Sentencia Civil Nº 361/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 165/2007 de 20 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00361/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000165/2007

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO

SENTENCIA

NÚM. 361/08

En Santiago de Compostela, a veinte de octubre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000123/2005, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 8 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (Hoy, Instrucción nº 3), a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 0000165/2007, en los que aparece como parte apelante D. Fidel representado por el Procurador Sr. Belmonte Pose, y como apelado impugnante "FRANCISCO GÓMEZ Y CÍA. S.L." representado por el Procurador Sr. Cuns Núñez; y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 8 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (Hoy, Instrucción nº 3), por el mismo se dictó sentencia con fecha 9 de noviembre de 2006 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar parcialmente la demanda interpuesta por F. GOMEZ Y CÍA S.L., contra Fidel , por lo que: Primero- Debo condenar al demandado a que devuelva a la actora la cantera PEDRO FACHA, Nº 73 EN EL PARAJE DE FACHA, VAL DE DUBRA, CON SUPERFICIE TOTAL DE 8,4 Ha, SIENDO SU SITUACIÓN GEOGRÁFICA REFERENTE LONGITUD DE 8º, 36', 46''. Segundo- No se imponen costas. Que debo desestimar la demanda interpuesta por Fidel contra F. GÓMEZ Y CÍA SL, sin imposición de costas".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Fidel se interpuso recurso de apelación, dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición e impugnación. Cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 2 de octubre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los de la sentencia apelada, en tanto no se opongan a los siguientes, y

PRIMERO.- La entidad demandante F. Gómez y Cía S.L. partió del contrato de arrendamiento de una cantera concertado con el demandado Sr. Fidel el 1/5/1999, que había sido prorrogado hasta el 1/5/2001, señaló que el 14/2/2001 se había sucrito un documento por el que la actora comunicaba al demandado su intención de dar por finalizado el contrato, a la vez que le concedía una opción de compra sobre la cantera por el precio de 450.759,08 € más IVA, y que si bien no se había fijado plazo para ejercitarla, lo entendió relacionado con la duración del arriendo, que luego fue prorrogado al 31/12/2001. Siguió diciendo que aunque no se había ejercitado, se había permitido al demandado que continuase en la posesión de la cantera, hasta que el 19/9/2002 el Sr. Fidel abonó 24.000 € en concepto de rentas atrasadas, aunque hizo constar el concepto de "entrega a cuenta de compra de la cantera de facha". Como ello plantea dudas, y el demandado no entregó otras cantidades ni abandonó la posesión de la cantera, había planteado un anterior juicio de desahucio que fue rechazado, por lo que ha promovido este juicio en el que se ha solicitado en la demanda que se condenase al demandado a: a) la devolución de la cantera, abonando a la actora la cantidad de 143.651,97 €, IVA incluido, en concepto de rentas atrasadas, deducidas las cantidades entregadas a cuenta y las adeudadas por la actora, o la que se determine como más correcta, o b) pagar la cantidad adeudada por rentas atrasadas (204.400,12 € IVA incluido) o la que se determine como más correcta, más el importe pactado para la compra de la cantera (450.759,08 € más IVA), deducidas las cantidades entregadas a cuenta y las adeudadas por la actora, lo que suma un total de 662.339,50 €.

El demandado, aunque señaló que el contrato de arrendamiento no respondía a la realidad sino sólo a la finalidad de obtener la licencia de explosivos necesaria para explotar la cantera, se allanó parcialmente al aptdo. 2º del Suplico de la demanda, al estimar que ya había ejercitado el derecho de opción de compra con el pago de 19/2/2002, siendo deudor del resto del precio pactado que valoró en 412.514,48 €, que entendió se debe hacer por las partes en la forma pactada a razón de 9.000 € al mes. Formuló asimismo reconvención ejercitando la pretensión de que la actora ejecute el contrato y suplicando que se declare que ésta debe efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia pública registral de la transmisión de la cantera y de los bienes inmuebles que figuran relacionados en el documento de 14/2/2001, condenándola a comparecer ante el Notario aportando los títulos y documentos necesarios para otorgar y realizar todos los actos necesarios para ello, otorgando la transmisión de los bienes muebles.

