Sentencia CIVIL Nº 361/2021, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 192/2020 de 27 de Julio de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00361/2021

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: CHM

N.I.G.07040 42 1 2018 0019173

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000192 /2020

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 22 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000645 /2018

Recurrente: Pedro

Procurador: ANTONIO SEBASTIAN COMPANY-CHACOPINO ALEMANY

Abogado: MIGUEL A. GOMEZ ARIAS

Recurrido: L'INTRUSO BROKER S.L

Procurador: CELIA GARCIA SANCHEZ

Abogado: GABRIEL CELIA LOPEZ

Rollo núm. 192/20

Autos núm. 645/18

SENTENCIA núm. 361

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.

MAGISTRADOS:

D. Carlos Izquierdo Téllez.

D. Jaime Gibert Ferragut.

En Palma de Mallorca, a veintisiete de julio de dos mil veintiuno.

VISTOS, en fase de apelación, por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre declaración de domino sobre inmueble y nulidad de negocio traslativo, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apeladala entidad 'L'INTRUSO BROKER, S.L.', siendo su Procuradora Dª. CELIA GARCÍA SÁNCHEZ su Abogado D. Gabriel Celia López; como parte demandada- apelanteD. Pedro, siendo su Procurador D. ANTONIO SEBASTIÁN COMPANY-CHACOPINO ALEMANY y su Abogado D. Miguel A. Gómez Arias; y siendo parte demandada-apeladalos Herederos o Herencia yacente de D. Vidal, no comparecidos; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel-Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma en fecha 19 de noviembre de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración de dominio sobre inmueble y nulidad de negocio traslativo, seguidos con el número 645/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:

'Que estimando la demanda presentada debo declarar y declaro que el dominio de la finca inscrita al Registro de la Propiedad número 4, de los de Palma, inscrita al Tomo NUM003, libro NUM004, de Llucmayor, folio NUM005, finca registral número NUM006, pertenece a la mercantil 'L Intruso Broker sl', declarando la nulidad de la escritura de opción de compra autorizada por el Notario de Cerdanyola del Valles, Don Teodoro López-Cuesta Fernández, el día 29 de noviembre de 2017, con el número 2576 de su protocolo y consiguientemente de la Inscripción número 10ª, sobre la citada finca registral y de todas las inscripciones anotaciones posteriores de las que traiga causa, declarando igualmente la nulidad de la escritura de Compraventa por ejercicio de la opción de compra, otorgada el día 28 de junio de 2018 por el Notario Don Teodoro López-Cuesta Fernández con el número 1550/2018 de su protocolo.

Se imponen las costas a la parte demandada, Sr. Pedro.

Se desestiman las pretensiones dirigidas contra los herederos del Sr. Vidal, sin hacer especial imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal del codemandado Sr. Pedro, y se fundó en los motivos que se expondrán en la fundamentación jurídica de esta resolución.

TERCERO.-La representación procesal de la parte actora-apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad y sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso sobre la base de las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de Sala concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, entidad 'L'INTRUSO BROKER, S.L.', accionaba contra D. Pedro y D. Vidal en relación a la finca que se describe: 'Rústica.- Pieza de tierra de secano, sita en término de Llucmayor, denominada Torretxi Gran, pago del mismo nombre, de una extensión de dos cuarteradas, dos cuartones, cuarenta y cinco destres, equivalente a ciento ochenta y cinco áreas, cincuenta y cinco centiáreas que linda: al Norte, con tierras de Basilio, alias Corretejaos al Este, con la de Casiano y al Sur y Oeste, con camino de establecedores. Es la parcela NUM000 del polígono NUM001. Y cuya Referencia catastral NUM002. Datos Registrales.- Registro de la Propiedad número 4 de los de Palma, inscrita al Tomo NUM003, libro NUM004 de Llucmayor, folio NUM005, finca registral número NUM006.'.

Manifestando la actora que le pertenece en virtud de aportación en el acto fundacional de constitución de la sociedad, realizado en escritura pública ante Notario de Palma don Víctor Alonso Cuevillas Fortuny en fecha 6 de septiembre de 2016 e inscrita en el Registro arriba citado (se acompaña nota registral donde consta la inscripción del citado bien como documento número 1).

