Sentencia Civil Nº 362/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 332/2011 de 03 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00362/2011

SENTENCIA núm. 362/2011

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

Magistrados:

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

En ZARAGOZA, a tres de junio de dos mil once.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 835/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 332/2011, en los que aparece como parte apelante, CABLEUROPA, SAU, representado por el Procurador de los tribunales, Dª EVA BRAVO RODRÍGUEZ, asistido por el Letrado D. DAVID DA VEIGA MEJIA, y como parte apelada, SAMCA, representado por el Procurador de los tribunales, Dª ANA MARIA NADAL INFANTE, asistido por el Letrado D. DAVID ORTIZ ROBLE, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. SR. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 15 de febrero de 2011 , cuyo FALLO es del tenor literal: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por CABLEUROPA, S.A.U. (ONO) contra SOCIEDAD ANONIMA MINERO CATALANO ARAGONESA, S.A. con imposición a la actora de las costas procesales causadas.-Que estimando la demanda interpuesta debo condenar y condeno a CABLEUROPA, S.A.U. (ONO) a que pague a SOCIEDAD ANONIMA MINERO CATALANO ARAGONESA, S.A. la cantidad de 1.549.218,50 euros, intereses legales desde el desalojo del edificio y costas procesales causadas".

SEGUNDO. - Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de CABLEUROPA, S.A.U. (ONO), se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO .- Recibidos en esta Sección los autos y las grabaciones audiovisuales de los actos procesales de la audiencia previa y el acto del juicio y, una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado y, tras los trámites legales, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 30 de mayo de 2011.

CUARTO. - En la tramitación estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La demandante ("Cableuropa S.A.U."), como arrendataria, solicita en su demanda de la arrendadora ("SAMCA", en adelante) la devolución de la fianza prestada como consecuencia del contrato de arrendamiento de un edificio destinado a uso distinto a vivienda.

Pero la arrendadora se opone y reconviene, pidiendo la indemnización pactada en el contrato por abandono del inmueble arrendado antes del cumplimiento del término estipulado en el contrato locaticio.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda principal y estima la reconvencional. Es decir, a la cuantía de la indemnización pactada (rentas que deberían abonarse hasta el término pactado) le deduce la fianza, a la que pre viamente se le ha deducido el precio de la reparación de un elemento dañado (cristal del ascensor). Lo que supone un total a favor de la reconvinciente de 1.549.218,50 euros.

SEGUNDO.- Recurre en apelación la actora-reconvenida, por una serie de motivos que pueden resumirse en los siguiente. En primer lugar, inadecuada interpretación de los contratos arrendaticios (inicial y novatorio parcial). El derecho de la arrendataria a desistir del contrato es anual después del año 2009 y no sólo por una vez en dicho año 2009. Y en segundo lugar, que -en todo caso- debió de aplicarse la moderación que para las cláusulas penales establece el art. 1154 C. civil .

TERCERO.- Antes de responder a las razones del recurso de apelación, centraremos fácticamente la cuestión litigiosa.

El 1-12-200 se suscribe el contrato de arrendamiento (doc. 6 de la demanda) entre "Telefónica de España S.A.U.", como arrendadora y "Aragón de Cable S.A." como arrendataria. Y el 10 de junio de 2003 se modificó parcialmente este contrato y se suscribió entre las sucesoras de aquéllas. Así, "SAMCA" como arrendadora y "AUNA Telecomunicaciones S.A." como arrendataria; siendo "Cableuropa" la sociedad resultante de la fusión entre "AUNA" y "Cableuropa S.A.U.", con la denominación comercial de "ONO". Por lo que ninguna cuestión se plantea desde la óptica de la legitimación ni de la eficacia subjetiva de los contratos.

En el primero de ellos se acordó una renta y un periodo de duración de 15 años (hasta 2015), pero con seis momentos en los que la arrendataria podía desistir del contrato sin contrapartida alguna (con un año de preaviso). Si abandonaba el local sin respetar esos momentos, se acordaba una indemnización a favor de la arrendadora.

Sin embargo, en el segundo contrato, que modifica las cláusulas 2ª, 3ª, 10ª y 15ª del inicial, se sigue manteniendo la duración de 15 años. Es decir, hasta 2015 (1-12-2015). Pero ahora ya no se ofrecen 6 posibilidades de desistimiento contractual por parte de la arrendataria. Unicamente se habla de una, el día 30 de noviembre de 2009.

