Sentencia Civil Nº 362/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 197/2012 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00362/2012

SENTENCIA nº 362/12

ROLLO: 197/12

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

DON JOSÉ IGNACIO ÁLVAREZ SÁNCHEZ

MAGISTRADOS

DON GUILLERMO SACRISTÁN REPRESA

DON JAVIER ANTÓN GUIJARRO

En Oviedo, a veintiocho de septiembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 110/2011, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N.6 de AVILES, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 197/2012 , en los que aparece como parte apelante, HETRASTU, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA ROSA MARIA LOPEZ TUÑON, asistido por el Letrado DON ANTONIO MUÑOZ VAZQUEZ, y como parte apelada, DON Luis , DON Teodoro y DON Marco Antonio , representados por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA MARTA MARIA GARCIA SANCHEZ, asistidos por el Letrado DON ANGEL LUIS BERNAL DEL CASTILLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veinticuatro de enero de dos mil doce, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Dª. Covadonga Fernández-Mijares Sánchez, en nombre y representación de D. Luis , D. Marco Antonio y D. Teodoro contra la entidad Hetrastu, S.L., debo declarar rescindido el contrato de arras de 15 de mayo de 2007, por desistimiento del comprador, perdiendo los 60.000 entregados en concepto de arras penitenciales, con derecho de los vendedores a hacerlas suyas, y declarando existente y vigente el contrato de arrendamiento de 26 de agosto de 2004, debo condenar a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 46.165,47 en concepto de rentas devengadas y no pagadas hasta la presentación de la demanda, así como las que se devengasen hasta la firmeza de la sentencia a razón de 1.218,33 euros al mes (con sus actualizaciones según contrato) sin perjuicio de la obligación de pago de las restantes hasta el fin del contrato (con las actuaciones que corresponda), más los intereses especificados en el fundamento tercero de esta resolución, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 26 de septiembre de 2012, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltrmo. Sr. Magistrado Don GUILLERMO SACRISTÁN REPRESA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que impugna la entidad demandada, la mercantil HETRASTU SL, estima la demanda que contra la misma formulan D. Luis , D. Marco Antonio y D. Teodoro , no en su petición principal sino en una de las subsidiarias, es decir: rescindiendo el contrato de arras suscrito entre las partes el 15 de mayo de 2.007 por desistimiento del comprador, perdiendo los 60.000 € entregados en concepto de arras penitenciales, declarando vigente el contrato de arrendamiento de 26 de agosto de 2.004, y condenando a la demandada a abonar 46.165Ž47 € n concepto de rentas devengadas, y las que continúen devengándose hasta la firmeza de la sentencia, a razón de 1.218Ž33 €, con sus actualizaciones según contrato, con intereses y costas.

Son motivos de su impugnación el error en la valoración de la prueba que vincula con la existencia de dolo o vicio del consentimiento en la celebración del contrato por parte de uno de los actores, D. Luis ; así como por inaplicación de la doctrina de la buena fe por la parte actora.

SEGUNDO.- Se hace necesario hacer un resumen de los dos contratos firmados sucesivamente entre las partes: En agosto de 2.004 Dª Susana , como propietaria, y D. Luciano , en calidad de arrendatario, suscriben un contrato de arrendamiento de un local comercial destinado a exposición y venta de muebles de cocina, con renta anual de 13.200 €, actualizable, por un plazo de cinco años (folios 15 y 16). El 15 de mayo de 2.007, el mismo D. Luciano , si bien actuando en representación de la mercantil Hetrastu SL, firma otro contrato con Dª Susana y D. Juan Enrique , en calidad de propietarios del mismo local, constando que la primera sociedad está interesada en comprarlo en un precio de 441.743 €, de los cuales entrega en el acto 60.000, en concepto de arras penitenciales, posponiéndose la entrega del resto al momento del otorgamiento de la escritura pública, fijándose como fecha límite para ello el 31 de agosto de 2.007, con una prórroga única de otros dos meses.