Y, seguidamente, la demanda explicaba una serie de avatares acontecidos sobre dicho inmueble, los cuales se resumen en los puntos siguientes:

'El día 13 de julio de 2018 mi cliente recibió carta certificada de la Notaría de Cerdanyola del Valles donde se le notificaba el otorgamiento de la escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra, otorgada el día 28 de junio de 2018 por el Notario Don Teodoro López-Cuesta Fernández con el número 1550/2018 de su protocolo,

A consecuencia de ello y tras las correspondientes averiguaciones debemos exponer siguiendo un orden cronológico de fechas y hechos:

A- Don Vidal (quien era socio constituyente de la sociedad LŽInstruso Broker) ostentaba un Poder Mercantil amplio, otorgado por la propia sociedad ante el notario de Palma don Víctor Alonso-Cuevillas Fortuny el mismo día de la constitución 6 septiembre 2016 bajo el número 2837/2016 de su protocolo, el cual estaba Pendiente de inscripción en el Registro Mercantil y que nunca fue inscrito.

B- Dicho poder fue revocado por el administrador ante la Notaria Maria del Mar Urbano Rodríguez el día 20 febrero de 2017 bajo el número 135/2017 de su protocolo. Además tal y como consta en la propia escritura de revocación fue revocado en presencia del propio apoderado Don Vidal, quien presente, se dio por notificado de la revocación en presencia de la Notario. Se acompaña copia de escritura de poder, con la nota de revocación en la última hoja, así como copia de la escritura de revocación como documentos 2 y 3.

C- Tras las correspondiente consulta el Registro de la Propiedad y en la hoja registral de la finca consta como inscripción 10ª un Derecho de opción de compra sobre la finca, otorgada a favor de Don Pedro. Es decir, Don Pedro ha inscrito una escritura de opción de compra otorgada unilateralmente en nombre propio y en nombre de la sociedad LŽIntruso Broker sl, como mandatario verbal, autorizada por el Notario de Cerdanyola del Valles, Don Teodoro López-Cuesta Fernández el día 29 de noviembre de 2017, con el número 2576 de su protocolo. Además en dicha escritura otorgada unilateralmente se hace mención a que 'la parte transmitente recibe en este acto dos cheques nominativos' a favor de 'L'Intruso Broker sl' los cuales JAMÁS han sido cobrados por mi cliente.

D- Dicha escritura de Opción de Compra fue ratificada por Don Vidal, por escritura del notario de Palma don Víctor Alonso Cuevillas Fortuny el mismo día 29 de noviembre de 2017 bajo el número 4013/2017 de su protocolo, En virtud de un poder revocado (tal y como hemos indicado).

E- Además dicha escritura de ratificación fue subsanada por otra del mismo notario en fecha 10 mayo 2018 bajo el número 1724/2018 de su protocolo,

F- Y finalmente el propio Notario en escritura 2707/2018 de fecha 17 julio 2018, revoca la suficiencia de poder. A pesar de todo lo expuesto anteriormente dicha Escritura de Opción en fecha 25 de mayo de 2018 causó la inscripción número 10 en el Registro de la Propiedad, en virtud de un poder revocado previamente.

G- Y actualmente tal y como consta en la Nota Registral, se pretende la inscripción de la escritura de Compraventa por ejercicio de la opción de compra otorgada el día 28 de junio de 2018 por el Notario Don Teodoro López-Cuesta Fernández con el número 1550/2018 de su protocolo, antes reseñada. Se acompañan copia de la escritura de opción de compra, de la escritura de ratificación, de la escritura de subsanación, la escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra, y de la escritura de revocación de suficiencia de poder como documentos número 4, 5,6,7 y 8.'

Por todo ello, la pretensión principal de la demanda fue destinada a obtener un pronunciamiento judicial de declaración de ineficacia, por nulidad radical, de la opción de compra y posterior compraventa instrumentada a través de la escritura pública otorgada en fecha 29 de noviembre de 2017, al considerar que existió carencia absoluta de capacidad del otorgante, Sr. Vidal, al actuar en virtud de un poder general que le había sido revocado por la actora, y por falta de consentimiento. Pretendiendo , asimismo, un pronunciamiento de nulidad de la escritura de opción de compra de fecha 29 de noviembre de 2017, así como de la inscripción a la que dio lugar, y la nulidad de la inscripción de la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del anterior derecho en fecha 28 de junio de 2018. Posteriormente presentó escrito por el que se subsana el suplico en el sentido de solicitar que se declarase la nulidad de la escritura de opción de compra unilateralmente autorizada por el Notario de Cerdanyola del Vallés, el día 29 de noviembre de 2017, y consiguientemente de la inscripción nº 10 sobre la citada finca registral, y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.

