Sentencia Civil Nº 361/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 363/2006 de 26 de Junio de 2006

Encabezamiento

Rollo 363/06

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S E N T E N C I A Nº 3 6 1

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª OLGA CASAS HERRAIZ

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En VALENCIA, a vientiséis de Junio de dos mil seis

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS, los autos de Juicio Ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia con el nº 1067/05 por Dª Elvira contra Dª Penélope y D. Santiago , pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Elvira .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 1 de Valencia en fecha 31 de Enero de 2.006, contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando Dª Elvira que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales Dª Eva Domingo Martinez debo absolver y absuelvo a Dª Penélope y D. Santiago que ha estado representados por el Procurador de los Tribunales Dª Maria Dolores Jorda Albiñana de las pretensiones formuladas contra ellos con imposición de costas a la parte actora ."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Elvira , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 25 de Mayo de 2.006.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Dª Elvira se formuló demanda de juicio ordinario contra D. Santiago y Dª Penélope , solicitando en el suplico se condene a los demandados con carácter solidario, o subsidiariamente, con carácter mancomunado, a pagar a la demandante, para el caso de que se considere que las dos cantidades entregadas en concepto de señal tienen el carácter de arras penitenciales, la suma de tres mil doscientos euros, en concepto de responsabilidad dimanante del artículo 1.454 del Código Civil , por el incumplimiento contractual de los vendedores al negarse a escriturar, más la suma de ciento cincuenta euros, importe de la tasación del inmueble, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más intereses legales desde la interposición de la demanda y costas del proceso. De forma subsidiaria, para el caso de que se estime que la primera cantidad de 600 euros entregada en concepto de señal tiene el carácter de arras penitenciales y la segunda cantidad de 1.000 euros entregada también en concepto de señal tiene el carácter de arras confirmatorias, se condene a los demandados a pagar a la actora la suma de dos mil doscientos euros en concepto de responsabilidad por el incumplimiento contractual de los vendedores al negarse a escriturar, más la suma de ciento cincuenta euros, importe de la tasación del inmueble.

Alega la demandante, como base de su pretensión o causa de pedir, que deseando adquirir una vivienda, acudió a la oficina de la inmobiliaria "Serinbe, S.L.", en la que se hallaba ofertada para su venta la vivienda propiedad de los demandados ubicada en la CALLE000 nº NUM000 , puerta NUM001 , de la localidad de Benetúser. Después de visitar el inmueble, la demandante firmó, el 10 de marzo de 2.005, junto con los demandados, y con la mediación de la agencia inmobiliaria, un contrato privado de compraventa de dicha vivienda, en virtud del cual la demandante la compraba por un precio de 76.000 euros, entregando en dicho acto la suma de 600 euros, cantidad, a la que, conforme a lo pactado, se le debe atribuir el carácter de arras penitenciales, estableciéndose que la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa tendría lugar antes del día 15 de abril de 2.005. Como quiera que llegado el 15 de abril de 2.005 no se había formalizado aún la escritura pública de compraventa, según lo convenido, ese mismo día 15 de abril las partes se volvieron a reunir y firmaron un Anexo al contrato privado de compraventa por el que pactaban prorrogar el plazo para escriturar hasta el 2 de mayo de 2.005, haciendo entrega la compradora de una nueva entrega de dinero, concretamente de 1.000 euros, que se entendían entregadas a cuenta del precio, debiendo entenderse que dicha cantidad tiene la naturaleza de arras penitenciales. Puesto que la demandante precisaba financiación para poder adquirir el inmueble, acudió al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria en solicitud de un préstamo hipotecario, siendo que los trámites que conlleva dicha financiación fueron los que provocaron una dilación mayor de la que hubiere sido deseable, razón por la cual, transcurrido el día 2 de mayo de 2.005, las partes se volvieron a reunir, concretamente tres días después, el 5 de mayo a las 19,30 horas en la inmobiliaria "Serinbe, S.L." y, en presencia de personas pertenecientes a dicha inmobiliaria, se llegó a un acuerdo verbal de prorrogar el plazo para escriturar quince días más a partir de ese momento, es decir, hasta el 20 de mayo de 2.005. El día 16 de mayo de 2.005, la entidad bancaria comunicó a la demandante que la firma de la hipoteca se había señalado para el día 18 de mayo de 2.005, por lo que la actora lo comunicó a los vendedores vía burofax. Llegado ese día 18 de mayo, la actora compareció en la notaría donde tenía que llevarse a cabo la firma de la compraventa y del préstamo, compareciendo igualmente personas de la inmobiliaria Serinbe, S.L.", no compareciendo a la firma de la escritura los demandados, alegando que el plazo para escriturar había expirado el 2 de mayo, cuando la realidad es que dicho plazo fue prorrogado hasta el 20 de mayo. Por tanto, habiendo desistido los demandados vendedores del contrato deben devolver duplicadas las arras penitenciales conforme a lo pactado.

