Sentencia CIVIL Nº 362/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 317/2021 de 08 de Julio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, 1a planta - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866210

FAX: 934866302

EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120158069316

Recurso de apelación 317/2021 -G

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 423/2015

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0967000012031721

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0967000012031721

Parte recurrente/Solicitante: Comunitat de Propietaris C. DIRECCION000, NUM000 de Granollers

Procurador/a: Anna Blancafort Camprodon

Abogado/a:

Parte recurrida: Shaolin, S.L

Procurador/a: Ramon Davi Navarro

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 362/2022

Magistrados:Antonio Morales Adame Ana Maria Ninot Martinez Maria Sanahuja Buenaventura

Barcelona, 8 de julio de 2022

Ponente: Maria Sanahuja Buenaventura

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 21 de abril de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 423/2015, remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Anna Blancafort Camprodon, en nombre y representación de Comunitat de Propietaris C. DIRECCION000, NUM000 de Granollers contra Sentencia de fecha 25/01/2021 y en el que consta como parte apelada el Procurador Ramón Davi Navarro, en nombre y representación de Shaolin, S.L.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' Que estimo íntegramente la demanda formulada por la Presentación procesal que la sociedad mercantil SHAOLIN, S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio de la calle DIRECCION000 núm NUM001 de Granollers y, en consecuencia, se declaran nulos los acuerdos de la Junta de Propietarios objeto de este procedimiento, de fechas 3 de abril, 23 de septiembre y 30 de octubre del 2014; con los efectos jurídicos inherentes a dicha declaración de nulidad. Se acuerda la condena en costas de la parte demandada .'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 06/07/2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.-SHAOLIN, S.L.interpuso demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 DE GRANOLLERS, solicitando se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de fechas 3 de abril, 23 de septiembre y 30 de octubre de 2014, con los efectos inherentes a dicha declaración de nulidad, tales como, entre otros, reponer a su cargo la fachada del edificio al estado anterior a la ejecución de las obras, y con total indemnidad de la parte actora; y todo ello por expresa condena en costas a la parte demandada.

Expone que entre las partes se han originado un total de cuatro conflictos judiciales:

- Impugnación del acuerdo de modificación de las cuotas de participación de la Comunidad adoptado el 7-9-1991, declarado nulo por sentencia de 7-4-1992 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 6 de Granollers.

- Demanda presentada por la Comunidad reclamando 547.972.- ptas., por los importes dejados de abonar por la actora del periodo 1991 a 1994; formulándose reconvención por haber utilizado unos coeficientes distintos de los del título constitutivo. La AP Barcelona dictó sentencia el 13-6-1996 estimando en parte la demanda de la Comunidad, y declarando nulos los acuerdos de la Junta de 1-12-1994.

- Impugnación de los acuerdos de la Junta de 25-11-2010 en la que se aprobaron unos Estatutos por los que se pretendía transformar el único edificio existente, dividido en régimen de propiedad simple con una única comunidad de propietarios, en una propiedad horizontal compleja constituida por una comunidad general sobre un conjunto inmobiliario formado por dos edificios independientes configurados como subcomunidades, la de la calle DIRECCION000 nº NUM001 y la de la CALLE000 nº NUM002. Afirma que no se describía el conjunto inmobiliario, ni se indicaban las entidades privativas que lo conforman, ni se establecía cuota de participación particular de cada edificio en el conjunto inmobiliario, ni la cuota de participación de cada entidad privativa dentro de su respectivo edificio.

- Impugnación de los acuerdos de las Juntas de 25-11-2010 y 30-10-2013, suspendidos por prejudicialidad civil, en relación al pleito anterior.

Los motivos por los que se impugnan los acuerdos son los siguientes:

-Infracción de los arts. 553-50, 553-10.1 y 553-9 CCC, porque la comunidad que ha adoptado los acuerdos ahora impugnados constituye una 'subcomunidad' que no ha sido válidamente constituidapuesto que su constitución -que hubiese requerido una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal simple preexistente- no se encuentra documentada en escritura pública ni la misma se halla inscrita en el Registro de la Propiedad, requisito legal inexcusable a fin de considerar modificado el título constitutivo y tener por bien constituida la propiedad horizontal compleja.

- Infracción del art. 553-3 CCC, puesto que los coeficientes que se han utilizadopor la Comunidad (en realidad 'subcomunidad') para contabilizar las votaciones y repartir los gastos comunes no son realmente las cuotas de participaciónde las entidades privativas que figuran en el título constitutivo de la comunidad, sino, simples coeficientes de reparto de gastos aprobados en los Estatutos de 2010 que están impugnados judicialmente.

-Infracción de los arts. 553-21.2 y 553.27.2 CCC, puesto que no se ha convocado debidamente a la actora a fin de que asistiera a la Juntacelebrada el 3 de abril, así como tampoco se ha remitido el Acta de la Junta de propietarios celebrada en fecha 23 de septiembre de 2014.

-Infracción del art. 553-25.3 CCC, puesto que el acuerdo 'PRIMERO'adoptado en la Junta celebrada el día 3 de abril de 2014 no se ha aprobado con las mayorías requeridasen dicho artículo atendiendo a la naturaleza del acuerdo adoptado, en virtud del cual se acordó realizar una modificación sustancial de la configuración de la fachadadel edificio que da a la calle DIRECCION000, nº NUM001 de Granollers, puesto que mejora la accesibilidad, modifica la fachada, impermeabiliza la cubierta, construye rampas entre las plantas 2, 3 y 4, varía la rotulación, instalaciones varias y acabados. Considera que como afecta a la configuración exterior del edificio, se requería una mayoría de 4/5 partes de los propietarios que representen a su vez, 4/5 partes de las cuotas de participación, y han votado en contra un porcentaje de cuotas de la 'subcomunidad' del 23,24%.

La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 DE GRANOLLERSse opone a la demanda.