La parte demandada, en la que se personó el Sr. Pedro, contestó oponiéndose a las pretensiones actoras e indicando que, en todo momento, se actuó dentro del ámbito del poder conferido y sin conocimiento de otras circunstancias que se ponen de manifiesto por la hoy actora, empleando toda la diligencia que le era exigible y atendiendo a que el Sr. Vidal exhibió el poder correspondiente y en todo momento se comportó como propietario de la finca. Por lo que se solicitó la desestimación de la demanda.

Por otro lado, y tras acreditarse en autos que el Sr. Vidal había fallecido, se practicó trámite de sucesión procesal con sus herederos, que no comparecieron en tiempo y forma, declarándoseles en rebeldía procesal en primera instancia.

SEGUNDO.- Centrada en estos términos la cuestión litigiosa, la sentencia de instancia realizó la siguiente relación cronológica de los hechos, la cual sustentó en la prueba documental practicada:

'1- La entidad actora se constituye el 6/9/16, por parte del demandado Sr. Vidal, que aporta el inmueble posteriormente vendido, valorado en 100.000 euros, y cuya nulidad de compraventa se insta en la demanda rectora, que representa el 98% de las participaciones sociales, y por parte del Sr. Roberto, que aporta una mesa de juntas valorada en 2.000 euros y pasa a ostentar el 2%. Al Sr. Roberto se le nombra administrador único de la sociedad y, en el mismo día, se otorga poder general y amplio a favor del Sr. Vidal.

2- El nombramiento de administrador único se publica en el Registro Mercantil y, en fecha 22/3/17, se publica el cambio de administrador único, que pasa a ser el Sr. Serafin. El poder otorgado no se inscribe nunca y es revocado en fecha 20 de febrero de 2017 en virtud escritura autorizada en tal fecha ante la Notario Sra. Urbano, haciéndose así constar por el Notario Sr. Alonso-Cuevillas en fecha 13 de marzo de 2.017. En dicho otorgamiento están presentes el administrador único Sr. Roberto y el propio apoderado Sr. Vidal, por lo que en la escritura se hace constar que se da por notificado y que no es necesario la entrega de la copia del poder por obrar ésta ya en poder de la parte requirente.

3- En fecha 29 de mayo de 2019, como prueba acordada en estos autos, el Notario Sr. Alonso-Cuevillas certifica que sólo ha expedido una copia auténtica del poder en fecha 9 de septiembre de 2106, que fue entregada a la entidad otorgante (la hoy actora).

4- El 29/11/17, ante un Notario de Cerdanyola del Vallés, se otorga derecho de opción de compra sobre la finca a favor del hoy demandado Sr. Pedro. En nombre de la entidad propietaria, la hoy actora, actúa el propio Sr. Pedro, como mandatario verbal de la misma. Se hace constar que el único 'titular real' de la entidad es el Sr. Vidal y que el Notario autorizante no puede emitir juicio de suficiencia de las facultades representativas al no acreditarse la representación alegada, por lo que autoriza la escritura con la advertencia de que su eficacia queda 'condicionada a la prueba de la representación y juicio positivo de suficiencia de la misma mediante la exhibición de copia autorizada de apoderamiento con facultades suficientes, o a la ratificación convalidante por parte de la entidad representada.'. Se fija como precio, en su caso, la suma de 53.000 euros, que se entregan mediante tres cheques nominativos, dos por importe de 30.000 y 10.000, respectivamente, a favor de 'LŽIntruso Broker' y, otro, de importe 13.000 euros, a favor de Don Pedro Miguel (por honorarios de intermediación). Se estipula que el precio de la compraventa será de 70.000 euros, de los que deberá descontarse la suma ya entregada de 53.000 euros y que el Sr. Pedro podrá otorgar directamente escritura de compraventa, a cuyo efecto la parte concedente apodera y faculta a éste.

