran, a don Juan , el local comercial sito en la planta baja del edificio, mediante contrato privado de compraventa firmado el día 13 de septiembre de 1979 y entran en la posesión del mismo (se eleva a escritura pública el día 13 de abril de 1983).

Pocos días después de otorgarse la escritura pública relativa al local comercial, se celebra el día 18 de abril de 1983 un contrato privado de compraventa entre don Juan , como vendedor, y don Carlos Alberto , don Blas y don Marcos como compradores que tiene por objeto una finca urbana en Móstoles CALLE000 número NUM000 y NUM001 , interior, solar, de una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados aproximadamente, y que linda: al frente, con nave propiedad de los compradores; derecha entrando, Fernando ; izquierda, herederos de Jesús Manuel , y al fondo, herederos de Estíbaliz " (como cuerpo cierto) por un precio total de 350.000 pesetas, pactándose, como condición 3ª, que: "Para llevar a cabo la inscripción del referido solar en el Registro de la Propiedad de Móstoles, por los propios compradores, se tramitará un expediente de dominio sobre inmatriculación de la finca, viniendo obligado el vendedor a firmar los documentos públicos y privados que fueran necesarios."

Al celebrarse este contrato privado de compraventa, el vendedor hizo entrega de lo vendido a los compradores poniéndolos en su poder y posesión.

Los compradores, al parecer, ya han pagado íntegramente el precio convenido.

Los compradores por otra parte jamás han intentado llevar a cabo las oportunas rectificaciones registrales para proceder a la inscripción registral de lo comprado.

A principios del año 1992, los compradores tienen noticia de que, en la parcela comprada, se iba a llevar a cabo una actuación urbanística a través de una unidad de gestión formándose la oportuna Junta de Compensación integrada por todos los propietarios afectados (entre los que se encuentra el vendedor don Juan pero no como dueño de la parcela vendida sino de otra distinta). Ante lo cual, los compradores se ponen en contacto con el vendedor para que el Ayuntamiento de Móstoles les reconozca su condición de propietarios de la parcela comprada en esa actuación urbanística, y, como resultado de esta colaboración entre vendedor y compradores, la Corporación en Pleno del Ayuntamiento, en sesión celebrada el día 25 de marzo de 1992, acuerda tener a los compradores por interesados en esa actuación urbanística. Los compradores, tras ser notificados de esta resolución administrativa, se desentienden de la Junta de Compensación, en espera de que se les notificara lo que corresponda. Hasta que comprueban que, acabada la actuación urbanística, no se les otorga dominio sobre parcela alguna ni se les compensa economicamente.

El día 27 de septiembre de 2001 los compradores presentan demanda contra el vendedor.

TERCERO.- En cuanto a la existencia del objeto de la compraventa, no cabe duda que existe la parcela vendida. Y vendedor y comprador conocían perfectamente lo que se vendía y compraba, un terreno adosado al local de los compradores por su parte de atrás que no estaba construido, de forma irregular, de unos 65 metros cuadrados que se compra como cuerpo cierto. Al que, según el vendedor, se accedía desde el local por una puerta del mismo. Y, según los compradores, no había puerta de acceso, sólo dos ventanas enrejadas. En el acto del juicio los compradores (los tres hermanos) se refieren, de forma concreta y precisa, a la parcela comprada, adosada a su local y durante más de 18 años sin construir. No les ofrece duda los contornos y delimitación de lo que habían comprado como cuerpo cierto.

En consecuencia, no es de aplicación el régimen jurídico de la nulidad radical y absoluta de la compraventa por inexistencia del objeto.

Además se comprueba la improcedencia de la primera de las peticiones del suplico de la demanda (Que el demandado concrete en un plano, cual es el solar objeto de la compraventa a que se alude en el hecho primero de esta demanda). Pues, al igual que el vendedor demandado, pueden los compradores demandantes concretar y precisar lo comprado, aunque para hacerlo sobre un plano deban valerse de un perito.

CUARTO.- Dentro de la regulación del contrato de compra y venta (artículos 1.445 a 1.537 del Código Civil) dispone el artículo 1.461 del Código Civil que: "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta". Y, respecto de la obligación del vendedor del saneamiento de la cosa objeto de la venta, puntualiza, el artículo 1.474 del Código Civil, que: "En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1º. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2ª. De los vicios o defectos ocultos que tuviere". A la responsabilidad el vendedor frente al comprador por la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, denominada saneamiento en caso de evicción, se dedican los artículos 1.475 a 1.483 del Código Civil. De entre los cuales conviene ahora destacar el párrafo primero del artículo 1.475 ("Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada") y el artículo 1.480 ("El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma"). Solo se protege al comprador frente a la falta de titularidad del transmitente en el momento de la venta si efectivamente se produce la evicción. No basta, para que se despliegue la protección al comprador derivada del saneamiento, con que se demuestre que el vendedor no era dueño de la cosa, ni que se ha visto privado de su posesión a través de una acción del verdadero dueño, sino que además es imprescindible que medie una resolución judicial en forma de sentencia firme en base a la cual se le hubiere privado de la posesión de la cosa comprada. Ello se debe al modelo romano de compraventa, según el cual el vendedor no se obliga a transmitir al comprador la propiedad de la cosa, sino a ponerle en posesión de ella, y a defenderle contra todos los que después quisieran hacérsela dejar o reclamaren algunos derechos sobre ella.

En el presente caso los compradores no han sido privados de la cosa comprada en virtud de sentencia judicial firme, lo que impide acudir al régimen jurídico del saneamiento en caso de evicción.

