Sentencia Civil Nº 361/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 209/2007 de 25 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00361/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000209/2007

SENTENCIA NÚM. 361/08

ILMOS. SRES.: PRESIDENTE DON RAFAEL MARTÍN DEL PESO, MAGISTRADOS DON RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE Y DON JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ.

En GIJON, a veinticinco de Junio de dos mil ocho.

VISTOS, por la Sección 7ª de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Juicio verbal 942/06, Rollo núm. 209/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número Siete de Gijón; entre partes, como apelante DON Serafin y AGENCIA IMOBILIARIA LA URGISA, BROKER YES CREDIT HIPOTECARIOS S.L. representados por el Procurador DON JAIME TUERO DE LA CERRA bajo la dirección letrada de DOÑA CLARA REBOLO CASTRO, como apelados DOÑA Inés y DON Jose Ignacio , representados por el Procurador DON JOAQUÍN SECADES ÁLVAREZ bajo la dirección letrada de D. DON JOSÉ VILLANUEVA DEL CUETO.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. Número Siete de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha veintinueve de noviembre de dos mil ocho , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Joaquín Secades Álvarez, en nombre y representación de Dª Inés Y D. Jose Ignacio , debo condenar y condeno al demandado D. Serafin , representado por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Tuero de la Cerra, a que pague a los demandantes la cantidad de MIL EUROS (1.000.-euros), con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda, y debo condenar y condeno a la demandada AGENCIA INMOBILIARIA LA URGISA, BROKER YES CREDIT HIPOTRECARIOS, SOCIEDAD LIMITADA, representada por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Tuero de la Cerra, a que pague a los demandantes la cantidad de MIL EUROS (1.000.-euros), con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DON Serafin y AGENCIA IMOBILIARIA LA URGISA, BROKER YES CREDIT HIPOTECARIOS S.L. se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, la parte apelante instó la revocación de la Sentencia y la apelada su confirmación, señalándose para la votación y fallo del presente recurso el día seis de mayo de dos mil ocho.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, la representación procesal de Dª Inés y D. Jose Ignacio solicitan la condena de la agencia Inmobiliaria "La Urgisa" a que reintegre a los demandantes la cantidad de 1000 euros que le fueron depositados en su día por estos en concepto de arras penitenciales, y, de D. Serafin a que entregue la cantidad de 1000 euros correspondientes a la penalidad prevista expresamente en la cláusula tercera del contrato de arras de fecha 8 de abril de 2005 , alegando que el contrato de compraventa de la vivienda descrita en la demanda no se llegó a formalizar por causa imputable al vendedor, y no haber empleado la inmobiliaria la diligencia debida para el buen fin del contrato. Los demandados contestaron oponiendo, en síntesis, que la compraventa no se perfeccionó por causas imputables a los demandantes, desistiendo indebidamente del contrato.

Se dicta sentencia en primera instancia estimando íntegramente la demanda, que se fundamenta, en síntesis, en que el contrato de compraventa proyectado no se consumó por causas imputables al vendedor ( Serafin ) al incumplir las obligaciones que había contraído, de realizar las obras de rehabilitación que era necesario ejecutar en la vivienda vendida, a cuya ejecución se había comprometido, y, al no haber comparecido en la notaria para otorgar escritura de compraventa, debiendo indemnizar a los demandantes en una cantidad equivalente a la fijada como arras. Careciendo la Agencia Inmobiliaria demandada, intermediaria en la venta, como mandataria, ningún titulo que le permita retener la cantidad de 1000 euros recibida en concepto de arras, estando obligada en su momento a transferir dicha suma al vendedor, y, dado que este no tiene derecho a percibirlas, al serle imputable el desistimiento del contrato, a reintegrarlas a los demandantes. Sin que pueda la Inmobiliaria detraer de las arras entregadas los honorarios devengados por su intermediación, al ser ajenos los demandantes al contrato de agencia suscrito entre esta y el demandado, D. Serafin .

Sentencia frente a la que alzan en apelación los demandados, en un extenso recurso, subdividido en cinco alegaciones, que dada su intima conexidad no viene sino a constituir un único motivo de apelación, error en la interpretación y valoración de la prueba practicada, solicitando su revocación y se dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda, absolviendo de todos sus pedimentos a los demandados, con imposición de las costas a la parte actora, o en su defecto se declare la nulidad parcial de la sentencia recurrida, absolviendo a la Agencia Inmobiliaria demandada, con costas.

SEGUNDO.- Recurso que se acoge en parte. Examinadas las actuaciones, prueba practicada y acta del juicio (vídeo) la Sala no comparte la valoración que hace el juzgador a quo de la prueba practicada en primera instancia y consiguiente estimación integra de la demanda.

