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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 362/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 853/2011 de 06 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 06 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: RUIZ MARIN, MARIA JOSEFA
Nº de sentencia: 362/2012
Núm. Cendoj: 28079370102012100329
Encabezamiento
1280A
C/ FERRAZ 41
Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916
En MADRID, a seis de junio de dos mil doce.
La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1589/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 83 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Dª. Ana , D. Segismundo , representados por la Procuradora Dª. Cristina Méndez Rocasolano y defendidos por Letrado, y de otra como apelado, NOZAR, S.A., representado por la Procuradora Dª. Fuencisla Martínez Mínguez y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.
Imponer a los demandantes el pago de las costas ocasionadas a la demandada."
Fundamentos
La sentencia no hace mención alguna a la segunda pretensión toda vez que la entrega de la cosa y las llaves es obligación del vendedor y por tanto tal comportamiento es una aceptación tácita de la resolución instada por estos, ya que no se le convocó ni una vez en condiciones para la firma y los temas económicos que se alegan son absurdo y no puede convocarse y no tener preparada las escrituras y del documento por problemas de pago y la convocatoria para firmar y lo que querían era retener el inmueble para ofrecerlo en pago a los acreedores por sus deudas ya que hay noticias publicadas de ello y no se hace mención en la resolución.
Igualmente no hay ninguna mención de la resolución por aplicación del párrafo cuarto de la estipulación cuarta que se contiene en el suplico de la demanda y conclusiones cuando optaran los compradores por subrogarse en el préstamo hipotecario que se formalizó con la entidad bancaria y dicha subrogación no fuese por causa imputable a los compradores éste quedaría resuelto y nada se dice en la resolución, estos solicitaron la subrogación en el préstamo documento 2 y 3 y se reconoce la demanda se remitió documentación y hubo una denegación como hecho reconocido y la denegación del préstamo es imputable a los compradores y esto se deduce del hecho 12 de la demanda documento 16 y 17 y 18 de la demanda y del documento emitido por el banco.
En segundo lugar se alega una errónea valoración de la prueba en relación a la contestación del Ayuntamiento de la localidad, contestando el oficio del juzgado que remitió a solicitud de la parte demandada con infracción al artículo 218 y 381 en relación con el artículo 367 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Ayuntamiento manifiesta que las obras no tienen la licencia de primera ocupación, que no es una licencia de primera ocupación, ni el certificado de idoneidad y sin autorización y es una prueba y la interpretación solamente puede basarse en el citado documento y por tanto no está autorizada la ocupación, no es una licencia de primera ocupación, ni es un certificado de idoneidad y no puede ocuparse porque no tiene licencia de primera ocupación y que además no se ha solicitado vulnerando las reglas de la sana crítica existiendo impedimentos administrativos porque las viviendas no pueden ser habitadas, mientras no tenga las licencias administrativas y el ayuntamiento no las ha conseguido porque ni siquiera ha sido solicitada.
En tercer lugar se alega una errónea valoración de la prueba porque no ha quedado clara la causa de la frustración de la firma de la escritura existiendo una infracción de los artículos 326, en relación con el artículo 319 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y existe correos electrónicos para la notaría de intención de proceder a la firma de una escritura el día 27 noviembre y no se presenta a las 11 horas, y no estaba la firma, y ni siquiera habían levantando un acta y se marcha recibiendo una llamada por un malentendido y manifestándole que volverá a convocar y se levantó un acta de incomparecencia de los compradores que acudían a la notaría de manifestaciones en el documento contenido y sin su conocimiento remite el correo electrónico la notaría con la dirección correcta y este correo fue contestado y no había conocimiento de preparación ni documentación e información, ratificado por el empleado de la notaría en consecuencia el documento anexo número tres de la contestación en relación a la prueba testifical, manifestándose igualmente que las escrituras no estaban preparadas y no se puede firmar por causas imputables a la vendedora en el contrato privado , donde se establecía todo lo relativo y es la vendedora la que debe convocar a los compradores a la firma y entrega y quien tiene la iniciativa de convocar y firmar siendo la parte vendedora y no le convocó por tercera vez que las partes firmaron que la entrega y la escritura está sujeta a condiciones como que la finca estuviere inscrita en el registro la propiedad sin más carga de la hipoteca descrita en el exponente quinto del contrato y aunque hubiese cubierto por un aval la carga existía y la responsabilidad final era de la vivienda y sin cumplir por tanto las condiciones y también sin la licencia de primera ocupación, el día 12 de Diciembre y que la entrega y su plazo vencía el día 30 Mayo se estaba aportando documentación para emitir la cédula documento número ocho de la contestación, y el día 20 de febrero de 2009 todavía no se había aportado la documentación para ello y en el mes de mayo del 2010 no se tiene una licencia de primera ocupación y es un requisito exigido en el contrato, e impuesto legalmente y por tanto no son condiciones de firmar la escritura en los términos acordados, y el documento número tres anexo la contestación es un borrador de la minuta entregada a la notaría y que contiene cláusulas inaceptable como cargas, afecciones, servidumbres relativo a la entidad urbanista de conservación, gastos de comunidad y sin información sobre el préstamo y para subrogarse los compradores por lo tanto estaban condiciones de formalizar la escritura y por tanto no se firma porque no estaba preparada y la sentencia infringe todo lo anterior.