Invoca los arts. 111-7 y 111-8 CCC, afirmando que la demandante no puede hacer valer un derecho o una facultad que contradice frontalmente la conducta observada con anterioridad que cuenta con una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual; porque ha venido contribuyendo a los gastos de la comunidad de DIRECCION000, con el coeficiente específico del 9,41% desde siempre, y así se acordó en juntas desde 2004 lo que de hecho se venía haciendo, sin que la actora nunca las impugnara, siendo el resultado de una medición realizada por el Arquitecto Sr. Jose Augusto, para el edificio destinado a oficinas, estando el otro con acceso por Pompeu Fabra destinado a aparcamiento; y los Estatutos no configuran nada nuevo sobre el reparto de los gastos, únicamente dejan constancia de la existencia de dos comunidades de propietarios, una por cada uno de los edificios que conforman el conjunto constructivo, que cuentan con sus propios elementos, su entrada, su ascensor, su escalera, usos y aprovechamientos, sus servicios de agua, electricidad, teniendo cada uno de los edificios sus propias fachadas exterior e interior.

Considera que diferente a la modificación de la cuota de participación es la posibilidad de incrementar la participación de unos determinados elementos privativos en todos o algunos de los gastos, como autoriza y faculta el art. 563-45.4 CCC, en relación con el art. 553-26.2 e) CCC, mediante justificadísimo cálculo que da a luz unos coeficientes proporcionales con las superficies específicas. Lo que la Comunidad de manera constante ha hecho es aplicar unos coeficientes específicos para el mantenimiento de unos gastos que solo afectan a un edificio de la construcción, de manera que una misma entidad puede tener una cuota general con respecto a todo el conjunto constructivo y otra especial ( art. 553-49 CCC).

Alternativamente, el acuerdo de la junta de 25-11-2010 aunque impugnado no estaba suspendido.

Afirma que siempre ha sido debidamente convocada y notificada.

Y finalmente expone, respecto al acuerdo primero de la junta de 3-4-2014, que las obras aprobadas y ejecutadas no supusieron una modificación de la configuración exterior del edificio, ni tampoco una alteración de la configuración preexistente de la fachada del inmueble. Afirma que tuvieron que llevarse a cabo no solo para el mantenimiento de la fachada, que nunca había sido objeto de reparación, sino porque su mal estado provocó la intervención de la administración local (expediente NUM003), que requirió en 2012 a la Comunidad en los términos que son de ver en el dto. 2 del escrito de julio de 2015; y esas obras, detalladas en el proyecto (dto. 23 de la demanda) son las previstas en el artículo 553-44.1 CCC y en el 553-25.5 CCC.

La sentencia de instanciaestima la demanda, argumentando:

'SEGUNDO.- Si nos ceñimos al objeto de este procedimiento, resulta acreditado que el inmueble de la Comunidad de Propietarios demandada se constituyó como edificio único en construcción, mediante escritura pública e inscripción registral, resultando que son los estatutos originales los que regulaban y regulan el régimen jurídico de la mentada Comunidad de Propietarios, por aplicación del 553-11 del Código Civil de Catalunya.

En segundo lugar, respecto a los Acuerdos impugnados en este procedimiento, se ha acreditado, de la documentación acompañada por la parte demandada, que ésta cumplió con sus obligaciones de intento de notificación en el domicilio designado al efecto por la actora, sin que exista infracción legal bastante para anular los acuerdos por ese motivo. Debiéndose resaltar como había litigios entre las partes en las fechas de los referidos acuerdos y siendo de interés de la actora, ésta debió actualizar su domicilio a efecto de notificaciones.

En cuanto a los acuerdos adoptados, se ha acreditado que en el acuerdo primero de la Junta de Propietarios celebrada el día 3 de abril de 2014, se acordó por los propietarios asistentes a dicha Junta aprobar la realización de unas obras de modificación de la fachada del edificio y de impermeabilización de la cubierta. Y dichas obras modificaron sustancialmente un elemento común, cual era la fachada del edificio.

Y siendo cierta la competencia de la Junta de Propietarios, ésta precisaba de un acuerdo, con la concurrencia de votos favorables de las 4/5 partes de los propietarios que representasen las 4/5 partes de las cuotas de participación; según el artículo 553-25.3 del Código Civil de Catalunya ; lo que no concurría en el acuerdo impugnado. Así consta, en la documentación adjuntada (en el tomo III de estas actuaciones) que los acuerdos de dicha Junta se adoptaron con base a los coeficientes aprobados por el Acuerdo de 25 de noviembre de 2010; que era nulo y así lo decidió la Audiencia Provincial de Barcelona en la señalada sentencia número 275/2017 de 8 de junio , resolviendo sobre la cuestión debatida, estimando la demanda de la mercantil Shaolin SL, contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Granollers calle DIRECCION000 núm. NUM004, declarando nula la aprobación de los estatutos de la comunidad en el Acuerdo de 25 de noviembre de 2010.

Además, a la mencionada junta de 3 de abril de 2014, solo concurrieron 12 propietarios (en el Acta se dice que de un total de 27) que los propietarios de la entidad 'Sot -2' representados por la Sra. Vanesa votaron en contra (atribuyéndose a dicha propiedad un coeficiente de 13,83 %) además de constar la voluntad contraria de la actora (que según los cálculos de la propia Comunidad demandada, ascendía a un coeficiente del 9,41 %); votaron a favor el resto de asistentes que en total sumaron un coeficiente del 53 % (según el acta impugnada); lo que hacía que no se alcanzasen los votos necesarios ni el coeficiente de participación para la aprobación del acuerdo; que resulta, por tanto, nulo de pleno derecho.

