Sentencia Civil Nº 364/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 321/2005 de 21 de Junio de 2005

Encabezamiento

Rollo nº. 321/05

SENTENCIA NUMERO ___364_____

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente,

D. Eugenio Sánchez Alcaraz

Magistrados,

D. Enrique Emilio Vives Reus

Dñª. Olga Casas Herráiz

En la Ciudad de Valencia, a veintiuno de junio de dos mil cinco.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la llma. Sra. Magistrada Dª. Olga Casas Herráiz, los autos de juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª. Instancia número 14 de Valencia, con el número 1081/03 por Proasego S.L., contra D. Pablo y Dª. Marí Juana; sobre resolución contrato y reclamación de cantidad, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Proasego S.L.

Antecedentes

Primero.- La Sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª. Instancia nº. 14 de Valencia, en fecha 21 de diciembre de 2004, contiene el siguiente: FALLO: "Que desestimo la demanda formulada por el Procurador D. Francisco Verdet Climent, en nombre y representación de la mercantil "Proasego S.L., contra D. Pablo y Dª. Marí Juana, y debo absolver y absuelvo a los citados demandados de los pedimentos de la demanda.. Con imposición de costas procesales a la parte actora. Que, estimo parcialmente la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Ignacio Montes Reig, en nombre y representación de D. Pablo contra la mercantil "Proasego S.L.", y debo declarar y declaro que la citada mercantil ha incumplido con su obligación de ejecutar y entregar al reconviniente la vivienda de las características y distribución de sus estancias interiores pactadas sobre plano y demás documentos integrantes del contrato de compraventa de fecha20-Julio-2001, declarando igualmente que el Sr. Pablo tiene derecho a exigir de la Promotora el cumplimiento parcial del contrato y exigir indemnización por daños y perjuicios. En su virtud debo condenar y condeno a la reconvenida a cumplir parcialmente el contrato, haciendo entrega de la vivienda, otorgando a tal fin Escritura Pública de compraventa a favor de D. Pablo, y a indemnizar a éste por los daños y perjuicios causados, derivados de los cambios y modificaciones en la vivienda, en la suma de doce mil euros (12.000 €) más intereses del artículo 576 de la L.E.C. Sin especial imposición de costas procesales".

Segundo.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Proasego S.L., admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada, señalando el día 31 de mayo del presente, para la deliberación, votación y fallo.

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, mercantil PROASEGO, S.L., representada por el Procurador D. Francisco Verdet Climent instó demanda de Juicio Ordinario contra D. Pablo y Dª Marí Juana; interesaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa de 20 de julio del 2001, firmado por PROASEGO, S.L., y Don Pablo, casado con Doña Marí Juana, relativo a la Vivienda Tipo A en Planta NUM000, puerta número NUM001, y a la PLAZA000 número I en NUM002 planta de sótano, ambos del denominado "EDIFICIO000" sito en la CALLE000 n°- NUM003 de Valencia, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración, y que se condenase a los demandados Don Pablo y Doña Marí Juana a la pérdida a favor de PROASEGO, S.L., de la suma de 16.294,44 euros, correspondiente al treinta por cien de las cantidades pagadas hasta la fecha de la interposición de la demanda a cuenta del precio de la compraventa resuelta, en concepto de indemnización de daños pactada contractualmente para el caso de incumplimiento y resolución. Las anteriores pretensiones las fundaba la parte actora en que el demandado Sr. Pablo se ha negado injustificadamente a la elevación a publico del documento privado de compraventa suscrito en su día.