En el párrafo cuarto se alega un error en la valoración de la prueba y la infracción del artículo 218. Dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dice que la sentencia que sólo se ha producido un retraso de dos meses en la entrega de vivienda y una infracción por inaplicación del artículo 1461 del código civil y del 217 1,2, 3 y la demanda se presentó el día 31 julio 2009 cuando habían transcurrido 11 meses desde la finalización del plazo, y no existe acreditación que la frustración sea imputable a la parte actora por tanto la parte vendedora es difícil que pueda entenderse que cumplió.
En el párrafo quinto se alega una incorrecta aplicación del artículo 1124 del código civil y de la jurisprudencia que le interpreta manifestando la resolución en el fundamento de derecho que el retraso de dos meses no es incumplimiento resolutorio sino un incumplimiento tardío que no justifica la pretensión y se frustró por causa imputable a la vendedora que no cumplió en el mes de noviembre de 2009 ni posteriormente, y a la entrega de la demanda tampoco lo había hecho y su incumplimiento pleno le impide alcanzar el fin económico y las legítimas expectativas de los compradores.
En sexto lugar se alega al carácter esencial de la entrega de los avales y la infracción del artículo uno, 2 y 7 de la ley 57/1968 de 27 julio , donde tiene la entrega un sometimiento especial y de carácter imperativo y no puede entenderse que no fuera con carácter esencial, porque no lo reclamará en el primer momento pues en el contrato privado se afirma que las garantías existe y que confían en que así sea y constituye una obligación esencial la garantía de las cantidades entregadas a cuenta de compraventa, tanto de las partes, y infringiendo las normas que regulan la garantía de pagos a cuenta del precio de vivienda en construcción y la jurisprudencia.
En el párrafo quinto se alega el carácter resolutorio del incumplimiento de la obligación de garantizar las cantidades recibidas a cuenta, que cumple una norma legal que era esencial y por ello se hace constar en el contrato privado y porque así fue aceptado y constó el contrato y además lo hace la jurisprudencia impugnando la condena en costas en la primera instancia con imposición de las costas a la parte contraria solicitada.
Hay que poner de manifiesto que la motivación es una garantía para el justiciable, elevada a rango de derecho constitucional en el art. 120.3 de la Constitución y acorde con los arts. 369 y 372.3 de la LEC . y 248.3 y siguientes de la LOPJ , siendo doctrina constitucional que la motivación del pronunciamiento constituye requisito ineludible de la actividad judicial, existiendo incongruencia omisiva cuando se omite todo razonamiento respecto de algún punto esencial, lo que no es extensivo a todas las alegaciones, pero sí a los aspectos fácticos que sirvan de base para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y para permitir su control, aunque no sea necesaria una referencia exhaustiva siempre que permita esas dos finalidades, pues ello es inherente al derecho fundamental reconocido en el art. 24 CE , bastando con que la motivación ponga de manifiesto que la decisión judicial adoptada responde a una concreta interpretación y aplicación del derecho ajena a toda arbitrariedad y que permita la eventual revisión jurisdiccional mediante los recursos legalmente establecidos, en el precedente sentido STS de 13-4-1996 ; recogiendo la de 22-5-1997 del mismo Tribunal con cita de la de 7 de julio de 1995 , que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye como contenido básico el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas que sea motivada y fundada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda estimarse disentible o respecto de ella puedan formularse reparos ( SSTC 23 de abril de 1990 y 14 de enero de 1991 , habiendo sido matizado este derecho a la motivación por la doctrina constitucional en el sentido de que no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( STC 28 de enero de 1991 , afirmando la S. de 5 de abril de 1990 de ese Tribunal que basta que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permita su eventual control jurisdiccional, concretando la STC de 24- 2-1998 que la incongruencia omisiva, como es sabido, únicamente tiene lugar cuando en la decisión cuestionada se haya omitido todo pronunciamiento sobre los términos esenciales en que aparezca planteado el debate procesal ( SSTC 77/1986 , 142/1987 o 39/1991 , entre otras).
