Sentencia Civil Nº 361/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 271/2011 de 09 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00361/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 271/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a nueve de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 448/2009, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCIÓN N. 1 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 271/2011, en los que aparece como parte apelante ALCORANDA S.A., y como apelado Celestino , sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 13 de diciembre de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda principal interpuesta por la Procuradora Dña. Elena Peláez Parcheri en nombre y representación de D. Celestino , contra Alcoranda S.A., en los presentes autos de juicio ordinario seguidos, debo condenar y condeno a la demandada a satisfacer al demandante la suma de sesenta y cinco mil euros (65.000 euros), más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta que la misma sea completamente ejecutada.- Que estimando en parte la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dña. Francisca Izquierdo Labella en nombre y representación de Alcoranda S.A. contra D. Celestino , se declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 2 enero 2008 por incumplimiento de la demandada de su obligación de otorgar escritura pública de compraventa y abonar el resto del precio pactado, declarando el derecho de la actora reconvencional a hacer suya la cantidad de 35.000 euros.- Todo ello sin expresa condena en costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone por la entidad demandada Alcoranda, S.A. recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Majadahonda en el Juicio Ordinario nº 448/09, por la que se estimó parcialmente tanto la demanda formulada por D. Celestino , como la reconvención promovida, y por la que la que condenó a Alcoranda, S.A. a que le abonase 65.000 €, que era la cantidad que había recibido del actor en concepto de precio por razón del contrato de compraventa suscrito, y que también fue declarado resuelto en Sentencia ante el incumplimiento del actor de su obligación de elevarlo a escritura pública y de satisfacer el resto del precio pactado, alegando lo siguiente:

1º) Error en la calificación jurídica dada a la segunda cantidad entregada por el actor y que ascendía a los 65.000 € a los que fue condenada a abonarle, y de las consecuencias económicas de ello; que se da por probado y es cierto que el contrato de 2 de enero de 2.008 suscrito por las partes es de arras penitenciales, y que el primer pago que realizó el actor de 35.000 € lo fue en concepto de arras penitenciales y a las que se refiere el art. 1.454 del CC , pero sin embargo no se le da la misma consideración al segundo; que independientemente de la calificación que pudiere darse al contrato, ya sea de arras o de compraventa, lo cierto es que las partes penalizaron el incumplimiento contractual de la compradora con la consecuencia de la pérdida de las cantidades entregadas, según se establece en la cláusula 6ª del contrato; que no existiendo duda sobre el incumplimiento de la actora, la segunda cantidad entregada de 65.000 €, aun cuando tuviera la calificación de arras confirmatorias puras o de simple entrega a cuenta del precio, como se declara en la Sentencia, la consecuencia del incumplimiento no puede ser otro que el de la referida cláusula 6ª; que por ello debe quedar sujeta a la sanción querida por las partes; y que desde la suscripción del contrato, regularon y otorgaron dicha calificación de penitenciales a las cantidades entregadas en concepto de arras, por lo que resulta insustancial y redundante el otorgamiento de un nuevo contrato reafirmando la calificación ya dada.

2º) Que como consta en la Sentencia, esa cantidad de 65.000 € fue entregada por el actor ante la enésima convocatoria a la firma de la escritura pública, y se ofreció a cuenta hasta que se llegara ese momento y ante la imposibilidad de que en 20 o 25 días pudiera obtener la financiación suficiente para satisfacer el precio; que por tanto, dicha entrega se efectuó por el reconocimiento del actor de su demora que estaba sufriendo la firma de la escritura, y lo que nunca se pudo llevar a efecto por causas exclusivamente imputables al mismo, como también se reconoce en la Sentencia de instancia; y que por todo ello, la segunda cantidad entregada no puede ser considerada como meras arras confirmatorias, o puras y simples entregas a cuenta del precio, por cuanto además fueron entregadas cuando ya había incumplido el contrato.

SEGUNDO: Pueden definirse las arras como la cantidad de dinero o de otra cosa fungible que se entregan las partes contratantes entre sí, - o solamente una de ellas a la otra, - al celebrar un contrato o precontrato, generalmente de compraventa. Al poder desempeñar varias funciones, es importante indagar la voluntad de los contratantes para determinar la que les hubiesen querido dar, y lo que habrá de determinarse caso por caso; y así, en función del papel que desempeñen, se puede hablar de diferentes clases de arras:

A) Arras confirmatorias son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan.