Los demandados se opusieron a la pretensión de la actora, alegando, en síntesis, que si bien es cierto que la entrega de 1.600 euros por parte de la compradora lo fueron en concepto de arras penitenciales, no es cierto que existiera acuerdo verbal de ningún tipo prorrogando el plazo para escriturar. Por tanto, debiéndose otorgar la escritura el día 2 de mayo de 2.005, y no otorgándose la misma por culpa atribuible a la actora, debe ésta perder la suma entregada en concepto de arras penitenciales, por lo que solicitó se desestimara la demanda.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la demandante interesando su revocación y, en su lugar, se estime la demanda por ella interpuesta.

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por entender que de la prueba practicada no había quedado acreditado que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se hubiera prorrogado hasta el 20 de mayo de 2.005, ya que si bien es cierto que las testigos Dª Teresa y Dª Ángeles , empleadas de la inmobiliaria, manifestaron que existió ese pacto verbal de prórroga, no puede concederse a dicho testimonio ningún valor dado el interés de la inmobiliaria en que se otorgara la escritura.

La parte apelante discrepa de los argumentos de la sentencia recurrida, por entender que la premisa de la que parte la sentencia, como es atribuir un supuesto interés de las testigos en el otorgamiento de la escritura, es errónea, ya que como dichos testigos manifestaron en el acto del juicio "no iban cobrar nada, se estime o no la demanda". Por tanto, debe darse al testimonio de los mismos pleno valor probatorio, el cual viene corroborado por otros hechos, debiéndose concluir que existió esa prórroga para el otorgamiento de la escritura hasta el 20 de mayo de 2.005, negándose los demandados al otorgamiento de la misma, por lo que deben devolver las arras duplicadas, además de los daños y perjuicios causados ascendentes en este caso a 150 euros, importe de la tasación de la vivienda

Son hechos no controvertidos, al haber sido reconocidos por ambas partes litigantes, que los demandados, en concepto de vendedores, y la demandante, como parte compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa el 10 de marzo de 2.005, en virtud del cual los demandados vendían a la actora la vivienda sita en Benetúser por un precio de 76.000 euros. En el momento de la firma del contrato la compradora entregó la suma de 600 euros a cuenta del precio y en concepto de arras penitenciales, conforme a lo pactado en la cláusula séptima del contrato, comprometiéndose a entregar el resto en el momento del otorgamiento de la escritura pública, que lo sería antes del 15 de abril de dicho año 2.005. Llegado dicho día, ambas partes contratantes llegaron a un acuerdo de prorrogar el otorgamiento de la escritura hasta el día 2 de mayo de 2.005, firmando a tal efecto un documento privado, entregando la compradora la cantidad de 1.000 euros, a cuenta del precio y en el mismo concepto de arras penitenciales. El día 16 de mayo de 2.005, la demandante comunicó a los demandados que el otorgamiento de la escritura pública sería el día 18 de mayo en la notaría de del Sr. Badía y Orts, a cuyo acto compareció la actora, negándose los demandados a otorgar escritura pública.

Discrepan las partes litigantes, y en ello consiste el principal tema de debate, sobre si ambas partes acordaron una nueva prórroga para el otorgamiento de la escritura, aplazándolo hasta el 20 de mayo de 2.005. La parte actora para acreditar dicho hecho aportó como prueba documental a su escrito de demanda (documento nº tres, obrante al folio 11 de los autos) una declaración del representantes de la mercantil "Serinbe, S.L.", en la que se hace constar que el día cinco de mayo a las 19,30 horas, ambas partes contratantes acordaron una nueva prórroga de quince días, documento que fue ratificado en el acto del juicio por los testigos Dª Teresa y Dª Ángeles , empleadas de dicha mercantil inmobiliaria. Sin embargo, a pesar de la claridad del citado documento y de las manifestaciones de los referidos testigos la sentencia recurrida no le concedió valor probatorio alguno, por entender que dichos testigos tenían un interés en que se otorgara escritura para percibir la comisión correspondiente, por lo que deduce que tenían interés en que la parte actora ganara el pleito.