En la sentencia se admitió el ejercicio de la acción de compra el 19/9/2002 , dijo que el comprador está en la posesión de la cantera sin pagar el precio, por lo que, entendiendo implícitamente ejercitada la acción resolutoria del art. 1124 Cc . en el primer apartado del Suplico, dio por resuelto el contrato de venta, condenando al demandado a pagar las rentas devengadas hasta el ejercicio de la acción resolutoria, que compensó con los 24.000 € pagados en esa fecha.

El demandado ha impugnado la sentencia, alegando que ha incurrido en incongruencia extrapetita ya que nadie había pedido la resolución ex art. 1124 Cc .. La otra parte al impugnar el recurso vino a admitir una hipotética estimación si se optase por una de las dos pretensiones de la demanda, pero negó que pudiera estimarse la reconvención. También impugnó la sentencia al entender que no se había condenado desde la opción de compra al pago de los intereses o en caso contrario al pago de las rentas.

SEGUNDO.- El principio jurídico procesal de la congruencia exige que exista concordancia entre los elementos fácticos aducidos por los litigantes en apoyo de sus pretensiones y los acogidos por los Tribunales cuando les sirvan de fundamento esencial para emitir el fallo ("sententia debet esse conformis libello", Ss. TS. 13 Jul. 1888 , 25 Ene. 1911 , 27 Abr. y 31 Dic. 1942 , 28 Feb. 1972 , 15 Dic. 1993, 10 Oct. 1996, 6 Nov. 1998 y 17 May. 2001, entre otras). La STS 5 Dic. 1996 realiza una prolija explicación de la incongruencia extrapetita, repitiendo la doctrina general señalada y exponiendo después las diversas matizaciones que han introducido distintas resoluciones para formar un conjunto doctrinal (Ss. 28 Oct. 1970, 6 Mar. 1981, 27 Oct. 1982, 28 Ene., 16 Feb. y 30 Jun. 1983, 19 Ene. 1984, 28 Mar., 9 de abril y 13 Dic. 1985, 10 May. 1986, 30 Sep. 1987, 10 Jun. 1988, 3 Mar. y 10 Jun. 1992, 24 Jun., 19 Oct. y 15 Dic. 1993, y 16 Jun. 1994), de las que merece destacar que «la congruencia exige únicamente no alterar las pretensiones substanciales formuladas por las partes, nunca, la literal sumisión del fallo a aquéllas, y así, el principio iura novit curia autoriza al Juzgador a emitir su opinión crítica y jurídicamente valorativa sobre los componentes fácticos presentados por las partes, habida cuenta del principio da mihi factum, ego dabo tibi ius»; y que "la aplicación del derecho incumbe al Tribunal, aun sin alegación de parte, según los principios iura novit curia y da mihi factum, ego dabo tibi ius".

Para precisar si se ha producido tal incongruencia en una sentencia y desde un punto de vista más amplio, las recientes Ss. TS de 2 Feb. 1998, 29 Ene . y 5 Mar. 2001 dicen que ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio", no con los que contienen meros "obiter dicta". Merece la pena citar aquellos supuestos en que la excepción ha sido admitida por la jurisprudencia, cuando el demandado se había conformado total o parcialmente con la pretensión actora, si se altera la "causa petendi" o soporte fáctico de la cuestión debatida (S. TS de 24 Dic. 1994 y 28 Ene. 1995).