QUINTO.- En nuestro Ordenamiento Jurídico, que para la adquisición del dominio parte de la teoría del título y el modo (artículo 609 del Código Civil; la propiedad no se transmite por el simple contrato -título- sino que además ha de concurrir la tradición -modo-) y en el que la compraventa es un contrato consensual solo generador de obligaciones (la del vendedor de entregar la cosa vendida), se admite la validez y eficacia de la compraventa de cosa ajena (no existiendo precepto legal alguno que exija al vendedor ser propietario de la cosa que vende al concertar el contrato) pudiendo el vendedor, después de celebrado el contrato y antes o después de la entrega de la cosa vendida, adquirir su propiedad en cuyo caso la entrega unida a esta adquisición produce la transmisión de la propiedad al comprador, quien también puede adquirirla por usucapión si el vendedor no hubiera logrado adquirir el dominio después de concertar el contrato, pero, en cualquier otro caso, si el vendedor no entrega la cosa vendida, el comprador podría ejercitar la acción resolutoria del contrato por incumplimiento obligacional y solicitar el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado (en base al artículo 1.124 del Código Civil), y así, después de la entrega de la cosa vendida, el comprador, ante el ejercicio de la acción reivindicatoria por su propietario, se ve privado de la cosa comprada en virtud de sentencia firme, podrá ejercitar contra el vendedor la acción de saneamiento por evicción (artículos 1.461, 1.474 número 1º y 1.475 a 1.483 del Código Civil); Ahora bien, como en todo negocio jurídico válido y eficaz, el comprador puede ejercitar su acción de anulación del contrato por encontrarse viciado su consentimiento (artículo 1.265 del Código Civil), en concreto por error -ha creído de buena fe que la cosa era del vendedor- (artículo 1.266 del Código Civil) o por dolo -el vendedor le ha hecho creer que era suya- (artículos 1.269 y 1.270 del Código Civil). En la actualidad la jurisprudencia no duda en reconocer validez y eficacia a la venta de cosa ajena. Así las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1997, R.J. Ar. 7872; 174/1997 de 7 de marzo de 1997, R.J. Ar. 1643; 252/1996 de 1 de abril de 1996, R.J. Ar. 2875; 159/1993 de 1 de marzo de 1993, R.J. Ar. 2030; 5 de mayo de 1983, R.J. Ar. 2668; 5 de julio de 1958, R.J. Ar. 2537).

En el presente caso el vendedor, fuera o no suya la parcela, entregó la posesión a los compradores. La tradición real material o efectiva se define en el párrafo primero del artículo 1.462 del Código Civil al decir que: "Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador". Pues bien estamos refiriéndonos a un solar adosado al local de los compradores y en el que estos explotaban su negocio. No cabe duda que el vendedor lo puso en poder y posesión de los compradores. Lo que hicieran los compradores con esa parcela durante 18 años (en los que no fueron jamás inquietados en su posesión), resulta irrelevante e intrascendente. Pudieron colocar material propio de su negocio que explotaban en el local contigüo o limitarse a contemplarlo. En cualquier caso, ya se entregó y no puede ahora pedirse que de nuevo se le haga entrega.

En cuanto al saneamiento por evicción nos remitimos a lo ya dicho y la parte demandante no ha ejercitado la acción de anulación de la compraventa por vicio del consentimiento.

Pero es que además no puede afirmarse que en el momento de celebrarse la compraventa el vendedor no fuera el dueño de la parcela vendida. No pudiendo ello deducirse, sin más, del dato de que, el resultado de una actuación urbanística, a través de una Junta de Compensación, que afecta a la parcela vendida, sea que, a los compradores, no se les reconoce propiedad alguna ni se les compensa. Ignoramos las causas o motivos a que ello obedeció. Otra circunstancia a tener en cuenta es que los compradores sabían, en base a la condición tercera del contrato de compraventa, que la parcela comprada no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad y que serían enormes las dificultades para su inscripción (ellos eran los propietarios del local) y conocían las características registrales de la casa en la que este se encontraba.

En consecuencia no puede prosperar la acción indemnizatoria reseñada en la letra C del suplico de la demanda que, tras lo acontecido en la actuación urbanística a través de la Junta de Compensación, es la única pretensión real y efectiva, respecto de la cual las recogidas a las letras B, C del suplico de la demanda no pasan de ser accesorios, mediante las que sólo se pretende patentizar la prosperabilidad de la acción indemnizatoria por la imposibilidad de cumplimiento de esa peticiones por el demandado.

SEXTO.- A pesar de desestimarse todas las pretensiones deducidas en el recurso de apelación, las costas ocasionadas en esta segunda instancia no se imponen a la parte apelante, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, porque el caso, que constituye el objeto del presente recurso, presenta serias dudas de derecho (número 1 del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). Dudas de derecho originadas por la propia sentencia apelada que acude a la no identificación de la finca como criterio para desestimar la demanda, lo que no es correcto, ya que no nos encontramos ante una acción reivindicatoria del dominio. Y ello justifica la interposición del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Mostoles, en fecha 6 de mayo de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Dª Salvador Muñoz, en nombre y representación de D. Marcos , D. Blas y D. Carlos Alberto contra D. Juan , debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones en su contra deducidas y con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 8 de junio de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 11 de octubre de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Marcos , don Blas y don Carlos Alberto , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 6 de mayo de 2002, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Móstoles en el juicio ordinario número 346/2001, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al notificarse esta sentencia indíquesele a las partes que contra la misma no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 9 de Móstoles, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.