Sentencia CIVIL Nº 361/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 1029/2016 de 28 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

ROLLO Nº 1029/16
SENTENCIA Nº 000361/2017
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistradas
Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª. ALICIA AMER MARTÍN
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En la ciudad de VALENCIA, a veintiocho de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO
SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de
Requena, con el nº 000247/2016, por D. Heraclio , D. Oscar , Dª. Benita , D. Valentín , Y D. Juan Luis
representados en esta alzada por la Procuradora Dª. AURORA GARROTE LIMORTE y dirigidos por el Letrado
D. JULIÁN HERNÁNDEZ COFRADES contra D. Bernardo Y Dª. Herminia representados en esta alzada
por el Procurador D. FRANCISCO GÓMEZ BRIZUELA y dirigidos por la Letrada Dª. ANA ISABEL MONER
ROMERO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Heraclio , D. Oscar
, Dª. Benita , D. Marcos , Y D. Juan Luis .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Requena, en fecha 31 de Agosto de 2016 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por DON Heraclio , Oscar , Benita , Marcos Y Juan Luis , contra Herminia Y Bernardo con condena en costas a los demandantes.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Heraclio , D. Oscar , Dª. Benita , D. Marcos , Y D. Juan Luis , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 18 de Diciembre de 2017.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Heraclio y Don Oscar , Doña Benita , Don Marcos y Don Juan Luis formulan recurso de apelación contra la sentencia de instancia que desestimó la demanda de juicio ordinario que el 4 de Marzo de 2.016 habían interpuesto, en ejercicio de la acción de retracto de colindantes, contra Doña Bárbara (rectificado posteriormente, como Herminia ) y Don Bernardo , encaminada a la obtención de una sentencia que declarase haber lugar al ejercicio del derecho de retracto entre colindantes por su parte y por ello se condene a los demandados a: 1.- Estar y pasar por dicha declaración, y, en consecuencia, retraer la parcela NUM000 del polígono NUM001 , con referencia catastral NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Chiva en el libro NUM010 del término municipal de Buñol, tomo NUM003 , folio NUM004 , número de finca NUM005 IDUFIR, a mis representados. Otorgando en el plazo que se señale, la correspondiente escritura pública de retroventa a favor de mis representados en las mismas condiciones en que fue adquirida.

2.- A recibir la cantidad de 2.000 euros, precio de la parcela, más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho a ser reembolsado. 3.- A otorgar la escritura de oficio, si los demandados no se avienen a otorgarla voluntariamente y 4.- Se condene a los demandados al pago de todas las costas causadas. La razón esencial por la que la juez 'a quo' rechazó la demanda fue por entender como expresa en el último párrafo del fundamento jurídico tercero que 'En el caso de autos no se ha dado cumplimiento por el demandante a los requisitos precisos, ni concurren los presupuestos para el éxito de la acción que se ejercita, lo que lleva al rechazo de la misma, por cuanto ha sido dirigida contra dueños de fincas colindantes sobre los que no puede tenerse preferencia. Es por cuya razón que, no cabe la estimación de la acción ejercitada, frente a estos demandados ya adquirentes y también, colindantes , hechos no controvertidos por ninguna de las partes y conforme con la documental obrante en autos, por lo que procede la desestimación íntegra de la demanda.' De modo que la 'ratio decidendi' de este fallo descansa en la atribución de la condición de colindantes a los demandados.



SEGUNDO.- Los demandantes fundan su apelación en la infracción de los artículos 1.523 y 1.524 que establecen el derecho y los requisitos para el ejercicio del derecho de retracto entre colindantes por error en la apreciación de la prueba. En este sentido aducen ser propietarios de la parcela NUM006 del polígono NUM001 del término de Buñol y que la parte demandada adquirió para su sociedad de gananciales la finca rústica colindante con la suya, situada al Este, que es la parcela NUM000 del polígono NUM001 , siendo ambos extremos no discutidos. Añadiendo que la superficie de la parcela que se pretende retraer no excede de una hectárea, ya que tiene cuarenta áreas y ochenta y dos centiáreas (documento número dos de la demanda a los f. 73 al 76), que no están separadas por ninguno de los accidentes que describe el párrafo segundo del primero de los artículos citados y que se trata de finca rústicas, por lo que en esta tesitura la demanda forzosamente habría de prosperar, remitiéndose al párrafo quinto del fundamento jurídico tercero de la sentencia que así lo recoge. No obstante ello la juzgadora de instancia la rechaza al entender que la acción se ha dirigido 'contra dueños de fincas colindantes sobre los que no puede tenerse preferencia' y en este extremo es donde los recurrentes consideran que el fallo vulnera los citados artículos por error en la apreciación de la prueba, por cuanto que los demandados no son colindantes con la finca objeto del presente retracto. La parte apelante reconduce, en esencia, la controversia a este aspecto, lo que obliga a la Sala a revisar lo actuado a fin de determinar si el fallo que establece la sentencia se ajusta o no a derecho.

