Sentencia Civil 360/2011 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 324/2011 de 06 de octubre del 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00360/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 324/2011

S E N T E N C I A Nº 360

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Don Guillermo Rosselló Llaneras

En Palma de Mallorca, a 6 de octubre de dos mil once.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma, bajo el número 193/08 , Rollo de Sala numero 324/11, entre partes, de una como actora apelante D. Jesús Manuel , D. Amadeo y Rosselló Vera S.L representado por el Procurador D. Miguel Socias Rosselló y asistido por el Letrado D. Manuel Montis Suau, de otra, como demandada apelane Dña Carlota y D. Constantino , representados por el Procurador D. José Luis Sastre Santandreu y asistido del Letrado D. José Mª Lafuente Balle.

ES PONENTE la Magistrada Ilmo. Sra. Mª Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma, se dictó sentencia en fecha 19 de noviembre de 2010, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Miguel Socias Rosselló Vera, D. Amadeo y de la entidad denominada "Rosselló Vera, S.L.", frente a Dª Carlota y a D. Constantino representados por el Procurador don José Luís Sastre Santandreu y, por tanto, debo absolver y absuelvo a dicha parte demandada de los pedimentos formulados en su contra. Con expresa imposición de costas a la parte actora en las costas derivadas de este procedimiento.

Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador don José Luís Sastre Santandreu en nombre y representación de Dª Carlota y a D. Constantino contra D. Jesús Manuel , D. Amadeo y de la entidad denominada "Rosselló Vera, S.L.", debo declara y declaro que la fianza arrendaticia responde al incumplimiento de las obligaciones de la parte arrendataria, sin imposición de costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de ambas partes, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 6 de octubre de 2011.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia

PRIMERO .- D. Amadeo y D. Jesús Manuel tenían arrendados desde el año 1984 los establecimientos Hotel Arcadia y Hostal Residencia Arcadia.

En fecha 10 de enero de 1997 Doña Carlota y D. Constantino como arrendadores y los Srs. Jesús Manuel en nombre y representación de Rosselló Vera SL, suscribieron el contrato de arrendamiento" de la explotación industrial y comercial en régimen hotelero" de los establecimientos antes citados por un plazo de diez años, prorrogables por períodos anuales y por una renta de 6000.000 pesetas anuales.

En la cláusula quinta del expresado contrato se convino:

"5ª.- La arrendataria se compromete a realizar a su cargo las siguientes obras:

-El embaldosado de los pasillos y la instalación de teléfonos, sin cargo alguno a la propiedad.

Cualquier obra que fuere impuesta o exigida por la Consellería de Turismo o la Administración en general, será costeada en la proporción de un 60% la arrendataria y un 40% la propiedad.

Cualquiera de los otorgantes que fuese requerido a este fin, lo comunicará al otro para proceder a la ejecución dentro del término fijado por la Administración; a cuyo fin se solicitará por cada una de las partes, un presupuesto parar ser elegido el de ellos que sea más ventajoso, en igualdad de calidad.

En el supuesto de que a la arrendataria le interesara aumentar la categoría de los expresados establecimientos hoteleros (Hotel Arcadia, una estrella, y Hostal Residencia Arcadia, dos estrellas) el total costo de las obras será pagado exclusivamente por la arrendataria."

En la cláusula vigesimotercera del contrato se pactó:

"23ª.- Se hace constar que en poder de la propiedad obra una fianza de 1000.000 pesetas constituida por la antigua explotadora y ahora en beneficio de Rosselló Vera SL".

Con base en tales antecedentes D. Jesús Manuel y D. Amadeo , y Rosselló Vera SL, interpusieron la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra Doña Carlota y D. Constantino , en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene a los demandados a abonar el 40% del importe de los trabajos realizados para dar cumplimiento a las obras impuestas por la Administración y que ascendieron a la cantidad de 70.166,08 euros, y a devolver el importe de la fianza, por cuanto el contrato de arrendamiento finalizó el 31 de diciembre de 2006.

Doña Carlota y D. Constantino se personaron en autos y se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, formulando demanda reconvencional interesando se dicte sentencia por la que se declare:

"1º Que la fianza arrendaticia litigiosa responde al incumplimiento de las obligaciones de la Arrendataria, particularmente de la obligación de devolver la industria en un estado igual o similar a como se entregó y de la obligación de reponer y/o reparar los muebles, máquinas, enseres, menajes y demás elementos de la industria; así como del consumo de suministros hasta la fecha de entrega de la industria y sus llaves.