Dentro de este tipo de arras es posible distinguir a su vez entre arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

1º) Las primeras aparecen como un signo externo de la perfección del contrato, o como una prueba de su perfección, confundiéndose en la práctica con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina y la Jurisprudencia suelen entender cuando se entrega una cantidad en concepto de arras, no quedando claro que fuese otra la voluntad perseguida, que se trata de arras confirmatorias puras.

2º) Las segundas son aquéllas que, además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo, suponiendo un añadido a las establecidas por las leyes para cualquier tipo obligación, de manera que si se produce un incumplimiento imputable al que las entregó, las habrá de perder; y ello, sin que le libere necesariamente de la reclamación que le pueda hacer la otra parte, respecto del cumplimiento del contrato y de la reclamación de los posibles daños y perjuicios sufridos. Todo dependerá de si se ha pactado que la pérdida de las mismas - o la devolución de las recibidas más otra cantidad, - sustituya o no a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Estas arras penales están orientadas a reforzar el cumplimiento del contrato, de forma que el contratante se encuentra más compelido a cumplir con las obligaciones asumidas, ante el riesgo de perderlas - o devolverlas duplicadas - si no lo hace.

Esta clase de arras guarda similitudes con la cláusula penal, aunque existe diferencia entre ambas figuras. Si la cláusula penal constituye una obligación por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal; sin embargo, las arras suponen por definición una entrega de presente, al menos para uno de los contratantes.

B) Junto a las anteriores están las arras penitenciales o de desistimiento; y aunque también son una muestra o prueba de la celebración de un contrato o promesa de contrato, sin embargo van referidas a un contrato claudicante, pues permiten a la parte que pueda desistirse del mismo, ya sea perdiéndolas el que las entregó, o devolviéndolas duplicadas el que las recibió.

Es muy escasa la regulación de este tipo de arras en el Código Civil, ya que sólo se refiere a ellas el art. 1.454 . La jurisprudencia viene entendiendo que en tal precepto no se establece una presunción de que las arras sean penitenciales; obviamente el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa, sino la de que se quisieron entregar arras, habrá de entenderse que son confirmatorias. La razón estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados válidamente - salvo que conste otra cosa - no son claudicantes, sino firmes. Además, el plus de carga que suponen para el deudor las arras penales, induce a descartarlas si no queda claro que éstas fueran el tipo de las queridas.

La única duda que puede suscitarse es la de dilucidar de qué tipo de arras se trata si del pacto y de los actos coetáneos y posteriores de las partes se sigue que no se quisieron unas arras confirmatorias puras, sin aclararse si se pactaron penales o bien penitenciales. En tal caso, ciertamente infrecuente, habrá de presumirse que se quisieron penales y dentro de éstas sustitutorias, puesto que las cumulativas, por ser más gravosas para el deudor, no deben presumirse en ningún caso. Desde luego, las arras penitenciales no pueden presumirse nunca, al resultar excepcionales por suponer la rescisión de un contrato válidamente celebrado.

Como se establece en la Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Barcelona de 10 de marzo de 2.009 , es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990 , 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 , y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

TERCERO: Pues bien, para la resolución del presente recurso ha de partirse del contrato de compraventa suscrito por las partes el 2 de enero de 2.008 (folios 32 y 33), así como del recibo de la segunda cantidad entregada por el actor a la demandada y que obra al folio 40 de las actuaciones (documento 8 de la demanda).

Según consta en el contrato suscrito, D. Celestino entregará a la demandada la cantidad de 35.000 € mediante transferencia bancaria en concepto de arras, por la compra del local perteneciente a la construcción que está realizando en la Avda. Antonio Huertas nº 34 de Tomelloso. Dicha transferencia fue cursada al día siguiente, como se desprende del documento 4 aportado con la demanda.

Según la cláusula 6ª del contrato, en el caso de incumplimiento por la parte compradora, ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras; si el incumplimiento se produce por la vendedora, ésta deberá satisfacer a la compradora con el doble de la cantidad pagada, de conformidad con lo establecido en el art. 1.454 del CC .