Como punto de partida en esta tarea se ha de precisar que el ejercicio del retracto legal de colindantes o asurcanos, que autoriza el artículo 1.523 del Código Civil , exige para su viabilidad de los siguientes requisitos: 1º) Ser propietario de las tierras colindantes. 2º) Que se trate de la venta de una finca rústica. 3º) Que ésta no exceda de una hectárea y 4º) Que las fincas en cuestión no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres aparentes ( SS. del T.S. de 10-12-91 ). Ahora bien, indudablemente la concurrencia de estos presupuestos requiere como premisa inicial que la venta se haga a un extraño y no a otro propietario colindante, y esta circunstancia es precisamente una de las que invocó la parte demandada para combatir la demanda, alegando que la parcela número NUM000 del poligono NUM001 sita en el paraje de la Umbría de Buñol objeto de retracto, linda con la número NUM007 de su propiedad, estando ambas unidas sin que medie separación alguna entre una y otra, tan sólo por la maleza y que, a su vez, la parcela NUM008 no es propiedad del Ayuntamiento. El examen de las actuaciones lleva a conclusiones coincidentes con las que patrocina la parte demandante y ahora apelante y ello por las razones que a continuación se exponen: 1º) Efectivamente el plano de situación que se incorpora al recurso (f. 15 del Tomo II) evidencia, en línea de principio, que la parcela NUM007 no colinda con la NUM000 , sino con la NUM008 , que pertenece al Ayuntamiento de Buñol, como así se recoge en la certificación registral aportada como documento número dos a la demanda (f. 73 al 76, singularmente f. 74), que al describir la parcela NUM000 que es objeto, de retracto, expresa que linda: Norte y Este, parcela NUM008 del Ayuntamiento de Buñol, sin efectuar mención alguna a la NUM007 . 2º) Esta reseña resulta también coincidente con la que aparece en los documentos número dos (f. 116 al 131, singularmente f. 119), tres (f. 132) y la certificación gráfica del número cuatro (f. 142), todos de la contestación. 3º) Así mismo en el informe remitido por la Gerencia Territorial del Catastro (f. 221 al 227), se advierte al f. 222 que la parcela NUM007 colinda con la NUM008 y no con la NUM000 . 4º) La parte demandada trata de contrarrestar esta evidencia, arguyendo que el Ayuntamiento de Buñol no es propietario de las parcelas que el catastro señala, como así lo indica en los correlativos primero (f. 96), segundo (f. 97) y tercero (f. 98) de su contestación. 5º) Mas frente a ello, cabe decir, de un lado, que la certificación catastral es clara al respecto (f. 222), de otro, que esa titularidad no resulta sólo del Catastro, que si bien podría resultar 'per se' insuficiente, como declara la SS. del T.S. de 26-5-00 , por todas, no pasando de constituir un mero indicio de que pueda pertenecer a quien figura como titular en él, se ha de tener presente que la certificación registral aportada como documento número dos de la demanda (f. 73 al 76), ya indica 'parcela NUM008 del Ayuntamiento de Buñol' (f. 74), y finalmente, aunque a efectos meramente dialécticos, prescindiéramos de lo anterior, no parece que un juicio de retracto de colindantes, sea marco adecuado para cuestionar esa titularidad del Consistorio, máxime que no se ha de olvidar que ha sido ajeno a este procedimiento y, por tanto, ahondar en esa cuestión, como sostiene la parte apelada, sería dar pie a la posible existencia de una situación de litisconsorcio pasivo necesario, en la medida que podría verse afectado por la resolución que aquí se dicte, si se pusiese en tela de juicio su titularidad sobre la parcela NUM008 y 6º) Por último, el documento privado suscrito el 23 de Junio de 1.998 (documento número cinco de la contestación al f. 143) nos habla de la adquisición de las parcelas NUM009 y NUM007 , pero no de la NUM008 . De modo que lo hasta aquí dicho sería bastante para el éxito del recurso, en cuanto que el único inconveniente apreciado por la juzgadora de instancia para rechazar la demanda ha sido desvirtuado.



TERCERO.- No obstante ello y, a mayor abundamiento, señalar: A) Que en cuanto a la exigencia del párrafo segundo del artículo 1.523 del Código Civil de que las fincas en cuestión no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres aparentes, y que la demandada cuestiona, so pretexto de que la parcela NUM006 que es la de los actores, no colinda con la NUM000 , pues las separa un camino de más de dos metros de anchura, señalar, de un lado, que la Gerencia Regional del Catastro de Valencia informa que 'no se observa la existencia de camino o arroyo alguno entre el linde que separa las parcelas NUM006 y NUM000 del polígono NUM001 del término municipal de Buñol (f. 221) y de otro, que la perito Doña Berta , Ingeniera Agrónoma, en el acto del juicio manifestó que dicho camino no es de dominio público (39' 34''), que está dentro de la propiedad (39' 46''), precisando que no es un camino público, ni tampoco una senda para llegar a otro sitio, porque el resto de las fincas entran por otro camino (39' 59''), añadiendo que tampoco hay ningún barranco o acequia que divida las dos parcelas (40' 10''). B) En cuanto al dato de tratarse de fincas rústicas, así lo aprecia la sentencia en el párrafo quinto del fundamento jurídico tercero, sin que este aspecto haya sido combatido de contrario, unido ello al informe emitido por el Ayuntamiento de Buñol que califica dicho suelo como no urbanizable (f. 217 al 219). A su vez, en la certificación registral se habla de cuarenta áreas y ochenta y dos centiáreas de algarrobo secano (f. 74). Pero es que además la perito Sra. Berta en el acto del juicio dijo que dada su condición profesional hizo el informe por tratarse de terrenos rústicos (40' 50'') que desde el 2.002 esta cultivada (41' 42'') y que el propietario la utilizaba con una finalidad predominantemente rústica (41' 51''), manifestando que la finca retraída, la parcela NUM000 , es rústica, con cultivo de algarrrobos y algunos olivares (42' 09''), Por último, es cierto que la SS. del T.S. de 12-2-00 , a título de ejemplo, manifiesta que la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1.523 del Código Civil , ya que todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público y aunque puedan redundar en provecho de particulares, están motivadas por el interés general ( SS. de 22-1-91 ). Ahora bien, con arreglo al fin de interés publico perseguido por la norma, la condición de agricultor no exige que el retrayente se dedique personalmente al cultivo, pues puede hacerlo mediante trabajadores que de él dependan, y aquí el planteamiento defensivo de la parte demandada no ha ido más allá del mero alegato.

De hecho, la sentencia lo rechaza en el párrafo quinto del fundamento tercero y ello no ha sido combatido, además de que según la certificación catastral de los 5.229 m2 de superficie de la finca, 5.091 m2 están cultivados (f. 226), motivos todos los expuestos que han de llevar a la estimación del recurso y a la revocación total de la sentencia, en el sentido de dar lugar íntegramente a la demanda.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso motiva la no imposición de costas de esta alzada, siendo las de primera instancia de cargo de los demandados, según prescribe el artículo 394.1 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Aurora Garrote Limorte en nombre de Don Heraclio y Don Oscar , Doña Benita , Don Marcos y Don Juan Luis contra la sentencia dictada el 31 de Agosto de 2.016 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Requena , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 247/16, que se revoca en su totalidad y, en su virtud, se estima la demanda por ellos formulada declarando haber lugar al ejercicio del derecho de retracto entre colindantes por su parte y se condena a los demandados Doña Herminia y Don Bernardo a: 1.- Estar y pasar por dicha declaración, y, en consecuencia, retraer la parcela NUM000 del polígono NUM001 , con referencia catastral NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Chiva en el libro 196 del término municipal de Buñol, tomo NUM003 , folio NUM004 , número de finca NUM005 IDUFIR, a los actores. Otorgando en el plazo que se señale, la correspondiente escritura pública de retroventa a favor de los demandantes en las mismas condiciones en que fue adquirida. 2.- A recibir la cantidad de 2.000 euros, precio de la parcela, más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho a ser reembolsado. 3.- A otorgar la escritura de oficio, si los demandados no se avienen a otorgarla voluntariamente y 4.- Se condene a los demandados al pago de las costas causadas en primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las de esta alzada. Dese al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.