TERCERO.- Expuestos los datos fácticos en el primer Fundamento, y los aspectos jurídicos aplicables a la excepción de incongruencia, ésta debe ser estimada al entender la Sala que el juzgador de instancia dio lugar a la resolución de un contrato de compraventa por impago del precio, sin que nadie hubiera planteado esta posibilidad. Es cierto que la actora había interesado en el primer apartado del Suplico que se diese lugar a la devolución de la cantera, pero ello hay que relacionarlo con el resto de conceptos fácticos y jurídicos expuestos en la demanda: se mencionó que se había concertado un contrato de arrendamiento, una opción de compra y que el demandado había efectuado una entrega en febrero de 2002 de dudosa interpretación, por lo que en el Hecho 8º de la demanda sugería dos opciones: que se entendiese que no se había ejercitado la opción de compra, en cuyo caso habría de devolver la cantera pagando las correspondientes rentas atrasadas (lo que se concretó en el aptdo. a) del Suplico, alegando en la fundamentación jurídica el art. 1569 Cc . que permite resolver el contrato de arrendamiento por expiración del término o por falta de pago de la renta), o que se había ejercitado la opción de compra, en cuyo caso debería abonar las rentas atrasadas y el precio de la venta (petición que se concretó en el aptdo. b) del Suplico de la demanda, con cita para este caso del art. 1445 Cc ., relativo al pago del precio de la compraventa). La entidad actora no pidió, para el caso de que se entendiese ejercitada la opción de compra por el pago efectuado en 2002 con sus manifestaciones, que se resolviese el contrato por falta de pago del precio de la compraventa.

No olvidemos que el art. 1124 Cc . permite al acreedor una doble opción para el caso de que el deudor no haya cumplido, y es la de solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios, por lo que en todo caso y de forma implícita, la demandante habría optado por el cumplimiento del contrato, interesando el pago del precio más los intereses, y no por la resolución del mismo. Al haber entendido que se había optado por la segunda posibilidad se ha ido más allá de lo solicitado en la demanda, por lo que hemos de apreciar la excepción articulada por el recurrente.

CUARTO.- Partiendo por tanto del momento procesal en que nos encontramos, al haberse estimado en la sentencia impugnada que se había ejercitado el derecho de opción de compra, dado que este pronunciamiento no ha sido impugnado por la demandante, ni se ve afectado por las pretensiones ejercitadas por la demandada, hay que partir de su validez en tanto que se admite el recurso en relación con las consecuencias contenidas en la sentencia apelada. Así pues, hay que estimar la segunda de las peticiones efectuadas en la demanda, con las matizaciones consiguientes.

La primera es que a partir del momento en que se ejercitó la opción de compra, automáticamente finalizó el contrato de arrendamiento, tal como se dijo en la sentencia apelada, pues es incompatible la condición de propietario con la de arrendatario, permaneciendo el comprador en la posesión de la cosa. La consecuencia que le sigue es que el demandado viene obligado a pagar las rentas anteriores a ese momento, conforme a lo que se había pactado en el contrato de arrendamiento celebrado, que se había prorrogado de forma tácita por las partes (art. 1566 Cc .). Aunque el recurrente ha negado tal contrato, mencionando un contrato simulado a los únicos efectos de obtener la licencia de explosivos, a los folios 111 y 112 figuran justificantes de pagos correspondientes a los meses transcurridos hasta el 30/4/2000, que no tienen otra razón de ser que una contraprestación por el uso y explotación de la cantera.

El precio pactado inicialmente fue de 100 pts. por tonelada de material extraído, habiéndose calculado en la sentencia apelada que entre dichas fechas la renta correspondiente ascendió a 42.322 €, cantidad con la que las partes no han mostrado discrepancias. A su vez la actora reconoce adeudar al demandado 6.036,31 € por áridos suministrados por el Sr. Fidel , 29.810,20 € por la venta de un molino y 901,52 € por la venta de una criba, en total 36.748,03 €, a los que habría que añadir 3.233,67 € por extracción de áridos que fueron tenidos en cuenta en la sentencia y no impugnados, lo que haría al demandado deudor por la suma de 2.340 ,30 €.

Por otro lado, al haberse ejercitado el derecho de opción de compra, el importe determinado en el contrato ascendió a 450.759,08 € más el IVA del 16% (art. 90 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido ), lo que representa la cantidad total de 522.880,43 €, de la que deben descontarse los 24.000 entregados a cuenta, quedando deudor el demandado por importe de 498.888,53 €.

En cuanto a la petición efectuada por el actor relativa a la contraprestación por el uso de la cantera hasta la fecha de presentación de la demanda, en ésta se pedía el pago de los intereses, y aunque en el escrito de recurso se ha mezclado con el tema relativo a las rentas, ya hemos señalado que esta solución es incompatible con la transmisión de la propiedad por lo que únicamente cabe valorar el tema de los intereses. Dado que el demandado ha venido utilizando la cantera desde el año 2002 a la actualidad sin haber abonado ninguna cantidad más que los 24.000 € iniciales, la contraprestación prevista en el ordenamiento jurídico es la del pago de los intereses que a falta de pacto serán los legales (art. 1108 Cc .).

