Sentencia Civil Nº 361/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 318/2010 de 18 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 318/2.010

Procedimiento Ordinario nº 677/2.007

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Catarroja

SENTENCIA Nº 361

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a dieciocho de junio de dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 18 de Enero de 2.010 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada Dña. Agustina representada por el Procurador D. Jose Vicente Ferrer Ferrer y asistida por la Letrado Dª Ana Mª Yacer Bosbach, y, como apelado la parte demandante D. Rodrigo y Dña. Ascension , representada por el Procurador D. Alejandro J. Alfonso Cuñat y asistida por el Letrado D. Raúl Castillo Merlos.

Es Ponente Dña. M. EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de Rodrigo y Ascension , y CONDENO a Agustina a abonar a los demandantes la cantidad de 5.000 euros, más los intereses legales y las costas.

DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la reconvención formulada por la representación procesal de Agustina y ABSUELVO a Rodrigo y Ascension de la pretensión ejercitada frente a ellos, con imposición de costas a la demandada-reconviniente".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada Dña. Agustina que, en síntesis, alegó que la sentencia afirma que el precio de la compraventa en el contrato privado y la minuta de la escritura, es el mismo, pero, de una atenta lectura de la minuta a este precio, según la cláusula primera , ha de restarse una cantidad indeterminada por las goteras. Los demandantes tuvieron acceso a la finca y conversaron con la vecina y nada se les ocultó sobre el estado de la finca; se trataba de vicios conocidos y manifiestos.

En cuanto a las tasaciones, los demandantes tenían una tasación del BBVA a efectos de la hipoteca, que no se aportó a juicio.

El perito Sr. Enrique recoge una planta segunda a la que asigna 14,13 metros y 24,18 metros de terraza; esa planta segunda estaba incluida en la venta, pero objeta que en la minuta de la escritura no se incluyera el pacto de exoneración de responsabilidad por los gastos de legalización efectuado en documento privado y tal pretensión era legítima.

Que, en cuanto a la terraza, se recogen 48,36 metros y se asigna el 50%, lo que no se corresponde con la medición de Tinsa y esa diferencia de metros no está justificada y habría que detraerla, resultando una tasación de 116.294,07 euros inferior a la fijada en el contrato de arras. Discute, además, que la terraza se deba incluir en la tasación porque es un elemento común y se ha de valorar sólo el uso.

Alega que no resulta adecuado considerar lo ocurrido en 2.007 y la carrera alcista de los precios es posterior a la transacción y no ha influido en la presente.

Alega finalmente que no es aceptable la apreciación unilateral de la ruptura de las negociaciones sin requerir previamente de cumplimiento.

Pidió que se estime su recurso y se revoque la sentencia apelada y se le absuelva y, subsidiariamente, se conozca de la reconvención.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 14 de Junio de 2.010 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Las partes en este pleito, suscribieron un contrato de compraventa de vivienda en fecha 29 de Julio de 2.005, por un precio de 120.202,42 euros a pagar en la siguiente forma:

- 5.000 euros a la fecha del contrato.

- la cantidad restante a la firma de la escritura de compraventa, a la que se sumaría el IVA.

Pactaron también en la cláusula tercera de Arras Penitenciales que: "Las partes pactan expresamente que la cantidad entregada a cuenta tiene la consideración de arras penitenciales, reconociéndose en este mismo momento el derecho a rescindir la presente compraventa, y pactándose como indemnización que habrá de satisfacer la pérdida para el comprador de la cantidad entregada (si es él quien desiste de la operación) y comprometiéndose el vendedor a devolverlas duplicadas si fuese él quien desistiese. Siempre y cuando la tasación que se efectúe de la vivienda objeto del presente contrato por perito nombrado al efecto, no sea inferior al precio de la venta, obligándose la parte vendedora, en caso contrario, a devolver la cantidad entregada."

La entidad de tasación TINSA realizó informe a instancias de la demandada el 26 de Octubre de 2.005 en el que valoró la vivienda en 97.675,30 euros y la tasación encomendada a D. Enrique por la actora la valoró en 121.791,60 euros.

Llegado el día acordado para otorgar escritura de compraventa, surgieron desavenencias entre las partes en relación al precio, lo que determinó que el contrato no se celebrara, y discrepancias también sobre la aplicación y alcance de la cláusula penal, en tanto las partes consideran que la incumplidora es la contraria.

