Sentencia Civil Nº 362/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 440/2011 de 28 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00362/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 440 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a veintiocho de junio de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 302/2010 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de ALCALA DE HENARES seguido entre partes, de una como apelante L.F. TORREJON, S.L. , representado por la Procuradora Doña Margarita López Jiménez y de otra, como apelado D. Teodosio , representado por la Procuradora Doña Silvia Urdiales González, sobre contrato de mediación, reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de ALCALA DE HENARES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de marzo de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª. María Teresa Morena Morena en nombre y representación de L.F. TORREJON S.L., debo absolver al demandado, D. Teodosio , de todos los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello con imposición al actor de las costas del procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal L.F. TORREJON, S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 27 de Junio de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En la demanda con que se inicia este procedimiento L.F. TORREJON S.L. reclamaba a D. Teodosio la cantidad de 13.250 euros en concepto de honorarios por la intermediación en la venta de una vivienda de su propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que la venta definitiva de la vivienda se llevó a cabo no por la intervención directa de la demandante, sino por otros factores como la intermediación de otro banco tras la rescisión del encargo por el demandado.

Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de apelación en el que expuso como motivos de impugnación los siguientes:1) Error en la valoración de la prueba al no haber tenido en cuenta el juzgador de instancia que el contrato de arras no se rescindió nunca y que para el precio de la compra se aprovechó la cantidad que los compradores habían entregado a la actora en concepto de arras; 2) Incorrecta interpretación y aplicación de la jurisprudencia relativa al contrato de mediación y al momento en que resultan exigibles los honorarios de la agencia mediadora; 3) Error en la valoración de la prueba respecto de las obligaciones de la agencia , pues no correspondía a esta proporcionar a la notaría la documentación necesaria para la firma de la escritura, sino al banco que otorgaba el préstamo hipotecario; y 4) Error en la valoración de la prueba respecto de las consecuencias de las rescisión del contrato de mediación por parte del demandado.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba sobre la relación contractual habida entre las partes.

En el fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada, el juzgador de instancia hace una síntesis de los hechos que considera probados. Alega la parte apelante que entre tales hechos no se hace mención a que el contrato de arras o señal nunca fue resuelto, sino que se prorrogó hasta la firma de la escritura, con lo que el demandado se aprovechó de la intermediación realizada por la agencia inmobiliaria, pues firmó la escritura de compraventa con los compradores que dicha agencia le había suministrado .

Examinadas de nuevo las pruebas por este tribunal de segunda instancia, se constata que dentro de la operación global llevada a cabo para la venta de la vivienda en cuestión existen varios hitos o momentos contractuales con protagonistas diferentes:

Un contrato verbal de encargo de venta (entre los ahora litigantes).

Un parte de visita (entre la agencia y los posibles compradores).

Un Contrato de señal (entre la agencia y el futuro comprador)

Un contrato de arras (entre el propietario y los futuros compradores)

Un reconocimiento de mediación (entre la agencia demandante y el demandado).

Como la acción que se ejercita en la demanda es la de reclamación de honorarios, es necesario fijar la atención en el contrato verbal de encargo y en el documento de reconocimiento de mediación. Los restantes hechos podrán abonar la valoración del cumplimiento o de la rescisión del contrato, pero lo que importa en primer lugar es determinar a qué se obligaron los litigantes, en cuanto a agencia inmobiliaria y en cuanto a propietario que encarga la venta de su vivienda.

Que el encargo existió es algo en lo que ambas partes están de acuerdo. Lo mismo que en el hallazgo de compradores de la vivienda.

Lo que se plantea ahora, en realidad, es si el encargo fue cumplido en toda su extensión o si, por el contrario, no alcanzó su fin y, en consecuencia, no habría base para la reclamación que se hace en la demanda.

No cabe duda de que la agencia demandante fue la que puso en contacto a los compradores con el demandado . Pero lo que también es cierto es que esa primera puesta en relación no culminó satisfactoriamente porque no pudo cumplirse el compromiso de firmar la escritura pública el 31 de julio de 2008 al no haber podido obtener el comprador la financiación necesaria.

Si la frustración del contrato fue o no debida a la falta de diligencia o a la omisión de la agencia es algo que no está claro, porque al ser verbal el encargo y no constar en documento alguno la extensión del compromiso de la agencia, no se puede afirmar con certeza si ésta cumplió o no su compromiso. Existe, sin embargo, un detalle que favorece una interpretación distinta de la que propone la apelante y es que en el contrato de señal (documento nº 2 de la demanda), la agencia pactó con el futuro comprador lo siguiente:

"Condicionado pactado: La señal entregada será devuelta en caso de ser denegado préstamo hipotecario solicitado por los compradores por su mediación o por nuestra parte, siempre que los documentos exigidos sean aportados".

Lo cierto es que a finales de julio de 2008, cuando las partes fueron a la notaría para firmar la escritura, se les dijo que no era posible porque allí no constaba documentación alguna para tal firma. Así lo declararon los testigos que comparecieron en el juicio, es decir, los compradores. Y parece ser que la razón fue la denegación de financiación y, por otro lado, la falta de actividad de la agencia que no aportó la documentación correspondiente, ni consta que requiriese a las partes para aportar documentación alguna.

De ahí que -a tenor de lo pactado- en esa misma fecha el contrato de señal habría quedado sin efecto y la señal debería haber sido devuelta a los posibles compradores. Así como también el encargo habría quedado rescindido, según el burofax enviado por el demandado a la agencia el 30 de julio de 2008 (documento nº 1 de la contestación a la demanda).