Y, si bien es cierto que la Junta de Propietarios, en la hipótesis que hubiese estado válidamente constituida, podía modificar los estatutos y el titulo constitutivo; se requerían los dos requisitos necesarios e ineludibles: escritura pública e inscripción registral, según el artículo 553-10 del Código Civil de Catalunya . Aunque, el artículo 553-26 del Código Civil de Catalunya obliga, en su apartado 2, al voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios que deben representar a la vez las 4/5 partes de las cuotas de participación, para, entre otras cuestiones, modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

Así pues, resulta que, en el presente caso, las modificaciones del título (ser un edificio único, cuotas comunes generales, cuotas comunes de dos edificios; características de una comunidad simple) se aprobaron sin concurrir las mayorías precisas; lo que implicaba la nulidad del acuerdo de aprobación de los estatutos modificativos del título y, en consecuencia, se deriva la nulidad de todos los acuerdos basados en la modificación de estatutos señalada; como son los tres impugnados en el presente procedimiento. Todo ello sin que, además, concurriesen los requisitos de escritura pública e inscripción registral. Así se declaró en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona número 275/2017 de 8 de junio , resolviendo sobre la cuestión señalada y declarando nula la modificación de los estatutos de la comunidad, aquí demandada, en el Acuerdo de 25 de noviembre de 2010.

TERCERO.- Así mismo, contrariamente a lo que sostiene la parte demandada, los acuerdos no se produjeron en una comunidad compleja ni en una sub-comunidad (en la contestación a la demanda se alega que existían, en realidad de dos cuerpos de edificio distintos, con régimen distinto, 'de consuno y de manera reiterada y pacífica'); ya que no se había constituido de la propiedad horizontal compleja ni una sub-comunidad, por falta de los requisitos del artículo 553- 50 del Código Civil de Catalunya .

Efectivamente, el artículo 553- 50 del Código Civil de Catalunya , si bien la propiedad horizontal compleja se constituye inicialmente como una sola comunidad con sub-comunidades o bien como una agrupación de varias comunidades. Y en dicho precepto se especifica, que pueden otorgar el título los propietarios únicos de los diferentes inmuebles o los presidentes de las respectivas comunidades autorizados por un acuerdo previo de cada junta y que en el título de constitución debe constar en una escritura pública que debe describir: a) el complejo inmobiliario en conjunto; b) cada uno de los elementos privativos que lo componen, con la indicación de la sub-comunidad de la que forman parte y de la cuota de participación general y particular y c) Los viales, las zonas ajardinadas y de recreo y los demás servicios y elementos comunes del complejo. Sin embargo, los requisitos expuestos no concurren en este caso, ni, tampoco, el requisito de inscripción en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la norma indicada.

CUARTO.- Respecto a la Junta de Propietarios de 23 de septiembre de 2014, constaba en el orden del día:

'1. Información sobre les obres realitzades a la finca. Propostes.

2. Informació sobre la demanda presentada el passat mes de juny de 2014 per Shaolin SL, propietari de l'entitat 1-, contra la Comunitat de Propietaris.

3. Precs i Preguntes'

Sin embargo, con independencia del orden del día expuesto, en la mencionada Acta de 23 de septiembre de 2014, se hicieron constar partes de la obra, a la que se refería el Acuerdo de 3 de abril de 2014, que quedaban pendientes y se acordó una derrama extraordinaria para ser pagada el siguiente 1 de noviembre de 2014, por unos importes que relacionaba y atribuía a los vecinos. Sin embargo, respecto a dicho acuerdo no se especificó el detalle de la concreta votación, ni los propietarios presentes cumplían el quorum necesario al tratarse de unas obras que afectaban a la fachada, tal como ya se ha expuesto; lo que hacía que no se alcanzasen los votos necesarios ni el coeficiente de participación para la aprobación del acuerdo; que resulta, por tanto, nulo de pleno derecho.

Finalmente, en la Junta de Propietarios de 30 de octubre de 2014, se acordó la aprobación de estado de cuentas y de liquidación de morosos, aprobación de presupuestos de distribución de gastos, entre otras cuestiones. Resultando que las cuentas presentadas, lo fueron con base al acuerdo en que se aprobaron los coeficientes de reparto de gastos acordado en los Estatutos de 25 de noviembre de 2010; que, como ya se ha dicho, dicho acuerdo era nulo de pleno derecho

Por todo ello, devienen nulos los acuerdos señalados de las Juntas de Propietarios del día 3 de abril, 23 de septiembre y 30 de octubre de 2014.

QUINTO.- En cuanto a la alegación, realizada por la parte demandada, consistente en que existían actos propios por parte de la sociedad demandante, en base a los cuales se aceptaba tácitamente la modificación postulada por la demandada; tal pretensión no puede prosperar. (...)

No se pueden convalidar los actos en base a acuerdos tomados con base a una modificación de los estatutos nula por conculcar el reparto de gastos conforme a aquellos, según el Título constitutivo original; de lo contrario, se conculcarían las normas imperativas señaladas en el fundamento de derecho anterior. Por ello, no se puede compartir la afirmación, contenida en la contestación de la demanda, que señala que la conducta de la actora sirve de elemento interpretativo para 'saber la naturaleza de la comunidad de propietarios, la distribución de los elementos que componen el edificio y la intención de la redacción de los estatutos en el concreto punto de la distribución de gastos'. (...)

Finalmente, la parte demandada ha alegado que la sola impugnación de los Estatutos, refiriéndose al Acuerdo repetido de 25 de noviembre de 2010, no suspendía su carácter ejecutivo. Sin embargo, si atendemos a la lectura del artículo 553- 29 del Código Civil de Catalunya , se deduce que para que los acuerdos sean ejecutivos; éstos debían ser adoptados válidamente por la Junta de Propietarios, hecho que no concurría en el caso enjuiciado. Debiéndose recordar, además y una vez más, que el Acuerdo de 25 de noviembre de 2010 fue declarado nulo por la Audiencia Provincial de Barcelona en la señalada sentencia número 275/2017 de 8 de junio , resolviendo sobre la cuestión, dejando de ser ejecutivo un acto declarado nulo.