Otra cuestión que hay que resolver es la relativa a la forma de pago del precio pactado por la compraventa (no afecta por tanto a la condena al pago de las rentas), que se propuso al allanarse a la demanda que se hiciera de la forma pactada, a razón de 9.000 € mensuales. Es cierto que entre las partes se llevaron a cabo una serie de negociaciones sobre el pago de la suma adeudada por la venta de la cantera, habiendo propuesto el demandado ese pago parcial (folio 71), pero también lo es que la actora, para admitirlo, exigió aval bancario por dichas cantidades más los intereses (folio 72), sin que conste que hubiera sido aceptado por el adquirente. Conjugando estas posiciones con las reglas derivadas de la compraventa, hay que negar a priori el otorgamiento de plazos para el pago, salvo que el demandado constituya los avales mencionados, en cuyo caso así se procedería.

QUINTO.- Consecuencia también necesaria del contrato de compraventa es la puesta a disposición del comprador de la cosa adquirida, pero también de los títulos necesarios para ello (art. 1474 Cc .), lo que constituye el objeto de la reconvención. De la información emitida por la Consellería de Innovación e Industria (folio 75) resulta que la cantera resulta a priori identificable en su conjunto, al haberse autorizado su transmisión de la actora al demandado a tenor del contrato de opción de compra aportado. Del resto de documentación aportada se desprende que se asienta sobre una serie de fincas que originariamente pertenecieron a distintos propietarios y que fueron adquiridas por la actora (folios 73 y 74). Por ello, y siendo bienes inscribibles en el Registro de la Propiedad, lógico es que la actora otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa, algo a lo que no se ha negado. También es que aporte a la compradora los títulos privados que tenga en su poder, para permitirle su defensa en caso de que pueda ser impugnada su propiedad. Lo que ya no es exigible a la transmitente es que proceda a inmatricular la finca o a otorgar titulación pública de sus adquisiciones, pues bastaría a la compradora la inscripción del título transmisivo consecuencia de la opción de compra por la vía registral correspondiente. Sólo en tales términos es estimable la reconvención formulada.

SEXTO.- De conformidad con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Fidel contra la sentencia de 9/11/2006 dictada en los autos de juicio Ordinario nº 123/2005 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 8 de Santiago de Compostela, la revocamos y en consecuencia, estimando parcialmente la demanda formulada por la mercantil F. GÓMEZ Y CÍA S.L. contra el indicado recurrente, así como también de forma parcial la reconvención deducida por éste, hacemos los siguientes pronunciamientos:

a) Declaramos ejercitada por D. Fidel el derecho de opción de compra que ostentaba sobre la cantera denominada "Pedra Facha" descrita en el Hecho 2º de la demanda, con efectos desde el 19/9/2002 y por un precio de 450.759,08 € más IVA.

b) Condenamos al Sr. Fidel a abonar a la entidad actora la cantidad de 498.888,53 €, más los intereses legales desde dicha suma desde el 19/9/2002 hasta su pago. Dicha suma podrá hacerse efectiva mediante pagos mensuales de 9.000 €, si el deudor presenta aval bancario suficiente que asegure el pago total mencionado.

c) Condenamos igualmente al citado Sr. Fidel a abonar a la actora la cantidad de 2.340,30 € por rentas vencidas e impagadas, una vez descontadas las cantidades que le adeudaba la actora, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la sentencia de 1ª instancia y hasta su pago.

d) Condenamos a la mercantil F. Gómez y Cía S.L. a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de la mencionada cantera, y a facilitar al comprador los títulos privados que tenga en su poder, con el fin de poder inscribir la compraventa en los registros públicos oportunos.

e) Todo ello sin pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe interponer recurso de casación, preparándolo mediante escrito presentado en este Tribunal en el plazo de cinco días desde su notificación, del modo previsto en los arts. 479 y ss. de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.