No hallamos en el caso de la sentencia recurrida defectos de motivación, considerando suficiente la incluida en sus Fundamentos que contiene la resolución recurrida a los efectos de justificar las razones en que se asientan los pronunciamientos del Fallo, sin que la motivación requerida por la ley ordinaria y por la Constitución Española (artículo 120, apartado tres ) exijan consideración judicial sobre todos y cada uno de los argumentos empleados, digresiones o símiles, perspectivas lógicas desde las que se han realizado y hechos que han sido invocados por las partes, siendo suficiente para que exista la motivación debida que la misma exteriorice los fundamentos de las decisiones adoptadas y permita su eventual control jurisdiccional, lo que aparece cumplido en la sentencia objeto del recurso que se examina, ya que permite tener cumplida idea de las razones por las que considera procedente el juzgador desestima la acción ejercitada.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, establece en su art. 218.1 sobre la congruencia de las sentencias que: "Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.
Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate..."
Sobre este particular de la incongruencia omisiva de las sentencias, tiene establecido el Tribunal Constitucional ( TC) desde hace años y en numerosas sentencias como la de 19 de junio de 1.995 que "es preciso recordar igualmente la doctrina de este Tribunal según la cual la decisión sobre si las resoluciones judiciales incurren en incongruencia omisiva contraria al art. 24,1 CE no puede resolverse de manera genérica, sino atendiendo a las circunstancias de cada caso, doctrina igualmente acogida por el Tribunal de Estrasburgo en la interpretación del art. 6,1 de la Convención Europea de Derechos Humanos
El art. 120.3 y el art. 24.1 de la CE , expresan que las sentencias deben estar debidamente motivadas para no vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva, en fin que se impone la obligación de motivar las resoluciones judiciales, obligación que, si bien, no exige una exhaustiva descripción del proceso intelectual que lleva al órgano a adoptar una solución determinada, ni le impone un concreto alcance o intensidad en el razonamiento empleado, si supone, al mismo tiempo, una garantía esencial del justiciable. Añade la sentencia arriba citada que "Cuando esta respuesta razonada no se produce, ni es posible deducirla razonadamente de las circunstancias que rodean al caso concreto o de otras afirmaciones de la sentencia, no se respetan las garantías del art. 24.1 CE " (STC entre otras).
En relación con la incongruencia omisiva, la sentencia de Tribunal Constitucional de 21 de mayo de 1.996 , en su fundamento jurídico tercero, haciéndose eco de la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, establece lo siguiente: "Hay que destacar dos notas esenciales para identificar esta infracción: por un lado, que conste el planteamiento de un elemento esencial de la pretensión cuyo conocimiento y decisión por el tribunal sean trascendentes a la hora de fijar el Fallo ( STC 29/87 ); y de otra que el órgano judicial, en su resolución, no de respuesta razonada a la misma ( STC 91/95 ). Puede añadirse, por extensión, una tercera nota identificadora, consecuencia lógica de la obligación de motivar las resoluciones judiciales: la necesidad de que razonablemente no pueda deducirse del conjunto de la resolución la existencia de, al menos, una desestimación tácita de la pretensión planteada.
Las sentencias del Tribunal Supremo de 11 y 24 de julio de 2007 , la primera con cita de las sentencias del mismo tribunal de 26 de julio de 1994 , 25 de enero de 1995 , 24 de enero de 2001 y 29 de septiembre de 2003 , las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas, salvo Conforme reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, por todas sentencia de 1 de marzo de 2.007 y las que en ella se citan, la congruencia consiste «en la correlación que debe guardar el fallo y los suplicos de los escritos rectores, entendida, además, no de forma rígida, sino racional y flexible - Sentencias de 31 de mayo de 1999 y de 31 de octubre de 2001 , entre otras muchas-.