Situadas así las cosas, se acompaña con el escrito de demanda una carta de los actores dirigida a la sociedad firmante del contrato de compraventa y a D. Luciano (así es denominado D. Luciano ), fechada el 13 de septiembre de 2.010 en la que le recuerdan el contrato firmado el 15 de mayo de 2.007, señalan que ha transcurrido un tiempo mucho mayor respecto a la fecha del otorgamiento de la escritura sin formalizar la compra ni pagar rentas, motivo por el cual le requieren para el otorgamiento de la misma, sin obtener respuesta alguna.

TERCERO.- Centrada de tal modo la discusión, en el primer motivo del recurso se destaca un hecho para tratar de convencer al tribunal de la conducta dolosa de uno de los actores, D. Luis , con el que al parecer ha tenido una mayor relación el representante de la demandada: consiste en que en el primer contrato figura exclusivamente Dª Susana , madre de los actores, como arrendadora, mientras en el segundo consta también D. Juan Enrique , el padre, quien realmente había ya fallecido en el año 1.971, lo que determina que en la fecha del arrendamiento la arrendadora era viuda, y no se hizo constar, y en la fecha de la compraventa, uno de los que constan como interviniente había ya fallecido. Se interpreta tal circunstancia como el ocultamiento de un dato que se considera esencial y que se dice era el desacuerdo existente en aquel momento entre los herederos en relación con la herencia, lo que determinaría un vicio en el consentimiento de D. Luis por dolo que determinaría su nulidad.

El hecho de que figurara en el contrato una persona ya fallecida, que no es una circunstancia normal, no determina por sí mismo que de haberlo conocido el representante de la entidad demandada no habría firmado el contrato, de la misma manera que tampoco consta acreditado el desacuerdo de los actores en relación con la partición de la herencia. Pero es que además, la no constancia de requerimiento alguno por parte de D. Luciano a los vendedores con la finalidad de otorgar la escritura pública determina que no tenía intención de hacer efectivo el contrato, al haber dejado transcurrir la fecha límite para ese acto y cerca de otros tres años más, cuando las arras penitenciales que constaban en el contrato, de cantidad importante como son 60.000 € supondrían que, de no responder favorablemente los vendedores, le supondría al comprador percibir la cantidad que entregó y otra igual, de conformidad con el art.1454 del Código Civil . Si se complementa esta circunstancia con su falta de respuesta al requerimiento de 13 de septiembre de 2.010, el resultado no puede ser otro que concluir que quien no se encontró en momento alguno en condiciones de hacer pago al resto del precio, es decir los 381.743 € que había quedado pospuesto al otorgamiento de la escritura pública, fue la entidad demandada.

Pero es que además, su pretensión respecto a la existencia de un acuerdo verbal para novar el contrato del año 2.007, convirtiendo las arras penitenciales en la renta a pagar en el contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad tampoco ha contado con la menor prueba, debiendo señalarse que la novación de cualquier contrato exige acreditarlo fehacientemente, pues no puede olvidarse que debe constar expresamente, sin que pueda entenderse producida con base en conjeturas o deducciones (por todas, sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1979 ), y lo sucedido en el presente caso es que quien lo pretende, la entidad demandada, se ha limitado a hacer tal afirmación pero sin cobertura probatoria de clase alguna.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso hace referencia a la inexistencia de buena fe en la conducta de los actores, extremo que vincula inmediatamente de nuevo a la novación del contrato, haciendo desaparecer la compraventa y que se concretó en dejar los 60.000 € que retenían los arrendadores, ya no vendedores, para irse pagando con ello las rentas que, debe recordarse, ascendía a 1.100 € mensuales. Escasamente creíble y nulamente probado, no se acredita esta nueva versión de los hechos como mínimamente coherente con el comportamiento inicial de ambas partes firmando cada uno de los acuerdos a que llegaron.

QUINTO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, con la aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.