A la anterior demanda se opusieron los demandados quienes formularon además demanda reconvencional. Señalaba la parte demandada que el Sr Pablo compró con dinero privativo la vivienda de que se trata, suscribiendo actora y demandado contrato por el que la actora se comprometía a venderle al demandada una vivienda de determinadas características, las cuales no se corresponden con la finalmente construida por la actora, no siendo de aplicación la cláusula resolutoria por existir previo incumplimiento de la actora en cuanto a las características de lo contratado (merma en la superficie de algunas estancias de la vivienda y variación de la distribución inicialmente acordada), sin que pretenda el demandado desistir de la elevación a público del documento de compraventa, pero habida cuenta de los incumplimientos contractuales de la actora, los mismos deberán ser objeto de indemnización. Interesaba la desestimación de la demanda. En cuanto a la reconvención formulada interesaba que se declarase que la mercantil demandada de reconvención ha incumplido con su obligación de ejecutar y entregar a Don Pablo la vivienda de las características y distribución de sus estancias interiores pactadas sobre plano y conforme a los demás documentos que le fueron entregados por la mercantil vendedora, como integrantes todos ellos del contrato de compraventa de fecha 20 de julio de 2001. Que como consecuencia de lo anterior, se declare que, tiene derecho a exigir a la Promotora, el cumplimiento parcial del contrato de compraventa con entrega de la vivienda en su estado actual, otorgando cuantos documentos públicos sean menester, así como a exigir indemnización por los daños y perjuicios derivados de las modificaciones y cambios inconsentidos realizados por la Promotora en la vivienda y que cuantifica en la cantidad de 24.000.- Euros con más los intereses legales desde la interpelación judicial y las costas que se causen en la presente litis.

La parte actora se opuso a la demanda reconvencional, sostiene que las variaciones de distribución le fueron comunicadas a la reconviniente, viniendo a mejorar la distribución y que se introdujeron ciertas mejoras respecto de lo inicialmente acordado.

La sentencia de instancia tras fijar las posiciones de la partes y analizada la prueba practicada en autos desestimó la demanda principal y estimó parcialmente la demanda reconvencional.

Notificada que fue la anterior resolución a la parte actora, contra la misma interpuso recurso de apelación, alegaba:

Reconoce la actora en su demanda que se efectuaron variaciones en la distribución de la vivienda después de la firma del contrato de 20 de julio de 2001, sin embargo, sostiene que yerra la sentencia pues de la misma no se deriva perjuicio alguno para el demandado, al tiempo que la reforma fue conocida por los demandados, considera la recurrente que no son susceptibles de ser considerados consumidores los reconvinientes pues el contrato de venta de la vivienda constituye parte de un acuerdo más amplio en el que la actora adquiría la vivienda del demandado para así poder construir en el solar y venderle una vivienda en la nueva obra, no siendo elemento esencial al contrato la existencia de una determinada distribución en la vivienda, no habiendo contratado el actor en base a la publicidad inicial. Considera el recurrente que incurre la resolución recurrida en error en la valoración de la prueba pues considera acreditado que el reconviniente tuvo conocimiento de las modificaciones desde su inicio pues era visible desde una plaza próxima al solar en edificación, al tiempo que, según manifestó el Sr. Luis Pedro, el demandado visitaba constantemente la obra, así lo manifestó también el testigo Sr. Claudio. Igualmente alegaba el recurrente vulneración de los arts. 1500, 1504,1.124, 1.101 y 1.152 del Código Civil, lo que habrá de llevar a la estimación de la demanda. En cuanto a la reconvención sostiene que habrá de ser desestimada por aplicación de la novación impropia, debiéndose estar a los actos de los contratantes, hallándose proscrito el abuso de derecho, concluía interesando la estimación del recurso y que se dictase nueva resolución por la que revocando la recaída en la instancia se acordase conforme a los interesado en el suplico del escrito de demanda y con desestimación de la demanda reconvencional.

Al anterior recurso se opusieron los recurridos por considerar la resolución objeto de la presente alzada ajustada a derecho.