La Sala ha dicho que "la concordancia entre las pretensiones aducidas en la demanda y en este caso, en la propia reconvención, y la parte dispositiva de la sentencia no debe ser conforme de manera literal y rígida, sino que basta que se produzca la racionalidad necesaria y la adecuación sustancial, lo que viene facultado por la necesaria flexibilidad de las sentencias, (sentencias de 4 de noviembre de 1994 y 28 de octubre de 1994 )". Esta Sala ha reiterado que el concepto de incongruencia es flexible y "viene determinado por la adecuación de la sentencia a los motivos del recurso planteado, teniendo en cuenta los términos en que quedó resuelta la cuestión litigiosa por la sentencia recurrida en casación" - Sentencia de 4 de noviembre de 2004 -.
Y tampoco puede olvidarse, en línea con lo anterior, que el deber de congruencia no alcanza a los razonamientos de las partes ni del Tribunal, del mismo modo que no puede confundirse la incongruencia con la discrepancia con las razones de hecho y de derecho que sustentan el pronunciamiento judicial, pues desde el punto de vista de la tutela judicial consiste en el derecho a obtener una respuesta motivada y fundada determinadas excepciones, como cuando el demandado se hubiera conformado total o parcialmente con las pretensiones de la actora, se dejaran de resolver peticiones oportunamente deducidas por los litigantes, se alterase la causa petendi o el supuesto fáctico de la cuestión debatida, o se transformase el problema litigioso, y cuando la absolución se produjera por haberse apreciado una excepción no alegada ni susceptible de apreciación de oficio, o se utilizasen argumentos distintos de los alegados por las partes en el caso de ocasionarse indefensión.
La demanda interpuesta por la parte actora había solicitado previa interposición de un juicio declarativo en virtud del cual reclamaba y ejercía una acción de reclamación de cantidad retenida indebidamente, con la acción de declaración de resolución contractual contra la parte demandada y haciendo una relación de los hechos que la demanda y solicitando en el suplico de esta expresamente una reclamación de 69.015 €, declarándose la resolución de contrato privado de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 30 mayo 2006 por incumplimiento de la vendedora por mutuo disenso y subsidiariamente al amparo de la clausula numero cuarto del contrato y condenando a la mercantil al pago de 69.015 € o Subsidiariamente 58.662,75 € intereses y costas.
La resolución judicial manifestó expresamente que había una reclamación de resolución en primer lugar porque se había superado el tiempo pactado en el contrato, por no haber terminado en sentido administrativo y al no haber sido ni resultado habitable, así como por haber incumplido la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta si respetar las prevenciones legales del aseguramiento de los defectos y la entrega una copia de los estatutos, e hizo un examen en la resolución de estos incumplimientos examinando en primer lugar en cuanto al plazo, en cuanto los requisitos administrativos y el incumplimiento de haber avalado las cantidades y otros y desestimó la demanda razonando todo anterior expresado, por lo tanto ha examinado los motivos que se alegaron por la parte para la resolución pretendida, con los razonamiento que tenía por conveniente y el juzgado resolvió con la desestimación de la demanda.
Por lo tanto ha examinado en conjunto todas las cuestiones que se plantearon, si bien quizás de una manera a juicio esta Sala muy somera pero suficiente de lo que era objeto del procedimiento por lo tanto ni tiene falta de exhaustividad, ni tiene insuficiente motivación, ni se ha producido ninguna incongruencia omisiva y menor medida ningún pronunciamiento ha faltado sobre las pretensiones de la demanda por lo tanto conlleva por ello a la desestimación del primer motivo del recurso alegado por el recurrente cumpliendo sobradamente la resolución de auto con los requisitos exigidos en la ley y que anteriormente se han mencionado con carácter general.
En modo alguno ha habido mutuo disentimiento por ambas partes, toda vez que no ha existido ninguna actitud directa e inequivoca de la Sociedad Nozar, S.A., dirigida a expresar su intención de resolver por la causa que fuera realmente y todo estaba pendiente de un acto fundamental que era el pago, del que carecía la parte compradora inicialmente cuando no se aceptó su petición de subrogación en el préstamo, al menos inicialmente no se conocía ni se puso en conocimiento de la vendedora por el comprador como se iba a efectuar este y por tanto no acreditó ni ofreció pese a esta negativa ninguna concreta actuación para el pago, conducta que incumbe al comprador y que debió de ponerse en conocimiento por su requerimiento del vendedor, no existiendo, por tanto, ningún ofrecimiento ni aceptación de la resolución del contrato por una u otra parte y, por tanto, no existía un mutuo disentimiento.