Hemos de partir que en el contrato de arras o señal (así lo denominan) sucrito entre las partes litigantes (doc. 2, demanda, folio 10), se establece que el demandado, Serafin , interviene actuando en nombre y representación de los propietarios de la vivienda (que se describe en el mismo), como vendedor, y los demandantes como compradores, y que estando interesados, una parte, en la venta del inmueble, y la otra, en su compra, por medio de dicho contrato ambas partes acuerdan comprometerse a la suscripción futura del contrato de compraventa del inmueble; habiendo acudido ambas partes a la Inmobiliaria La Urgisa para llevar a cabo la operación de compraventa descrita, a los efectos de vender los propietarios, y, a los efectos de la búsqueda del inmueble en el caso de los compradores, y acuerdan que hasta el momento de la formalización de la escritura de compraventa del inmueble, las cantidades entregadas en concepto de arras y que aparecen reguladas en el contrato, queden depositadas en la citada mercantil. Estableciéndose como Cláusulas del contrato, por lo que a este procedimiento interesa, 1ª. La entrega en ese acto por parte de los demandantes de 1000 euros, en concepto de señal, que recibe y suscribe la administradora de la Inmobiliaria, y firma carta de pago. 2ª.- Se fija el precio de venta del inmueble en 120.202,50 €, y la formalización de la citada operación deberá celebrarse, necesariamente y como fecha máxima, antes del día 30 de JUNIO de 2005. 3ª.- Si la compraventa no llega a formalizarse por causa imputable a la parte compradora, esta perderá la cantidad entregada en el presente acto, renunciando al ejercicio de cualquier clase de reclamación, procediendo la Inmobiliaria La Urgisa, depositaria de las arras entregadas, a la entrega de las mismas a la parte vendedora, una vez descontada de la misma la comisión de la agencia inmobiliaria que aparece regulada en la cláusula cuarta del presente contrato. Si la compraventa no llega a formalizarse por causa imputable a la parte vendedora, deberá de devolver el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, según lo dispuesto en el art. 1.454 del Código Civil . Dicha cantidad total será entregada a la Inmobiliaria La Urgisa, la cual procederá la devolución de la misma a la parte compradora, una vez descontada de la misma la comisión de la agencia inmobiliaria que aparece regulada en la cláusula cuarta del presente contrato. 4ª .- En caso de incumplimiento del presente contrato, de la cantidad depositada en concepto de arras, el 50% de la misma, será destinada a hacer frente al pago de la comisión que por su intermediación y gestión debe percibir la Inmobiliaria La Urgisa. Dicha comisión será descontada de la cantidad a percibir por la parte cumplidora del presente contrato y por tanto receptora de la cantidad depositada en concepto de arras.

De la prueba practicada, si bien es cierto que el vendedor demandado no ha acreditado la realización de las obras a que se había comprometido con los demandantes ni compareció en la notaría, también es cierto que para el cumplimiento del contrato se establecía un plazo máximo, hasta el 30 de junio- cláusula segunda del contrato, plazo que no había transcurrido todavía, y por otra parte, los demandantes después de haber visitado la vivienda el 28 de mayo sin aviso alguno y sin esperar a dicho plazo, procedieron a buscar otra vivienda, firmando el 27 de junio la escritura pública de compraventa de otra vivienda. Con lo cual no se puede hablar de un incumplimiento solamente imputable al demandado vendedor, aunque tampoco haya acreditado que finalmente se hayan realizado las obras a que se había comprometido, que a mayor abundancia su necesidad no consta en el contrato suscrito por las partes, no obstante ser conocedores los demandantes del estado que presentaba la vivienda que iban a adquirir, sino que también ha de considerarse que ha existido incumplimiento por parte de los demandantes, y en consecuencia no es de aplicación la sanción prevista (arras penitenciales) a ninguna de las partes; y, en consecuencia procede desestimar la demanda en cuanto al codemandado Serafin .

Ahora bien si le asiste a los demandantes el derecho a reclamar a la inmobiliaria la devolución de la cantidad entregada en su día y en cuyo poder todavía se encuentra. Si bien, conforme a lo pactado en la cláusula 4ª del contrato únicamente l en la cuantía de 500 €, equivalente al 50% que tiene derecho a percibir la inmobiliaria, en concepto de pago de la comisión que por su intermediación y gestión. Pues no es cierto que la inmobiliaria haya actuado, como se dice en la recurrida, como mera mandataria del vendedor, sino que como expresamente se hace constar en la cláusula 1ª del contrato, sus servicios de intermediación han sido requeridos por ambas partes, una para la venta y, la otra, para la búsqueda de la vivienda. Sin que se le pueda achacar un defectuoso cumplimiento del contrato, como sostiene la recurrida, por cuanto ni el contrato de compraventa ni el de arras que le es accesorio liga a los contratantes con la inmobiliaria, siendo sus únicas obligaciones las de poner en contacto a los que pueden ser contratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin tener que intervenir en él o preocuparse de su consumación (SSTS-10-3 y 21-5/92, 19-10/93 y 4-11/4 ). Siendo pues su única obligación, la de devolver el dinero en ella depositado, a resultas del final del contrato, en los términos pactados, en este caso a los demandantes, descontando la comisión pactada por su intermediación.

TERCERO.-En cuanto a las costas de primera instancia, no procede hacer pronunciamiento alguno, no ya solo por las evidentes dudas de hecho que presentaba el caso, sino también por cuanto la demanda se estima parcialmente; Art. 394 LEC . Estimado en parte el recurso, no procede hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada; Art. 398 LEC .

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

Que con ESTIMACION parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Serafin y la agencia INMOBILIARIA LA URGISA, BROKER YES CREDIT HIPOTECARIOS, S.L. contra la Sentencia de 29 de noviembre de 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Gijón , en autos de Juicio Verbal Civil nº. 942/06, SE REVOCA la misma, y en su lugar se ACUERDA: Que estimando en parte la demanda interpuesta por la representación de Dª. Inés y D. Jose Ignacio , se condena a la AGENCIA INMOBILIARIA LA URGISA, BROKER YES CREDIT HIPOTECARIOS, SOCIEDAD LIMITADA, a que pague a los demandantes la cantidad de QUINIENTOS EUROS (500 €), con más los intereses legales producidos desde la fecha de interposición de la demanda; absolviendo libremente de los pedimentos de la demanda a D. Serafin . Sin que procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.