Sentencia Civil Nº 361/2012, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 453/2011 de 02 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00361/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN010

N.I.G.: 26089 42 1 2011 0000878

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000453 /2011

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000166 /2011

RECURRENTE : Jose Ignacio

Procurador/a : SARA GARCIA-APARICIO SALVADOR

Letrado/a : SILVIA LOPEZ-TARAZONA ARENAS

RECURRIDO/A : LEVALTA,S.L.U.

Procurador/a : MARIA LUISA BUJANDA BUJANDA

Letrado/a : ENRIQUE DOMINGO OSLE

S E N T E N C I A Nº 361 DE 2012

ILMOS./AS SRES./SRAS.

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

Dª CARMEN ARAUJO GARCIA

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

En la ciudad de Logroño a dos de noviembre de dos mil doce

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 453/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo nº 453/2011, en los que aparece como parte apelante, D. Jose Ignacio , representado por la procuradora Dª SARA GARCIA-APARICIO, y asistido por la letrado Dª SILVIA LOPEZ- TARAZONA, y como apelado, LEVALTA, S.L.U., representada por la procuradora Dª MARIA LUISA BUJANDA BUJANDA, y asistida por el letrado D. ENRIQUE DOMINGO OSLE, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 27 de mayo de 2011, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Que desestimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales doña Sara García-Aparicio Salvador, en nombre y representación de don Jose Ignacio , debo absolver y absuelvo a Levanta, S.L.U de todas las pretensiones formuladas contra ella en el presente procedimiento, con imposición al actor de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de Jose Ignacio , se presentó escrito interponiendo recurso de apelación ante el Juzgado contra la sentencia dictada en instancia. Admitido éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 25 de octubre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Logroño se dictó sentencia en fecha 27 mayo 2011 , en cuyo fallo se disponía: "Que desestimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales doña Sara García- Aparicio Salvador, en nombre y representación de don Jose Ignacio , debo absolver y absuelvo a Levanta, S.L.U de todas las pretensiones formuladas contra ella en el presente procedimiento, con imposición al actor de las costas procesales causadas."

Contra esta sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de don Jose Ignacio , solicitando que con arreglo a las alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso, folios 82 a 93, se diese lugar a la revocación de dicha resolución, con la consiguiente estimación de la demanda e imposición de costas a la parte demandada.

La demanda se presentó por la procuradora doña Sara García Aparicio en representación de don Jose Ignacio frente a la entidad mercantil Levalta, solicitando, que se estimase la demanda y se declarase: "1.- La resolución del contrato privado de arras penitenciales suscrito entre mi mandante y la Sociedad demandada de 28 de marzo de 2007 (documento nº 1), condenando a esta última a estar y pasar por tal declaración.

2.- La devolución a mi mandante de la cantidad abonada de 6.420 € más otra cantidad igual, así como intereses legales de la cantidad de 6.420 € desde el momento o fecha de su pago hasta su abono por la demandada, condenando a ésta a tales pagos.

3.- La imposición de costas a la demandada.".

En la primera alegación del recurso se pone de relieve que, como consta en el primero de los antecedentes de la sentencia recurrida, en la demanda se había interesado que se dictase resolución del contrato de "arras penitenciales" de 28 marzo 2007 suscrito por las partes, en fecha 28 marzo 2007, con condena a la demandada a estar y pasar por tal declaración y devolver a la actora la cantidad de 6.420 € más intereses legales desde el momento del pago y otros 6.420 € e intereses legales y ello al amparo del artículo 1256 del Código Civil .

También y, asimismo constaba en fundamento de derecho primero de la sentencia impugnada, el objeto el procedimiento era la nulidad y como consecuencia de ello la resolución del contrato de arras existenciales suscrito por las partes en 28 marzo 2007, con fundamento en los motivos que se exponían en el recurso.

En primer lugar, en dicho contrato no se estableció un plazo para otorgar el documento privado de compraventa donde se establecían las demás condiciones esenciales de la venta, como eran: plazo de entrega, forma de pago, características, superficie y materiales de los elementos adquiridos, proyecto de ejecución etc., lo que suponía dejar al arbitrio de una de las partes contratantes, esto es a la mercantil demandada, el momento de determinación no sólo del resto de condiciones del contrato que al no determinar plazo para ello, la mercantil demandada lo podía ser cuando quisiese, sino también el plazo para otorgar aquel documento privado de compraventa donde se determinarían aquellas condiciones.