Igualmente en cuanto a la petición de declaración de resolución que se efectuó en relación al apartado Nº.4º del contrato con el reintegro del 85% de las cantidades anticipadas, esto hubiese tenido sentido, previa petición al efecto y comunicación por el comprador de la negativa de la entidad bancaria, y no cabe hacerla como mera alegación en estas actuaciones como motivo de resolución y evidentemente debió de hacerse en la forma anterior indicada por esta Sala a los efectos de hacer aplicación de la estipulación 4ª del Contrato y, evidentemente pedir la resolución previa en aplicación de lo anterior, y no puede ser admitido que se efectúe en una demanda sino en el momento oportuno previo a ella y en consonancia con la aplicación de la citada cláusula, nunca comunicaron la negativa ni la aplicación de la citada claúsula.
En segundo lugar se alegado una errónea valoración de la prueba en cuanto a lo que constituye la contestación del Ayuntamiento referente al oficio del juzgado que remitió a solicitud de la parte demandada.
En cuanto al error de la valoración de la prueba con carácter general conviene poner de manifiesto que en caos como el presente, en los que el recurso se dirige a impugnar la apreciación fáctica de la sentencia apelada, basada en pruebas practicadas en el juicio y sometidas a inmediación judicial, debemos hacer unas consideraciones previas sobre el alcance de este principio en el ámbito de la apelación, siguiendo el criterio reiteradamente expuesto en nuestras Sentencia.
El principio de inmediación, con predominio de la oralidad, que rige en la primera instancia del proceso civil instaurado por al LEC de 2000 ( art. 137 LEC , en relación con el art. 229.2 LOPJ ), no puede dejar de tener consecuencias en el ámbito del recurso de apelación, ya que, si bien el Tribunal "ad quem" aborda el caso sometido a su conocimiento con jurisdicción plena, pero con arreglo al sistema de apelación limitada que da lugar a una simple "revisio prioris instantiae" y dentro de los cauces marcados por las partes en sus escritos de impugnación ("tantum appellatum "quantum" devolutum"), el hecho de que el Juez que ha dictado sentencia en primera instancia sea el mismo que ha presenciado la prueba, como consecuencia de la inmediación, confiere un carácter necesariamente limitado a la revisión fáctica que, de su valoración probatoria debidamente motivada, pueda hacer la sentencia de apelación. La falta de inmediación de que, en principio, adolece el órgano judicial de segunda instancia sólo parcialmente puede ser suplida a través de la documentación de las actuaciones orales mediante los sistemas de grabación y reproducción de imagen y sonido previstos en la Ley ( art. 147 LEC ), puesto que nada garantiza que la audición o visionado de dicha documentación, aún en el hipotético caso, desmentido por una práctica reveladora de la imperfección de los medios aplicados, de que permitiese apreciar todas las incidencias de la vista o las circunstancias de una declaración, se verifique por todos los miembros del Tribunal colegiado que ha de conocer del recurso, como se desprende de los arts. 205 LOPJ y 181 de la LEC .
La inmediación dota sin duda de una posición privilegiada a la apreciación probatoria contenida en la sentencia apelada, de manera que sólo cabe su revisión, bien cuando la prueba sea inexistente o no tenga el resultado que se le atribuye; bien cuando las conclusiones fácticas impugnadas no se apoyen en medios de prueba especialmente sometidos a la percepción directa o inmediación judicial, como es el caso de la prueba documental o incluso de la pericial contenida en dictámenes escritos, mientras que en los demás supuestos el examen revisorio ha de ceñirse a la razonabilidad y respaldo empírico del juicio probatorio, con arreglo a las reglas de la lógica y los principios de la experiencia, sin entrar en considerar la credibilidad de los testimonios prestados ante el Juzgador.
En la resolución recurrida a estos efectos manifiesta que lo que se refiere la falta de cumplimiento de los requisitos administrativos necesarios para ser ocupada la vivienda y lo que el Tribunal Supremo eleva a la categoría de auténtico incumplimiento es relevante en cuanto si los actores hubieran procedido a ocuparla amenazado de un desalojo administrativo, que es obligación de la parte demandada evitarlo o con el inconveniente de no tener acceso a los servicios exigibles de una vivienda habitable que son los suministros y es a estos efectos no es materia del tribunal revisar los actos administrativos del ayuntamiento, sino examinar si por la autoridad administrativa existían impedimentos para que la vivienda fuese ocupada y en el mes de julio del 2008 el Ayuntamiento consideraba la edificación como apta para su ocupación y no se ha acreditado que a los actores le fuera imposible tener acceso a estos suministro o estuviese apercibido por la autoridad administrativa con algún tipo de actuación administrativa.