El día 24 de Octubre de 2.005 los compradores se personaron en la Notaría para recibir los 5.000 euros entregados como arras en su día y manifestaron ante el Notario que la Sra. Agustina no se los había entregado y requirieron al Notario para que, a su vez, requiriese a la Sra. Agustina para que procediera al pago de los 5.000 euros entregados en su día y otros 5.000 como arras penitenciales.

El 15 de Diciembre de 2.005 la Sra. Agustina compareció ante la Notaría dando por resuelto el contrato y en aplicación de la cláusula tercera inciso último del contrato y, dado que la tasación del inmueble no había alcanzado los 120.000 euros, ofreció la cantidad de 5.000 euros entregados en su día por los compradores, que aceptaron recibir la citada cantidad a cuenta de las responsabilidades que en su día se determinaran judicialmente.

El 19 de enero de 2.006, la demandada entregó en la Notaría la cantidad de 5.000 euros que había recibido, reiterando ambas partes las manifestaciones realizadas en actas anteriores.

La actora reclama en este pleito la suma de 5.000 euros que es la duplicada según las arras, y la demandada reconvino reclamando la devolución de los 5.000 euros.

La sentencia estimó la demanda y desestimó la reconvención.

Frente a dicho pronunciamiento ha formulado recurso de apelación la demandada.

SEGUNDO.- La apelante sostiene que se le pretendió imponer la asunción de los gastos que se causaran por una gotera y entiende que éstos, según el contrato, debían asumirse por los compradores y se trataba de vicios conocidos y manifiestos y se ha de aplicar el art. 1484 del CC .

La sentencia apelada argumentó al respecto que "no deja de ser de aplicación lo previsto en el Código Civil en relación con los vicios y defectos ocultos, por lo que su introducción no puede considerarse abusiva".

La Sala no comparte esta argumentación, pues el precio pactado en el contrato privado de compraventa fue de 120.202,42 euros y, si bien es cierto que en la minuta de escritura de compraventa se reflejó como precio el de 120.202,42 euros, tal y como estaba pactado, la compradora introdujo una cláusula, la primera por la que asumía la vendedora los gastos que se generaran por la reparación de unas goteras producidas por la vivienda sobre la de la planta baja.

No ha quedado probado que la vendedora intentara incrementar el precio de venta de la vivienda, ni consta si a la fecha de firmar el contrato privado, la compradora conocía la existencia de la gotera, y sí ha quedado probado que la compradora intentó, unilateralmente, variar las condiciones del contrato de manera tal que afectaban al precio de la venta, fijado en 120.202,42 euros, pues al introducir esa cláusula primera , el precio se veía afectado a la baja en una cantidad no determinada que la vendedora no venía obligada a asumir.

El artículo 1089 del Código Civil , señala que:"las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos", y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y, en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254, 1258 y 1278 . Así, la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una "fuerza de ley" si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad, resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también, sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC, de los artículos 6-3, 1.102, 1.116, 1.256, 1.271 a 1.276 .

Ahora bien, hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos, ello debe de ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquéllos, en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras (STS 26-enero-1981); y hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa, de la jurisprudencia sobre la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar (STS 23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966), ya por considerar que debe entenderse implícitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación (STS 23-marzo-1963, 28-enero-1970, 31 -marzo- 1960, entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Ninguna duda de interpretación se suscita en cuanto al precio pactado en el contrato privado de compraventa, en el que ninguna reserva se hizo por la compradora sobre la existencia de las goteras y una rebaja en el valor de venta; por ello, no podía exigir a la hora de elevar a público el contrato, una cláusula que pudiera modificar el precio, como así pretendió.

TERCERO.- En consecuencia, la vendedora estaba facultada para resolver el contrato por incumplimiento de la compradora en cuanto al precio, y no es de aplicación la cláusula penal, porque no se trata de un desistimiento de la vendedora, sino de un incumplimiento de la compradora.

No nos encontramos ante un hecho nuevo, que es lo que sostiene la apelada, pues en su contestación a la demanda, página 4 ya se refirió a esta cláusula de la minuta de escritura para sostener que no era responsable de que no llegara a firmarse la escritura.

CUARTO.- Por todo ello, procede estimar el recurso y conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no se hace expresa condena en costas en esta alzada y, en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la demandante.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Dña. Agustina .

2. Revocamos en parte la sentencia impugnada y en su lugar:

A) Desestimamos la demanda formulada por D. Rodrigo y Dña. Ascension contra Dña. Agustina .

B) Absolvemos a la demandada de las pretensiones que frente a ella contiene la demanda.

C) Imponemos a la demandante las costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.