En consecuencia, tal como ya se ha indicado en el fundamento de derecho segundo, se deben declarar nulos los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios del edificio sito en la calle DIRECCION000 núm. NUM005 de Granollers, celebradas en las fechas de 3 de abril 2014 (salvo el acuerdo de liquidación de la deuda del demandante y que promovió su reclamación judicial, que fue objeto de litigio en el procedimiento ordinario 1057/2014, tramitado ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Granollers), de 23 de septiembre de 2014 y 30 de octubre de 2014 .'

SEGUNDO.-La representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 DE GRANOLLERS expone en su recursolos siguientes motivos:

- INFRACCIÓN DE LOS ARTICULOS 553-32, 553-3. 4, 553-45.4, 553-26, 2 e) ; 111-7, 111-8, DEL CCC. ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA. LOS EFECTOS DE LA SENTENCIA DICTADA POR LA A.P. DE BARCELONA DE FECHA 8 DE JUNIO DE 2017 QUE ANULÓ EL ACUERDO DE 2010 QUE APROBABA LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DEMANDADA NO SON LOS QUE RECOGE LA RESOLUCION QUE SE RECURRE.

La anulación mediante sentencia de junio de 2017 del acuerdo de junta de 2010 que aprobó los estatutos no provoca la nulidad de los acuerdos adoptados en el año 2014 impugnados por la actora en este proceso, como tampoco concluir la inexistencia ex tunc de la comunidad de propietarios demandada.

Con aprobación de los estatutos o sin ella Shaolin hubiera estado contribuyendo con el 9,41 %, su cuota específica desde hacía ya muchos años. Como en el mismo texto de los frustrados estatutos se mencionaba, las cuotas de participación en los gastos específicos del edificio con frente a la calle DIRECCION000 que se hacían constar eran los mismos que se venían aplicando, de consuno por todos, desde años atrás.

La aplicación de lo previsto en el artículo 111-7 y 111-8 del C.C.C., de conformidad al cual nadie puede ir contra sus propios actos, también es de aplicación como no en materia de propiedad horizontal como de manera reiterada recoge la jurisprudencia (ejemplos SAP de Barcelona 17/5/18; 2/5/17 o la de 29/5/16). Como se menciona en las sentencias de la Sección Primera de AP de Barcelona 404/2017 y 294/2018, 'la eficacia de la Doctrina de los propios actos y del precepto del CCC referido en materia de existencia de facto de comunidades de propietarios, complejas y subcomunidades, no configuradas en el título constitutivo... aunque ambos edificios conformen una única comunidad según el título constitutivo de la división horizontal, se ha funcionado en la práctica a través de dos subcomunidades, con sus respectivas juntas, órganos y componentes, por lo que no es admisible el escudarse en la falta de constancia registral.

De la prueba documental adjunta a la contestación, concretamente los documentos 12 y siguientes consistentes en las actas de las juntas de propietarios celebradas desde 2004 y que no fueron impugnadas de contrario, se observa con meridiana claridad que el edificio con frente a la calle DIRECCION000 nº NUM001, que forma parte de un complejo compuesto por otro edificio, siempre mantuvo sus órganos de representación, su propia organización, etc.

Y muy importante, obsérvese que se dice en el acta documento número 12, acta de la junta de 26 de febrero de 2004:

'Per part del secretari-administrador es posa en coneixement dels propietaris assistents que en el funcionament de la comunitat de propietaris en quan als pagaments es refereix s'estan aplicant els coeficients presentats i aprovats a l'acta n° 12 corresponent a la Assemblea General Ordinària celebrada el 30 de març de 1998...*

Más adelante añade:

'Ia diferència entre ambdós repartiments consisteix en que la constitució de la comunitat de propietaris es va fer amb el criteri de separar el cos de l'edifici recaent al carrer DIRECCION000, del cos de l'edifici recaent al pati interior, i del cos de l'edifici recaent al carrer CALLE000, contemplant únicament els departaments registrals existents al cos del carrer DIRECCION000 i excloent els restants...'

Véase también que es lo que se dice y acuerda en la junta de 19 de octubre de 2004 -documento 13-:

'4.- Per part del Secretari-administrador es posa en coneixement dels propietaris assistents que segons acord pres a l'Assemblea General Extraordinària celebrada el passat 26 de febrer de 2004 es va encarregar a l'arquitecte Sr. Jose Augusto l'amidament de la superfície del cos de l'edifici del carrer DIRECCION000...'

Luego se recoge el coeficiente específico de Shaolin, S.L., la actora, en el de 9,41%.

Desde 1998, y ratificado después en el 2004, Shaolin siempre contribuyó a los gastos de la comunidad demandada, que de hecho existe desde siempre, con un coeficiente del 9,41%, diferente u mayor al del título de constitución, el 4,34%. Eso fue siempre así aceptado por la demandante mediante actos concluyentes. El legal representante de la actora, en su interrogatorio vino a decir que no sabía con qué coeficiente de participación venia soportando los gastos de la comunidad demandada desde 1998 a 2010. Esa 'falta de memoria', además de un administrador de una mercantil, es por sí sola definitoria de la actitud de la contraria. Niega recordar lo que sin duda debe saber, pero que no puede admitir porque sabe que le perjudica en el éxito de la acción que ha ejercitado. Tampoco supo dar explicación por qué motivo pagó con un coeficiente del 9.41% la primera derrama por el importe de las obras que impugna en su demanda.

Diferente a la modificación de la cuota de participación con origen en el título constitutivo, es el establecimiento otras específicas y diferentes para la participación del mantenimiento de unos determinados elementos en todos o algunos de los gastos, como autoriza y faculta el artículo 553-3.4 6 el 553-45.4 del c.c.c.

Lo que de manera constante ha hecho la comunidad de propietarios demandada no es sino aplicar, dada la especialidad de cómo se construyó el inmueble y luego se modificaron sus usos en parte de él, unos coeficientes específicos para el mantenimiento de unos gastos que sólo afectan a un edificio de la construcción, cosa permitida y lícita a tenor de lo previsto en las precitadas normas. Y no es que 'aparecen' unos nuevos coeficientes con la aprobación de los estatutos en el año 2010, sino que éstos recogen los coeficientes específicos fijados para determinados gastos de uno de los cuerpos del complejo inmueble. Los coeficientes del título no han sido modificados para el conjunto del edificio. De esta manera, una misma entidad puede tener una cuota general con respecto a todo el conjunto constructivo y otra especial ( artículo 553-49 del C.C.C.). La construcción consta de dos cuerpos de edificios -descripción tabular- perfectamente identificables físicamente, con sus propios accesos, escaleras, ascensores, usos y aprovechamientos, servicios de agua, electricidad. Cada cuerpo de edificio, aun cuando forman una única construcción, mantienen desde siempre una independencia funcional y económica.

La sentencia de la AP tenía como objeto el acuerdo de aprobación de los estatutos comunitarios, y su fallo lo declaró nulo por cuanto no se contó con la concurrencia de la mayoría precisa de las 4/5 partes al computarse indebidamente los votos de los ausentes como favorables, pero ello no permite alcanzar la conclusión de que la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 ni existió ni existe, de manera que todos los acuerdos que fueron adoptados por sus juntas desde siempre y en el futuro deben ser considerados nulos.

- ACUERDOS DE LA JUNTA DE 3/4/2014 Y 23/9/2014 REFERIDOS A LAS OBRAS EJECUTADAS. NATURALEZA DE LAS OBRAS EJECUTADAS POR LA COMUNIDAD DEMANDADA EN EL INTERIOR DE LA ESCALERA, CUBIERTAS Y FACHADA PRINCIPAL CON FRENTE A LA CALLE DIRECCION000. INFRACCION DE LOS ARTÍCULOS 553-25.3 y 553-26.2, b) DEL CCC y 217 DE LA LEC. ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

Las obras cuya ejecución se adoptó en los acuerdos impugnados no son las previstas en el artículo 553-26.2, b), de manera que no precisaba para su aprobación una mayoría cualificada.

La prueba de que efectivamente las obras eran innecesarias y/o que afectaron a la estructura o configuración exterior, o que no eran exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, de conformidad al artículo 217 de la Ley Adjetiva Civil, le correspondía a la actora al ser un hecho constitutivo de su acción, que debió ser expuesto y probado mediante pericia. Pero ningún medio probatorio fue propuesto que tuviera como objeto la prueba ese hecho esencial, cuando a mayor abundamiento a descripción que ella misma hace de esas obras, en modo alguno permiten alcanzar la conclusión que infundadamente defiende la demandante puesto que son obras para mejorar la accesibilidad y/o reparar y/o mantener elementos comunes del edificio.

A mayor abundamiento, mediante documento número 2 adjunto al escrito de esta parte de 29 de julio de 2015, se acredita que el Ayuntamiento de Granollers había requerido a fin y efecto de que se realizarán urgentemente obras de reparación y mantenimiento de la fachada.

No demostrada por la demandante la calificación de las obras realizadas, no es de aplicación lo previsto en el artículo 553-26.2, b), de tal manera que para acordar su ejecución no era precisa una mayoría cualificada y el acuerdo, en consecuencia, no es nulo.

TERCERO.-Hace más de una década que jurisprudencia y legislación han ido evolucionando sobre la validez de los acuerdos tomadospor una subcomunidad de facto, que no se encuentra documentada en escritura pública, ni inscrita en el Registro de la Propiedad, ni por tanto modificado el título constitutivo para reconocer en él una propiedad horizontal compleja.

Así la STS, del 22 de octubre de 2007 (Ponente: VICENTE LUIS MONTES PENADES) casó una sentencia de esta sección 17, que consideró que como no se constituyó por los propietarios la comunidad general, habiendo funcionado de hecho dos comunidades independientes, una para cada bloque, con sus respectivas Juntas y cargos, en las que la distribución de los gastos que afectaban a cada uno se realizaba de acuerdo con las cuotas y no por partes iguales, como establecía el Reglamento, esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo; que tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo, y no basta el acuerdo de voluntades, pues se requieren las formas externas ad solemnitatem. Esta AP afirmó la inaplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que 'dado que en el supuesto de autos la constitución de las subcomunidadesse hizo extraestatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad.

Pero esta sentencia fue casada como hemos dicho por el TS, que argumentó:

'La jurisprudencia, en sentido amplio, ciertamente, no ha reconocido la existencia de una Comunidad separada, salvo que se haya reconocido en el título constitutivo, con los requisitos de modificación, en su caso (RDGRN 15 de noviembre de 1994, citada por la sentencia recurrida), perono se requiere tal reconocimiento para imputar la responsabilidad a un grupo o sector de los copropietarios cuando, como es el caso, se trata de una responsabilidad susceptible de individualización. No cabe apoyar la tesis contraria en la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 , como hace la Sala de instancia, pues en aquel supuesto, en que había una comunidad formada por dos edificios, cuyas Juntas habían funcionado con independencia, se invocaba la existencia de un acuerdo tácito unánime para la modificación del título constitutivo, en tanto que la demanda solicitaba que se declarase la existencia de una sola comunidad, que había de atender en su conjunto al pago de determinados gastos derivados de obras de reparación que se acordaron por los copropietarios de uno de los edificios, en una reunión a la que ni siquiera fueron citados los propietarios del otro bloque. Pero los copropietarios demandados no solicitaron la declaración de nulidad de la Junta en que se adoptó tal acuerdo (FJ Quinto), yel tema se contrae a la eficacia de un acuerdo tácito unánime de que cada portal contribuyese independientemente a los gastos de su edificio, que la expresada sentencia declara carente de virtualidad a los efectos que se pretenden. Por otra parte, el criterio que aquí se sustenta sobre la posibilidad de imputar responsabilidad sólo a un grupo de copropietarios, en función de la determinación de quiénes tenían y ejercían el control de facto del elemento en que se produjo el siniestro productor de los daños, parece coherente con el establecido en la Sentencia de esta Sala de 3 de enero de 2007 , en la que se examina un supuesto en el que - dice la sentencia - 'se ha impuesto una situación de hecho en la que cada portal opera de forma autónoma, y en el acuerdo de constitución de la comunidad interesada no constan precisiones que lleven a sostener la existencia de necesarias relaciones con la otra subcomunidad'. De este modo, la condena a realizar obras en los elementos comunes (tejados y cubiertas) por parte de la subcomunidad a los que corresponde, con independencia de los que forman la otra subcomunidad, no afecta a éstos, pues no forman parte de la relación jurídica que surge de su responsabilidad por la defectuosa conservación de los mismos y, en consecuencia, no están comprendidos en el ámbito de la pretensión deducida en el proceso'.

En esta Audiencia Provincial se han venido dictando sucesivas sentencias que han reconocido la validez de los acuerdos de subcomunidades de facto a efectos internos, en razón a la proximidad y mayor identidad de intereses, y también aceptando su legitimación tanto activa como pasiva (SAP BCN, sección 4, del 07 de mayo de 2012; SAP BCN, sección 19, del 19 de mayo de 2016, referida a la rehabilitación de la fachada del edificio; SAP BCN, sección 1, del 02 de mayo de 2016).

La SAP BCN, sección 1, del 18 de abril de 2016 (Ponente: MARIA TERESA MARTIN DE LA SIERRA GARCIA-FOGEDA) realiza un resumen de la evolución legislativa:

'Debemos partir del presupuesto de que, si bien cuando se constituyeron las dos Comunidades de Propietarios de autos y se estableció el régimen de propiedad horizontal, era de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, en la actualidad es de aplicación, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica, el régimen de propiedad horizontal establecido en el texto de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en virtud de lo dispuesto de la Disposición Transitoria Sexta del Libro V del Código Civil de Catalunya .

Lo primero que debe observarse es que, en contra de lo que sostiene la parte apelante, el hecho de que no exista título constitutivo en nada obstaculiza el que haya funcionado como comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal, porque el otorgamiento de escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad no son requisitos constitutivos de dicho régimen.

En relación con esta cuestión, es jurisprudencia constante del Tribunal Supremo la que entiende que el título constitutivo de la propiedad horizontal no es un elemento sustancial para la existencia de una comunidad en este régimen especial de propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo había venido sosteniendo que ante la realidad conocida de la existencia de comunidades funcionando por situación de hecho sin apoyo en título de constitución, su falta o la falta de cumplimiento de las normas urbanísticas o su falta de acceso al Registro de la Propiedad, no significaba que, dándose las características exigidas en la Ley de Propiedad Horizontal, no tuviesen aplicación a aquellas, las normas de la comunidad de propietarios, lo que era jurisprudencia ya sentada y pacífica cuando tuvo su plasmación legal en el artículo 2 de la LPH en su redacción dada por Ley 8/99.

En este sentido ya se pronunciaba el Tribunal Supremo en sentencia de 7 de abril de 2003 al decir que 'La situación descrita, quizá anómala, se explica por la ausencia en nuestro Ordenamiento, hasta la introducción por Ley de 6 de abril de 1999 del nuevo artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la 'existencia' de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal ( Sª de 20 de febrero de 1990 ), e incluso ( Sª de 16 de junio de 1995 ) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto' sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros'.

Y la sentencia de 23 octubre 2007 (R.C. 3071/2000 ) manifiesta que '...el hecho de que no hubiera escritura pública nada obsta para que exista una propiedad horizontal dado que tienen salida propia a un elemento común o a la vía pública, como requiere el art. 396 Cód. civ . e inevitablemente unos elementos comunes. Ello hace que su regulación jurídica se someta a la Ley de Propiedad Horizontal . La Ley 8/1.999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, ha recogido este criterio unánime en la doctrina y jurisprudencia, y por ello dispone el art. 2º, apartado b ), que se aplica a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en elart. 396 Cód. civ. y no hubiesen otorgado título constitutivo de la propiedad horizontal....'.

Este precepto, el artículo 2 b) de la LPH , efectivamente, dispone que 'Esta Ley será de aplicación...b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros', y ha venido a recoger el criterio unánime en la jurisprudencia y en la doctrina.

Como puede leerse en sentencia del Tribunal Supremo de 9/6/10 '...Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de Propiedad Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido por un lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la posible existencia de un régimen de facto'sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros' (en este sentido sentencia número 357/2003, de 7 abril ).

58. A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal...'.

En el ámbito de Catalunya, mediante Ley 5/2015, se modificó el apartado 2 del art.551.2 del CCC ,según el Preámbulo de dicha Ley , precisamente, para dar seguridad al tráfico jurídico ante este tipo de situaciones: 'Se mantiene el criterio que el establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución, aunque no es preciso que, en el momento de otorgarlo, la construcción esté terminada; además, se aclaran cuestiones relativas a la legitimación para el otorgamiento.A pesar de ello, y para dar seguridad al tráfico jurídico, se modifica el artículo 551-2.2con el fin de permitir que, para resolver un caso concreto, en defecto de pacto entre los comuneros y de las reglas de la comunidad ordinaria, puedan aplicarse a las situaciones de comunidad que cumplan los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado formalmente las reglas de la propiedad horizontal que sean adecuadas a las circunstancias del caso. La finalidad de la modificación es facilitar la resolución del problema de la forma más efectiva'.

El artículo 551.2.2 quedó con la siguiente redacción '2. La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.'

En segundo lugar, cuando se constituyeron las comunidades de propietarios de ambos edificios, el actual artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal de 1960, que se refiere al régimen de los complejos inmobiliarios privados, no existía, pues dicho precepto fue introducido por Ley 8/1999, de 6 de abril.

Actualmente dicha situación aparece regulada en los artículos 553 . 48 a 553 . 52 del Código Civil de Catalunya Libro V, reciente y ampliamente reformados por Ley 5/2015, de 13 de mayo . En concreto, el artículo 553 . 48 dispone que '1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de subcomunidadesintegradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares. 2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera. 3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia funcional o económica'.

En tales casos, el art. 553-51.1 CCCat prevé que 'En la propiedad horizontal compleja, cada subcomunidad puede tener sus órganos específicos y adoptar los acuerdos que la conciernen con independencia de las demás subcomunidades, si ello es posible de acuerdo con el título de constitución, la existencia de elementos comunes exclusivos de una comunidad y la realidad física del conjunto'.'

En consecuencia, como se ha dicho en diferentes resoluciones de esta AP, la ausencia de constitución formal no comporta la inexistencia de una subcomunidad de facto a la que se deberán aplicar las normas legales de regulación de la propiedad horizontal.

Como recoge la anterior sentencia trascrita el Artículo 551-2. 2 CCC establece que ' Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.'El CAPÍTULO III regula el Régimen jurídico de la propiedad horizontal, y su Sección tercera la Propiedad horizontal compleja.

La Disposición transitoria sexta del Libro Quinto CCC establece respecto al Régimen de propiedad horizontal, que:

'1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor delpresente librose rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica.'

Y asimismo ordena y facilita la adaptación indicando:

'2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de las costas.'

Por tanto, el que la SAP BCN, sección 11 del 08 de junio de 2017 (Ponente: FRANCISCO HERRANDO MILLAN) anulara el acuerdo respecto a los Estatutos sometidos a la Junta compuesta por los dos edificios (oficinas y parking), porque 'las modificaciones del título (edificio único, cuotas comunes generales, cuotas comunes de uno y otro edificio...) se aprobó sin concurrir las mayorías precisas pues se computaron para la aprobación de los estatutos modificando el título constitutivo, como favorables los votos de los ausentes, infringiendo el art. 553-26 Cc . Cat . ', no supone en modo alguno que los acuerdos de la subcomunidad ahora demandada deban considerarse nulos por esta razón, pues el título no es constitutivo.

Ya el hecho de demandar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 supone el reconocimiento por la actora de su existencia de facto, pues se le reconoce su legitimación pasiva.

CUARTO.-La siguiente cuestión que motiva la impugnación de los acuerdos por la parte actora son los coeficientes que se han utilizadopor la Comunidad (subcomunidad) para contabilizar las votaciones y repartir los gastos, que no son las cuotas de participaciónde las entidades privativas que figuran en el título constitutivo de la comunidad general compuesta por los dos edificios.

Han sido aportadas diferentes Actas de la Junta de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 que recogen desde hace años como se alcanzó un acuerdo sobre los cálculos de los porcentajes de participación en los gastos exclusivos de esta subcomunidad.

Así, en el Acta nº 21, de 26-2-2004(dto. 12 de la contestación) se indica: '...s'estan aplicant els coeficients presentats i aprovats en l'Acta n° 12, corresponent a la Assemblea General Ordinària celebrada el30 de març de 1998(...) En lÂ?Acta nº 12 es va fer constar 'Entre el propietaris assistents, per unanimitat, sÂ?aprova el coeficient dÂ?administració, que sÂ?aplicarà per a repartir les despeses de lÂ?escala(no de la finca) de la Comunitat de Propietaris percentualment entre tots el propietaris de la Comunitat. El coeficient dÂ?administració aprovat és el que fa referència a lÂ?Acta nº 1 del 17 de setembre de 1991(...)' 'La diferència entre ambdós repartiments consisteix en que la constitució de la comunitat de propietaris es va fer amb el criteri de separar el cos de l'edifici recaent al carrer DIRECCION000, del cos de l'edifici recaent al pati interior, i del cos de l'edifici recaent al carrer CALLE000, contemplant únicament els departaments registrals existents al cos del carrer DIRECCION000 i excloent els restants...' 'Entre els propietaris assistents per unanimitat sÂ?acorda fer lÂ?amidament de la superfície del cos de lÂ?edifici del carrer DIRECCION000 i plantejaren una propera Assemblea General uns coeficients de repartiment que tingui únicament en compte els departaments registrals del cos del carrer DIRECCION000, així com la part ocupada pels NUM006 i NUM007 del carrer DIRECCION000, i un cop aprovats en Assemblea General, elevar-los a públic, inscrivint-los en el registre de la propietat, per tal de que siguin definitius'.

En el punto 4 del Acta nº 22, de 19-10-2004 (dto. 13 de la contestación) se recoge que en cumplimiento del acuerdo anterior se encargó al Arquitecto Sr. Jose Augusto la medición de la superficie del cuerpo del edificio de la calle DIRECCION000, y se propone una distribución de los coeficientes de participación que se aceptan por la junta. En esta distribución a SHAOLIN, S.L. le corresponde un 9,41%.

En la siguiente junta de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001, de 19-10-2004, se recoge en el Acta nº 24 (dto. 15 de la contestación) que se aprueba la liquidación del periodo que va del 5-10- 2004 al 31-12-2005, con el reparto conforme a los coeficientes aprobados, y se acuerdan reparaciones, acondicionamientos y mejoras, a sufragar con los coeficientes aprobados.

En el Acta nº 25, de 12-5-2008 (dto. 16 de la contestación), se aprueba la liquidación correspondiente al ejercicio de 1-1-2006 al 31-3-2008, se aprueba el presupuesto para el año siguiente, y se acuerda remitir a los propietarios que tienen un saldo negativo un recibo extraordinario. En la planta primera que es donde se ubica el local de SHAOLIN existe un pequeño saldo que no se identifica a cuál de los dos locales de esa planta corresponde.

En el Acta nº 26, de 30-10-2008 (dto. 17 de la contestación), se presenta un proyecto para la rehabilitación de la finca, y se recoge quienes no han satisfecho las cuotas ordinarias o extraordinarias en concepto de provisión de fondos, y no se menciona a SHAOLIN.

Lo significativo es que SHAOLIN no impugnó esas Actas, que fueron acordando durante años el importe de las cuotas de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001, conforme al porcentaje asignado para esa subcomunidad.

Es en la junta de 2-7-2009 (dto. 19 de la contestación), cuando se recoge en el Acta nº 29, que SHAOLIN expresa que no está conforme con la realización total de las obras de la finca, anunciando acciones legales y comunicando que se niegan al abono de las derramas aplicadas.

Y cuando en la junta de 25-11-2010 se aprueban unos Estatutos por los que se pretendía transformar el único edificio existente, dividido en régimen de propiedad simple con una única comunidad de propietarios, en una propiedad horizontal compleja constituida por una comunidad general sobre un conjunto inmobiliario formado por dos edificios independientes configurados como subcomunidades, la de la calle DIRECCION000 nº NUM001 y la de la CALLE000 nº NUM002, SHAOLIN impugna el acuerdo, resultando estimada su pretensión, como se ha recogido.

Pero lo cierto es que el porcentaje de participación de SHAOLIN, S.L., en los gastos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001, venía siendo del 9,41%, que es el que le corresponde, al no haber impugnado nunca los acuerdos que lo establecieron.

QUINTO.-Como pasan los años y no se procede a la reparación de la fachada del edificio de la calle DIRECCION000 NUM004, el Ayuntamiento de Granollers dictó una resolución, de 15-5-2012, que acuerda:

'Primer. Requerir de bellnou a la COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DE DIRECCION000 NUM. NUM004, amb NIF. núm. NUM008, d'aquesta ciutat,, per a què en el termini d'UN MES procedeixi a subsanar totalment les deficiències observades en IÂ?immoble del carrer de DIRECCION000, núm. NUM004, d'aquesta ciutat, procedint a efectuar els treballs assenyalats en la Resolució del regidor delegat dÂ?urbanisme núm. 157/2012, dÂ?1 de febrer (exp. núm. 2011-0EX-210), consistents en:

- Repicar les zones malmeses amb risc de despreniment a la via pública, i es sanejar els trams sense revestiment aplicant a continuació morter reintegrador als punts amb major degradació (cal tenir en compte que l'actuació a executar mantindrà la tonalitat cromàtica al conjunt de la façana de l'edifici), i,

- S'analitzarà l'estat de conservació de la façana realitzant les actuacions corresponents

depenent de la gravetat de les patologies constructives detectades, d'acord amb els antecedents esmentats i els fonaments de dret invocats.

Segon. Advertir a la COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DE DIRECCION000 NUM. NUM004, que si transcorre aquest nou termini i no dóna compliment a allò que se li ordena en el punt anterior, es podrà procedir a la imposició de multes coercitives, en virtut del què disposa l'art. 225 del Decret legislatiu 1/2010, de 6 d'agost, pel qual s'aprova el text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya, l'art. 101 del Decret 179/1995, que aprova el Reglament d'obres, activitats i serveis dels ens locals; o be es podrà ordenar l'execució subsidiària dels treballs corresponents, anant a càrrec de l'interessat totes les despeses que això comporti (art. 197.4 del referit Decret legislatiu 12010 d'urbanisme).

Tercer. Advertir també a la COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DE DIRECCION000 NÚM. 16-26, com obligat del compliment de I 'ordre d'execució que, l'adopció de mesures complementàries per part de l'Ajuntament o del personal que aquesta Administració designi, per raons de seguretat i habitabilitat (col·locació de tanques, xarxes de protecció de persones i bens a la via pública, desallotjament...), seran imputades al propietari o responsables de les obres ordenades per l'Ajuntament.'

En cumplimiento de esta Resolución, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 encargó un proyecto de mejoras de accesibilidad y fachada del edificio, aportado como documento nº 23 de la contestación. En el mismo es de ver que además de la instalación de ascensor, lo presupuestado para la fachada es el revestimiento, que se propone metálico, para mayor durabilidad. Se aportan por la actora unas fotografías en las que se aprecia la rehabilitación de la fachada, para lograr la seguridad exigida por el Ayuntamiento, sin que las mismas acrediten que las obras realizadas afecten a la estructura o configuración exterior. Se modifican los colores y acabados, que pasan a ser metálicos.

El Artículo 553-25.5 CCC, en la fecha de adopción de los acuerdos que se impugnan, respecto a las obras acordadas, establecía:

'5. Es suficiente elvoto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.

b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y sus características.'

Claro ejemplo de la evolución legislativa, para impedir el obstaculizar la adopción de acuerdos necesarios para el conjunto de la Comunidad, es la nueva redacción de ese Artículo 553-25. CCC , que en su apartado 2 establece:

'2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.

b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídricasegún su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.'

En el Acta nº 37, de 3-4-2014 (dto. 13 de la demanda), se acuerda aprobar el presupuesto de la reforma antes detallada por la mayoría de los presentes y representados, que era la exigible, por lo que el acuerdo es válido.

En el Acta nº 38, de 23-9-2014 se acuerda una derrama extraordinaria para hacer la rotulación de la escalera, siendo también es válida la adopción de este acuerdo.

Y finalmente en el Acta nº 39, de 30-10-2014 (dto. 20 de la demanda) se acuerda por todos los presentes menos SHAOLIN, S.L., la compra de rótulos, la pintura de la escalera, y unas barandillas, acuerdo que también es adoptado por la mayoría necesaria.

En consecuencia, la demanda debió ser desestimada con imposición de las costas de la primera instancia a la actora, y así se acuerda, lo que comporta la estimación del recurso.

SEXTO.-Estimado el recurso no se condena en las costas del mismo ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Fallo

ESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE DIRECCION000 NUM001 DE GRANOLLERS, REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers, el 25 de enero de 2021, y desestimamos la demanda presentada por SHAOLIN, S.L., con imposición de las costas de la primera instancia. No se imponen las costas del recurso.

Procede reintegrar a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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