Esta Sala suscribe en su totalidad la interpretación que hace el juzgado del citado requisito, pero este caso de autos en concreto y se reitera el contenido expreso de este obrante en el folio 480 de estas, en la cual se certifica por el Ayuntamiento de Sabiñanigo en referencia al presente y de la información solicitada al efecto donde se manifiesta expresamente que las obras no cuentan con la correspondiente licencia la ocupación que no se trata de una licencia de ocupación ya que no es fruto el escrito una resolución de la alcaldía dicha autorización, ni es un certificado de idoneidad y hasta la fecha ninguna licencia de primera ocupación para el sector LATAS ni desde el año 2007 ni anteriormente ya que no ha sido solicitada por la entidad Nozar sociedad limitada comunicación que está firmada en fecha 28 mayo 2010.
Es importante recordar a las partes con carácter general que lo que se adquiere una vivienda y una vivienda es un inmueble que debe estar dotado de toda las condiciones físicas y jurídicas para su utilización y para el fin a que vivienda para servir de domicilio a las personas ya sea con carácter fijo o eventual, pero que constituye un lugar donde será realizar la vida de las personas por lo tanto la dotación por parte la administración de esta licencia le permite a esta acceder a una serie de actuaciones tales como contratación de luz, agua, gas y otras que le permiten hacer habitable una vivienda al fin para que se adquirió por lo tanto es necesaria para poder ser habitable, razonamiento que se ha sostenido por esta Sala en reiteradas resoluciones.
Ahora bien no obstante lo anterior expuesto con carácter general y en caso concreto de autos, la normativa urbanística es diferente en un lugar y otro y aquí viene referida a un Ayuntamiento de la provincia de Huesca, y sometida en cuanto a ello a la normativa local, y provincial, y no es general para todos los Ayuntamientos, y al parecer y como en el propio escrito de oposición al recurso se expreso y justifico y lo expuesto en el acto de conclusiones se expreso, y la propia prueba testifical se concluyo no se procede de idéntica forma en unas comunidades u otras, en este caso se hizo referencia a otra normativa al efecto diferente y conforme a la normativa de esta localidad concreta, el procedimiento de obtención, y la necesidad, y requisitos de esta no eran a solicitud de la vendedora sino de la compradora y tal remisión legislativa no ha sido desvirtuada ni contradicha de contrario a conforme se expreso por la vendedora y por tanto ante la profusión de información legislativa no contradicha de contrario y su referencia a la normativa legal que a esta Sala no le ha sido desvirtuada por la parte compradora, sin perjuicio de la cláusula contractual, no puede sino ratificarse lo manifestado en la resolución y no constituir ello incumplimiento de la parte vendedora a los efectos pretendido por el recurrente, donde en las viviendas nuevas no se da licencia de 1ª ocupación y no es necesaria para poder utilizarla y acceder a todo lo necesario para su uso.
En tercer lugar se recurre en cuanto a la errónea valoración en cuanto que considera la resolución que no ha quedado claro la causa de la frustración y la firma de la escritura.
La resolución recurrida manifiesta al efecto que no quedado claro cuál fue la causa de frustración de la firme la escritura, al menos de la comparecencia y incomparecencias en la notaría por la parte que estuvieron y así se desprende de las actas notariales acompañada con la demanda de la contestación , los mismos días haciendo manifestaciones cada uno por su lado las manifestaciones sin ser capaces de hacerlas reunidos.
Evidentemente de la prueba documental que se aporta en las actuaciones como está acreditado que el día estaban citados ambos en concreto respecto del segundo día y por un lado compareció el demandado y manifiesta que lo hace para formalizar la escritura de compraventa que les habían citado a las 11 horas, y que compareció la parte vendedora y que no se había otorgado por una denegación de la entidad bancaria para la subrogación del préstamo, y por otro lado consta acreditado que el mismo día es decir el día 27 ante el mismo notario comparecieron los compradores a fin de manifestar que comparecieron para formalizar la compraventa y que no había aportación de documentación y requisitos y por tanto no otorgaban la misma por falta de que se había aportado el título de propiedad, el saldo pendiente de la hipoteca, el certificado de la comunidad de propietarios, la cédula de habitabilidad y documentación necesaria y seguro y que en el caso de que el banco no prestará la conformidad estaría dispuesta a efectuar el pago del preció la compraventa.
