Sentencia Civil Nº 361/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 540/2011 de 02 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00361/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 540/11

Proc. Origen: Juicio Ordinario 344/10

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 2 de Noia

Deliberación el día: 12 de junio de 2012

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 361/12

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

En A CORUÑA, a dos de julio de dos mil doce.

En el recurso de apelación civil número 540/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Noia, en Juicio Ordinario 344/10, sobre, resolución del contrato de compraventa, siendo la cuantía del procedimiento 43.874,32€, seguido entre partes: Como APELANTE: INICIATIVAS EMPRESARIALES GALEGAS, S.A. , representada por el Procurador Sr. Ramos Rodríguez; como APELADOS: DON Silvio y DOÑA Gracia , representados por la Procuradora Sra. Pérez García.- Siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Noia, con fecha 3 de mayo de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

" Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernández Lestón en nombre y representación de D. Silvio Y DÑA. Gracia contra INICIATIVAS EMPRESARIALES GALEGAS, S.A. (INEGAL, S.A.) y debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa entre la parte actora y la entidad demandada así como el derecho de los demandantes a ser indemnizados por la demandada en la cantidad de 43.874,32 euros, doble de las cantidades percibidas por la demandada a cuenta de la compraventa resuelta por causa imputable a la vendedora, según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato, con imposición de costas a la parte demandada. "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por Iniciativas Empresariales Galegas, S.A. que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 12 de junio de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia - que estima íntegramente la demanda planteada por la representación de don Silvio y doña Gracia contra INICIATIVAS EMPRESARIALES GALEGAS S.A.(INEGAL, S.A.) - y declara resuelto el contrato de compraventa entre la parte actora y la entidad demandada así como el derecho de los demandantes a ser indemnizados por la demandada en la cantidad de 43.874,32 euros, doble de las cantidades percibidas por la demandada a cuenta de la compraventa resuelta por causa imputable a la vendedora, según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato, con imposición de costas a la parte demandada - plantea recurso de apelación la representación de INICIATIVAS EMPRESARIALES GALEGAS S.A.(INEGAL, S.A.) interesando su revocación y se dicte nueva resolución por la que se desestime íntegramente la demanda formulada de adverso. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones: No ajustada a derecho y manifiesto error en la apreciación de la prueba. Que la cláusula cuarta del contrato no recoge ninguna penalización para el caso de retraso de la entrega de la vivienda sino que recoge una penalización para el supuesto de que la compraventa no se lleve a cabo y que la cláusula quinta es la que establece y regula la falta de entrega de la vivienda en el plazo estipulado. Que los actores en fecha 10 de febrero de 2010 resolvieron unilateralmente el contrato de compraventa en base a la cláusula quinta, mediante burofax que contenía los elementos esenciales para su validez así como la causa por la que resolvían el mismo, es decir, cláusula cuarta. Que la juzgadora de instancia obvia que la resolución contractual realizada por burofax se realizó en base a la cláusula quinta del contrato y únicamente mencionan como causa de resolución contractual la cláusula cuarta en el suplico de la demanda. Que los actores únicamente tienen acción para el reintegro de las cantidades entregadas toda vez que ya resolvieron unilateralmente el contrato por lo que carecen de acción para ejercitar la acción resolutoria del contrato. Que la resolución recurrida infringe el principio general del derecho que veda ir contra los actos propios. Que la cláusula cuarta no fija ninguna indemnización para el caso de retraso en la entrega de la vivienda sino una penalización para el supuesto de que la compraventa no se llevase a cabo bien por culpa del comprador bien por culpa del vendedor. Que la penalización por falta de entrega a la fecha prevista se establece en la cláusula quinta. Que se ha probado que el retraso a fecha 10 de febrero de 2010 fue debido a causas de fuerza mayor consistentes en la falta de apertura de la calle por parte del Concello de Riveira y la aparición de un sustrato rocoso con una dureza muy superior a la prevista.

SEGUNDO.- Centrado, conforme a lo expuesto, lo que constituye objeto de debate en la alzada, y a la vista de las alegaciones vertidas por el apelante, antes de entrar a resolver el recurso, procede recordar que la parte actora/apelada fundamenta su demanda en el contrato de compraventa de vivienda de fecha 4 de mayo de 2007 (documento nº 1 de la demanda), en el que, tras plasmar en la cláusula primera el precio por el que la actora compra la vivienda en cuestión (68.340 euros más el IVA) y la forma de pago (6.834 euros más 478,4 euros de IVA a la firma del referido contrato -en concepto de primera entrega de la compra de dicha vivienda -;6.834 euros correspondientes a la segunda entrega cuando se realice la estructura de la obra; 6.384 euros correspondientes a la tercera entrega cuando la obra esté cerrada y tejada; y la suma de 44.838 euros más IVA a la entrega de las llaves y firma de la escritura), en la cláusula cuarta convienen que "la fecha estimada de entrega de la vivienda será verano del 2009 salvo que alguna causa de fuerza mayor lo impidiese. Si la compraventa no se llevase a efecto por culpa del comprador, este perdería las cantidades entregadas. Si lo fuera por culpa del vendedor, este vendría obligado a devolver el doble de las cantidades percibidas" y en la cláusula quinta que "La sociedad vendedora hace saber a los compradores que, si por cualquier causa administrativa o de fuerza mayor, que impidiese el normal desarrollo de la obra y no pudiese entregar la vivienda en el plazo mencionado, el contrato se resolverá devolviéndoles a los compradores, por la sociedad vendedora, el importe de los plazos que hubiesen pagado hasta el momento de la resolución del contrato".