Sin embargo, otra entidad financiera -sin que se sepa por qué razones o influencias- llamó a los compradores ofreciéndoles financiación, mediante la subrogación en el préstamo, y fue entonces cuando se pudo firmar la escritura de compraventa entre el demandado y los compradores que en su día le había acercado la agencia demandante, aunque sin la intervención de la agencia.

Hubo, por tanto, en la relación contractual de mediación una interrupción con el hecho de que a finales de julio de 2008 no se pudiera firmar la escritura. Y, a partir de ahí, no está probado que la agencia interviniera para lo que luego fue la firma definitiva del contrato, por más que ahora pretenda sostener que esto se hizo porque se mantuvo (y no se resolvió) el contrato de arras que ella propició entre el demandado y los futuros compradores.

No se puede decir, pues, que la sentencia haya incurrido en error en la valoración del contrato de arras, sino que a lo sumo podrá discutirse la incidencia jurídica que ese contrato haya podido tener en la apreciación del cumplimiento o incumplimiento del contrato de mediación. Pero eso es cuestión que constituye el objeto de los siguientes motivos de recurso, que ahora después se estudiarán.

Por lo que este primer motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO. Sobre el cumplimiento del contrato de mediación y las consecuencias del mismo.

En el segundo y tercer motivos de recurso la parte apelante sostiene que el juzgador de instancia se ha apartado de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación como fuente de obligaciones y derechos, al considerar que la entidad actora se limitó a la labor de intermediación, sin preocuparse de si la venta llegaba a buen fin, lo que desde luego contraviene la naturaleza del corretaje.

Si realizamos un breve repaso por la doctrina jurisprudencial, se pueden sintetizar la naturaleza y efectos del contrato de corretaje o mediación , a la luz de los pronunciamientos del Tribunal Supremo y de esta misma Audiencia del siguiente modo: " como ya ha mantenido ésta A.P, (sección 21ª), en sentencia de 21-2- 2006 (EDJ 2006/ 35367) el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen en el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 973/1994 de 4 de noviembre de 1994, EDJ 1994/8684 ; 654/1994 de 4 de julio de 1994, EDJ 1994/11851 ; 22 de diciembre de 1992, EDJ 1992/12740 ; 21 de mayo de 1992, EDJ 1992/5087 y 26 de marzo de 1992 , EDJ 1992/2938, entre otras). El mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( art. 1713 párrafo segundo del C.C .: "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que es pregestora, consistente en hacer posible una contratación , por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S.: 19 de octubre de 1993 , EDJ 1993/9253 ; 21 de mayo de 1992 ; 26 de marzo de 1992, EDJ 1992/2938 y 10 de marzo de 1992 , EDJ 1992/2317 ). El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S.: 973/1994 de 4 de noviembre de 1994, EDJ 1994/8684 ; 654/1994 de 4 de julio de 1994, EDJ 1994/11851 y 1140/1993 de 30 de noviembre de 1993 , EDJ 1993/10900, entre otras).

Por su parte la reciente sentencia del T.S. Sala 1ª de 13-6-2006 ( EDJ 2006/ 89253) declara que el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio. De manera que cesa su labor cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final ( sentencia de la A.P. de Madrid de 5-4-2006 , EDJ 2006/ 68702).

En el presente caso, salvo el reconocimiento hecho por ambas partes de la existencia del contrato verbal de mediación, no ha quedado probada ni la extensión ni las consecuencias del mismo, en el sentido -por ejemplo- de hasta dónde tenían que llegar las gestiones de la agencia: si se quedaban solo en buscar compradores o si debía intervenir también en la consecución de financiación a los compradores o en el gestión de la documentación necesaria para el banco o para la notaría. Pero de lo que no cabe duda, por las pruebas practicadas, es que la agencia consiguió los compradores, y finalmente el contrato de compraventa se firmó entre éstos y el demandado. De modo que se puede decir que el contrato de mediación se cumplió en su forma más básica, pero esencial , de acuerdo con la jurisprudencia antes expuesta. Y ello comporta que el demandado deba asumir su obligación de pago de los correspondientes honorarios reclamados por la agencia. Honorarios cuyo importe él mismo asumió en el documento de reconocimiento unido a las actuaciones como documento nº 4 de la demanda , es decir, 15.250 euros, de los cuales 2.000 € ya fueron satisfechos por los compradores, restando, por tanto, la cantidad de 13.250 €, que es el importe de la reclamación efectuada en la demanda.

Y no es obstáculo para ello -como pone de relieve la apelante en el último motivo de recurso- la rescisión unilateral del encargo anunciada por el demandado en el mes de julio de 2008, porque el efecto del contrato de mediación ya se había producido con anterioridad, al conseguirle la agencia los compradores que, en definitiva, pocas semanas después de la fecha pactada, firmarían el contrato de compraventa.

Debe, pues, estimarse el recurso y revocarse la sentencia para dar lugar a la estimación de la demanda.

CUARTO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer imposición de las costas procesales de la segunda instancia, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Mientras que las de la primera deben ser impuestas a la parte demandada, que ha visto desestimadas todas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por L.F. TORREJÓN, S.L., frente a D. Teodosio , contra la sentencia de fecha diecisiete de marzo de 2011 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcalá de Henares, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

"Que, estimando la demanda interpuesta por L.F. TORREJÓN, S.L., contra D. Teodosio , debemos condenar y condenamos al demandado a que pague a la demandante la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS (13.250 €) con los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, y al pago de las costas procesales de la primera instancia".

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.