5- El mismo día, 29/11/17, comparece ante el Notario de Palma Sr. Alonso-Cuevillas, el demandado Sr. Vidal indicando que se halla facultado por la escritura de poder de fecha 6/9/16 (copia autorizada que el Notario dice tener a la vista), realizando juicio de suficiencia de capacidad y legitimación el Notario autorizante, y presta su conformidad y aprobación a la escritura otorgada ese mismo día ante el Notario de Cerdanyola del Vallés. En fecha 10/5/18 el Notario de Palma complementa la anterior escritura, respecto al juicio de capacidad, indicando que la inscripción de administrador único del Sr. Roberto en el RM tuvo lugar en fecha 16/2/17, por lo que el poder otorgado por su parte a favor del Sr. Vidal, con independencia de que no estuviese inscrito, no afecta a la validez y eficacia, reiterando el juicio de capacidad.

6- El día 28/6/18, el Sr. Pedro otorga escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra, de nuevo haciéndolo en nombre propio y en nombre y representación de la mercantil, en virtud del poder especial conferido mediante la escritura de opción de compra.

7- En fecha 17/7/18 el Notario de Palma ante el que se había ratificado por parte del demandado Sr. Vidal la escritura de otorgamiento de opción de compra, deja sin efecto el juicio de suficiencia que realizó en tal fecha, por no haber acreditado tener facultades suficientes para el otorgamiento de la escritura de ratificación, solicitando

la práctica de los asientos correspondientes en el RP nº 4, donde figura inscrita la finca.'

Y, en dicho marco fáctico, la sentencia aplicó el derecho y la jurisprudencia, y concluyó estimando la demanda en base a los motivos contenidos en los puntos siguientes:

'Atendidos dichos antecedentes fácticos, resulta evidente que el mandatario Sr. Vidal, con pleno conocimiento de que el poder le había sido revocado en fecha 20/2/17, acontecimiento 5, al estar presente en dicha revocación en escritura pública, se extralimitó y utilizó dicho poder que ya no estaba vigente, y lo hizo contratando con un tercero, el Sr. Pedro que, con toda probabilidad, tenía conocimiento de la realidad y estaba de acuerdo con el Sr. Vidal en realizar dicha maniobra (de no ser así no se explica que se aventurase a firmar la opción de compra y a abonar la suma de 53.000 euros, a pesar de todas las reticencias que puso el Notario de Cerdanyola y de no hallarse en Palma con el vendedor mandatario).

En todo caso, resulta que se viene exigiendo para el mantenimiento de los negocios realizados por el mandatario que se ha excedido o sido revocado en el poder, que no tuviera conocimiento de ello y que, a la vez, el tercero sea de buena fe, siendo que en este caso, sin ningún género de dudas, no concurre el desconocimiento y, con casi toda probabilidad, la buena fe del tercero Sr. Pedro, por lo que procede, en consecuencia, estimar la demanda, por falta de consentimiento en el otorgamiento de la opción de compra, con las consecuencias que ello conlleva.'

Subrayando la sentencia que: '..., incluso en los casos en que existió un poder, se exige al tercero con el que se contrata una cierta diligencia para tener una confianza razonable en su aparente subsistencia. Por tanto, de conformidad con todo lo anterior, el contrato de opción de compra, otorgado por mandatario verbal de otro mandatario, apoderado general, éste último en virtud de poder que había sido revocado, circunstancia que le había sido notificada oportunamente y en el momento de la revocación, es inexistente, nulo, por falta de consentimiento, debiéndose estimar la demanda, no así respecto a los herederos del Sr. Vidal, respecto a los cuales, a pesar de no haber comparecido, no aprecio pueda prosperar la acción por falta de legitimación pasiva, al haber renunciado a la herencia de su hijo/padre.'

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos que se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la parte apelante que la discrepancia con la sentencia impugnada parte del hecho de que 'la demandante no ha acreditado en modo alguno que mi mandante razonablemente podía haber tenido conocimiento de la revocación del poder del Sr. Vidal. Y tampoco se ha acreditado en modo alguno que mi mandante estuviera en connivencia con el Sr. Vidal.'. Por lo tanto, considera dicha parte que falta el engarce necesario para poder considerar que el Sr. Pedro, en el momento de otorgar el contrato de opción de compra en disputa, conocía efectivamente de tal revocación del poder al Sr. Vidal. Y, por otro lado, denuncia la que considera absoluta falta de diligencia por parte de la entidad hoy demandante, cuando no dio publicidad alguna a la revocación del poder otorgado a D. Vidal.

