Sentencia CIVIL Nº 363/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 881/2019 de 31 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46147-41-1-2019-0000499
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN)[RPL] Nº 881/2019 MS
Dimana del Juicio Verbal [VRB] Nº 000074/2019
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE LLÍRIA
Apelante: LLIRIA HOME S.L.U.
Procurador.- D. JUAN FRANCISCO NAVARRO TOMAS
Apelado: D. Felipe Y Dª Socorro
Procurador.- Dña. MARIA DESAMPARADOS ROYO BLASCO
SENTENCIA Nº 363/2020
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MAGISTRADO PONENTE
ILMA. SRA. DÑA. SUSANA CATALÁN MUEDRA
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En Valencia, a treinta y uno de julio de dos mil veinte.
Vistos por mí, SUSANA CATALÁN MUEDRA, Magistrado de la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial,
constituida en Tribunal Unipersonal en los autos de Juicio Verbal [VRB] - 74/2019, promovidos por LLIRIA
HOME S.L.U. contra D. Felipe Y Dª Socorro sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en
virtud del recurso de apelación interpuesto por LLIRIA HOME S.L.U., representado por el Procurador D. JUAN
FRANCISCO NAVARRO TOMAS y asistido de la Letrado Dña. BEATRIZ CAPELLA TELLO contra D. Felipe Y
Dª Socorro , representados por la Procuradora Dña. MARIA DESAMPARADOS ROYO BLASCO y asistidos de
la Letrado Dña. ROSALIA MOLINA HIDALGO.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE LLÍRIA, en fecha 29 de julio de 2019 en el Juicio Verbal [VRB] - 74/2019 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que se desestima totalmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Navarro Tomas en nombre y representación de Lliria Homes SLU contraD. Felipe y Dª. Socorro , absolviendo a los demandados de los pedimentos formulados contra ellos. Condeno al demandante al pago de las costas procesales .'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de LLIRIA HOME S.L.U., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Felipe Y Dª Socorro . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se sustanciaron los trámites preceptivos del recurso ante esta segunda instancia, quedaron conclusas las actuaciones, señalándose a tal fin el día 22 de julio de 2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Comparte la Sala los de la Sentencia recurrida, que completa como a continuación expone:
PRIMERO.- La Sentencia dictada desestima la demanda deducida en reclamación de la comisión pactada con la parte demandada por su mediación en el contrato de compraventa celebrado por la demandada con un tercero, conforme reconoce en el documento de 6 de junio de 2018, al considerar el Juzgador que el contrato de compraventa no llegó a celebrarse. Y frente a ella se alza el actor sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que el contrato de compraventa sí se celebró y lo fue con su mediación y por ello el demandado firmó el propio día el reconocimiento de los honorarios del actor y su cuantía, no siendo achacable a la inmobiliaria las visicitudes posteriores a la firma del contrato ya que el cobro de su comisión no puede depender del capricho de los vendedores o compradores de consumar la transmisión de la propiedad, pues las partes vendedora y compradora llegaron a un acuerdo y estipularon el pago de la comisión, acuerdo que es el contrato de compraventa, si bien en él se estipulan arras penitenciales.



SEGUNDO.- La hoy demandada en concepto de vendedora y un tercero pactaron el 6 de junio de 2018 el contrato, a la sazón redactado por la hoy actora, que se califica como de 'contrato de arras penitenciales'. Y la literalidad de sus cláusulas no admite más interpretación que la que efectúa el Juez de instancia, cual es que las partes convienen el otorgamiento de contrato de compraventa antes de determinado día ante Fedatario público, especificando el objeto del mismo, cual es la vivienda a adquirir por los compradores-demandados y ahora apelados y el precio cierto a abonar por éstos, habiendo de entregar la compradora con posterioridad a la firma del contrato de arras, pero en todo caso antes del 13 de julio de 2018, 5.000 euros a cuenta y antes del 13 de julio de 2018 otros 8.000 euros, y el resto del precio en el momento de la firma del contrato, obligándose, pues, el futuro comprador a hacer los dichos sendos desembolsos de 5.000 y 8.000 euros. Previendo incluso que el día señalado para otorgamiento de escritura, se entregue la posesión del inmueble, fijando, pues, el momento en que confluyen los elementos necesarios para la para la transmisión de la propiedad, pues se remiten las partes a la 'traditio' instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código civil. En consecuencia, procede reputar de precontrato el concierto de voluntades alcanzado por los demandados con los futuros compradores el 6 de junio de 2018. Es más, en el 'contrato de arras penitenciales' expresamente invocan las partes los efectos del artículo 1.454 del Código civil.



TERCERO.- Y como ya tiene declarado esta Sala, haciéndose eco de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Título I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitase en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo.

De tal modo que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar 'como consecuencia' de la actuación del mediador, de modo que no adquiere derecho a percibir el corretaje aunque se hallare a la persona dispuesta a comprar o a vender si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso no llegó al estado de perfección que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado.

Y aplicando tal doctrina al objeto de la litis y aun cuando el derecho del actor al cobro de una comisión por su mediación o corretaje a cargo de hoy demandado-apelado, entonces futuro vendedor de la vivienda, nazca del contrato suscrito con el demandado el propio día en que se firma entre el demandado y el tercero futuro comprador el 'contrato de arras penitenciales', no puede pretender el actor que tan día ha cumplido con las obligaciones para él dimanantes del dicho contrato, siendo exigible por ello la comisión pactada, considerando, no sólo que se señalan plazos para su pago, el primero de ellos posterior a la primera entrega pactada en las arras y el segundo coincidente con el otorgamiento de la escritura de compraventa, sino que, como se ha expuesto, su derecho a la comisión nace desde el momento en que se perfecciona el contrato cuya gestión se le ha encomendado que, como bien alegó el actor en su demanda, fue la búsqueda de un comprador para determinada vivienda, comprador que no encontró, puesto que, a pesar de haber firmado el precontrato la compraventa encomendada no llegó a perfeccionarse mediante el concurso de la oferta y aceptación, que, además, se convino ante Fedatario público. Y vinculando al hoy actor y al futuro vendedor un contrato de mediación, conforme a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo invocada, la eficacia del contrato de corretaje celebrado entre el agente y la persona que le confió el encargo de mediación, queda supeditada, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, bien por la intervención del mediador, bien aprovechándose de las gestiones realizadas por éste. Nos hallamos, pues, ante un contrato que ha de calificarse de resultados y no de medios, de modo que su eficacia o cumplimiento de la condición para el devengo de comisión, no se altera por el hecho de que las futuras partes suscribieran el contrato de arras comentado como pretende el actor ahora apelado, considerando no sólo que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.284 del Código civil si alguna cláusula del contrato admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, siendo el más adecuado para la producción de los efectos pretendidos, cuales son los derivados de la compraventa proyectada, que el contrato entre el Agente y el futuro vendedor se perfeccione en el momento en que se consuma la compraventa que constituye el objeto querido por él, sino también que la interpretación pretendida de que el contrato por las partes suscrito queda perfeccionado con la mera suscripción del contrato de arras con los futuros compradores vulneraría lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, por suponer la anticipación de la perfección del contrato contraria a la Ley en beneficio de una de las partes contratantes y en perjuicio del consumidor. Y sin que frente a tales consideraciones pueda prosperar la alegación de la falta de acreditación de que la compraventa no llegó a celebrarse, al competer al actor, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, entre los que, conforme a la doctrina más arriba invocada, se encuentra el de que la compraventa proyectada llegó a perfeccionarse.



CUARTO.- Por todo ello, procede, la desestimación del recurso interpuesto y la íntegra confirmación de la Sentencia dictada.



QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Francisco Navarro Tomás, en nombre y representación de 'Lliria Home, S.L.', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Lliria en el Juicio verbal 74/2019 el 29 de julio de 2019.



SEGUNDO.- Confirmar íntegramente dicha resolución.



TERCERO.- E imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma es firme.

Así por ésta, mi Sentencia, que se llevará al Libro de las de su clase y sendos testimonios al Rollo del que trae causa y a los autos de los que éste dimana, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.