Exacta y literalmente dice así: " El plazo es irreductible para la arrendataria y en el supuesto caso de que la misma desalojara el local antes de la expiración del mismo, por cualquier causa, incluida la resolución a la que hace referencia la estipulación duodécima del presente contrato, deberá abonar en el momento de producirse dicho desalojo la totalidad de las rentas correspondientes al resto del plazo que faltare por transcurrir para la finalización del contrato de arrendamiento.-Sin perjuicio de lo dispuesto en los párrafos anteriores, con efectos del día treinta de noviembre de dos mil nueve, la arrendataria podrá desistir unilateralmente del presente contrato si ha preavisado de tal circunstancia a la arrendadora con una antelación mínima de un año, y sin que en tal supuesto esta última tenga derecho a indemnización alguna por este concepto."

Asimismo, se establece una nueva renta y se permite a la arrendataria el subarriendo parcial del local objeto del contrato (cláusula tercera y décima ).

CUARTO.- Considera la apelante que la interpretación que la sentencia hace de la cláusula segunda del último contrato es contraria a la intención de las partes contratantes, por lo que habrá que estar a la finalidad querida por ellas y no a la rigidez literal del pacto.

Como ha reiterado la jurisprudencia, cuando la claridad de los términos de un contrato no deja lugar a dudas sobre cual fue la voluntad de las partes, no entran en juego el resto de criterios interpretativos, que sólo funcionan con carácter subsidiario ( S.T.S. 5-mayo-2010 ).

Pero, además, y en todo caso la explicación o argumentación contraria a la literalidad ha de resultar plenamente convincente, incluso -como dice la S.T.S. 12 de abril de 2010 - cuando cupiera alguna duda sobre la exégesis del texto.

Pues bien, si examinamos la litigiosa cláusula y la comparamos con la misma del anterior contrato, al que modifica, no hay razones para pensar que, además de la "ventana de salida" del año 2009 se tuvieran que mantener las de los años 2012 y 2014. Estas sí están recogidas en el primer contrato. No en el segundo. De la misma manera que en el primero también estaba la posibilidad de desistimiento en 2004, 2006, 2008, 2010, 2012 y 2014 y, sin embargo, en este segundo contrato -que se firma en 2003- no se hace referencia a ninguna de aquellas posibilidades. Ni anteriores ni posteriores a 2009.

Por lo tanto, y en una primera aproximación interpretativa, resulta evidente que pudiendo haberse identificado otros momentos de desistimiento, no se hizo. Más aún habiéndose hecho en el contrato novado.

QUINTO.- Tampoco de la denominada interpretación "integradora" o "canon hermenéutico de la totalidad" (art. 1285 C.c .) se puede inferir necesariamente y sin asomo de duda que las peores condiciones del contrato de 2003 para la arrendataria estarían compensadas por esas posibilidades de desistimiento.

En primer lugar, del conjunto de las cláusulas modificadas no se desprende un peor trato a la arrendataria. Se le conceda la posibilidad del subarriendo parcial y se clarifica que las modificaciones estructurales de la sociedad arrendataria no supondrán un aumento de los derechos económicos de la arrendadora. De hecho, según el testigo de la arrendataria, uno de los motivos fundamentales de la negociación del segundo contrato fue el evitar que las modificaciones sociales (fusiones, absorciones, etc.) tan frecuentes en el mundo de las empresas de las telecomunicaciones supusieran un incremento de renta. No sólo en este contrato locativo de Zaragoza, sino en otros similares en distintas ciudades de España.

En segundo lugar, tampoco hay un estudio técnico que demuestre que la renta para 2003 hubiera sufrido un incremento exponencial, desequilibrador. En 2001 la renta era de 16.527,83 €/mes y para 2003 se pacta una renta de 19.061,44 €/mes. Una diferencia de 2.533,61 €. Por lo tanto un incremento del 15%. Este dato, sin más, no permite complementar la cláusula segunda, añadiendo a l año 2009 otras posibilidades de desistimiento del contrato.

