Sentencia CIVIL Nº 362/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 251/2019 de 30 de Julio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.047.00.2-2018/0001612
Recurso de Apelación 251/2019
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba
Autos de Procedimiento Ordinario 190/2018
DEMANDANTES/APELANTES: Dª Reyes y D. Victorio
PROCURADOR: Dª FÁTIMA BEATRIZ DEMA JIMÉNEZ
DEMANDADOS/APELADOS: D. Jose María y Dª Sofía
PROCURADOR: D. JORGE PÉREZ VIVAS
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 362
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a treinta de julio de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento
Ordinario 190/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba, a los que
ha correspondido el rollo 251/2019, en los que aparece como parte demandante-apelante D. Victorio y Dª
Reyes , representados por la Procuradora Dª FÁTIMA BEATRIZ DEMA JIMÉNEZ, y como parte demandada-
apelada D. Jose María y Dª Sofía y, representados por el Procurador D. JORGE PÉREZ VIVAS.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 11 de febrero de 2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Reyes Y Victorio contra Jose María Y Sofía , debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de contrario, sin imposición de costas.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Victorio y Dª Reyes se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 10 de julio de 2019, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Indica la demanda que el 14 de septiembre de 2017 adquirieron a los demandados la vivienda objeto de autos. Procedieron los demandantes a reformar la vivienda para acondicionarla a su gusto, y una vez finalizada la reforma ocupan el inmueble, apreciando que en diversos puntos de la casa aparecen humedades, grietas y moho tanto en paredes como en suelos y techos.

Simultáneamente, continúa indicando la demanda, los actores se ven sorprendidos por otro grave problema, ya que tuvieron conocimiento de que las plazas de garaje no habían pasado la ITE de 2015, por lo que para acometer las obras cada propietario debía realizar un desembolso de 2.503,55 €.

La parte demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, que las humedades tenían su origen en una causa anterior y mantenida en el tiempo desde que se construyó el edificio en 1978, estando latente durante casi 40 años, habiéndose originado el efecto pocos meses después de que los actores la comprasen.

Señalaban que la obra realizada por la demandada modificó el cerramiento de la vivienda, instalando nuevas ventanas, lo cual, unido a la utilización de pintura plástica en el interior, puede generar una menor ventilación, pudiendo provocar el aumento de condensación y la aparición de humedades.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.



SEGUNDO.- Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello que resulten contradichos por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO.- Indica la actora en su recurso que se cumplen todos los requisitos legal y jurisprudencialmente exigibles para que prospere la acción 'quanti minoris' ejercitada, ya que ha quedado probado, indica: -Que la vivienda padece humedades y moho y que el garaje no ha pasado la ITE, lo cual, indica, en contra de lo que señala la sentencia recurrida, no es una característica común a los inmuebles de la misma especie y calidad que los que son objeto de autos.

-Que los vicios son anteriores a la venta.

-Que las deficiencias eran ignoradas por los compradores, ya que nada les comunicaron los vendedores.

Visitaron el piso en verano de 2017 y a ojos de personas laicas en la materia no pudieron apreciar deficiencia alguna.

-Que de haber conocido los vicios de la vivienda y garaje hubieran pagado un precio inferior por ellos.

El recurso debe ser desestimado.



CUARTO.- Para apreciar la existencia de vicios ocultos es preciso que la cosa presente una anomalía, es decir algún tipo de deficiencia que no sea inherente a las de su misma especie y calidad, que el vicio sea preexistente a la venta y que no fuera conocido ni susceptible de serlo por parte del comprador, debiendo tener una entidad tal que haga la cosa inútil para su destino o la haga desmerecer, de tal manera que de haber conocido la deficiencia el comprador no lo hubiera adquirido o lo hubiera adquirido por un precio inferior.

Como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010: ' se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 , 1 de julio de 2002 , 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen: 'Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).'

QUINTO.- Queda probado que determinados pisos del edificio en el que se asienta el inmueble objeto de autos, por su orientación, son proclives a padecer problemas de condensación, si bien se desprende de lo actuado que antes de la venta del inmueble a los demandados los problemas de condensación, en el piso objeto de autos, se reducían al empañamiento de cristales y marcos de aluminio de las ventanas, que se eliminaban al limpiar el inmueble. Las humedades que posteriormente presentaba se producen como consecuencia de la obra de reforma ejecutada por los hoy recurrentes.

Efectivamente, es perfectamente razonado, razonable y verosímil lo manifestado por el perito señor Cornelio , tanto en su informe (folios 317 y siguientes) como en el acto de juicio, habiendo indicado que los cerramientos de vidrio del salón y del que denomina dormitorio 1, han sido cambiados, suponiendo una sustitución cercana al 60% del total de las paredes afectadas por las humedades. Dichos cerramientos, señala, modifican las condiciones térmicas de las estancias y el grado de estanqueidad de las mismas, existiendo habitaciones en las que no se han realizado cambios que no resultan afectadas.

Consideraba que tales modificaciones introducidas en el inmueble provocaban las condensaciones y consiguientes humedades y moho por los que los actores reclaman.

Tales conclusiones se ven a su vez corroboradas por la testifical de doña Estela , la cual realizó labores de servicio doméstico en el inmueble objeto de autos, tanto antes como después de la venta del mismo a los actores.