Como se razona en el escrito de interposición del recurso, la sentencia apelada parte de una premisa errónea, como es que el no otorgarse la escritura pública le impidiera percibir esa comisión, y que por ello la mercantil "Serinbe, S.L." tuviera interés en que la actora gane el pleito. Debe coincidirse con la parte recurrente en que la sentencia de primera instancia se basa en meras hipótesis para deducir esa falta de imparcialidad en los testigos en base a un supuesto interés en el pleito. No puede dudarse de la imparcialidad de los referidos testigos, cuando son empleados de la agencia inmobiliaria designada por la propia parte vendedora, hoy demandada, para promover la venta de la citada vivienda, a cuya inmobiliaria acudió la demandante para interesarse por su adquisición. Por tanto, debe estimarse, contrariamente a lo razonado en la sentencia recurrida, que ha quedado acreditado, en base fundamentalmente en dicho testimonio, la concesión de esa nueva prórroga, a la que se refiere la parte actora, y que aplazaba el otorgamiento de la escritura pública hasta el día 20 de mayo de 2.005, pero es que, a mayor abundamiento, aunque no hubiera existido esa nueva prórroga, no por ello debe estimarse que fue la parte compradora la que incumplió el contrato.

Las arras penitenciales, también llamadas de desistimiento, facultan a cada una de las partes contratantes para desistir del contrato conllevando el efecto de la pérdida de la cantidad entregada por el comprador o la devolución duplicada por parte del vendedor. Como consecuencia de ello se exige que exista una clara voluntad de desistir del contrato

de compraventa por parte de una de las partes contratantes o una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento del contrato o que el incumplimiento de una de las partes sea de tal entidad que frustre la finalidad del contrato, no constituyendo incumplimiento el mero retraso. Para determinar si ha existido o no ese incumplimiento por parte de una de las partes debe estarse a las estipulaciones contenidas en el contrato. Y en el presente caso las partes establecieron en la cláusula séptima del contrato (folio 9 de los autos), cuándo se aplicarían los resultados previstos en el artículo 1.454 del Código Civil , exigiéndose para ello el previo requerimiento de una de las partes para el otorgamiento de la escritura, y si llegado el momento, una de ellas se negare a comparecer ante el notario, es cuando se aplicaría los efectos del artículo 1.454 . Pues bien, de la prueba practicada ha quedado acreditado que la única parte que requirió a la otra para el otorgamiento de la escritura pública, designando el notario, día y hora, fue la compradora. La parte vendedora en momento alguno requirió a la compradora para el otorgamiento de dicha escritura, y cuando fue requerida por la compradora se negó a otorgar la misma. Por tanto, no puede atribuirse a la compradora incumplimiento alguno en el contrato ya que, según lo pactado, debería haber sido requerida previamente para el otorgamiento de la escritura, debiéndose atribuir a la vendedora el que no llegara a firmarse, desistiendo de esta forma del contrato, lo que conlleva que deba devolver duplicadas el importe recibido en concepto de arras.

En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación y con revocación de la sentencia recurrida, estimar en su integridad la demanda, condenando a los demandados, de forma solidaria, a pagar a la actora la cantidad de tres mil trescientos cincuenta euros, importe de las arras duplicadas, más la suma de 150 euros, importe de los gastos de tasación del inmueble, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda y los previstos en el artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta sentencia, e imponiendo a los demandados las costas de primera instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 de la L.E.C.

TERCERO.- Al ser estimado el recurso de apelación, procede no hacer expresa condena de las costas devengadas en esta alzada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Elvira contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº Uno de Valencia, en los autos del juicio ordinario nº 1.067/05, la debemos revocar y la revocamos y, en su lugar:

A) Se estima en su integridad la demanda formulada por Dª Elvira y se condena a D. Santiago y a Dª Penélope , de forma solidaria, a pagar a la actora la cantidad de tres mil trescientos cincuenta euros (3.350 euros), más el interés legal desde la fecha de la presentación de la demanda y los previstos en el artículo 576 de la L.E.C. desde la fecha de esta sentencia, imponiendo a los demandados las costas de primera instancia.

B) No se hace expresa condena de las costas causadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial, en el día de hoy.

Valencia a veintiséis de Junio de dos mil seis. Doy fé.