Sentencia CIVIL Nº 363/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 688/2017 de 28 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 688/2017 -J
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 583/2016
Parte recurrente/Solicitante: Felicisima
Procurador/a: Daniel Font Berkhemer
Abogado/a: RAMON ROQUETA EGEA
Parte recurrida: Fructuoso
Procurador/a: Cathy Roncero Vivero
Abogado/a: Lidia Armenteras Masana
SENTENCIA Nº 363/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 29 de mayo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 15 de mayo de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 583/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Daniel Font Berkhemer, en nombre y representación de Felicisima contra Sentencia - 14/02/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Cathy Roncero Vivero, en nombre y representación de Fructuoso .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Fructuoso , representado por la Procuradora Cathy Roncero Vivero y defendido por la Letrada Lidia Armenteras Masana, contra Felicisima , representada por la Procuradora Ma. Soledad López García y defendida por el Letrado Ramón Roqueta Egea, debo DECLARAR haber lugar al desahucio por precario de la demandada de los dos locales de los bajos, identificados como 1 i 2, y el piso NUM000 ero NUM001 de la finca situada en DIRECCION000 , n ° NUM002 de Manresa (Barcelona) y debo CONDENAR a la misma a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la referida finca bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciera, todo ello con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a la demandada.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 29/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- El actor, D. Fructuoso , actuando en nombre de su madre, Dª Inmaculada , de la que es tutor, ejercita acción de desahucio por precario frente a Dª Felicisima , al ocupar ésta los locales bajos 1 y 2, y el piso NUM000 , NUM001 de la finca sita en DIRECCION000 , NUM002 de la localidad de Manresa, propiedad de la Sra. Inmaculada .

La ocupación de los expresados inmuebles por la demandada se hace sin título y en consideración a que la misma era esposa del hijo de la actora, D. Fructuoso .

Desde septiembre de 2013 la Sra. Felicisima ejerce actividad de bar y venta de objetos para el hogar.

Lo cierto es que la actora está incapacitada, por padecer Alzehimer, desde el 18 de febrero de 2015 y que necesita de la ayuda permanente de tercera persona, siendo sus ingresos insuficientes para hacer frente a los gastos.

Además, la finca de la calle DIRECCION000 , NUM002 está afecta a la devolución de un préstamo hipotecario suscrito por la sociedad Rubiralta Regals SL con el Banco de Sabadell el 15 de noviembre de 2002, cuyas cuotas no están siendo abonadas por la prestataria, siendo reclamadas a la actora.

El saldo pendiente es de 119.460,04 euros.

Ante esta situación, se solicitó (y obtuvo) autorización judicial para proceder a la venta de la finca en cuestión, para evitar la ejecución hipotecaria, en fecha 3 de mayo de 2016.

El 27 del mismo mes se remitió comunicación a la Sra. Felicisima por burofax exponiéndole las circunstancias antes detalladas y reclamándole el desalojo. La comunicación no fue recogida, por lo que fue reiterada el 9 de junio, siendo recogida el día 13 siguiente, aunque no contestada.

2.- La parte demandada contesta la demanda y explica la relación existente entre las partes: a) en septiembre de 2002, la actora, su hijo Luis Carlos y su nuera, Felicisima (la demandada) constituyeron la sociedad Rubiralta Regals SL, a la que la actora aportó el negocio de comercio de venta de muebles, artículos de menaje, ferretería y adornos, mediante ampliación de capital de la sociedad en cuestión llevada a cabo el 13 de diciembre de 2002.

b) en octubre del mismo año, la Sra. Inmaculada arrendó a Rubiralta Regals SL los locales objeto de este proceso para que la sociedad desarrollara en ellos su actividad comercial.

El plazo del contrato fue por 30 años, la renta de 600 euros/mes, y se autorizó la cesión o subarriendo de la finca arrendada, conforme al pacto octavo del contrato.

Además, a fin de rehabilitar la finca, se concertó una hipoteca con Banco de Sabadell SA el 15 de noviembre de 2002 por importe de 300.000 euros, que fueron íntegramente destinados a dicha rehabilitación.

c) el 1º de octubre de 2007 la Sra. Inmaculada arrendó a la sociedad también el piso NUM000 , NUM001 por diez años y renta de 100 euros/mes.

d) no se pueden acompañar ninguno de esos contratos por obrar en poder de la actora o de su marido, el Sr. Romualdo .

Lo que sí se acompaña son declaraciones fiscales acreditativas de la relación arrendaticia entre la Sra.

Romualdo y Rubiralta Regals SL, correspondientes a los años 2002 a 2012, así como facturas justificativas de las obras efectuadas.

e) el arrendamiento está vigente, por lo que se debió demandar a la arrendataria, Rubiralta Regals SL.

La renta del mismo se atendió hasta 2012, pero ante la imposibilidad de seguir pagándola, las partes (el Sr. Fructuoso y la sociedad) acordaron que la arrendataria (la sociedad) se haría cargo sólo de las cuotas del préstamo hipotecario que grava la finca, cuyo importe ascendía a unos 2.000 euros/mes.

f) a partir de 2013, la sociedad decidió subarrendar el local a la Sra. Felicisima para que ejerciera en él la actividad de bar y venta de objetos para el hogar y alimentos envasados, siendo ésta la situación actual.

No existe contrato escrito ya que en la Sra. Felicisima concurría la doble condición de subarrendadora (como administradora de Rubiralta Regals SL) y subarrendataria (a título personal), y las condiciones del contrato fueron las mismas del arrendamiento; es decir, en lo fundamental, hacerse cargo del pago de la deuda hipotecaria.

Todo ello, dice, se hizo al amparo de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, que permitía el subarriendo.

g) se aportan recibos de IBI, de la prima del seguro del inmueble, y de suministros de agua y electricidad desde 2013.

Además, se aportan correos cruzados entre la Sra. Felicisima y la administradora de la finca, Gpa Assessors, de los que resulta claramente la existencia del contrato.

Y, finalmente, se añade (documentos 12 y 13 de la contestación) que hubo un borrador de acuerdo entre el Sr. Fructuoso y la demandada para aumentar la renta, así como de un reconocimiento de deuda por las rentas impagadas.

Como consecuencia de todo ello, la demandada concluye afirmando que ocupa el local en calidad de subarrendataria, que subsiste el arrendamiento con la sociedad, y que ello comporta la existencia de una falta de litisconsorcio pasivo necesario.



SEGUNDO.- Decisión de la jueza y recurso.

1.- La sentencia considera acreditado que los pagos efectuados por la Sra. Felicisima no lo son en concepto de renta, ya que sólo recaen sobre gastos diversos relacionados con el local, sin que haya habido aceptación expresa por parte de la propiedad de que esos pagos lo sean en concepto de renta.

Igualmente, entiende que no se ha probado la existencia de subarriendo alguno, no siendo suficiente que el contrato de arrendamiento suscrito con Rubiralta Regals SL previera la posibilidad del subarriendo (en su caso) para que éste se haya producido.

Tampoco da validez al contrato de arrendamiento que se aporta por la demandada en el acto de la vista, y en todo caso, insiste en su irrelevancia para justificar el subarriendo.

Por todo ello estima la demanda y da lugar al precario.

2.- La Sra. Felicisima recurre y alega: a) el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sra. Romualdo y la sociedad está vigente.

b) al estar vigente el contrato de arrendamiento con Rubiralta Regals SL, debió demandarse a dicha sociedad si se consideraba oportuna la resolución de su contrato, bien fuera por subarriendo inconsentido, falta de pago de la renta o cualquier otra causa.

c) el subarriendo se concertó en 2013, mediante autocontratación de la Sra. Felicisima en su calidad de subarrendataria y administradora de la subarrendadora.

d) la resolución dictada contradice la doctrina de los tribunales sobre el precario y la existencia de título por parte del supuesto precarista.

3.- El análisis del problema litigioso se va a desarrollar en la siguiente forma: a) existencia y contenido del contrato de arrendamiento entre la propietaria y Rubiralta Regals SL.

b) existencia de subarriendo a favor de la Sra. Felicisima por parte de la sociedad arrendataria.

c) consecuencias de lo anterior.



TERCERO.- Decisión del tribunal. Existencia de un arrendamiento previo y alcance del mismo.

1.- La demanda se insta por precario frente a la Sra. Felicisima , por su ocupación sin título desde 2013, por lo que la descripción de hechos de la demanda se contrae a ese fin.

Es la demandada la que introduce una serie de hechos nuevos, que intentan explicar el por qué ella ocupa la finca y en virtud de qué título. Su título, dice, es el subarriendo derivado del arrendamiento suscrito entre propiedad y Rubiralta Regals SL, que, a su vez, la habría subarrendado a la demandada.

Por lo tanto, tenemos que ver: a) si existe ese contrato de arrendamiento y si está vigente.

b) cuál es su contenido.

c) si concurre defecto de litisconsorcio al no haber demandado a la arrendataria.

2.- A juicio de este tribunal, que la Sra. Inmaculada y la sociedad concertaron un arrendamiento en 2002 (y 2007) no ofrece duda. La documental aportada por la demandada lo acredita de forma indubitada, al tratarse de documentos oficiales que reflejan en su aspecto fiscal la existencia del arrendamiento.

Cuestión distinta es si está vigente ese contrato. La Sra. Felicisima , que es administradora de la sociedad, dice que en 2012 las partes (con el Sr. Fructuoso en representación de la Sra. Inmaculada ) novaron el contrato y convinieron que en vez de la renta pactada, la sociedad se haría cargo de los gastos de la finca, y especialmente de las cuotas del préstamo de la que era titular, cuyo pago estaba garantizado con la hipoteca de la finca, propiedad de la Sra. Inmaculada .

Antes de seguir adelante, hay que destacar que fue la sociedad arrendataria la que concertó el préstamo con Banco de Sabadell SA, siendo la Sra. Inmaculada la que aportó la garantía hipotecaria. Luego, según ese pacto supuestamente novatorio, a partir de ese momento se extinguió el contrato ya que Rubiralta Regals SL al asumir el pago de la cuota del préstamo (según manifiesta la demandada, todo esto) no hacía sino cumplir con su obligación como prestataria y nada aportaba a la arrendadora que pudiera considerarse renta.

Si, como dice la apelante, a partir de ese momento se sustituyó el pago de la renta por el pago de la cuota del préstamo, a partir de ahí se dejó de pagar la renta, de común acuerdo, y ahí se extinguió el contrato de arrendamiento, pues según dice el Tribunal Supremo sin renta no existe arrendamiento ( STS 581/17, 26 de octubre ).

Para terminar, hay que resaltar, además, que el Tribunal Supremo (sentencia 29.6.12 ) ha dicho: 'Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos'. Como hemos dicho ya, en este caso, ni se asume un pago de la arrendadora sino de la propia arrendataria prestataria.

3.- Dejando de lado lo anterior, y a efectos de dar la respuesta más cumplida posible a la parte, el contenido del contrato tampoco habría quedado acreditado. La supuesta duración, la autorización para subarrendar, etc. son cuestiones que alega la demandada sin la menor prueba.

Ya en el juicio aporta un papel sin firma alguna que lo autorice, que no ofrece la menor garantía y, además, se ha aportado extemporáneamente, pues debió acompañarse a la contestación a la demanda.

La búsqueda que dice que ha llevado a cabo para encontrarlo la pudo desarrollar igual antes de contestar. De acuerdo, pues, con los artículos 265 y 270 Lec , dicho documento (por lo demás sin valor probatorio alguno) no debió aportarse en el juicio.

En todo caso, como hemos dicho, se acepta que hubo un contrato de arrendamiento, pero lo consideramos extinguido.

En cuanto a la novación que se dice operada en 2012, nos remitimos a lo expuesto en el apartado anterior.

4.- Por lo tanto, y concluyendo, hubo un contrato de arrendamiento entre la Sra. Inmaculada y Rubiralta Regals SL, pero se extinguió al cesar la arrendataria en el pago de rentas, supuestamente de mutuo acuerdo.

Desde ese momento, dejó de haber un arrendamiento y pasó a haber una situación de precario, obviamente consentida por la propiedad.



CUARTO.- Decisión del tribunal (II) El subarriendo, título legitimador de la ocupación de la demandada.

1.- Con lo dicho, cae por su base la existencia de un título legitimador de la posesión de la finca por parte de la demandada.

Si no sabemos el contenido del contrato de arrendamiento extinguido, menos aún conocemos el del supuesto subarriendo, pues no existe tampoco documento alguno que concrete, ni su realidad ni alcance.

Además, en este punto concurre una situación especial, que todavía hace más difícil dar credibilidad a la tesis de la demandada. Aprovechando que era administradora de Rubiralta Regals SL, habría contratado ella consigo misma en la doble posición de subarrendadora y subarrendataria, con total opacidad y en su evidente interés y provecho.

De todas formas, no vamos a entrar en un análisis pormenorizado de la problemática del subarriendo, pues la inexistencia del arrendamiento le priva de base jurídica alguna.

2.- Todos los correos electrónicos que se aportan como prueba de la existencia del subarriendo no hacen referencia sino al pago de gastos, que probablemente la Sra. Felicisima asumió mientras ocupaba gratuitamente la finca, por mera tolerancia de la parte actora.

Únicamente en el correo de 15.7.13 se utiliza la palabra 'renta' en un contexto que excluye claramente lo que significa ese concepto. Todos los correos previos acompañados por la demandada se refieren al pago de recibos y tasas municipales, y uno de ellos advierte de que el Banco de Sabadell ha incorporado a la Sra.

Inmaculada a un archivo de morosos por incumplimiento del préstamo del que es garante hipotecaria.

Pero claro, esos correos fueron dirigidos a la Sra. Felicisima , que ostentaba la doble cualidad de persona física ocupante de la finca y administradora de la sociedad deudora del Banco de Sabadell. Luego nada tenía de particular que en este último concepto se le pidiera explicaciones por el impago de cuotas del referido préstamo.

Nada que ver, pues, con renta alguna.

3.- Todo lo expuesto nos conduce, en definitiva, a la conclusión de que no existe subarriendo posible (faltaría el arrendatario/subarrendador, conforme a lo expuesto en el anterior fundamento) y que, por lo tanto, la demandada no ostenta título que legitime su ocupación, más allá de la mera tolerancia de la propietaria, debiendo desestimarse el recurso con imposición de costas a la parte apelante.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Felicisima frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 583/16 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Manresa, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.