Sentencia Civil Nº 361/2010, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 26/2010 de 07 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 26/2010

Procedimiento ordinario núm. 61/2008

Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell

SENTENCIA nº 361/2010

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a siete de octubre de dos mil diez

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 61/2008, del Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell, rollo de Sala número 26/2010, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 16 de julio de 2009. Es apelante la parte actora Felicisimo , representado/a por el/la procurador/a SAGRARIO FERNANDEZ GRAELL y defendido/a por el/la letrado/a JORDI ALIS VILA . Es apelado/a la parte demandada COMUIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 , representado/a por el/la procurador/a MACARENA OLLE CORBELLA y defendido/a por el/la letrado/a CARMEN ARMENTA FUSTE. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 16 de julio de 2009, es la siguiente:

"Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Maria Sanz Baraut, en nombre y representación de Felicisimo contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la c/ DIRECCION000 núm. NUM000 de La Seu d'Urgell, y debo DECLARAR y DECLARO válido el acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria de fecha 28 de diciembre de 2008, recogido en el punto primero del Acta de la misma, por la Junta de Propietarios de la comunidad demandada; con expresa imposición de las costas causada a la demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Felicisimo interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 30 de septiembre de 2010 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda planteada por Don. Felicisimo rechazando la pretendida nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada por la Comunidad de Propietarios demandada en fecha 28-12-2008. Según el punto primero del orden del día se trataba de la "aprobación del reparto de los gastos del ascensor", acordando que el gasto total de poner el ascensor se repartirá por el coeficiente de todos los pisos y sólo los garajes que hacen uso, coincidente con alguno de los propietarios de las viviendas. Así se acuerda y así se mantente como siempre se ha hecho de acuerdo con lo que disponen los estatutos constitutivos de la comunidad que literalmente disponen: los propietarios de los garajes, aparcamientos y locales, por este concepto, no estarán obligados a la limpieza ni a los gastos que se originen por razón de la escalera, en tanto no se sirvan de ellos. Todos los asistentes mantienen y acatan lo dispuesto en los estatutos y en el art. 553-45-2 de la Ley 5/20006 de 10 de mayo y por tanto excluyen a los garajes y locales de los gastos derivados de la instalación y mantenimiento del ascensor.

La sentencia de instancia considera que el acuerdo en cuestión viene avalado por el art. 553-9-1 y por el art. 553-11 del Código Civil de Cataluña que contempla la posibilidad de exonerar determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensor, etc, , argumentando que aunque en el título constitutivo no hay mención alguna al ascensor, que entonces no existía, sí hay una exoneración clara para los propietarios que no se sirven de la escalera, o de otra manera, los que no tuvieran acceso a la misma, como sucede en el caso respecto de los propietarios de garajes que no tienen vivienda en el edificio y de los dos locales.

Contra esta resolución se alza la parte actora invocando como motivo de recurso la infracción de los arts. 553-25.2, 553-44.3 y 553.45.2 del Código Civil de Cataluña y, además, el error en la valoración de la prueba testifical de la que concluye la juzgadora a quo que sólo tienen acceso a la escalera los propietarios de viviendas que conforman la Comunidad de Propietarios y que el resto para acceder al parking tienen que hacerlo por la rampa del mismo. Alternativamente, se denuncia la infracción del art. 394-1 de la LEC por cuanto estamos ante una cuestión jurídica y presenta dudas de hecho y de derecho.

SEGUNDO.- Los preceptos que invoca la recurrente resultan de plena aplicación al caso y han de conducir a la estimación del primer motivo de recurso y, con él de la demanda, por las razones que ha continuación se exponen.

Lo primero que debe destacarse es que el art. 553-11.2 b) en el que se sustenta la decisión adoptada en primera instancia se refiere a la validez de las cláusulas estatutarias que exoneren a determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor (entre otros), pero en el presente caso no estamos ante este tipo de gastos puesto que se trata de la instalación de un ascensor, del que hasta la fecha carecía el edificio.

El ascensor es un elemento común (553-41) y, como tal, ha de estarse a lo dispuesto con carácter general en cuanto a gastos comunes en el art. 553-45 cuando establece en su apartado primero que los propietarios han de sufragarlos en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades que fijen el titulo constitutivo y los estatutos, añadiendo el párrafo segundo que la falta de uso y disfrute de elementos concretos comunes no exime de la obligación de sufragar los gastos que deriven de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que sólo se puede referir a servicios o elementos especificados de manera concreta, establezca lo contrario.