En segundo lugar, se exponía que en el hecho de no haberse determinado en el contrato de arras penitenciales el plazo para otorgar el documento privado de compraventa, donde se determinarían el resto de condiciones esenciales del contrato, y no determinasen dicho contrato el plazo de entrega los elementos adquiridos, se dejaba al cumplimiento del plazo de entrega a la voluntad de la parte demandada, al hacerlo en el momento del intereses.

Consta al folio 10 y siguientes (aportado como documento 1 de la demanda) el contrato de referencia de fecha 28 marzo 2007, contrato de arras penitenciales tal y como consta en el expositivo II, otorgado por la mercantil Levanta y don Jose Ignacio en su clausulado, que literalmente se expone:

" PRIMERA.- El comprador entrega a la mercantil LEVALTA S.L., en este acto, la cantidad de 6.420,00 EUROS SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE EUROS), en concepto arras penitenciales por la compraventa futura de los elementos inmobiliarios descritos en el expositivo segundo precedente, sirviendo el presente documento como la más formal y eficaz carta de pago.

SEGUNDA. .- A efectos de la formalización del contrato de compraventa futuro, el precio de la vivienda, incluido el trastero, queda fijado en 384. 647,75 EUROS (TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS Y SETENTA Y CINCO C (64.00 .000 PESETAS) y el de la plaza de garaje n° 24 en 21.035,42 EUROS VEINTIUN MIL TREINTA Y CINCO EUROS Y CUARENTA Y DOS CENTIMOS (3.500.000 PESETAS) más el I.V.A. correspondiente.

En consecuencia, el precio total de la compraventa a formalizar en el futuro queda fijado en 405.683,17 EUROS (CUATROCIENTOS CINCO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS Y DIECISIETE CENTIMOS) (67.500.000 PESETAS), mas el I.V.A correspondiente debiendo deducirse de dicho importe la cantidad entregada en este acto.

TERCERA.- El contrato privado de compraventa se formalizará en el plazo máximo de siete días desde que la vendedora requiera al comprador a tal efecto y por cualquier medio.

Las demás condiciones de la compraventa se determinarán en el contrato definitivo.

La parte compradora podrá escriturar a nombre de terceras personas físicas o jurídicas que estime conveniente.

CUARTA.- Tal como se ha indicado en la cláusula primera precedente, la suma entregada por el comprador en el presente acto lo es en concepto de arras penitenciales, de tal modo que en el caso de que éste se negara a formalizar el contrato de compraventa en el plazo antedicho, una vez requerido por la vendedora, el presente contrato quedará rescindido perdiendo el comprador la indicada suma.

Si el contrato de compraventa no llegara a formalizar-se por causas imputables a la vendedora, deberá ésta devolver al comprador, duplicado, el importe de las arras penitenciales entregado en este acto,

Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado ejemplar y a un solo efecto en el lugar y fecha del encabezamiento.".

Asimismo, y aportados con la demanda constan los documentos 2 y 3, folios 33 a 35. El primero de ellos relativo a la notificación de resolución de alcaldía del ayuntamiento de Logroño de 5 noviembre 2007, sobre solicitud de licencia de obras y aprobación del proyecto de estructura para la construcción del edificio compuesto por dos plantas de sótano, con 164 plazas de aparcamiento normalizadas, 6 no normalizadas y 52 trasteros, planta baja con 6 portales y viviendas, 4 plantas de pisos con 96 viviendas (incluidas las de planta baja) y planta bajo cubierta con 45 trasteros en la parcela 14, sector la Guindalera, relativo a notificación resolución de la Alcaldía de 5 noviembre 2007, con resolución en el sentido de: aprobar el proyecto de ejecución redactado por don Rodrigo de fecha octubre 2007, con las condiciones del anexo y las que expresamente se exponían (con fecha 7 noviembre 2007). Expediente NUM000 .

En el segundo de ellos, relativo a la notificación de resolución de Alcaldía del Ayuntamiento de Logroño de 22 febrero 2008, sobre la solicitud de licencia de obras y aprobación de proyecto de ejecución para construcción del edificio compuesto por 2 plantas de sótano con 158 plazas de aparcamiento normalizadas, 8 normalizadas y 66 trasteros, planta baja con 6 portales y viviendas, 4 plantas de pisos con 96 viviendas (incluidas las de planta baja) y planta bajo cubierta con 45 trasteros en parte la 14, sector L A guindalera, con resolución en el sentido de prestar conformidad por el Ayuntamiento a las obras de referencia y tener por otorgada la licencia de primera ocupación de construcción del edificio de promoción libre compuesto por: 2 plantas de sótano con 117 plazas de aparcamiento normalizadas grandes, 35 plazas de aparcamiento normalizadas pequeñas, 8 plazas de aparcamiento lo normalizadas y 65/4 trasteros; planta baja con 3 portales; resto de planta baja y plantas de piso con 42 viviendas; y 18 trasteros bajo cubierta con las condiciones que se exponían. Expediente NUM001 .

