Sentencia Civil Nº 362/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 80/2009 de 24 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00362/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 80 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinticuatro de junio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 592/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 80/2009, en los que aparecen como parte apelante D. Juan Pablo , D. Aurelio , CERGASA, S.L. y COBISA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., representados por la procuradora Dña. MERCEDES BLANCO FERNÁNDEZ, y como apelado LAS TERRAZAS DE SAN BLAS, S.A., representada por la procuradora Dña. MARÍA FUENCISLA MARTÍNEZ MÍNGUEZ, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre cumplimiento de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid, en fecha 8 de septiembre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la mercantil Las Terrazas de San Blas S.A. contra Cergasa, S.L., contra Cobisa Proyectos Inmobiliarios S.L., contra D. Aurelio y contra D. Juan Pablo debo declarar y declaro:

Que la demandada Cergasa S.L. viene obligada a entregar a la actora la finca descrita en el contrato privado suscrito en fecha 7/08/2001 otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa elevando a público el referido documento privado, autorizando a la actora a retener del precio aplazado el importe de las cargas que hubiere vigentes y sin cancelar en el momento de otorgarse la escritura a fin de que sea la actora quien proceda a su pago y cancelación.

Que resulta nulo el contrato de compraventa suscrito entre las codemandadas Cergasa S.L. y Cobisa Proyectos Inmobiliarios S.L. en fecha 13/03/2006 ante el Notario Sr. Sanz Iglesias bajo el nº 967 de su protocolo por simulación absoluta de su causa; procediendo la cancelación del asiento registral referido a dichas compraventas cuya nulidad se declara en la presente resolución.

Que los codemandados adeudan solidariamente a la actora la cantidad que se fije en ejecución de Sentencia en concepto de daños y perjuicios por los conceptos a), b), c), d) y e) solicitados en la demanda conforme dispone el artículo 712 de la LEC , teniéndose como documentos para su fijación las cantidades reflejadas en el documento aportado en la Audiencia Previa elaborado por el economista Sr. Horacio .

Que la demandada Cergasa S.L. viene obligada a entregar a la actora la finca descrita en el contrato privado suscrito en fecha 23/10/2001 otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa elevado a público dicho contrato privado, previa segregación de la parcela con la que se corresponde a fin de darle existencia registral.

Subsidiariamente si esa finca descrita en el contrato de fecha 23/10/2001 no tiene subsistencia física y no exista en la realidad con autonomía registral, resultando imposible el cumplimiento del contrato, procederá la resolución del mismo al amparo del artículo 1.124 del Código Civil condenado a Cergasa S.L. a restituir el precio entregado por la actora más los daños y perjuicios derivados de la diferencia entre el precio convenido contractualmente y el valor medio de una finca similar a la objeto del contrato fijándose igualmente en ejecución de Sentencia al amparo del artículo 712 de la LEC y tomándose como valoración lo reflejado en el documento aportado en la Audiencia Previa por el economista Don. Horacio , condenando a los demás demandados solidariamente a dicho abono.

Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Juan Pablo , D. Aurelio , CERGASA, S.L. y COBISA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., al que se opuso la parte apelada LAS TERRAZAS DE SAN BLAS, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de mayo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Los demandados se alzan contra la sentencia de instancia argumentado su recurso en cuatro bloques.

El primero dedicado a la empresa demandada Cergasa S.L.

El segundo atinente a Cobisa Proyectos Inmobiliarios S.L.

El tercero en relación con las personas físicas de D. Aurelio y D. Juan Pablo .

En el cuarto impugna la condena en costas, manteniendo que al revocarse la sentencia deben imponerse las costas a la demandante.

La primera alegación del primer apartado es inútil. Se limita a reproducir la sentencia sin añadir comentario o argumento que pueda hacernos ver la existencia de infracciones de hecho o de derecho, capaces de sustentar la pretensión de revocación de la sentencia de instancia.

En la segunda alegación fija el núcleo del debate en el punto mas conflictivo; el computo del plazo para obtener las licencias municipales. Para ello parte de añadir a la relación de hechos probados de la sentencia otra serie hechos que le benefician, como son que el contrato fue redactado por los servicios jurídicos de la actora, que la actora conocía todas las gestiones de la demandada para la concesión de las licencias, que había mantenido reuniones con ella y con el arquitecto para ver la forma de obtener financiación mediante la cesión de la titularidad del proyecto, que la actora carecía de los fondos necesarios para pagarle el precio de las parcelas, que la recurrente ha sido la que ha hecho frente a todos los gastos necesarios para la obtención de las licencias, y no ha sido imputable a ella la tardanza de terceros en la concesión de los permisos.

En la tercera alegación mantiene que la recurrente en ningún caso ha incurrido en dolo negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y que la actora no le he requerido de cumplimiento.

Desde el punto de vista procesal opina que la acreditación de los daños y perjuicios es inaceptable porque la prueba de los supuestos daños se aportó en momento procesal inoportuno.