En el presente caso la Comunidad no dispone de Estatutos por lo que ha de estarse al título constitutivo, en el que no existe ninguna previsión de exención en relación con el ascensor, y la referida a la escalera no puede amparar más que a ese concreto servicio o elemento, por expresa previsión del precitado art. 553-45-2 que exige específica concreción, siendo además doctrina jurisprudencial reiterada la que enseña que cualquier exoneración ha de ser interpretada restrictivamente, por tratarse de excepciones a la regla general de contribución de todos los copropietarios al sostenimiento del inmueble. Y a ello ha de añadirse que la posibilidad de exoneración habrá de referirse, según lo expuesto en dicho precepto, a los gastos de mantenimiento.

No estamos ahora ante gastos de mantenimiento propiamente dichos (aunque en el acuerdo también se alude a ellos) sino propiamente ante gastos de instalación por lo que la norma de aplicación al caso es el art. 553-44.3 que se refiere expresamente al sistema de contribución a este tipo de gastos estableciendo que "todos los propietarios han de sufragar necesariamente los gastos que comporte la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del ascensor". En cuanto a la interpretación de este precepto, esta Sala ya ha venido apuntando en alguna resolución (sentencia de 4-11-2009 referida a supuestos de sustitución del ascensor y, no como en este caso, de establecimiento del mismo) el carácter imperativo de esta norma -que obliga, necesariamente, a todos los propietarios- en el que ahora hemos de reafirmarnos, por tratarse de la específica regulación de los gastos de instalación del ascensor que la Ley efectúa de forma separada al resto de gastos comunes (al igual que sucede en el art. 553-30.3 al referirse a la vinculación de los acuerdos) y por los categóricos términos empleados por el legislador al referirse a "todos" y "necesariamente".

Ilustrativa resulta, a estos efectos, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 17ª, de 2 de abril de 2008 , cuyos atinados razonamientos comparte íntegramente la Sala cuando indica que "... La regulació en un apartat separat de la resta de despeses comunitàries i fins i tot, del sistema de contribució establert per les noves instal·lacions així com la utilització del terme necessàriament, i la finalitat que es persegueix segons el preàmbul de la mateixa llei, porten als autors a mantenir al caràcter obligatori d'aquesta norma sense que es plantegi altra possibilitat. El que permet la nova regulació és que en els estatuts de la comunitat s'exoneri a determinats propietaris (els no usuaris) de l'obligació de satisfer les despeses de conservació i manteniment, entre d'altres elements, de l'ascensor, ( article 553-11 CCCat) però aquest precepte no es refereix a les despeses de la instal·lació d'aquest nou element que l'apartat 3r de l'article 553-44 CCCat , preveu que necessàriament sigui suportat per tots els propietaris". La misma interpretación se sigue en la SAP Barcelona, sec. 13ª, de 11-3-2010 .

TERCERO.- Debe también apreciarse la infracción del art. 553-25-2 C.C .Cat. que invoca la recurrente. Establece este precepto que para adoptar acuerdos de modificación del título constitutivo y de los estatutos es necesario, salvo que el título establezca otra cosa, el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que han de representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Y debe añadirse que según dispone el art. mismo art. 553-25.1 sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.

En el presente caso ya hemos dicho que el punto primero del orden del día era la "aprobación del reparto de los gastos del ascensor", por lo que no estaba previsto tratar sobre una modificación del título constitutivo en el sentido de excluir de dichos gastos a los locales y propietarios de garajes de que se trata. En consecuencia ya por este sólo motivo sería nulo el acuerdo en cuestión, incluso en lo relativo a la exclusión de los gastos de mantenimiento. Además según consta en el acta el acuerdo se adopta con el voto de todos los asistentes, y examinada la relación de los mismos y sus respectivos coeficientes resulta que no concurre el quorum necesario para poder válidamente un acuerdo como el que nos ocupa, (arts. 553-25.2 , en relación con los arts. 553-45-2 ), acuerdo que, como antes se expuso, sólo podrá referirse a la exención de la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento.