2º Que los arrendadores tienen derecho a ser indemnizados por los daños que resultan de los desperfectos sufridos por la industria y conforme a las bases enumeradas en las Actas notariales y el Dictamen acompañados a la Reconvención.".

En fecha 19 de noviembre de 2010 recayó sentencia por la que se desestimaba íntegramente la demanda principal y estimando en parte la demanda reconvencional se declaraba que la fianza arrendaticia responde al incumplimiento de las obligaciones de la parte arrendataria.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por ambas partes litigantes.

SEGUNDO .- Reitera la pare actora hoy apelante en su recurso su petición de condena de los Sres. Carlota y Constantino al pago del 40% del importe de los trabajos realizados para cumplimentar las obras exigidas por la Consellería de Turismo y que consistieron en: a) Remover/pulir satisfactoriamente el suelo de las habitaciones y b) mejorar en general los baños de las habitaciones, tal como se desprende de la documental obrante al folio 2886 y que, según la parte actora, ascendieron a la suma de 70.166, 08 euros.

El Juzgador de instancia desestima tal petición al considerar que la prueba practicada no acredita la efectiva comunicación previa a la propiedad que contempla la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de 10 de enero de 1997 , por cuanto:

En el bloque documental octavo "se adjuntan unos recibos de faxes enviados en fecha 28 de septiembre y 1 de octubre de 1998 a los números 971718343 y 971724060, así como un documento que parece responder a una portada de fax siendo manuscrita la fecha de 28 de septiembre de 1998, así como los destinatarios "D. Pablo Jesús y D. Benjamín " y como emisor " Elias " y finalmente otros dos documentos que consisten en dos cartas con la misma fecha de 21 de marzo de 2001, sin firmar, dirigidas al Sr. D. Constantino , y a la atención de D. Pablo Jesús en el primer caso, y a Dª Carlota , a la atención de D. Benjamín ." Es decir se trata de "una documental que o bien no contiene una expresa identificación del domicilio, en el caso de las cartas, o bien no se expresa su contenido, en el caso de los justificantes de los faxes remitidos, aunque fuera reconocido que el número 971724060 corresponde al despacho del letrado Sr. Benjamín ."

La testigo Sra. Nuria , secretaria del letrado D. Elias "dijo que aunque recordaba el envío de presupuestos en cumplimiento del referido contrato, no recordó en qué fecha, siendo a través de una segunda carta, aportada como documento nº 3 de la contestación a la demanda reconvencional en la cual no consta firma alguna ni fecha".

Concluye el juez de instancia en su sentencia que no consta en autos una sola prueba expresa de comunicación a D. Constantino ni a Doña Carlota en los domicilios expresados en el documento contractual, esto es, para la Sra Carlota la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Palma y para D. Constantino el propio bufete de abogados del letrado Sr. Benjamín .

La parte actora-apelante disiente de la conclusión a que llega el juez a quo en su sentencia por considerar:

-Que la propiedad tenía perfecto conocimiento del mal estado de la industria hotelera, de la existencia de unos expedientes administrativos y de que se tenían que ejecutar obras en los inmuebles arrendados.

-La propia Administración notificó a la propiedad el tener que llevar a cabo dichas obras.

-No se precisaba el consentimiento de la propiedad para la ejecución de las obras y la parte demandada no ha acreditado que las obras objeto de reclamación podían haberse realizado por una cantidad inferior.

-Considera dicha parte apelante que de no estimarse su demanda en este punto se produciría un enriquecimiento injusto de la propiedad.

Es cierto que de la documental de los folios 2891 y 2892 se desprende que la Consellería de Turismo comunicó a la propiedad en fecha 2 de febrero de 1999 la resolución conforme no se habían llevado a cabo las obras de renovar o pulir los solados y mejorar los baños; ello no obstante es claro que hay que estar, en cuanto a la realización de las expresadas obras, a lo expresamente pactado por las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de industria de 10 de enero de 1997 y que aparece trascrita en el primer fundamento de la presente resolución.

La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas para cada uno de ellos en la relación contractual. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992 ).

La doctrina jurisprudencial señala que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal - Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1991 y 23 de enero de 2003 entre otras muchas-.