SEGUNDO.- Para la viabilidad de la acción resolutoria que reconoce el artículo 1124 del Código Civil es precisa la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad. c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían. d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una voluntad deliberadamente rebelde o de una conducta obstativa del demandado que de un modo absoluto y definitivo la origine. e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido con las obligaciones que le concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues el mismo produce la liberación de su compromiso (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 28 febrero 1989, 16 abril 1991). Resulta igualmente preciso para la adecuada resolución de la cuestión sometida a la decisión de este Tribunal, tener presente que el artículo 1089 del C. Civil dispone que las obligaciones nacen, entre otras fuentes de los contratos, los cuales tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos (art.1091), existiendo desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (art. 1254) perfeccionándose por el mero consentimiento y obligando desde entonces no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Por otra parte, el artículo 1281 del C. Civil dice que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, y si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas, no debiendo entenderse comprendidas en el mismo cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar (art.1283), y si alguna cláusula admitiese diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efectos (art.1284C.C.), debiendo interpretarse las cláusulas de los contratos las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas (1285).

De la prueba practicada resulta acreditado que en fecha 3 de julio de 2000 D. Luis Pedro, en representación de la mercantil PROASEGO, SL. adquirió el compromiso a favor de D. Pablo de ceder una opción de compra de una vivienda sita en la planta NUM000 de la C/ CALLE000 nº NUM003 de Valencia, con una superficie aproximada de 96,92 metros cuadrados construidos, por el precio máximo que en el documento consta y que "en caso de incumplimiento de lo aquí expresado por parte de la Sociedad PROASEGO, S.L. dará derecho a la indemnización por daños y perjuicios que establezcan los Juzgados y Tribunales de Valencia Capital".(folio 126 y 127), junto con el antedicho documento entregó la mercantil actora plano de distribución de la vivienda (folio 128) suscrito por el Sr. Luis Pedro. Igualmente, en fecha 13 de febrero de 2001 consta documentada la entrega a cuenta de la compra de la vivienda de las cantidades de dinero que allí se consignan en el que consta "Existiendo un contrato de opción de compra a favor del Sr. Pablo, de fecha 3 de julio de 2000, el mismo se respetará en su totalidad" (folio 160). En fecha 20 de julio de 2001 D. Luis Pedro, en representación de la mercantil PROASEGO, SL. Y D. Pablo suscribieron contrato privado de compraventa de vivienda en planta NUM000 y plaza de garaje en el edificio en construcción sito en la C/ CALLE000, nº NUM003 de Valencia indicándose en el mismo - manifestaciones previas III- que "Se hace constar que el comprador tenía suscrito a su favor un contrato de opción de compra sobre los inmuebles descritos de fecha 3 de julio de 2000, en cuyo cumplimiento se firma el presente" (folio 20). En cuanto a las cláusulas contractuales a la 5.1. consta "El incumplimiento por el comprador de cualquiera de las obligaciones de pago asumidas, así como del otorgamiento de escritura pública cuando para ello se le cite, dará lugar de pleno derecho a la resolución del presente contrato si, requerido notarialmente de cumplimiento no lo efectúa en el plazo de diez días " (folio 22) , constando igualmente a la cláusula 9.0 que PROASEGO, S.L., se reserva el derecho de variar el proyecto de acuerdo con el Arquitecto Redactor .."sin que la modificación pueda afectar a la vivienda y plaza de garaje vendidas".

Consta igualmente acreditado que en fecha 19 de septiembre se le comunicó al demandado el requerimiento notarial efectuado a instancias de la actora a fin de proceder al otorgamiento de escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario, quedando citado para el 30 de septiembre a las 10'30 horas (folios 31 a 34).

Resulta pacífico en la presente litis que la distribución de la vivienda originariamente pactada con el demandado y a cuyo mantenimiento se comprometió la actora en todos los contratos que siguieron al originario de fecha 3 de julio de 2000 resultó modificada por la actora.