La misma manifestó que antes de la venta se producían condensaciones en los vidrios y en los paneles de aluminio, si bien bastaba con proceder a su limpieza para eliminarlos, no habiendo visto humedades de la entidad de las que presenta la vivienda con posterioridad a la compra por parte de los actores.

En cuanto a la conversación telefónica mantenida por la referida testigo con la demandante, cuya transcripción se aporta con la demanda, debe prevalecer lo manifestado en el acto de juicio.

En primer lugar, porque del conjunto de tal conversación no se desprende una aseveración clara y rotunda por parte de la testigo, en el sentido de que antes de las obras existiesen deficiencias de la índole de las que denota el inmueble tras las obras de reforma efectuadas por los demandantes.

En segundo lugar, porque la conversación telefónica se mantiene por la testigo con quien entonces era su empleadora, por lo que, en contra de lo que indica el recurrente en el sentido de que revela mayor espontaneidad, es evidente que al mantenerse con quien entonces la empleaba, le resta espontaneidad y libertad.

Igualmente incide en lo indicado la testifical del legal representante de la empresa que realizó la reformas, el cual, si bien indicó que no había prestado especial atención a ello, no obstante manifestó que no apreció la existencia de vestigios de humedades en los paramentos sobre los que realizó sus actuaciones de reforma. De haber preexistido a la venta las humedades que se relatan en la demanda, resulta lógico suponer que quien acometió, entre otras actuaciones, la eliminación del gotelé para posteriormente pintar los correspondientes paramentos, se hubiera percatado de la existencia de restos o vestigios de humedades preexistentes, aun cuando no hubiese prestado una especial atención a ello.

E incluso lo indicado resulta de la pericial aportada por la parte actora. El señor Felix indica que el cambio de las ventanas exteriores por otras más estancas puede provocar que el proceso de condensación se incremente por ser más herméticas (folio 231 vuelto). Es decir, dicho perito igualmente reconoce que el cambio de las ventanas exteriores puede provocar una mayor condensación, que es precisamente lo que se deduce de lo actuado, tal y como queda señalado.

Si bien considera dicho perito que esto no es la causa del defecto, ya que si el inmueble tuviese un correcto aislamiento la instalación de tales ventanas no habría provocado problemas de condensación, no obstante, lo cierto es que de lo actuado se desprende que los problemas de condensación antes de la obra eran mínimos -se solucionaban con la limpieza cotidiana del inmueble-, y no se puede achacar a los vendedores responsabilidad por el hecho de que los compradores decidan ejecutar obras que, aun pudiendo suponer una mejora objetiva del inmueble, no son imprescindibles, y por la forma en que se acometen provocan un incremento de las condensaciones, convirtiendo lo que era una molestia en una deficiencia necesitada de reparación.



SEXTO.- Cabe añadir que de lo actuado tampoco se desprende que las deficiencias sean de una entidad tal que, de haberlas conocido los demandantes, lo hubieran hecho a un precio inferior al abonado, ya que, tal y como indica el apelante, las obras de aislamiento de las estancias afectadas ascendían a 5.117,45 €, siendo el precio total de la vivienda 288.000 € (folio 65), es decir, menos de un 2% del precio total, no pudiendo deducirse de lo indicado que, de haber sabido los compradores la necesidad de aportar una cantidad, proporcionalmente tan exigua, para poder reformar la vivienda evitando la producción de humedades, hubieran impuesto a los vendedores la necesidad de afrontar la rebaja del importe de las obras, esto es, no lo hubiesen adquirido por el precio por el que lo hicieron.

SÉPTIMO.- Con respecto a la plaza de garaje, no se trata de un vicio o defecto oculto, ya que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1484 del Código civil, vicio oculto es aquel que no se conoce ni es susceptible de ser conocido por el comprador ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970, 29 de junio de 2005, 8 de julio de 2010 y 22 de julio de 2011, entre otras).

La Propiedad Horizontal genera las denominadas obligaciones 'Propter rem' (obligaciones a causa de la cosa), es decir, obligaciones crediticias que se imponen al propietario como consecuencia de su titularidad dominical.

Efectivamente, el adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal queda sujeto al cumplimiento de las obligaciones que le incumben como propietario, incluso cuando las mismas provengan de un hecho anterior a la adquisición, tal y como se desprende, entre otros, del artículo 9 e) de la ley de propiedad horizontal. Por tanto, una medida de elemental prudencia por parte de la adquirente de un inmueble en régimen de propiedad horizontal es la de averiguar el estado de deudas del inmueble que adquiere, incluyendo las posibles derramas acordadas o que pudieran acordarse.

De haber realizado los actores la correspondiente indagación ante la comunidad de propietarios del garaje, hubieran podido conocer la existencia de la ITE desfavorable y consiguientemente la existencia de las derramas correspondientes.

OCTAVO.- Pese a la desestimación del recurso, con arreglo a lo dispuesto en sus artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, puesto que para determinar si las deficiencias que presenta el inmueble pueden ser conceptuadas como vicios ocultos ha sido preciso el seguimiento del litigio y la evaluación de la prueba practicada, lo cual depende en gran medida del criterio que se adopte al respecto, todo lo cual hace que en esta alzada se han de apreciar dudas de hecho y de derecho que llevan a no hacer imposición de las costas causadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Victorio y Dª Reyes contra la sentencia de fecha 11 de febrero de 2019 dictada en autos de Procedimiento Ordinario 190/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba en los que fueron demandados D. Jose María y Dª Sofía y en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, no haciendo imposición de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley, si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0251-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.