Resulta incuestionable que ni por parte de la parte actora se encontraba en situación de firmar porque evidentemente no se puede realizar ni elevar á pública el contrato privado , dado que el pago que se había manifestado se iba a realizar mediante una subrogación hipotecaria de un préstamo de la entidad bancaria y como requisito mínimo para ello tendría que haberse comparecido y previo envío de la minuta correspondiente a la notaria y su entrega y hacer manifestaciones respecto de la compraventa y constar cómo se efectuaba el pago de esta ya se asumiese el préstamo en qué términos, cantidad etc. y comparecer la entidad crediticia al efecto o previamente haberla aceptado la subrogación que es un acto de la entidad su aceptación o no, como finalmente se hizo en sentido negativo, y por tanto existía la necesidad previa de la conformidad bancaria con anterioridad a la fecha de su firma en escritura pública y la aceptación por el banco y comunicada a la vendedora para el comprador, o conocer otra forma de pago, por lo tanto de la documental no se puede imputar un incumplimiento de uno u otro, de igual modo el vendedor que dice por un lado estar dispuesto a pagar al contado y asume el riesgo de tan elevada suma transportarla, y que ni le ofrece esta posibilidad y se la comunica a la vendedora, ni hace este ofrecimiento y consignación al efecto como garantía de su voluntad inequívoca de efectuar la compraventa, en el mismo acto y alegando diferentes motivos que constituyen y son meras excusas, para no mostrar conformidad en elementos que no son más que meros accesorios y no elementos integrantes del contrato, y no obstante si algo no le gustaba podía haberse discutido, por ello solo puede concluirse que ni el vendedor estaba preparado lo suficiente para el cumplimiento ni el vendedor que no lo hizo bajo argumentos poco convincentes y desprovisto de valor a los efectos pretendido.
Por lo tanto no puede concluirse como la parte recurrente manifiesta que no cumplió por un incumplimiento de la parte vendedora cuando ello no se deduce de la documental aportada en una interpretación esta Sala hecho con anterioridad y que la resolución ha efectuado al respecto.
Respecto del cuarto motivos alegado por el recurrente en cuanto a la errónea valoración, cuando se manifiesta en la resolución que solamente se ha producido un retraso de dos meses en la entrega de la vivienda.
Conviene y hay que poner de manifiesto que la propia resolución manifestó expresamente que el pacto manifestó que aproximadamente la entrega sería en el mes de mayo del 2008, con tres meses de gracia, y por lo tanto se produciría entre Mayo y Agosto del año 2008 y por tanto comenzaron manifiesta la resolución a citarse para la firma dos meses después del plazo máximo previsto y el incumplimiento por tanto no puede considerarse inservible la entrega para los fines previstos, porque el plazo no era esencial y el contrato fue firmado en el mes de mayo del 2006 previendo una entrega pasado de su firma dos años, por lo que no entiende un retraso exagerado dos meses sobre 24, sin que quede claro por fue la causa de frustración de la firma, o al menos de la comparecencia o incomparecencia la notaría.
Resulta incuestionable que el contrato privado se celebró entre las partes el día 30 mayo 2006 y la obligación de entrega se efectuará se manifestó la cláusula quinta antes del día 30 mayo 2008 que bien podría ser ampliado en tres meses y en fecha como consta en documento número cuatro se había propuesto a la firme la escritura en primer lugar el día 21 noviembre 2008 y requiriéndole que confirmarse si se iba a subrogar en la totalidad del préstamo con la aprobación del banco o la forma de abonar los importes pendientes, y en consonancia con lo realmente manifestado en esta sala donde en modo alguno pueden presentarse ni uno entender que hay ya posibilidad de vender la finca y suscribir la citada escritura pública, puesto que no conoce cómo se les iba a entregar el resto del precio, por lo que no puede entenderse su voluntad inequívoca de cumplir ni el comprador puso en conocimiento de la otra parte como iba hacer efectiva esta cantidad, que realmente si se hubiesen hecho a través de una subrogación de la hipoteca debería haber constado previamente la autorización del Banco y aceptación, y cuando consta lo contrario es decir no se acepto, es decir a dos meses de la fecha anteriormente de finalización o la propia segunda carta (documento número seis), lo es día después en el mes de noviembre de 2008, y con cita para el 27 diciembre 2008 a las 11 de la mañana y se reitera la necesidad de la conformidad de dicha entidad antes del día señalado, o en su caso manifestar como se va a proceder al pago por el comprador que no consta y se reitera por esta sala todo lo ocurrido el día 27 y la única conclusión de que se puede extraerse de lo anterior y teniendo en cuenta que en el propio mes de octubre como consta en el folio 90 de las actuaciones se le hacen requerimientos de copias de licencia, planos, avales, pólizas, seguros, estatutos etc. y en el mes de enero del 2009 se manifiesta que debido transcurrir en exceso el plazo pactado en el contrato de compra-venta y sin que este momento haya sido posible el otorgamiento de la escritura pública y entrega por incumplimientos de la vendedora pese que fue requerida para firmas y no estuviesen preparadas las escrituras ni se les hubiese facilitando a la notaría información y documentación ni estuviesen en condiciones por carecer de la vivienda de células habitabilidad y otros que se manifiesta se notificaba la resolución del contrato.