Pues bien, frente a lo que sostiene el recurrente, del examen de lo actuado y del resultado de las pruebas practicadas, resulta acreditado:

1. Que la actora (compradora) abonó la parte del precio pactada conforme a la cláusula primera, esto es, la suma de 21.937,16 euros, extremo que no se discute.

2. Que la fecha estimada de entrega de la vivienda quedó fijada para el verano de 2009.

3. Que la vendedora no entregó la vivienda en cuestión en la fecha convenida, esto es, en el verano del 2009.

4. Que con fecha 10 de febrero de 2010 la demandante remite a INICIATIVAS EMPRESARIALES GALEGAS S.A. burofax en el que comunica a dicha entidad (subrogada en la posición de vendedora del Grupo Inmobiliario Rías Gallegas SL con quien la parte actora había firmado el contrato de compraventa de la vivienda que nos ocupa) que "ante el incumplimiento por su parte de las obligaciones derivadas de las cláusulas cuarta y quinta del indicado contrato, consistentes en que "si por cualquier causa administrativa o de fuerza mayor, que impidiese el normal desarrollo de la obra y no pudiese entregar la vivienda en el plazo mencionado" (verano del 2009) "el contrato se resolverá devolviéndoles a los compradores, por la sociedad vendedora, el importe de los plazos que hubiesen pagado hasta el momento de la resolución del contrato", por la presente resolvemos dicho contrato al amparo de la facultad que nos otorga la condición resolutoria obrante en la cláusula quinta del mismo, sin perjuicio de la indemnización por daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento, haciendo a tal fin expresa reserva de cuantas acciones en Derecho nos amparen", para luego detallar las cantidades entregadas a cuenta conforme a lo pactado en el contrato y precisar que "de no tener noticias suyas antes del próximo día 10 de marzo de 2010, y persistiendo la actual situación, nuestros perjuicios serían mayores, por lo que no tendremos más alternativa que someter la cuestión a la decisión de los Tribunales competentes"(folios 25 y 26).

5. Que ante la falta de respuesta por parte de la entidad requerida al anterior burofax, la parte compradora plantea demanda de conciliación en fecha 15 de junio de 2010 (documento nº 6 de la demanda) a fin de que, en lo que aquí interesa, la demandada se avenga a reconocer que INEGAL S.A. "adeuda a los actores la suma de 43.874,32 euros, esto es, el doble de las cantidades percibidas por la conciliada a cuenta de la compraventa resuelta por causa imputable a la vendedora, según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato", precisando que "en caso de no mostrar su conformidad con lo aquí pretendido se ejercitarán en su contra, cuantas acciones sean pertinentes en derecho en reclamación de la cantidad adeudada, junto con los intereses, costas y gastos que se generen,.." (folios 27 a 30).

6. Que la conciliada, a pesar de estar citada en legal forma no compareció (folio 31), por lo que ante tal incomparecencia, la parte compradora, se ve obligada a plantear la demanda que nos ocupa interesando ser indemnizada en aquella suma de 43.874,32 euros, esto es, el doble de las cantidades percibidas por la demandada a cuenta de la compraventa resuelta por causa imputable a la vendedora según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato.