En relación con esta cuestión y a efectos de evitar ulteriores discrepancias entre las partes no está de más recordar lo que ya exponía la Sala en la reciente sentencia de 11 de junio de 2.010 (nº 246/10 ) en cuanto a la vinculación de los acuerdos comunitarios y la interpretación del art. 553-30 C.C .Cat. Con carácter general establece el art. 553-30.1 que los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2. Este apartado 2 introduce una excepción a dicha regla general del apartado 1, en virtud de la cual se permite a los disidentes eximirse de la obligación de contribuir cuando se trate de acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, en cuyo caso el precepto establece que tales acuerdos no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes. Y el art. 553-30.3 dispone que los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.

Pues bien, decíamos en la mencionada sentencia de 11-6-2.010 que estos acuerdos del 553-30.3 "... se rigen por lo establecido por el apartado 1, es decir, que obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, coincidiendo en este punto la Sala con la lógica interpretación que propugna la recurrente, en el sentido que la remisión del apartado tercero al primero no abarca, a su vez, la remisión que éste hace al segundo, pues en tal caso el apartado 3 quedaría vacío de contenido, siendo esta interpretación la más acorde a la propia finalidad de la norma.

El mismo criterio se mantiene, con argumentos que la Sala suscribe íntegramente, en la SAP de Barcelona, sec. 4ª de 22 de diciembre de 2008 cuando indica que la redacción del art. 553-30 es contradictoria, concluyendo que "...entendemos que la interpretación que debe darse al mismo es que existe a) una norma general, el apartado primero, a tenor del cual los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, b) una excepción, la prevista en el apartado segundo, que indica que los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes, y c) una norma específica, cuando se trate de acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del edificio, y estos acuerdos específicos se regirán por lo establecido por el apartado primero, esto es, obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

Lo que no tiene sentido es entender que al apartado tercero le es también aplicable la excepción del párrafo segundo pues entonces no sería nunca aplicable la norma obligatoria que contiene el apartado tercero debido al coste que suponen este tipo de instalaciones".

A lo anterior ha de añadirse que el art. 553-44 se refiere expresamente a la contribución de los propietarios a los gastos que comporten las obras de conservación y reparación necesarias para el mantenimiento de los elementos comunes, y la remisión del apartado segundo( para los disidentes) a los supuestos del art. 553-30 únicamente se refiere a los servicios o instalaciones nuevas, lo que de nuevo nos sitúa en el apartado segundo del art. 553-30, claramente diferenciado del apartado tercero , por lo que ha de entenderse que la remisión de éste al apartado primero no puede a su vez comportar la remisión al apartado segundo".

Por último, no comparte la Sala el razonamiento seguido en la resolución recurrida cuando parece reprochar (porque no se dice expresamente) que la demandante actúa contra sus propios actos al no haber impugnado los acuerdos de las Juntas celebradas el 29-10-2007 y 9-7-2007. En dichas Juntas no estaba previsto en el orden del día tratar sobre ninguna exención en la contribución a los gastos y tampoco se decidió nada concreto en tal sentido pues aunque en la Junta del 29-10-2007 se acuerda que "se pagará por el coeficiente de cada propietario que tenga derecho al ascensor" lo cierto es que no se concreta quienes son los copropietarios a que se refiere, es decir aquéllos que "no tienen derecho". Y buena prueba de ello es que no es hasta la Junta de 28-12-2007 cuando, ahora sí, se acuerda excluir a los garajes y locales de los gastos derivados de la instalación y mantenimiento del ascensor.

En consecuencia, como ya se adelantaba, procede estimar el primer motivo de recurso, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda, declarando la nulidad del acuerdo comunitario de continua referencia.

CUARTO.- En materia de costas procesales es de aplicación lo previsto en los arts. 394-1 y 398-2 de la LEC por lo que las de primera instancia han de imponerse a la parte demandada, sin que proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Felicisimo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de La Seu d'Urgell en los autos de Juicio Ordinario 61/2008 y REVOCAMOS la citada resolución. En su lugar, ESTIMAMOS la demanda planteada contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 nº NUM000 de La Seu d'Urgell, y DECLARAMOS la NULIDAD del acuerdo primero de la Junta General Ordinaria celebrada en fecha 28 de diciembre de 2.007 por el que se excluye a los propietarios de los garajes y locales comerciales de los gastos de instalación y mantenimiento del ascensor.

Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada, sin que proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las de esta alzada.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia con certificación de esta sentencia, a los efectos oportunos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.