En concordancia con lo expuesto y frente al reproche de la Juzgadora 'a quo' en lo relativo a que '..., el Sr. Pedro que, con toda probabilidad, tenía conocimiento de la realidad y estaba de acuerdo con el Sr. Vidal en realizar dicha maniobra (de no ser así no se explica que se aventurase a firmar la opción de compra y a abonar la suma de 53.000 euros, a pesar de todas las reticencias que puso el Notario de Cerdanyola y de no hallarse en Palma con el vendedor mandatario)'; sostiene la apelante que su cliente no puso pega alguna puesto que, realizada la operación de esta manera, en 'dos fases', no era el notario de Cerdanyola el que realizaba el juicio de suficiencia sobre los poderes del Sr. Vidal, sino que debía ser necesariamente es el de Palma quien lo efectuara, de modo que: 'Todas las advertencias del notario de Cerdanyola en este sentido son entonces absolutamente irrelevantes, puesto que se verán subsanadas por el notario donde se efectúa la ratificación.'

Llegados a dicho punto, la apelante cuestiona las afirmaciones de la sentencia sobre la probable falta de buena fe del apelante, pero, sobre todo, sostiene que no basta con una probabilidad, sino que el actor debe probar, por imperativo del art. 434CC, la ausencia de buena fe y, en la consideración de dicha parte, no ha sido así; conclusión para la cual se remite a la documental y a la prueba testifical, de las que concluye que no hay acreditación de 'consilium fraudis'. Concluyendo que:

'El Sr. Pedro actuó con la diligencia normal de un profesional inmobiliario, confiando las comprobaciones registrales y mercantiles en el notario de su confianza, que dio el visto bueno sin ninguna advertencia especial (más allá de las normales por efectuarse el otorgamiento en dos fases). Y en cuanto a las comprobaciones del poder del otorgante, confió en el criterio del Notario que había autorizado dicho poder, en la plena confianza de que, conforme al art. 178 RH , dicho notario debía tener la absoluta certeza de que el poder estaba vigente o revocado. Por el contrario, fue la incorrecta y no diligente actuación del hoy actor quien facilitó la actuación del Sr. Vidal, y aquí debemos insistir, como en nuestra contestación, que seguramente fue con una clara connivencia entre ambos.'

Por todo ello, terminó afirmando que es de aplicación el art. 1.738 del Código Civil. Solicitando que la Sala dicte sentencia por la que se revoque la de instancia, acordando en su lugar desestimar en su totalidad las peticiones de la adversa, con imposición de costas.

CUARTO.- En dicho escenario apelatorio aprecia la Sala que, a diferencia de la parte apelante, la apelada subraya el principal argumento judicial, cual es el hecho de que el poder estaba revocado antes del otorgamiento del contrato y con conocimiento del propio apoderado, cuando el art. 1.738 del Código Civil (CC) exige para su aplicación buena fe de ambos (el apoderado y el tercero con el que contrata), es decir, dos requisitos simultáneos: ignorancia o desconocimiento del poderdante y buena fe del tercero.

Así, ciertamente, se deriva de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, destacando al respecto la reciente sentencia núm. 468/2018, de fecha 19/07/2018, en la que se trae a colación la no aplicación al caso del art. 1.738CC, porque, de acuerdo con la doctrina de la Sala sobre el citado precepto legal, la Audiencia declaró probado que el representante conocía que ya no podía hacer uso. Circunstancia que concurre también en el caso de autos, donde la apelante no discute las aseveraciones judiciales relativas a que el apoderado, Sr. Vidal, conocía que le había sido revocado el poder cuando realizó el contrato de autos. Dice, el Alto Tribunal, en la citada sentencia que:

'Lo realizado tras la extinción del poder es nulo ( art. 1259CC), no vincula al representado (mandante, art. 1727 CC), y frente al tercero es responsable el representante (mandatario, art. 1725CC). El art. 1738CCprotege al representante cuando actúa desconociendo la extinción del poder y, en tal caso, afirma la continuidad de la relación representativa frente a los terceros de buena fe.

Esta sala ha reiterado que la aplicación del art. 1738CCrequiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato ( sentencias 984/2008, de 24 de octubre , 98/2014, de 13 de febrero Rc. 200/2012 , 4/2015 , de 22 de enero ).