Examinando la cláusula controvertida a la luz de la doctrina expuesta se desprende claramente la obligación de los arrendatarios de comunicar a los arrendadores el requerimiento de la administración, presentando el presupuesto para llevar a cabo las obras impuestas, dando oportunidad de esta forma a la parte demandada de presentar un presupuesto más ventajoso.

Es sabido que los vínculos jurídicos, una vez perfeccionados, tienen fuerza de Ley entre los contratantes, y han de cumplirse a tenor de lo expresamente pactado, de buena fe y sin tergiversar las obligaciones que cada parte contrajo, obligando los artículos 1091,1255 y 1258 del Código Civil al cumplimiento estricto de lo convenido y como muy bien señala el juez de instancia en su sentencia, la parte actora no ha acreditado debidamente haber efectuado la comunicación a los demandados pactada en la cláusula quinta del contrato en el domicilio señalado para notificaciones en la cláusula vigésimo primera del mismo documento.

El principio de enriquecimiento injusto no ha sido oportunamente alegado y, además, para la apreciación de la concurrencia de enriquecimiento injusto, la jurisprudencia ha exigido reiteradamente que se produzca el enriquecimiento del demandado, el correlativo empobrecimiento del actor y la falta de causa justificativa del enriquecimiento, de modo que la relación contractual que proporciona unos beneficios al demandado, justifica sus aumentos patrimoniales y, en consecuencia, excluye el enriquecimiento ( sentencia de 5 diciembre 1993 ). La sentencia de 8 julio 2003 señala que "por ello, según reiteradamente ha declarado esta Sala no cabe aplicar dicha doctrina cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos ( Sentencia de 26 de junio de 2002 ) o existe una expresa disposición legal que lo autoriza (Sentencia de 31 de julio del mismo año), debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz ( Sentencia de 18 de febrero de 2003 ).

TERCERO. - La parte actora apelante disiente también de la sentencia de instancia en cuanto no determina la devolución de la fianza prestada en su día por importe de 6.010,12 euros.

La fianza se constituye para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones (artículo 1555 del Código Civil : responde del cuidado y conservación ex artículo 1555.2, 1559 y 1563 ; de la restitución de la posesión, artículo 1561 y siguientes, y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículo 1255.1 del Código Civil ).

La fianza se concibe por tanto como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario, ya que en el caso de incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza debe aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

La propiedad se opone a la devolución de la fianza por considerar que los arrendatarios han incumplido las obligaciones de la cláusula sexta y novena del contrato de arrendamiento de industria de 10 de enero de 1997 .

Disponen las referidas cláusulas:

Sexta.- La arrendataria responde frente a la propiedad del estado y uso de los bienes integrantes del Inventario, comprometiéndose a devolverlo en un estado igual o similar a como lo recibe, teniendo en cuenta la situación actual reflejada en el acta notarial acompañada.

Novena.- La arrendataria, una vez finalizado el arrendamiento deberá desalojar la industria arrendada en el día previsto, poniéndola a disposición de la propiedad, juntamente con todos los muebles, máquinas, enseres y menajes que deberán quedar en estado de uso, estando obligada la arrendataria a reponer los elementos que hubiera extraviado y a reparar en debida forma aquellos en que se hubieren producido desperfectos.

El acta levantada por el Notario D. Javier Moreno Clar en fecha 9 de enero de 2007 -documental de los folios 215 y siguientes- la elaborada por el Notario D. José Felix Steegmann y López-Doriga el 13 de febrero de 2007 -folios 1242 y siguientes- el informe técnico realizado por el Ingeniero Industrial D. Alonso -folios 421 y siguientes- y el dictamen pericial efectuado por el Ingeniero Industrial D. Cesar -folios 2728 y siguientes- revelan desperfectos en la industria arrendada que no consta existieran al momento de la firma del contrato, que excede del menoscabo ocasionado por el transcurso del tiempo o del normal uso de la finca, en cuantía muy superior al importe de la fianza, por lo que también en este punto se desestima el recurso de apelación interpuesto por los Srs. Amadeo y Rosselló Vera SL contra la sentencia de instancia.

CUARTO.- Doña Carlota y D. Constantino disienten de la sentencia de instancia por cuanto no estima el segundo de los pedimentos de su demanda reconvencional, consistente en que se declare que los arrendadores tienen derecho a ser indemnizados por los daños que resulten de los desperfectos sufridos por la industria.