Y finalmente, consta el documento 4 de la contestación, folio 36, de fecha 21 febrero 2008, consistente el certificado del arquitecto don Alonso , en el que se certifica que las obras, que se están ejecutando por JJ Portugués, en la parcela 14 del sector Guindalera de Logroño, sobre proyecto de 96 viviendas, locales, trasteros y garajes que promovía Levanta se podían valorar al día de la fecha en la cantidad de 837.329,46 € que suponía un porcentaje del 16,16% del presupuesto de la obra.

Al folio 37 consta documento 5 de la misma contestación, también extendido por el arquitecto don Alonso de fecha 20 diciembre 2010, en el que se certifica que las obras que se están ejecutando por JJ Portugués, en la parcela 14 del sector Guindalera de Logroño, sobre 96 viviendas, locales, trasteros y garajes que promovía Levanta se podían valorar al día de la fecha en la cantidad de 5.146.440,28 € que suponía un porcentaje del 99,34% del presupuesto de la obra.

Por tanto, y en relación con esta primera alegación del recurso debe mantenerse el criterio del juzgador a quo recogido en el cuarto y quinto fundamento de derecho de su solución, pues no puede olvidarse que en el contrato de arras penitenciales de 28 marzo 2007, aun cuando se deja al arbitrio del demandado el cumplimiento, también se ha determinado que se ha otorgado licencia de primera ocupación y que las obras prácticamente se han ejecutado en relación con la totalidad del presupuesto de la obra (a fecha 20 diciembre 2010, 99,34%), sin que, por otra parte, la parte actora haya acreditado el intento de suscribir el contrato, ya que su única actuación se refiere a la celebración de un acto de conciliación, como se expone en el tercer fundamento de derecho de la resolución impugnada y que consta a los folios 13 y siguientes de los autos como documento 2 de la demanda. De ahí que el juzgador de instancia, en ese cuarto fundamento de derecho, concluya en el sentido de que no es admisible que el actor reclame una consecuencia prevista para aquellos casos, en los que es la voluntad del vendedor la que impide suscribir el contrato, ya que no se ha determinado tal situación, sino al contrario ha sido la parte actora la que no ha tenido voluntad o intención de suscribirlo, como se concluye en el segundo párrafo del cuarto fundamento de derecho de la sentencia impugnada, de modo que se mantiene el contenido del cuarto fundamento de derecho en relación con ambas alegaciones.

En cuanto al quinto fundamento de derecho de la sentencia recurrida, en el que también se hace referencia al contrato de arras penitenciales, como se expone en el mismo, la lectura del contrato de arras permite entender que se fijan condiciones, como es la entrega de una cantidad en concepto de arras, el precio de la vivienda y plaza de garaje, la formalización del contrato en el plazo de 7 días desde que la vendedora requiriese al efecto con precisión de las restantes condiciones de la compraventa en el contrato definitivo, de modo que tiene que entenderse que se dan los elementos necesarios para dar validez al contrato, aún a pesar, como también indica en ese quinto fundamento de derecho, que exista cierta indefinición sobre el plazo del otorgamiento del contrato privado de compraventa, si bien la misma no es suficiente para dar lugar a la resolución del contrato, teniendo cuenta que la actora no ha justificado la voluntad de concluir y cumplir el contrato, es decir de otorgarlo, mientras que se ha determinado, por la documental expuesta, lo avanzado de la ejecución de la obra y por tanto, del cumplimiento por parte de la entidad vendedora. A su vez, también debe entenderse por la testifical practicada, que también se valora en ese quinto fundamento de derecho de la sentencia dictada por el juzgador a quo, esa falta de intención de otorgar el contrato por parte del comprador a diferencia del vendedor que lleva adelantada la ejecución de la obra, teniendo en cuenta los certificados del arquitecto anteriormente mencionados.

SEGUNDO : En la segunda alegación del recurso, folio 84, se hace referencia al tenor del segundo y tercer fundamentos de derecho, en relación con el concepto de arras y las clases convención del artículo 1454 del Código Civil .

