Sentencia Civil Nº 363/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 140/2009 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00363/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 140/2009

Ilmo. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a dieciocho de septiembre de dos mil nueve.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 754/2007 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 69 DE MADRID, seguido entre partes, de una como apelante D. Claudio , representada por la Procuradora Sra. Landete García y de otra, como apelados D. Federico , representado por el Procuradora Sr. Pérez Vivas, y INMO SEDE SL, representado por la Procuradora Sra. Martínez Virgili, sobre resolución de contrato y reclamación de calidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIEMRA INSTANCIA Nº 69 DE MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 21 de noviembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "DESESTIMO la demanda presentada por la Procuradora Dª J. Paz Landete García en representación de D. Claudio frente a "INMO SEDE, S.L.", representada por la Procuradora Dª Belén Martínez Virgili, contra y D. Federico , representado por el Procurador D. Jorge Pérez Vivas, y en consecuencia; 1-ABSUELVO a las indicadas demandadas de la pretensión deducida en la demanda. 2.- DECLARO no haber lugar a hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas derivadas del presente procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Claudio se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria. Los dos apelados presentaron escrito de oposición al referido recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 17 de septiembre de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS GAVILAN LOPEZ.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia

PRIMERO.- Antecedentes procesales del recurso.-

La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta que tenía por objeto la reclamación de las arras penitenciales derivadas del contrato de compraventa suscrito en su día entre las partes, al considerar, a modo de síntesis, la absolución de la agencia inmobiliaria por actuar en representación del propietario vendedor codemandado, y la de este último por no haber cumplido con sus obligaciones, en concreto el pago del precio dentro del plazo estipulado, al no ser determinante que la finca estuviese registrada a nombre de una tercera entidad al tiempo en que debió otorgarse la escritura pública, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho segundo de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

El recurso planteado por la representación procesal de la parte demandante, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Infracción entre otros de los artículos 1.140, 1.1443 y 1.145 del CC por la responsabilidad solidaria de la inmobiliaria que medió en la forma del contrato, considerando que tenía legitimación pasiva al haber intervenido en el negocio jurídico suscrito.

2º) Infracción entre otros de los artículos 1.124, 1.503, 1504 y 1.256 del CC por la falta de prueba que invoca la sentencia apelada respecto al cumplimiento de sus obligaciones por el comprador, cuando la entidad inmobiliaria le aseguró que el vendedor solventaría el problema de la falta de inscripción registral de la finca a su nombre, antes de que venciese el plazo para el otorgamiento de la escritura pública, sin que conste ese impago indubitado del precio, de cuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia que cita, considerando que la única causa de frustración del contrato fue la falta de subsanación de tal circunstancia.

3º) Error en la valoración de la prueba en cuanto a la obligación del vendedor de haber podido transmitir al comprador la propiedad del inmueble vendido, al carecer del titulo de propiedad referido, citándose distinta doctrina y jurisprudencia.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, declarando resuelto el contrato con la condena solidaria a los codemandados a devolver duplicadas las arras entregadas en su día, o subsidiariamente la condena en los mismos términos a devolver la suma entregada de 7.200 euros, con imposición de costas a los demandados en ambas instancias.

De contrario, por el vendedor de la vivienda y la inmobiliaria codemandada, se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Motivo primero del recurso: Infracción entre otros de los artículos 1.140, 1.1443 y 1.145 del CC.-

Se funda en la responsabilidad solidaria de la inmobiliaria que medió en la forma del contrato, considerando que tenía legitimación pasiva al haber intervenido en el negocio jurídico suscrito. Efectivamente, tanto del interrogatorio en el acto del juicio del vendedor de la vivienda, Sr. Federico , como del contrato suscrito, folios 18 y 19 de autos, la inmobiliaria codemandada actuaba exclusivamente como mandataria representante del vendedor, no figurando como parte en el contrato, sino como mediadora, aunque en la cláusula primera del Exponendo del contrato, se le atribuían concretas facultades al respecto, dentro de esa distinción jurisprudencial en la que se diferencia al mandatario del mediador en la función específica de este último dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, mientras que el primero lo lleva a cabo en nombre de su mandante (SS.TS. de 10 de Marzo de 1.992 y 17 de Julio de 1.995 , entre otras), pero, en todo caso, exentos ambos de la responsabilidad contractual ahora invocada de forma solidaria, corroborando tal extremo y a mayor abundamiento, la percepción por el vendedor de la suma entregada en concepto de arras, lo que hacen decaer las alegaciones al respecto.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Motivos segundo: Infracción de los artículos 1.124, 1.503, 1504 y 1.256 del CC, relativos al cumplimiento de las obligaciones por la compradora demandante.-

El motivo se basa, de acuerdo con las anteriores consideraciones, en la falta de prueba que invoca la sentencia apelada respecto al cumplimiento de sus obligaciones por el comprador, cuando la entidad inmobiliaria le aseguró que el vendedor solventaría el problema de la falta de inscripción registral de la finca a su nombre, antes de que venciese el plazo para el otorgamiento de la escritura pública, sin que conste ese impago indubitado del precio, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia que cita, considerando que la única causa de frustración del contrato fue la falta de subsanación de tal circunstancia, según se alega.

1.- Del examen de la prueba practicada, se consideran acreditados los siguientes hechos básicos:

1º) La existencia de dicho contrato de arras de fecha 30 de Junio de 2.006, en donde se fijaba el pago del precio por el comprador y la consiguiente escrituración de la vivienda antes del 30 de Septiembre siguiente.