En consecuencia, a la vista del contenido de dichas cláusulas, no solo se estableció en la cláusula cuarta un plazo para la entrega de la vivienda (verano de 2009) sino que en dicha cláusula se pactó que si la compraventa no se llevase a efecto por culpa del comprador, este perdería las cantidades entregadas y si lo fuera por culpa del vendedor, este vendría obligado a devolver el doble de las cantidades percibidas y en la cláusula quinta que si por cualquier causa administrativa o de fuerza mayor - que impidiese el normal desarrollo de la obra - y no pudiese entregar la vivienda en el plazo mencionado, el contrato se resolverá devolviéndoles a los compradores, por la sociedad vendedora, el importe de los plazos que hubiesen pagado hasta el momento de la resolución del contrato; y fue, el incumplimiento de las clausulas cuarta y quinta del contrato (burofax de fecha 10 de febrero de 2010) lo que condujo a la parte compradora - que ha cumplido con todas sus obligaciones - a hacer uso de la facultad resolutoria contemplada en el contrato (repárese que en ambas cláusulas se alude al plazo de entrega de la vivienda elevado a condición fundamental del contrato). En este sentido, tanto la cláusula cuarta como la cláusula quinta se refieren a la fecha de entrega de la vivienda, así, respectivamente, "entrega de la vivienda será verano del 2009" y "si no pudiese entregar la vivienda en el plazo mencionado", por lo que, acreditado dicho incumplimiento por la demandada, la parte actora está facultada para pedir la resolución del contrato, toda vez que cada parte contratante puede resolver el contrato ante el incumplimiento de las obligaciones por la otra parte, facultad resolutoria que puede ejercitarse judicial o extrajudicialmente sin perjuicio, en este último caso, de no ser aceptada por aquél frente a quien se ejercita esa facultad o ante la pasividad de éste, haya de acudirse a la vía judicial, como aquí aconteció.

En este orden de cosas, no podemos aceptar la interpretación que de las referidas cláusulas realiza la apelante ni las conclusiones que obtiene de los requerimientos realizados por la parte demandante, con carácter previo a la demanda, compartiendo la Sala la argumentación jurídica contenida en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada, en que se razona la procedencia de aplicación de la estipulación cuarta del contrato donde se conviene, para el caso de incumplimiento por culpa del vendedor, que el comprador tiene derecho a percibir el doble de las cantidades entregadas, es decir, hay un criterio contractualmente pactado (la referida cláusula cuarta) que presenta la voluntad de las partes de fijar de forma antecedente, a modo de cláusula penal, la consecuencia indemnizatoria en caso de incumplimiento donde, con referencia expresa a que si no se llevase a efecto la compraventa por culpa del comprador éste perdería las cantidades entregadas y si no se llevase a efecto la compraventa por culpa del vendedor éste vendría obligado a devolver el doble de las cantidades percibidas; y ello es así dado que la intención común de las partes, de cuya indagación se trata ( art. 1281 del Código Civil y STS de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( STS de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el de la totalidad expresamente reconocido en el art. 1285 del Código Civil ( sentencia de 18 de junio de 1992 ( sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996 ), y en el presente caso, la referida cláusula cuarta se ocupa expresamente de la fecha de entrega de la vivienda, siendo además que en dicha cláusula la única fecha "estimada" de entrega es la del verano de 2009, y su excepción a la entrega de la vivienda en el plazo mencionado lo es, a tenor de dicha cláusula "alguna causa de fuerza mayor" y conforme a la cláusula quinta el que "cualquier causa administrativa o de fuerza mayor lo impidiese".

En definitiva, si la compraventa no se llevase a efecto por culpa del comprador, este perdería las cantidades entregadas y si no se llevase a efecto por culpa del vendedor éste vendrá obligado a devolver el doble de las cantidades percibidas, salvo que por "alguna causa de fuerza mayor" o por "cualquier causa administrativa" no se pudiese entregar la vivienda en el plazo mencionado, el contrato se resolverá devolviéndose a los compradores el importe de los plazos que hubiesen pagado hasta la resolución del contrato; por lo que siendo la demandada responsable de la entrega de la vivienda en el tiempo pactado - a que se obligó - sin que los compradores deban soportar las consecuencias del incumplimiento provocado por las circunstancias invocadas por la demandada - falta de apertura de la calle por parte del Concello de Riveira y la aparición de un sustrato rocoso con una dureza muy superior a la prevista - puesto que tal incumplimiento, en forma alguna, puede entenderse causado por causa de fuerza mayor (o causa administrativa) por cuanto que los obstáculos invocados por la demandada - falta de apertura de la calle (variaciones en el proyecto) y la aparición de un sustrato rocoso de gran dureza (no se aportó tan siquiera el estudio geotécnico del suelo)-, de una parte, no son hechos anómalos, y de otra, solo en el caso de que alguna de tales circunstancias hubiera tenido una incidencia completamente fuera de lo normal o habitual podría entenderse que concurre un caso de fuerza mayor, lo que no acontece ni se acreditado, debiéndose señalar, a este respecto, que para que la fuerza mayor, con arreglo a lo establecido en el artículo 1.105 del Código Civil , excluya la responsabilidad contractual, requiere, para su apreciación, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000 ) y, en el presente supuesto, resulta claro que los obstáculos invocados por la demandada no reúnen tales requisitos, todo lo cual debe llevarnos a acordar el perecimiento de cuántos motivos de apelación han sido invocados en alzada por la demandada apelante y, consecuentemente, con ello, a que se confirme la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- La desestimación del recurso planteado, implica la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada, en fecha 3 de mayo de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Noia , en autos de Juicio Ordinario núm. 344/2010 de dicho Juzgado, de que este rollo dimana; con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.