Sentencia Civil Nº 363/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 567/2009 de 06 de Julio de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 363

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº10 DE MÁLAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 567/2009

JUICIO Nº 530/2006

En la Ciudad de Málaga a seis de julio de dos mil diez.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso GESTA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. (GESTA) que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JAVIER DUARTE DIEGUEZ . Es parte recurrida Mariano que está representado por el Procurador D. NIEVES CRIADO IBASETA y defendido por el Letrado D. DAVID GARCIA ASENJO, que en la instancia ha litigado como parte demandante .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de noviembre 2008, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Criado Ibaseta, en nombre y representación de Don Mariano , frente a la mercantil GESTA SEVICIOS INMOBILIARIOS S.L. representada por el Procurador Sr. Duarte Diéguez, DECLARANDO la responsabilidad contractual por parte de la demandada y CONDENANDOLA a abonar al actor la cantidad de tres mil quinientos cuarenta y siete euros con cuatro céntimos (3.547,04), en concepto de daños y perjuicios causados, con los intereses legales correspondientes desde la interposición de la demanda y al pago de las costas del proceso".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 3 de junio de 2010 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte actora, don Mariano , una acción de carácter personal, dirigida frente a la demandada Gesta Servicios Inmobiliarios, S.L. (en adelante GESTA), derivada de la relación de contrato de oferta de compraventa que se dice existente entre las partes, en reclamación de la indemnización de los perjuicios causados al demandante por el incumplimiento contractual de la demandada. Concretamente, se reclama la cantidad de 3.547,04 euros, por los conceptos de devolución la cantidad entregada por el demandante al suscribir el contrato de oferta de compraventa (3.000 euros) y de gastos por las gestiones tendentes a la formalización de la compraventa (547,04 euros).

La sentencia de primera instancia ha estimado íntegramente la demanda. La ratio decidendi de la sentencia radica en las siguientes consideraciones: Nos encontramos ante un contrato de oferta de compraventa suscrito entre las partes. No se ha acreditado que la demandada notificara fehacientemente al comprador la fecha de la aceptación de su oferta por parte de la propietaria, puesto que se hizo de forma verbal y sin que existiera contrato vigente entre la vendedora y la inmobiliaria. La responsabilidad de GESTA es clara, al no haberse podido llevar a efecto la compraventa por su actitud negligente, actuando la compradora con la máxima diligencia y celeridad desde la firma del contrato. En consecuencia, se ha producido un incumplimiento contractual por parte de la demandada, que ha supuesto un perjuicio real y concreto a la demandante, que debe ser resarcido mediante la estimación de la demanda.

Contra la sentencia se alza la demandada por medio del presente recurso de apelación. Las alegaciones que sirven de base al recurso vienen a representar más propiamente una verdadera contestación a la demanda, acto procesal que precluyó al haber transcurrido el plazo para su realización, siendo así que la demandada, inicialmente rebelde, se personó en el proceso en el acto de la audiencia previa. En las alegaciones de la apelante subyace una denuncia de errónea valoración de la prueba por la Juzgadora de Primera Instancia, erigida así en único motivo del recurso.

TERCERO.- Decisión del recurso de apelación.

La pretensión de la parte actora se basa en el incumplimiento por la demandada del contrato de oferta de compra suscrito por ambos litigantes.

El documento presentado por la parte actora, en el que se basa su pretensión, se trata de una oferta unilateral de compraventa de una vivienda, realizada por el futuro comprador, dirigida frente al también futuro vendedor, oferta que surtirá plenos efectos si es aceptada por este último, en cuyo caso se procederá al otorgamiento de la escritura de compraventa en el plazo máximo de dos meses desde la aceptación de la parte vendedora. En el marco de dicha oferta de compraventa, el oferente entrega la cantidad de 3.000 euros, que se considerará como parte del precio estipulado (141.238 euros) para el caso de aceptación de la oferta por parte del vendedor, y que, caso contrario, sería íntegramente devuelta al oferente, renunciándose expresamente a cualquier otro tipo de reclamación. El documento es suscrito, además de por el oferente, por la empresa mediadora, que se obliga a transmitir la oferta a los propietarios de la vivienda, quedando autorizada para traspasar a éstos la cantidad entregada por el oferente a la firma del documento.

Es así que en los hechos enjuiciados se entremezclan dos distintas relaciones jurídicas: a) una oferta unilateral de compraventa, a la que es ajena la mercantil demandada; y b) una relación de contrato de mediación inmobiliaria. La mercantil demandada sólo es parte en el contrato de mediación, cuya finalidad consiste en promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, poniéndolos en relación. En el presente caso se trata de facilitar la celebración de un contrato de compraventa de vivienda entre una parte, el oferente don Mariano , y un tercero, la propietaria de la vivienda, doña Daniela . La obligación de la entidad GESTA se circunscribe, de un lado, a transmitir a la propietaria de la vivienda la oferta de compra realizada por el Sr. Mariano y, de otro, a comunicar al oferente la aceptación o rechazo de dicha oferta por la propietaria de la vivienda, realizando las actuaciones mediadoras necesarias hasta llegar a la formalización de la escritura de compraventa, en su caso; entre tales actuaciones se encuentra el traspaso a la futura vendedora de la cantidad entregada por el oferente a cuenta del precio, para el caso de aceptación de la oferta por la propietaria de la vivienda, o la devolución de dicha cantidad al oferente en caso contrario.