El Juzgador de instancia desestima dicho pedimento no por haber infringido los actores reconvencionales el artículo 253.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por no haber fijado en la demanda la cuantía del procedimiento (requisito cumplimentado posteriormente a requerimiento del juzgador), como parece entender la expresada parte en su recuso, sino por incumplimiento de lo prevenido en el artículo 219 de la Ley Procesal .

El artículo 218 regula la congruencia de las sentencias, exigiendo que sean congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, prohibiendo a los tribunales apartarse de la causa de pedir.

A tenor del art. 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando se reclame en juicio el pago de una cantidad de dinero determinada, no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa del derecho a percibirlos, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia.

En los casos a que se refiere el apartado anterior, la sentencia de condena establecerá el importe exacto de las cantidades respectivas, o fijará con claridad y precisión las bases para su liquidación, que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución.

Fuera de los casos anteriores, no podrá el demandante pretender, ni se permitirá al Tribunal en la sentencia, que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2009 "El artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha puesto fin a una viciosa practica de pedir y de conceder determinadas indemnizaciones, cuya concreción dejaban los Tribunales para la ejecución de sentencia, sumando un juicio a otro, sin tener en cuenta que la prueba de su importe tiene su lugar específico en el curso del proceso y no en su ejecución. Y, como consecuencia, a una jurisprudencia que, al amparo de la Ley de 1881 , rechazaba la tacha de incongruencia hecha a una sentencia por aplazar al trámite de ejecución la determinación de los perjuicios si no era posible cumplimentar lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ordenaba hacerlo cuando los medios probatorios lo facilitaban, como remedio y reserva última si ello no era posible ( sentencia de 24 de septiembre 1999 ; 17 de julio ; 10 de noviembre de 2005 , entre otras).

Dicho precepto permite que la sentencia fije la cuantía líquida a abonar en virtud de la misma cuando se reclame el pago de una cantidad de dinero determinado o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase, pero siempre que se establezcan las bases a partir de las cuales pueda determinarse la cantidad a pagar mediante una pura operación aritmética. Fuera de dichos supuestos, dice el número 3, no podrá pretender el demandante "ni se permitirá al Tribunal en la sentencia, que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución".

El artículo responde a la idea, reiterada en la ley, de que las partes, como consecuencia del principio dispositivo y de aportación que rige en el proceso civil, fijen con absoluta claridad y precisión lo que constituye su objeto, no solo en lo cuantitativo sino en lo cualitativo, siempre sobre la idea de que se conoce lo que se reclama y que lo pueden incorporar a los escritos iniciales, para someterlo a la necesaria contradicción y prueba, cuando se ejerciten acciones a las que se refiere la norma, haciéndolo bien de forma directa, bien mediante la consignación de las bases con arreglo a las cuales deba efectuarse la liquidación a través de una simple operación aritmética; norma que ha restringido considerablemente los casos en que la reserva sea imprescindible, evitando de esa forma "ejecuciones complejas, a veces más que el propio proceso de declaración" ( STS 18 de mayo de 2009 )

La vigente LEC de 2000 ha optado decididamente por prohibir las condenas ilíquidas, conforme a lo dispuesto en su art.219 , que como se ha visto, por un lado, supone que en principio no pueden prosperar las demandas en que se ejerciten acciones meramente declarativas del derecho a percibir cantidades de dinero o frutos, rentas, utilidades o productos ni las demandas de condena por esos mismos conceptos, con reserva de liquidación en ejecución de sentencia, y por otro, que si la pretensión del actor o demandado reconviniente es obtener tales conceptos, ha de formular demanda de condena con cuantificación del importe o, al menos, con fijación de unas bases de liquidación lo suficientemente precisas y concretas como para que la liquidación consista en una simple operación matemática.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso interpuesto contra la sentencia de instancia por los Srs. Carlota y Constantino .

QUINTO .- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a cada una de las partes apelantes las costas de esta alzada causadas por sus respectivos recursos.

Fallo

1.- Se desestiman los recurso de apelación interpuestos por los Procuradores D. Miguel Socias Rosselló en nombre y representación de D. Benjamín y D. Jesús Manuel y Rosselló Vera SL y D. José Luis Sastre Santandreu en nombre y representación de Doña Carlota y D. Constantino contra la sentencia de fecha 19 de noviembre de 2010 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta Ciudad , en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a las partes apelantes las costas de esta alzada causadas por sus respectivos recursos. Con pérdida del depósito constituido.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.