En relación con el segundo bloque de alegaciones; las referidas a la buena actuación de la codemandada Cobisa Proyectos Inmobiliarios S.L. No está de acuerdo en que Cobisa no sea un tercero de buena fe, por el simple hecho de que entre el recurrente y el codemandado haya un administrador común, y en su sentir no es bastante para destruir la presunción general de buena fe de los contratos.

En el tercer bloque de alegaciones hace suyos los argumentos del apartado anterior, al ser las personas físicas codemandadas avalistas de la operación que nos ocupa.

En el cuarto bloque alega que el resultado de su recurso debe ser la revocación de la sentencia de instancia y, con ella, la absolución en las costas de 1ª instancia y su imposición a la demandante.

SEGUNDO.- Primer bloque de alegaciones: interpretación y cumplimento de los contratos entre los litigantes.

El primer bloque de alegaciones no prospera. Se basa en una serie de hechos que son inocuos al fin que se pretende, e incapaces de destruir las afirmaciones del Juez de Instancia.

Que los servicios jurídicos del actor fueran los redactores del texto de los contratos privados de 7-8-2001 y, y de 23-10-2001, f.107 y 126, es absolutamente indiferente. Podrían tenerse en cuenta si se tratase de contratos tipo por adhesión, en el que una de las partes fuese un consumidor, pero no estamos ante un contrato de consumidores, ni el recurrente es un advenedizo en el mundo del negocio inmobiliario, que pueda ser sorprendido por otro agente de ese mercado mas agresivo. Ambos son personas perfectamente informadas, y conocedoras de esa realidad, y ninguno de ellos puede llamarse a engaño respecto de lo que contrata.

Abundando en nuestro análisis, las reuniones que pudieran haber mantenido ambas empresas en el periodo desde la conclusión de los contratos hasta su consumación, no son bastantes para sustentar la tesis del recurrente. No son más que actos debidos de lealtad contractual, obligados por el deber reciproco de información entre los contratantes sobre el desarrollo del contrato, y no son sustitutivos de la diligencia de cumplimiento que debe desarrollarse frente a un tercero.

La diligencia exigible no es la de un buen padre de familia, ni es de simple actividad. Es de resultado, y es la profesional de un buen comerciante en el mercado inmobiliario, que se compromete a la obtención de las licencias y permisos administrativos necesarios para que el comprador de los terrenos pueda explotarlos. Como ya dijimos esa diligencia no se satisface con reuniones con el comprador, ni con el simple hacer; se satisface con la obtención de las licencias necesarias.

Pero además esa diligencia se agrava, desde el momento en que el recurrente en su posición de vendedor del terreno se obligaba a la gestión de las licencias en representación de la actora, o lo que es lo mismo; los actos de información y actuación leal en beneficio del representado son actos debidos contractualmente en virtud de los Arts 1718 y 1720 C.C ., y su denegación, abandono de gestiones, dejación, o actuación contraria a la obtención de la licencia, son supuestos de responsabilidad por incumplimiento

El punto esencial es el de la duración del contrato. Hemos leído la cláusula primera , y el resultado es plenamente conforme con el Juez de Instancia.

Sin necesidad de grandes esfuerzos exegéticos, ni de sofisticadas construcciones, el entendimiento de la cláusula primera es bien sencillo; un año de plazo contractual y cuatro periodos anuales de prorroga; en total cinco años.

En esas condiciones la postura de los recurrentes de resolución al cuarto año, no tiene apoyo en el contrato, y viola la actuación debida como representante leal. Nótese que la compra era en firme, y que la posibilidad de resolución por cumplimiento por impago, cláusula 4ª no fue la utilizada por el recurrente; la alegada extemporáneamente por el recurrente fue el transcurso del plazo. Por la misma razón, la alegación de falta de dinero por el comprador para hacer frente al pago de las fincas no es de recibo, ni justifica la resolución extemporánea y por otra causa distinta del temor racional y fundado de no poder cobrar el precio.

Además no es cierto. Cuando el comprador requiere de cumplimiento al demandado para que se eleve a público el contrato privado de compraventa, se testimonian los cheques bancarios nominativos a favor del recurrente, lo que prueba que la alegación de falta de fondos es inocua.

Es más, es inconcebible que un contrato en que el vendedor asuma obligaciones adicionales de hacer pueda cumplirse no haciendo, y lo curioso del caso es que esa ha sido la actuación del recurrente. En 7-7-2001 se compromete a obtener las licencias administrativas, el proyecto de reparcelación no se aprueba hasta 9-6-2005, el de urbanización hasta el 3-10-2005, y la inscripción en el Registro de la Propiedad no se interesa hasta finales de diciembre de 2005, inscribiéndose el 3-1-2006, y un mes después es cuando, f.155, se requiere de resolución al actor.

El juego de fechas dice muy poco de la diligencia de cumplimiento del demandado, y nos revela que en cuatro años no hay movimiento alguno en favor del contrato. Lo que pone de manifiesto es la actuación en su contra hasta el punto de que muy poco tiempo después se venden los mismos bienes a un tercero, con administradores comunes con los recurrentes, y en condiciones mas que sospechosas; luego volveremos sobre ellas.

TERCERO.- Primer bloque de alegaciones: daños y perjuicios.

