Sentencia CIVIL Nº 362/2020, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 36/2020 de 23 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 36/2020
SENTENCIA NÚM. 362
Iltmos. Sres.:
Presidenta: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª. Susana Martínez González
Magistrada: Dª. María Encarnación Aganzo Ramón
En la ciudad de Alicante, a veintitrés de septiembre de dos mil veinte.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por las Iltmas. Sras. expresadas al margen,
ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia, de los
que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Rosario , habiendo
intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador D. Agustín
Martí Palazón y dirigida por el Letrado D. Fernando Ferragud Pardo, y como apelada la parte demandante
Marcelino , representada por el Procurador D. Justo José Cabrera Rovira con la dirección del Letrado D. Manuel
Roura García.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia, en los referidos autos, tramitados con el núm. 1038/2018, se dictó sentencia con fecha 13 de noviembre de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Justo José Cabrera Rovira, en nombre y representación de D. Marcelino , con la asistencia del Letrado D. Manuel Roura García, contra Dª Rosario , y, en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales celebrado entre las partes, y condeno a la demandada a que pague a la parte actora la cantidad de TREINTA Y UN MIL EUROS (31.000 euros), y al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 36/2020, señalándose para votación y fallo el pasado día 22 de septiembre de 2020, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Susana Martínez González.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia recaída en primera instancia, que estimó la demanda de resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad, en concepto de devolución del duplo de las arras entregadas a la parte vendedora, se alza la demandada, Rosario , alegando, en definitiva, error en la valoración de la prueba y en la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil. La apelada, parte actora en primera instancia, D. Marcelino , se opone al recurso interpuesto.



SEGUNDO.- Consta en la documental aportada que el comprador conocía la situación jurídica de la finca en el momento en que firmó el contrato de arras, donde expresamente se indica dicha circunstancia y que la titularidad de la vendedora se acreditaba por el testamento abierto, fijándose como fecha para el otorgamiento de la escritura el 5 de mayo de 2018 (así se desprende de los documentos 2 y 3 acompañados a la demanda).

En el primer contrato de arras, celebrado entre el comprador y la inmobiliaria a quien la demandada realizó el encargo de venta, se denominan las mismas como penitenciales. El segundo supone una confirmación del primero, en cuanto ya se pactan entre las partes la compraventa y el contrato de arras, con referencia a las entregadas en el primero. En ninguno de los dos contratos se condicionó la compraventa a la obtención de financiación por el comprador. Tan solo en el primero de ellos se hace referencia a que 'La firma de escritura pública de venta deberá formalizarse por todo el día 05/07/18, en la Notaria que a tal efecto será comunicada oportunamente por la parte compradora, sin perjuicio de que la misma pueda formalizarse, caso de ser precisa la realización de préstamo hipotecario por parte del comprador, ante el Notario que a tal efecto designe la entidad crediticia, reservándose la parte compradora la facultad de determinar a nombre de quién debe ser formalizada la correspondiente escritura pública' También consta que el comprador tenía aprobada la concesión de un préstamo hipotecario para la compra de dicha finca y que la firma de la escritura de compraventa se fue prorrogando hasta en dos ocasiones (doc. 4 y 5 de la demanda) porque el banco prestamista exigía que la finca estuviera inscrita a favor de la vendedora con carácter previo, sin que dicha inscripción se pudiera realizar porque la tramitación en Inglaterra de la documentación necesaria para la testamentaria se estaba dilatando (Así lo declara la empleada del Banco de Sabadell, en la testifical practicada).

Llegada la última fecha pactada, todavía no se había practicado la inscripción, no constando que a dicho día la demandada estuviera en disposición de proceder al otorgamiento de la correspondiente escritura de testamentaria, es más, la agente inmobiliaria comunica al banco que la misma no se puede realizar antes del 28 de septiembre, sino que se llevará a cabo en octubre y hasta pasados otros 15 días desde dicho momento no estaría inscrita la finca en favor de Dña. Rosario (doc. 8 de la demanda), pretendiendo nueva prórroga la vendedora hasta el 15 de noviembre, como se desprende del doc. 6 de la demanda, no aceptando el demandante, por lo que el comprador, con fecha 1 de octubre de 2018, decide resolver el contrato y requerir la entrega dobladas de las arras (doc. 10 de la demanda). Consta que, en todo caso, las partes conocían la fechas y notaria señalada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, que se fue dilatando debido a la imposibilidad de la demandada de completar la documentación necesaria para llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia, que no se produjo hasta el día 5 de octubre de 2018.

De todo lo anterior se ha de concluir que, efectivamente, si bien en el contrato de compraventa no se exigía que la finca estuviera inscrita a favor de la vendedora con antelación a la formalización de la escritura, dado que el banco que había aprobado el préstamo hipotecario en favor del comprador para la financiación de la compra no firmaba el mismo si antes no estaba inscrita la finca a nombre de la vendedora, por acuerdo de ambas partes se fue prorrogando la fecha de su otorgamiento para que la demandada pudiera obtener la documentación necesaria para llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia, no pudiéndose realizar por la dilación de los trámites en Inglaterra (así lo declara la empleada del Banco), por lo que el comprador, a la vista del tiempo transcurrido, decidió dar por resuelto el contrato al finalizar la última de las prórrogas.

No hay que olvidar que la vendedora no adquiere la propiedad de la finca sino hasta el momento en que se le adjudica por herencia, lo que puede justificar que el comprador dé por resuelta la compraventa ante la dilación de dicho trámite, con derecho a la devolución de las cantidades entregadas hasta dicho momento, pero no que dicha cantidad se le deba devolver duplicada, ya que, si no se otorgó dicha escritura de compraventa, no fue porque la vendedora hubiera incumplido ninguna de sus obligaciones, sino porque ambas habían acordado no hacerlo, por lo que procede estimar tan solo en parte la demanda, reduciéndose la obligación de devolución a la cantidad efectivamente entregada, pues de lo contrario se produciría un enriquecimiento injusto de la vendedora, cuando esta no ha reconvenido pidiendo el cumplimiento o para pedir que se atribuya la causa de la resolución a la parte contraria, único motivo que justificaría que la vendedora se quedaran en su poder la cantidad en su día percibida como arras penitenciales

TERCERO.- Por lo expuesto en el anterior fundamento, procediendo la estimación parcial de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no ha lugar a la condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes, como tampoco procede la condena en las de esta alzada, de conformidad con el artículo 398 de dicho texto legal.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Dña. Rosario contra la sentencia de fecha 13 de noviembre de 2019, recaída en el juicio Ordinario número 1038/2018, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Denia, debemos revocar y REVOCAMOS dicha resolución, en el sentido de que, estimando en parte la demanda, debemos condenar y condenamos a DÑA. Rosario a abonar al demandante.

D. Marcelino la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS (15.500) euros, sin condena en las costas de esta alzada a ninguna de las partes y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.