En relación con el concepto de arras debe indicarse que son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor si incumple aquél la pierde y hace suya el vendedor y si es éste el que incumple, la tiene para devolver duplicada al comprador.

2.- Las arras, en todo caso, son confirmatorias en el sentido de que acreditan la perfección del contrato de compraventa y constituyen parte del precio (si se ha dado 100 como arras y el precio era de 1000, al cumplir el comprador su obligación de pago del precio le bastará con pagar 900).

Las arras penales tienen la naturaleza de cláusula penal. Las partes pueden exigir una a otra el cumplimiento de las obligaciones y sólo en caso de incumplimiento, si es el comprador quien cumple, las pierde, y si es el vendedor, las devuelve duplicadas; pero ni uno ni otro están autorizados a desistir del contrato.

Las arras de desistimiento o penitenciales autorizan a las partes a desistir del contrato perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor; tienen la naturaleza de obligación facultativa; deben cumplir, pero si no quieren, pierden las arras. A ellas se refiere el art. 1454.

3 - Interpretado debidamente el contrato, las arras serán penales o de desistimiento, según conste en el contrato o resulte de la intención de los contratantes. Pero si simplemente expresan que hay una entrega en concepto de arras, debe entenderse que son las que contempla el Código, las de desistimiento.

4.- Distinto de las arras es la entrega de una cantidad a cuenta del precio; las arras funcionan como parte del precio; pero es frecuente que el comprador entregue una cantidad a cuenta en cuyo caso no tiene el concepto de arras y simplemente es un pago parcial inmediato a la perfección del contrato, sin perjuicio de pagar el resto en el tiempo adecuado, que será en el pactado o a la entrega de la cosa. Si en la compraventa media un pago inicial y no consta exactamente en qué concepto se ha hecho, debe entenderse que no lo fue como arras sino como entrega de precio a cuenta.

A su vez, así también se ha definido la doctrina jurisprudencial "«En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) Penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato. b) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos, a cuenta del precio, de lo que es ejemplo, el supuesto previsto en el artículo 343 del Código de Comercio , y c) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada. Asimismo, del conjunto de la doctrina jurisprudencial emanada de esta Sala se evidencian las declaraciones siguientes: Las arras o señal del articulo 1.454 tiene carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido. La norma contenida en el precitado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, para confirmar el contrato celebrado». (21 junio 1994, A.C. 1151/1994).

Por tanto, nada debe objetarse a la exposición que hace el juzgador a quo en sus fundamentos de derecho, en los que expone las diferentes clases de arras y la regulación del Código Civil sobre la materia, además de la validez del contrato, tal y como viene resolver en el conjunto de la fundamentación jurídica de la sentencia.

TERCERO : En cuanto a la tercera alegación del recurso, en la que se hace referencia a la fundamentación jurídica de la sentencia impugnada, cuarto fundamento de derecho, y en concreto, a la no acreditación del intento de la actora por suscribir el contrato, al acto de conciliación celebrado, y al documento 3 de la contestación a la demanda, sobre la construcción de vivienda, en fecha 28 marzo 2007, se desestima esa alegación, por cuanto que ya se ha expuesto el tenor de los documentos aportados por las partes y, asimismo, se ha determinado la correcta valoración del juzgador a quo en el cuarto y quinto fundamento de derecho de su resolución.

CUARTO : En cuanto a la cuarta alegación del recurso relativa al quinto fundamento de derecho, en la que se insiste en el tenor del contrato de 28 marzo 2007 de la construcción de viviendas en relación con el artículo 1.256 CC , lo que se ha resuelto acertadamente por el juzgador de instancia en el quinto fundamento de derecho de su resolución, el canalizado documental y la testifical, como ya se ha efectuado con anterioridad también esta resolución, de ahí que también se rechace esta alegación planteada en el recurso.

En definitiva, se mantiene la sentencia de instancia, cuya fundamentación se da por reproducida en la presente con la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO : Al desestimarse el recurso de apelación las costas se imponen a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación formulado por la procuradora de los tribunales Dª Sara García-Aparicio, en nombre y representación de D. Jose Ignacio , contra la sentencia de fecha 27 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Logroño , en autos de juicio ordinario en el mismo registrado al nº 166/2011, de que dimana el Rollo de apelación nº 453/2011, la cual debemos confirmar y confirmamos.

Se imponen a la parte apelante las costas de la alzada.

La confirmación de la sentencia de instancia supone la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará el destino legal ( D.A. 15ª LOPJ , según redacción de la LO 1/2009).

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación, y, en su caso, recurso por infracción procesal, ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.