En el presente caso, la sentencia recurrida no es contraria a la doctrina de la sala porque considera probado, como ya se ha explicado, que el representante conocía que no podía hacer uso del poder, lo que excluye la posibilidad de encaje en el supuesto de hecho del art. 1738CC. Pero además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso, no se da.'

En consecuencia, no ataca el recurso el principal motivo de estimación de la demanda, por lo que no queda desvirtuada la sentencia en cuanto al pronunciamiento dando la razón a la parte actora.

A mayor abundamiento, no puede compartir la Sala la pretensión del recurrente en orden a entender que, como él afirma: 'en realidad esta parte ha conseguido acreditar la correcta diligencia como comprador de buena fe de mi mandante'. Y ello desde el momento en que los acontecimientos que rodean al negocio de autos salen del todo de la normalidad contractual, puesto que, tal y como se expone en los hechos probados, no cuestionados en la alzada, cuando el 29/11/17, ante un Notario de Cerdanyola del Vallés, se otorgó el derecho de opción de compra sobre la finca a favor del hoy demandado, Sr. Pedro, este actuaba en nombre de la entidad propietaria, la hoy actora, como mandatario verbal de la misma sin que justifique, ni se pretenda justificar en autos por la demanda-apelante, la razón por la cual se consideraba irrogado por parte de la entidad actora para el auto-otorgamiento de dicho contrato de mandato verbal en nombre de la entidad pretendidamente mandante. Circunstancia insólita en si misma que, por consiguiente, en tanto en cuanto no se justifica en autos, ya evidencia una irregular evolución de los acontecimientos ajena al tráfico jurídico y mercantil inmobiliario habituales.

En la misma línea, y más allá de las advertencias notariales, observa la Sala que se fijó como precio de la opción la suma de 53.000 euros, que se entregaron mediante tres cheques nominativos, dos por importe de 30.000 y 10.000 respectivamente, a favor de 'LŽIntruso Broker', y otro, de importe 13.000 euros, a favor de Don Pedro Miguel (por honorarios de intermediación); todo ello estipulando que el precio de la compraventa sería de 70.000 euros, de los que debería descontarse la suma ya entregada de 53.000 euros. Auto atribuyéndose nuevamente el Sr. Pedro la facultad de otorgar en su momento y directamente la escritura de compraventa, a cuyo efecto la parte concedente (él mismo) apoderaba y faculta a este. Sucediendo que, además de tales singularidades contractuales, no obra en autos acreditación de que dichos importes derivados del elevado pago de la opción fueran a parar a la parte vendedora, siendo significativo que, negando tal cobro la actora en su escrito de demanda, la parte demandada no documentase el mismo (siendo de su carga de la prueba ex art. 217.3LEC). Nótese que el propio mandatario verbal y futuro comprador, en su propio nombre y a su propio favor, fue el que, según se deriva de la escritura de opción, entregó y recibió los cheques, dando carta de pago del precio de la opción.

Todo lo cual, nuevamente, permite concluir que no cabe atribuir a dicho peculiar negocio de auto contratación (más aún dada su posterior nulidad derivada de la falta de poder del poderdante conocida por este, que coadyuva con las vicisitudes anteriores aportando la nota final del mismo), una buena fe del adquirente, hoy apelante. Por lo que, no solo concurre el primero de los requisitos para considerar viciado el negocio según la jurisprudencia del TS, sino que tampoco cabe afirmar que exista buena fe del adquirente al observarse una serie de circunstancias claramente inusuales en el tráfico jurídico, sin acreditación de justificación alguna para la auto contratación en nombre de la actora, y para la auto dación de carta de pago cuando no se prueba la efectiva recepción, en el haber de la pretendida vendedora, del precio de la operación.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia, sin que los aspectos atribuidos al resto de la prueba, referida en el recurso, desvirtúen por su entidad tales conclusiones técnico jurídicas y fácticas en que se funda la sentencia apelada y la presente resolución.

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por D. Pedro, siendo su Procurador D. ANTONIO SEBASTIÁN COMPANY-CHACOPINO ALEMANY, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma en fecha 19 de noviembre de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración de dominio sobre inmueble y nulidad de negocio traslativo, seguidos con el número 645/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:

1) CONFIRMARla sentencia de instancia.

2)Imponer a la parte apelante el pago de las costas procesales devengadas en la alzada.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósitoen su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Artola Sr. Izquierdo Sr. Gibert

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.

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