2º) Correspondía a la parte compradora comunicar fehacientemente a la vendedora, a través de la agencia mediadora y con siete días de antelación, el día hora y lugar del otorgamiento de la escritura pública, que debería producirse dentro del anterior plazo máximo señalado, según la estipulación 4ª y 2ª del anexo del contrato.

3º) Al tiempo de suscribirse el contrato la vivienda se encontraba inscrita a favor de tercera persona, habiendo procedido definitivamente a su inscripción a favor del vendedor el 19 de Octubre de 2.006, constando la remisión por el comprador a la agencia mediadora de burofax con fecha 26 de Octubre de 2.006, interesando la identificación y dirección del vendedor para reclamarle el cumplimiento del contrato.

4º) Consta la entrega al comprador por un empleado de la inmobiliaria mediadora de la nota simple del registro de la propiedad, donde aún figuraba como titular la promotora de la vivienda, sin concretarse la fecha.

5º) Consta la definitiva transmisión de la vivienda a favor del hermano del propietario y su esposa, con fecha 2 de Febrero de 2.007.

2.- Valoración del cumplimiento de las partes y conclusiones jurídicas.- En el contrato privado suscrito se hacía constar la titularidad de la finca del vendedor y el plazo en el que se debería otorgar escritura pública; asimismo podría considerarse la imposibilidad sobrevenida de otorgarla cuando por el comprador se comprueba en las gestiones tendentes a la obtención del préstamo para proceder a su pago, que la vivienda estaba registrada a nombre de la promotora, siendo en este momento cuando se le facilita dicha nota simple registral al comprador; pero sin embargo nada dice formalmente el comprador por esta circunstancia ni interesa del vendedor la remoción del obstáculo, hasta transcurrido en exceso el plazo establecido en el contrato, para solicitar el domicilio del comprador a la inmobiliaria, a fin de interesar el cumplimiento del contrato en cuanto a la devolución del doble de lo entregado, por razón del contrato de arras suscrito.

Tampoco cabe exigir ni considerar si el comprador se había constituido o no en mora, por no llevar a acabo tal extremo de designación de lugar y hora para la escrituración, al amparo del artículo 1.100 , en relación con el articulo 1.124 del CC , pues como dice el TS, Sala 1ª , S 24-9-1998, nº 872/1998, rec. 1889/1994 , dicho precepto refiere la situación de mora en las obligaciones recíprocas y opera respecto al deudor cuando incurre en retraso contrario a derecho de la prestación que le incumbe por causas a él imputables, dejando de tener efectividad en los supuestos en los que la contraparte no ha cumplido con las obligaciones asumidas contractualmente, y de esta manera la mora del deudor se extinguiría por concurrir mora en el acreedor (compensación de la mora), como es el caso que nos ocupa. Por tanto consta el incumplimiento del vendedor, que cuando recibe el burofax, guarda silencio y en vez de comunicar aunque fuera con posterioridad al plazo pactado que la vivienda ya estaba a su nombre, la transmite a un familiar. Si hubiera existido voluntad de cumplir, se habría comunicado al comprador el desarrollo de la escrituración de la vivienda, que se produce transcurridos sólo 19 días desde la expiración del plazo acordada para el referido otorgamiento de escritura ; por otra la clara y terminante pasividad del comprador, del que no consta de forma consistente que hubiera sido perjudicado en la tramitación del préstamo por la existencia de esa circunstancia, ni menos aún hubiera procedido a requerir al vendedor en la remoción del obstáculo con antelación a la finalización del plazo estipulado de escrituración.

En consecuencia, sólo cabe una conclusión, cual es, el mutuo incumplimiento y desistimiento del contrato, que impide la aplicación de la resolución interesada y los consiguientes efectos en orden a la devolución duplicada, al amparo del artículo 1.124 en relación con el 1.454 del CC, que debe proyectarse sólo en la restitución de las contraprestaciones, afectando por tanto a la cantidad de 7.200 euros entregadas por el comprador, y solicitada subsidiariamente por la actora en su demanda, con aplicación de intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial, mediante la remisión del referido burofax el 26 de Octubre de 2.006, al amparo del artículo 1.108 del CC .

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación parcial del recurso, revocando la sentencia dictada, dictando otra en su lugar por la que se estima la demanda interpuesta, en su petición subsidiaria condenando al demandado vendedor al pago de la cantidad referida de 7.200 euros, más intereses legales citados, con imposición de costas causadas al demandado, absolviendo a la codemandada, y sin especial pronunciamiento respecto la ocasionadas a ésta, por la dudas de hecho y derecho existentes que justificaban su demanda y ser traída a juicio, al amparo de artículo 394 de la LEC .

CUARTO.- Costas de esta alzada.-

No se imponen a ninguna parte por la estimación del recurso, haciendo extensiva la anterior argumentación respecto del recurso planteado frente a la codemandada, por las dudas de hecho y derecho, dejando a salvo la fundamentación precedente, al amparo todo ello del artículo 398, en relación con el 394 de la L.E.C.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Claudio , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid, revocando la misma y dictando otra en su lugar por la que estimando la demanda interpuesta debemos declarar resuelto el contrato de 30 de Junio de 2.006, condenando a D. Federico a que abone al demandante la suma de 7.200 euros, intereses legales desde el 26 de Octubre de 2.006, con imposición de costas en primera instancia. Se absuelve a la codemandada Inmo Sede S.L., sin especial pronunciamiento en costas de primera instancia. No se hace especial pronunciamiento en costas de esta alzada, soportando cada parte las propias.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario ni extraordinario alguno, en virtud del artículo 477 de la L.E.C.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.