Es absolutamente claro y meridiano que las partes quisieron dar a esa entrega de 35.000 € el carácter de arras penitenciales, y lo que no se discute.

Por concepto, y dado que lo que define a las arras es el ser un signo externo o prueba de la perfección de un contrato, una vez suscrito y entregada una cantidad como arras o señal, tratándose de una compraventa, cualquier posterior entrega que pueda realizar el comprador al vendedor por razón del contrato, deberá entenderse que será a cuenta del precio estipulado, salvo que por pacto expreso las partes hubiesen querido dar otro alcance o ampliar las arras ya dadas. Lo que resulta obvio es que conforme a la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, nunca puede presumirse el carácter penitencial de las cantidades que una de las partes entregue a la otra en virtud del contrato suscrito o concertado, al ser el art. 1.454 del CC de interpretación restrictiva.

Si todo ello es así, y a la vista del documento nº 8 de los aportados con la demanda de fecha 11 de febrero de 2.009, resulta claro que la segunda entrega de 65.000 € del actor a la demandada no puede constituir sino una mera entrega a cuenta del precio de venta pactado. Como se puede observar, el citado documento se encabeza con la frase "recibo de entrega a cuenta", y no como ampliación de arras o con una fórmula similar; y a continuación se expresa que Alcoranda, S.A. ha recibido del actor dicha cantidad, en concepto de entrega a cuenta para la compra del local objeto del contrato. A esa posible entrega, y dado que la elevación a público del contrato se estaba demorando por causas imputables al actor, ya hicieron referencia unos correos electrónicos cruzados de las partes que obran a los folios 121 a 123, remitidos entre el 23 de enero y 5 de febrero de 2.009, es decir, unos días antes de esa segunda entrega. En uno de 23 de enero remitido por la demandada al actor, se le ponía de manifiesto los perjuicios que se le estaban causando por la demora de la operación, a lo que respondió aquél el 28 de enero, que ante la imposibilidad de firmar la hipoteca - se entiende que para financiar la parte del precio aplazado, - le ofrecía una solución intermedia, que no era otra que entregar una nueva cantidad a cuenta, que debe entenderse a cuenta del precio pactado, y para evidenciar su intención de querer seguir adelante con la compraventa. En ningún momento se habla de ampliación de las arras ya entregadas o que a tal cantidad deba dársele ese alcance. Este correo fue contestado por otro de la demandada de 2 de febrero, por el que se le comunicaba que de buena voluntad se aceptaba esa propuesta "en el sentido de realizar una nueva entrega por importe de 65.000 €", que no una ampliación de las arras penitenciales ya entregadas.

Ciertamente y como aduce la recurrente, las partes penalizaron el incumplimiento contractual de la compradora con la consecuencia de la pérdida de las cantidades entregadas; pero como se desprende de lo establecido en la cláusula 6ª del contrato, eso sólo puede predicarse de las que expresamente se pactó que fueren entregadas como consecuencia de la firma del contrato y a las que el mismo se refiere, que eran los 35.000 € que debían ser abonados por transferencia. Según dicha cláusula, el comprador sólo perdería lo entregado en concepto de arras, y no cualquier otra cantidad, no siendo cierto que desde que se suscribiera el contrato, las partes regularan y otorgaran la calificación de penitenciales a las todas las cantidades que pudieren ser entregadas con posterioridad, o que tuviere que entenderse que de entregarse alguna otra, debiera considerase que lo fuese en concepto de arras y con el mismo alcance que esos otros 35.000 € ya entregados. Por lo demás, resulta completamente indiferente el momento en que esta segunda cantidad se entregara, ya fuese antes o después de evidenciarse cualquier incumplimiento por parte del actor; si acaso ese dato sería relevante para no poder otorgarle el concepto de arras esa segunda entrega, por haberse realizado después de firmado el contrato, y sin que las partes hubiesen acordado expresamente que se le tuviere que dar tal alcance.

Por todo lo expuesto, el recurso debe ser desestimado.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC , las costas deberán ser satisfechas por la recurrente.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Alcoranda, S.A. contra la Sentencia de fecha 13 de diciembre de 2.010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda en Juicio Ordinario nº 448/09, condenando a la recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.