Esta Sala, tras una racional y conjunta valoración de la actividad probatoria desarrollada en el proceso, llega a una conclusión distinta de la obtenida por la Juzgadora a quo respecto de la prueba de los hechos constitutivos de la pretensión actora, al no haberse acreditado el incumplimiento por la demandada del contrato de mediación celebrado con el demandante.

Las pruebas practicadas ponen de manifiesto que, habiéndose suscrito entre las partes el documento de oferta y mediación el día 3 de agosto de 2005, la demandada trasladó la oferta de compra a la propietaria de la vivienda, la que la aceptó, recibiendo la cantidad de 3.000 euros a cuenta del precio de la compraventa, ello en fecha 1 de septiembre de 2005. Seguidamente, la entidad mediadora comunicó la aceptación al comprador, de forma verbal, cuestionándose la fecha de dicha comunicación. La parte actora alega que conoció la aceptación de la vendedora de forma causal, con ocasión de una conversación telefónica mantenida con el representante de GESTA, para hacerle saber que la operación de préstamo había sido aceptada, pero que iba a necesitar un poco más de tiempo para conseguir que el préstamo se concediera sobre el 100% del precio de la compraventa.

La Juzgadora a quo considera que la compradora actuó con la máxima diligencia y celeridad desde la firma del contrato, en tanto que la mediadora actuó con negligencia, por no haber notificado fehacientemente la aceptación de la parte vendedora, día inicial del cómputo del plazo de otorgamiento de la escritura pública; lo que determinó que no pudiese llevarse a efecto la compraventa.

Sin embargo, las anteriores conclusiones no aparecen corroboradas por los datos que constan en el proceso. Así, la documental aportada pone de manifiesto que la parte oferente no estuvo en condiciones de concurrir al otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el día 28 de noviembre de 2005, debido a la dilación de la obtención de la necesaria financiación bancaria, al ser pretensión del comprador la obtención de un préstamo hipotecario por la totalidad del precio de la compraventa. La testifical prestada por la vendedora es clara en el sentido de que el problema para la formalización de la compraventa era de la parte compradora, que necesitaba más tiempo para obtener financiación bancaria, y que después de transcurrido el plazo de dos meses prorrogó el contrato dos meses más, de forma verbal, siquiera esto último no se corresponde con el hecho de haber dado por resuelto el contrato de pleno derecho, por expiración del plazo, sin obligación de devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha; decisión notificada a la mediadora por carta de efecha 22 de noviembre de 2005 (documental) Las manifestaciones de la propia representante del comprador (su madre doña Maite ) efectuadas en la Notaría donde estaban citadas las partes para el otorgamiento de la escritura de compraventa, ante la incomparecencia de la parte vendedora (citada por la entidad mediadora GESTA), refiere una conversación mantenida el día 18 de noviembre con el Sr. Hernan (oficial de la Notaría, a la sazón novio de la vendedora y actual marido de la misma) en la que éste le manifiesta que no vende el piso, ya que tiene otra persona que le ofrece seis mil euros más de lo estipulado (acta notarial).

Lo que lleva a concluir a esta Sala que la frustración de la operación de compraventa no se produjo por la actuación negligente de la mediadora, la que intentó hasta el último momento conseguir la formalización de la escritura de compraventa, tanto por su propio interés como en defensa de los intereses de su cliente. Evidenciándose que la frustración de la compraventa se debió a la concurrencia de circunstancias ajenas a la mercantil GESTA, que son las que han quedado expuestas. Teniéndose en cuenta, en definitiva, que no es la demandada la que retiene en su poder la cantidad entregada por el demandante como parte del precio de la compraventa, al haber sido traspasada la misma a la vendedora, tras su aceptación, conforme a lo acordado en el documento de oferta y mediación.

Por todo lo que ha lugar a la desestimación de la pretensión indemnizatoria actora.

CUARTO.- Conclusión.

Por lo hasta aquí expuesto, se está en el caso de acordar la estimación del recurso de apelación y la consiguiente revocación de la sentencia recurrida, en el sentido de acordar la desestimación de la demanda.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la condena del demandante al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia, sin expresa imposición de las costas de la segunda instancia, ello como consecuencia de la desestimación de la demanda y de la estimación del recurso de apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandada Gesta Servicios Inmobiliarios, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Málaga , en los autos de Juicio Ordinario nº 530/06, de que dimana el presente rollo, promovidos en virtud de la demanda interpuesta por don Mariano contra la referida sociedad mercantil, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la resolución apelada y, en su lugar, DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la expresada demanda, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos contenidos en la misma. Ello con expresa condena de la parte demandante al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin expresa imposición de las costas del recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.