De nuevo no puede sino determinarse que lo manifestado por la resolución que está perfectamente ajustado a derecho en modo alguno en esa fecha ni había disponibilidad de la parte vendedora, ni intención firme del comprador de cumplir, y por tanto nada otro puede desprenderse de las actuaciones, ni nada diferente de lo expresado en la resolución recurrida por lo que no hay ninguna errónea valoración de la prueba en relación al antecedente manifestado en el escrito del recurso.
En cuanto al motivo alegado en el párrafo quinto del citado recurso conviene poner de manifiesto que se reiteran iguales consideraciones en cuanto al plazo que ya han sido manifestadas y se reiteran iguales consideraciones. que se dan por reproducidas, y la compradora no ha actuado de forma que pueda deducirse que el incumplimiento es exclusivo del vendedor, como ya se ha manifestado, y no existe, una actuación del vendedor que en modo alguno puede deducirse que estuviera dispuesto a cumplir y no ha resultado acreditado ello, que ni siquiera ante lo que manifiesta su voluntad de cumplir y no le requiere a ello, ni a cumplir ni a realizar la entrega del inmueble.
En relación al párrafo sexto del recurso se alega la entrega de avales como garantías de devolución, y que está sometida esta obligación a la ley y la sentencia no la implica, y eran de carácter esencial este requisito y estaba pactado, y ha infringido la ley y la jurisprudencia y es y era obligación esencial, conforme el contrato y conforme a la ley.
Conforme lo anteriormente expresado la resolución de autos al efecto manifestó que los avales para garantizar entregas a cuenta tiene una virtualidad de asegurar las cantidades entregadas por los compradores que serán devueltas para el caso de que llegado el momento no se cumpliera y, exigidos durante el tiempo de la construcción pero que pierden sentido cuando la construcción ha sido terminada y los inmuebles están en condiciones de ser entregados sin que los actores los hubiesen echado en falta.
Hay que poner de manifiesto que exclusivamente y que respecto de este motivo que se hace en el recurso lo es en relación única y exclusivamente respecto de la entrega de los avales y no a otras cuestiones que se manifiestan en la resolución y mantiene que tienen carácter esencial y que están en el propio contrato y por tanto infringe la ley y la jurisprudencia.
Es importante establecer cuál es la propia naturaleza de esta garantía, toda vez que las cantidades anticipadas para la compraventa se destinan por parte del vendedor para el levantamiento y la construcción del edificio y ello es el objeto de ésta, y por tanto las cantidades que se entreguen en concepto de anticipos están destinadas a la realidad de la construcción es decir para el fin para que el edificio se construya, por lo tanto consumida la cuenta por la realización del edificio carece ninguna de otra finalidad aseguradora, teniendo en cuenta en primer lugar que la existencia de éste, nunca salvo que las partes así lo acuerden constituye un elemento esencial, pero no obstante respecto del caso concreto de autos el edificio había sido construido y concluido y así se encuentra y terminada la obra se extingue el citado afianzamiento o aval ya que lógicamente no está emitido con carácter individual, sino se constituye con carácter y referente al constructor y el edificio y no obstante esta circunstancia que no son pólizas a emitir individualmente, hay que remitirse a la propia documental de autos, en concreto al documento número 15 aportado con la contestación a la demanda, donde se acredita la existencia de la póliza de seguro lógicamente su ejemplar es para el tomador del seguro, y obrante en el (folio 422 las actuaciones) y es de validez no para los compradores sino para el tomador donde se identifica la naturaleza del riesgo, la identificación del riesgo, la entidad depositaria y demás datos con un vencimiento concreto en esta establecido, que igualmente se estipula en la citada prueba documental, por lo que igualmente ha de ser desestimado el motivo.
Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que
Se acuerda la pérdida por la parte recurrente vencida del depósito constituido para recurrir.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala