Sentencia CIVIL Nº 361/2020, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 295/2019 de 04 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION nº 1

Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)

Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218. Fax: 957 00 24 43

N.I.G. 1405342C20170001500

Recurso de Apelación Civil 295/2019

Autos de: Procedimiento Ordinario 478/2017

Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO nº 2 DE POSADAS

Ilmos.Sres.

PRESIDENTE

D. Pedro Roque Villamor Montoro

MAGISTRADOS

D. Victor Manuel Escudero Rubio

D. Fernando Caballero García

SENTENCIA nº 361/20

En Córdoba, a cuatro de mayo de dos mil veinte.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 15 de noviembre de 2018, dictada en el procedimiento ordinario nº 478/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Posadas, a instancia de Dª Fidela, representada por el Procurador SR. RUIZ SÁNCHEZ y asistida del Letrado SR. MARTÍN PÉREZ, contra D. Alexis, representado por el Procurador SR. ROLDÁN DE LA HABA y asistido del Letrado SRA. ACOSTA GARCÍA, habiendo sido en esta alzada parte apelante D. Alexis y designado ponente D. Víctor Manuel Escudero Rubio.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO:El 15 de noviembre de 2018 se dictó sentencia en el procedimiento ordinario nº 478/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Posadas, cuya parte dispositiva establece:

'QUE DEBO ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador, señor Ruiz Sánchez,en nombre y representación de DOÑA Fidela contra DON Alexis

DECLARO LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO sobre el inmueble:

Finca sita en el municipio de Almodovar del Río, finca registral nº NUM000. Parcela de terreno procedente de la conocida por CASA000, al sitio de DIRECCION000, de Almodovar del Río, estando marcada actualmente con el número NUM001. Tiene una superficie de trece áreas y dentro de su perímeto existe una vivienda unifamiliar de una sola planta. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Posadas, al Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004.

DECLARO QUE DICHO INMUEBLE ES INDIVISIBLE.

SE ACUERDA LA VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DEL INMUEBLE, al no haber manifestado ninguno de los propietarios su deseo de adjudicárselo abonando al otro su parte del precio, conforme al avalúo presentado por la parte actora que asciende a 147.900 euros.

QUE DEBO ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador, señor Roldan de la Haba, en nombre y representación de DON Alexis contra DOÑA Fidela, CONDENANDO A LA DEMANDADA a que pague al actor la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS (529, 30 euros), cantidad que devengará el interés legal previsto en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de esta resolución y hasta su efectivo pago.

Sin imposición de costas a ninguna de las partes. '

SEGUNDO:Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Alexis en virtud de la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes y celebrándose la deliberación el 30 de abril de 2020.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos jurídicos de la sentencia, y

PRIMERO:PLANTEAMIENTO.

El recurso tiene por objeto la sentencia de 15 de noviembre de 2018, dictada en el procedimiento ordinario nº 478/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Posadas. Dicha resolución: a) estima parcialmente la demanda, declarando la extinción del condominio sobre la vivienda propiedad de ambas partes y disponiendo su venta en subasta pública por la suma de 147.900 euros; y b) estima parcialmente la reconvención, condenando a la actora al pago de la mitad del IBI desde la ruptura de la pareja (año 2015) y absolviendo a Dª Fidela del resto de conceptos reclamados (cuotas del préstamo hipotecario desde la compra del inmueble, gastos de notaría derivados del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, IBI desde la compra del inmueble y gastos de comunidad desde el año 2015). D. Alexis recurre ambos pronunciamientos: el primero, al entender que se ha valorado incorrectamente la prueba en relación al valor del inmueble a efectos de subasta; y el segundo, entendiendo que Dª Fidela debe ser condenada al pago de la totalidad de las cantidades reclamadas.

SEGUNDO:VALORACIÓN DEL INMUEBLE A EFECTOS DE SUBASTA.

Considera el recurrente que el valor dado por la sentencia (147.900 euros, valor de tasación a efectos de subasta, fijado en la escritura de préstamo hipotecario suscrita en octubre de 2012 por las partes para la compra del inmueble) no es correcto y pretende que se sustituya por el que se establece en el informe pericial realizado a instancia de la parte (109.127Ž31 euros). El recurso se funda en que debe prevaler una pericial realizada al tiempo de la formulación de la reconvención.

Esta Sala considera correcto el criterio de la resolución recurrida, considerando que está más próximo al valor real del inmueble que el que propone el recurrente, y ello en virtud de las siguientes consideraciones:

1.- El informe del Perito del reconviniente no utiliza como método el de comparación de ventas de viviendas similares en la zona, tomando los correspondientes testigos, sino que tiene en cuenta el precio actual del suelo en la zona (20 €/m2 en suelo sin desarrollar) y le suma el valor de la construcción ejecutada, según los precios del Colegio de Arquitectos de Córdoba para el año 2017, aplicando una depreciación del 35 %.

2.- En el acto del juicio declaró como testigo Dª Adriana, trabajadora de la Inmobiliaria Ocasión Casa y persona a la que Dª Fidela le encargó la venta de la vivienda tras la ruptura de la pareja. Según la testigo, el precio de las parcelas con vivienda en la zona oscilan entre los 120.000 y 170.000 euros, siendo la de las partes una de las mejores de la zona, por lo que fijaron el precio de venta en 160.000 euros, sin que pudieran proceder a la venta por la falta de colaboración de D. Alexis. Dª Adriana es una experta que conoce el importe de las transacciones efectuadas en la zona.

3.- Según las máximas de experiencia, rara vez la entidad bancaria fija el valor de tasación a efectos de subasta en un precio superior al valor real, pues no le conviene a los efectos del art. 671 LEC, máxime cuando la escritura de préstamo hipotecario se otorga en octubre de 2012, es decir, cuando todavía no había terminado la crisis inmobiliaria de 2008. Pues bien, en octubre de 2012 se tasa en 147.900 euros, haciendo las partes obras de mejora en la vivienda, que D. Alexis valora en 14.041Ž26 euros. Por ello, no resulta creíble que desde la octubre de 2012 (la crisis inmobiliaria termina aproximadamente en 2014) hasta diciembre de 2017 (fecha del informe pericial) la vivienda se depreciara casi 30.000 euros, después de hacerle las citadas mejoras. Por ello, y como hace la sentencia recurrida, se considera más adecuado el criterio de la testigo.

En consecuencia, se desestima dicho motivo de recurso, si bien debe completarse la resolución recurrida a efectos de despejar las dudas que pudieran surgir para el caso de que en la subasta no hubiere posturas que superen el tipo, de modo que en tales supuestos se admitan posturas y se apliquen las reglas previstas en los art. 670 y 671 LEC, ostentado ambas partes, a dichos efectos, la condición de ejecutantes-ejecutados.

TERCERO:CANTIDADES RECLAMADAS POR D. Alexis.

Antes de entrar en el análisis del motivo, debe ponerse de manifiesto que ambas partes eran pareja de hecho cuando adquirieron el inmueble y lo fueron hasta julio de 2015. Según el Tribunal Supremo, a las parejas de hecho y a su ruptura no cabe aplicar por analogía las normas referentes al matrimonio, debiendo de aplicarse en tales casos lo pactado por los miembros de la pareja y, en su caso, la institución del enriquecimiento sin causa. Así se pronuncia la STS de 15 de enero de 2018 (LA LEY 243/2018), que indica que 'la interpretación del Tribunal Constitucional ha reforzado la línea jurisprudencial de esta sala que de que no cabe aplicar por analogía legis las normas del matrimonio a los supuestos de ruptura de la convivencia more uxorio o unión de hecho, pero no descarta que pueda recurrirse, en defecto de pacto, a principios generales, como el del enriquecimiento injusto'.

Igualmente, hay que señalar que en la reconvención se indicaba que D. Alexis era el único que percibía ingresos durante el tiempo que duró la convivencia. Sin embargo, ello no es cierto. Tal y como se indica en la sentencia, Dª Fidela era única titular de una cuenta corriente en la que consta (documento nº 2 de la contestación a la reconvención) que aquélla hizo efectivos determinados productos de ahorro propios, que dieron lugar a unos ingresos en el año 2013 por importe de 12.465 euros, dinero que fue gastado en práctica totalidad, pues el saldo final era solo de 377Ž81 euros, indicando también la sentencia que ambas partes contribuyeron a los gastos de la convivencia según sus posibilidad, haciéndolo D. Alexis en mayor proporción debido a sus mayores ingresos como titular de un negocio, mientras que Dª Fidela lo único que aportó fueron los ingresos antes señalados, que se correspondían con los ahorros de una época anterior en la que trabajaba por cuenta ajena.

Por otra parte, debe ponerse de manifiesto que no se advierte una actitud rentista por parte de Dª Fidela, que no ha hecho valer su trabajo para la casa o la ayuda en el negocio de D. Alexis a través de la posible aplicación analógica del art. 1438 CC, que regula una compensación económica por tales conceptos, existiendo en ambos casos (unión de hecho y matrimonio en régimen de separación de bienes) una separación de patrimonios entre la pareja y una vida en común.

Hechas estas aclaraciones, vamos a analizar los distintos conceptos reclamados:

1.- Cuotas del préstamo hipotecario. En este caso, debemos distinguir dos periodos:

a.- Mientras duró la convivencia entre las partes. A su vez, dentro de éste, hay que distinguir otros dos.

Por un lado, desde el inicio del préstamo hasta marzo de 2015. Durante este periodo de tiempo, D. Alexis sostiene que efectuó el pago en metálico por ventanilla. Siguiendo el criterio de la sentencia de instancia, D. Alexis no ha acreditado que el dinero con el que se efectuó el pago fuera de su propiedaD. En contra de lo que se indica en el recurso, la sentencia no da por acreditado que el pago lo efectuara Dª Fidela, sino que D. Alexis no ha demostrado que el dinero fuera suyo, que es distinto, valoración probatoria que se comparte en la alzada, puesto que D. Alexis nada ha acreditado en tal sentido, más allá de que sus ingresos eran superiores a los de Dª Fidela, lo que resulta insuficiente.

Por otro, desde abril a junio de 2015. En la reconvención se indica que desde el mes de abril de 2015 'ha ido haciendo transferencias periódicas por un importe total (...) desde una cuenta en Cajasur de la que es titular la sociedad Ferretería Aeropuerto de Córdoba, S.L., de la que mi representado es administrador único, a la cuenta del préstamo hipotecario'. Para acreditar ello, aporta unas copias parciales (no se ve el importe) de resguardos de transferencia. Sin embargo, en tales copias aparece como ordenante otra persona ('Fraternidad-Muprespa Mutua Número'), sin que D. Alexis haya explicado tal circunstancia, por lo que aquél tampoco se acredita que el dinero fuera suyo.

b.- Una vez se produjo la ruptura de la unión de hecho. Respecto de este periodo no se discute el pago por D. Alexis. Dª Fidela aducía la existencia de un pacto verbal, en virtud del cual D. Alexis se quedaba en la vivienda propiedad de ambos hasta su venta, con la obligación de asumir las cargas de la vivienda. Dicho pacto no ha quedado acreditado tampoco, al menos en lo referente a la asunción por D. Alexis de las cargas. A pesar de lo cual tampoco procede el reembolso. D. Alexis ha estado ocupando de modo permanente la vivienda desde entonces, lo que ha determinado que Dª Fidela tuviera que salir de la misma y buscar otro alojamiento, por el que paga 350 euros mensuales, cantidad muy parecida al importe de las cuotas del préstamo hipotecario. Estimar la pretensión supondría un enriquecimiento injusto por parte de D. Alexis, con el correlativo empobrecimiento de Dª Fidela, puesto que ésta tendría que contribuir con la mitad de la cuota y, a la vez, correr con los gastos de su alojamiento, máxime cuando en este caso concurre una circunstancia singular: D. Alexis no ha prestado la colaboración necesaria, conforme las reglas de la buena fe, para proceder a la venta de la vivienda. Dª Adriana manifestó que la venta cuya gestión se le encomendó no pudo tener éxito porque D. Alexis (ocupante del inmueble) no ha facilitado que las personas interesadas en ella fueran a verla.

Por tanto, se mantiene la resolución recurrida.

2.- Mejoras. No se discute que tras la compra de la vivienda se efectuaron determinadas reformas. D. Alexis ha aportado diversas facturas con tal finalidad, expedidas a su nombre. A pesar de ello, debe mantenerse la resolución de instancia. Por un lado, que las facturas estén a nombre de D. Alexis no implica que el dinero fuera suyo en su totalidaD. Por otro lado, Además, Dª Fidela contribuyó, en todo caso, con otras aportaciones a la instalación de la pareja en la vivienda, constando facturas a nombre de Dª Fidela que tenía por objeto la compra de mobiliario.

3.- Gastos notaria relativos a la compra de la vivienda y el préstamo hipotecario. D. Alexis aporta sendas facturas a su nombre (documento nº 14 y 15), pero, como hemos dicho anteriormente, D. Alexis no ha justificado que el dinero con el que pagó fuera suyo, no pudiendo descartarse que el propio dinero del préstamo sirviera para hacer frente a tales gastos.

4.- IBI. Dicho impuesto grava la propiedad y, por tanto, su abono corresponde al propietario o propietario del mismo. Así lo ha señalado el Tribunal Supremo en supuestos de crisis matrimoniales, pudiendo citarse la sentencia de 27 de junio de 2018 (ROJ: STS 2474/2018) cuando afirma que 'hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble. Respecto de los primeros (como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono...), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos. En relación con los gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter 'propter rem', corresponden al propietario. A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI, ( STS de 563/2006, de 1 de junio )'.

En este caso, la sentencia sólo condena a Dª Fidela al pago del impuesto devengado con posterioridad a la ruptura, al acreditarse que fue aquél el que lo pagó en su totalidaD. Dicho criterio debe mantenerse, puesto que D. Alexis lo único que aporta (documento nº 13) es una certificación de que la deuda está pagada, pero acreditar que fuera dinero exclusivo de él con el que se efectuaron los pagos anteriores a la ruptura. Por tanto, el criterio de la Jueza a quo es ajustado a Derecho.

5.- Gastos comunidaD. El Tribunal Supremo considera, en relación a las crisis matrimoniales, que los gastos de comunidad son a cargo de los propietarios con independencia de cuál de ellos sea el usuario de la vivienda. En este sentido, la STS de 25 de mayo de 2005 (ROJ: STS 3382/2005) afirma que 'el motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 1396.3 del Código Civil , por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha excluido del pasivo del inventario la partida correspondiente al crédito de la esposa por los pagos hechos a la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la vivienda conyugal, con base en que la recurrente 'es la única que viene usando y disfrutando de la citada vivienda y de sus servicios y suministros', sin embargo esta explicación carece de apoyo legal, pues, según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo acuerdo de la Junta, determinación en el Título constitutivo o en los propios Estatutos'. En el mismo sentido se pronuncia más recientemente la STS de 27 de junio de 2018 (ROJ: STS 2474/2018). Por tanto, ambas partes deben hacer frente por mitad a tales gastos.

En relación a tales gastos de comunidad, D. Alexis ha aportado un certificado de la administradora de la comunidad en el que consta saldada una deuda posterior a la ruptura, habiendo abonado D. Alexis 1.099Ž40 euros y Dª Fidela la suma de 120 euros. La suma de ambos cantidades asciende a 1.219Ž4 euros, de modo que cada uno debía de haber satisfecho 609Ž7 euros. Habiendo pagado Dª Fidela únicamente 120 euros, debe reintegrar a D. Alexis la suma de 489 Ž7 euros.

6.- Montaje cocina. D. Alexis sostiene que abono a la empresa Millar Molero la suma de 3.400 euros para el montaje de la cocina de la vivienda, de los cuales 400 euros se pagaron en metálico y el resto (3.000 euros) mediante justificantes de transferencia de él y su empresa (Ferretería Aeropuerto de Córdoba, S.L.) a favor de Millar Bollero. La pretensión de reembolso por tal concepto tampoco puede ser estimada, puesto que no se ha aportado factura alguna, por lo que se desconoce el precio de la misma, sin que los justificantes de transferencia sean suficientes para dar por justificado el crédito que reclama, puesto que en la mayoría de ellos no se indica el concepto en el que se hacen y otro se hace a favor de alguien desconocido (D. Sixto), habiendo aportado también Dª Fidela un justificante de entrega a cuenta de la cocina (folio 247).

En consecuencia, el recurso debe ser parcialmente estimado, incluyéndose en la condena los gastos de comunidad señalados.

CUARTO:COSTAS Y DEPÓSITO.

De cuanto antecede se desprende que el recurso ha sido estimado parcialmente, lo que determina que no se impongan las costas a ninguna de las partes, procediéndose a la devolución del depósito ( artículos 394 y 398 LEC Y DA 15ª LOPJ).

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Alexis contra la sentencia de 15 de noviembre de 2018, dictada en el procedimiento ordinario nº 478/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Posadas,

1.- Debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, de modo que la cantidad objeto de condena a la que debe hacer frente Dª Fidela asciende a la suma de 1.019 euros. Además, se completa el pronunciamiento relativo a la subasta en el sentido siguiente: para el caso de que en la misma no hubiere posturas que superen el tipo, se admitirán posturas y se aplicarán las reglas previstas en los art. 670 y 671 LEC, ostentado ambas partes, a dichos efectos, la condición de ejecutantes-ejecutados. Se mantienen el resto de pronunciamientos de la sentencia.

2.- Cada parte asumirá las costas del recurso causadas a su instancia y las comunes por mitad, devolviéndose a la recurrente el importe del depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y de infracción procesal del que conocería la Sala 1ª del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días con los requisitos que establece el artículo 477 y siguientes LEC y conforme a los criterios del Acuerdo de 27.1.2017 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre admisión de los referidos recursos. El plazo para su interposición se computará desde el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, o, en su caso, las prórrogas del mismo.

El plazo para recurrir queda ampliado por un plazo igual al previsto para el correspondiente recurso (Real Decreto-ley 16/20 de 28 de abril).

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.