Desde la postura del recurrente basada en su propia interpretación del contrato, la situación seria favorable a sus tesis, pero ni el Juez de Instancia ni esta Sala comparten sus apreciaciones.

Estamos de acuerdo con la afirmación teórica de que el simple incumplimiento no produce perjuicios, y que corresponde al que los reclama la prueba de su existencia y cuantía, pero en este caso se han probado.

El recurrente no hace nada en pro del contrato, y cuando la Administración concede las licencias, es cuando se vuelve en contra de lo pactado en firme y cuyo precio ha cobrado en parte, y enajena los bienes a un tercero; es conducta grave de incumplimiento que frustra definitivamente el contrato, y evidentemente causa perjuicios definitivos; priva de la explotación urbanística de los terrenos comprados, y cuyo importe se cuantifica en el informe aportado a los autos por el actor.

El recurrente mantiene la ineficacia del informe de daños del actor, basándose en que su aportación en el momento de proponer prueba vulnera las exigencias de los Arts. 265 L.E.C., y 238 L.O.P.J ., máxime cuando en la demanda se deriva su cuantificación a la fase de ejecución, con lo que también se infringe el Art. 219 L.E.C.

Hemos leído el apartado 6º del suplico de la demanda, y de su texto se infiere de que no hay infracción del Art. 219 L.E.C . en tanto se fijan las bases de ejecución de forma clara y precisa, y a ellas estaremos dada su idoneidad en relación al perjuicio definitivo e insubsanable producido.

En relación con el informe pericial de daños del actor, tampoco compartimos las afirmaciones del demandado.

Por principio general, Art. 265 L.E.C . los informes periciales deben aportar con la demanda. Por excepción el Art. 265. L.E.C . permite aportarlos después al amparo de los Arts. 337 y 339 L.E.C . Esa regla general, se completa con el Art. 338 L.E.C . que permite aportar informes periciales hasta la Audiencia previa como consecuencia de las alegaciones del demandado. En consecuencia, el demandado no puede quejarse de la aportación del informe de cuantificación de perjuicios. No le produce indefensión porque el Art. 427 L.E.C . le permite contradecir en ese mismo momento los informes del actor, y pedir en ese momento otro informe contrario o complementario.

CUARTO.- Segundo y tercer bloque de alegaciones; la posición de Cobisa Proyectos Inmobiliarios S. L., y de los fiadores del contrato D. Aurelio y D. Juan Pablo .

Según la certificación del Registro Mercantil a los f.190 a 220, Cegasa S.L. Cuyo objeto social es intervenir en el mercado inmobiliario, promoción, construcción etc., se constituye el 11-7-1995 por D. Aurelio y D. Juan Pablo , con el 50% de capital social cada uno de ellos, y con la categoría de administradores solidarios. Esa categoría y facultades se mantienen en el tiempo hasta que en 3-6-2004, inscripción 3ª, pasan a ser administradores mancomunados,

Cobisa se constituye el 9-12-2004 entre D. Aurelio y su hijo D. Belarmino . El capital social era de 100.000? de los cuales D. Aurelio suscribe el 95% y su hijo el resto, nombrándose a ambos administradores solidarios.

La venta de las fincas litigiosas a Cobisa se produce en fecha 13-3-2006, y en ella interviene Aurelio como vendedor en nombre de Cergasa S. L.; en esa época ya era administrador mancomunado con D. Juan Pablo , y como comprador su hijo D, Belarmino en nombre de Cobisa S. L. , ambos tonel mismo domicilio, y pactan la venta de la finca litigiosa por 252.425,08 ?.

Si los datos anteriores no fueran bastantes hay dos de especial interés. El primero que el precio de venta al actor era de 847.195 ?. y es inexplicable que cuatro años después de la venta al actor, en plena expansión del mercado inmobiliario y ya con las licencias administrativas, se venda una finca por un precio inferior en el 79,21%, y se haga a una sociedad con administradores comunes, y cuyo capital social de 100.000? era incapaz de absorber el precio de 252.425,08? de la compra, sin que nos conste ampliación de capital.

El último dato es que esa operación con el actor se ha repetido con terceros; con la empresa Nivel Penta S. L, pero esta vez con 18 parcelas del conjunto de 19, parcelas que se vendieron a Prourbanorte, S.A. a pesar de estar vendidas a Nivel Penta S. L.

Por esos hechos se siguieron los autos 1455/05 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 68 de los de esta Villa, que condenó a los demandados en sentencia hoy pendiente de casación, y además ha sido objeto de querella, f.634, ante el Juzgado de Instrucción Nº 4 de El Escorial, autos de Procedimiento Abreviado Nº 1040/07

En resumen, Cobisa S. L. no es tercero hipotecario del Art. 34 L.H .

QUINTO.- Cuarto bloque de alegaciones; costas.

La confirmación de la sentencia de instancia obliga a imponer las costas a los recurrentes de conformidad con el Art. 398 L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de D. Aurelio , D. Juan Pablo , COBISA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L. y CERGASA, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 9 de los de esta Villa, en sus autos Nº 592/06, de fecha ocho de septiembre de dos mil ocho.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.