SEXTO.- Es cierto que no hay una explicación del porqué se eliminaron todas las "ventanas de salida" excepto la del año 2009. Pero ello no puede dar lugar a interpretar que la voluntad negocial fue la de que a partir de 2009, existían otras cinco posibilidades de desistimiento anuales (2010, 2011, 2012, 2013 y 2014).

Se trata de dos contratantes de alto nivel económico y, por ende, con posibilidades de asesoramiento técnico-jurídico indudable. De hecho el testigo de la arrendataria, D. Ovidio , letrado de sociedades dedicadas a la comunicación, de "Unión FENOSA" y de otras empresas, fue quien asesoró y firmó el contrato por "Auna comunicaciones, S.A.", que posteriormente fue la litigante "C a bleuropa S.A.U." (ONO). Por lo tanto, no se puede achacar la posible duda gramatical a la carencia de un correcto asesoramiento.

Todo lo cual conduce a confirmar el pronunciamiento del juzgador de primera instancia.

SEPTIMO.- En lo atinente a la moderación de la cláusula indemnizatoria (pago de la totalidad de las rentas hasta el final del contrato), el art. 1154 C.c . lo permite cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Y en este sentido la jurisprudencia se ha expresado reiteradamente.

En efecto, cuando la pena está prevista para un incumplimiento total y se ha cumplido en parte el contrato, entra en funcionamiento esa capacidad moderadora del tribunal. No así cuando la pena se ha previsto para el "incumplimiento parcial" o en el caso de las denominadas "cláusulas penales moratorias".

La S.T.S. 13-febrero-2008 , citando a la de 14-junio-2006 , razona que " cuando la cláusula penal está prevista para un determinado cumplimiento parcial, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente aquel incumplimiento parcial. Por ello, la moderación procede cuando se ha incumplido en parte la total aplicación para la que la pena se previó, de modo que como afirma la doctrina, la finalidad del precepto no reside en si se debe rebajar equitativamente una pena excesivamente elevada, sino que las partes al pactar la pena pensaron en el caso de incumplimiento total y evaluaron la pena en función de esta hipótesis, porque cuando se previó para un incumplimiento parcial, la cláusula se rige por lo previsto por las partes".

Y añade, citando a la STS 10-mayo-2001 , que " para aplicar aquella facultad cuando la cláusula está prevista para un determinado incumplimiento parcial, sería ir contra el principio de autonomía de la voluntad, que proclama el art. 1255 del Código civil y el principio de "lex contractus" del art. 1091 del mismo código : ambos consagran el principio básico del derecho de obligaciones: "pacta sunt Servanda", que no pueden ser sustituidos por el órgano jurisdiccional".

Más específicamente para supuestos de arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda, la S.T.S. 23-diciembre- 2009 , amparándose en el art. 4-3 L.A.U. de 1994 , hace primar el principio de "autonomía de la voluntad" frente a otras normas de mayor calado tuitivo, para concluir que no procede moderar la indemnización acordada por los contratantes.

OCTAVO.- Tampoco se puede aplicar a la situación que nos ocupa la doctrina jurisprudencial que moderó el rigor del Art. 56 T.R.A.U. e 1964 . En tales supuestos se trataba de un imposición legal que si bien en un primer momento se aplicó con rigidez, luego se moderó y modalizó, teniendo en cuenta -sobre todo y caso por caso- las posibilidades de que el arrendador hubiera podido volver a generar nuevas rentas con otro arrendatario, evitándose así la desproporción y el abuso ( S.T.S. 2-octubre-2008 ).

Esta doctrina jurisprudencial pasó -precisamente- al art. 11 de la vigente L.A.U. 1994 , pero sólo para los arrendamientos de viviendas. Lo que significa que los destinados a uso diferente han de estar a lo pactado.

De todos estos argumentos se desprende, pues, la imposibilidad de moderar la discutida cláusula penal, lo que supondrá la desestimación del recurso. Con la correspondiente condena en costas, ex Art. 398 LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que de sestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de "CABLEUROPA, SAU" debemos confirmar la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante.

Dése al depósito el destino legal.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer Recursos por Infracción Procesal y/o Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que se prepararán en plazo de Cinco días ante este Tribunal, debiendo el recurrente al presentar el escrito de preparación acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.