Manifestó el Sr. Pablo en el interrogatorio que no fue sino hasta concluida la obra, en julio de 2003 cuando le permitió la actora acceder a la vivienda (1er CD min4.50) y tuvo conocimiento de las modificaciones introducidas por la actora en la misma; frente a ello sostenía la actora que la modificación resultaba evidente desde el exterior del inmueble por ser la fachada posterior recayente a plaza pública. Este Tribunal no puede compartir la tesis sostenida por la actora; resulta obvio que en modo alguno se puede ni siquiera presuponer por la simple visión de dicha fachada que se haya dado lugar a la reducción de los metros de salón comedor, dormitorio principal y menos aun que el cuarto de baño integrado en el dormitorio principal y absolutamente interior haya sido convertido en aseo restándole igualmente superficie, como tampoco resulta admisible tener por acreditado que el actor conocía la nueva distribución de la vivienda porque, en prueba de interrogatorio, el legal representante de la actora SR. Luis Pedro sostuviese que el Sr. Pablo accedía frecuentemente al inmueble, pues obviamente resulta parte interesada, ni tampoco puede tenerse por acreditado tal extremo por el testimonio Don. Claudio empleado de la actora, no quedando en suma acreditado por ningún medio que el Sr. Pablo tuviera conocimiento con anterioridad a julio de 2003 de las modificaciones operadas unilateralmente por la actora (extremo cuya prueba era de incumbencia de la parte actora ) que contravino así lo pactado con el demandado.

TERCERO.- Partiendo de lo que queda expuesto ha de señalarse que en modo alguno viene a modificar la condición de consumidor del demandado el hecho de que previamente existiese un contrato de venta de la vivienda de la que era propietario para que así la actora pudiese proceder a la edificación del solar por lo que le resulta de total aplicación el R.D. 515/1989, siendo absolutamente ajustada a derecho la resolución objeto de la presente alzada y, a mayor abundamiento, resulta suficientemente probado que la mercantil recurrente no respetó la relación contractual, ya que no basta con la simple entrega, sino que ha de hacerse en las condiciones con que se compró (Sentencia de 26-5-1994), El incumplimiento referido resulta decisivo a efectos de poder apreciar "mora accipiendi" en el comprador, pues la situación de mora en las obligaciones recíprocas opera respecto al deudor cuando incurre en retraso contrario a derecho de la prestación que le incumbe por causas a él imputables, dejando de tener efectividad en los supuestos en los que la contraparte no ha cumplido con las obligaciones asumidas contractualmente, y de esta manera la mora del deudor se extingue por concurrir mora en el acreedor (compensación de la mora), y tratándose de obligaciones recíprocas, es reiterada jurisprudencia la de que "no puede estar en condiciones de pedir la resolución contractual quien no ha cumplido su prestación" S.T.S.de 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989 y 16 de abril de 1991, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho a obstar el cumplimiento de la contraparte a la que la libera desde entonces de sus compromisos" en el mismo sentido es de señalar la Sentencia de 3 de diciembre de 1955, a tenor de la cual "... el que las incumple a causa del incumplimiento anterior del otro, conserva este derecho (el de interesar la resolución), pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho de resolución y la libera desde entonces de sus compromisos", citándose en esta sentencia a su vez, las de 9 de julio de 1904, 10 de febrero y 1 de enero de 1925, siendo que en el presente caso, el demandado que no pretende tan siquiera la resolución contractual sino únicamente la indemnización de los perjuicios causados a lo que se halla absolutamente legitimado, pues quien puede lo más puede lo menos.

Pero es que además, no puede echarse en olvido, al contemplar esta cuestión, que como tiene declarado el Tribunal Supremo en diversas sentencias, la determinación del incumplimiento de un contrato y, más concretamente, cuál de los dos contratantes es quien primariamente lo ha infringido, puede ser una cuestión de hecho cuando de ello depende que se hayan realizado u omitido determinados actos o realizado ciertas conductas, pudiendo asimismo constituir una quaestio facti en aquellos casos en que la base para tal determinación se encuentre, más que en los hechos ejecutados en su trascendencia jurídica (vid. Sentencias de 9 de junio de 1950 y 28 de febrero de 1958), aspectos ambos que concurren en el supuesto que se está contemplando, pues en definitiva la inicialmente incumplidora fue la mercantil actora, no comenzando a incumplir el actor sino como consecuencia del previo incumplimiento de PROASEGO. S.L., no pudiendo en definitiva sostener la actora recurrente que el incumplidor -PROASEGO, S.L.- pueda además estar legitimado para solicitar la resolución contractual. A ello se opone el principio de buena fe en el ejercicio de los derechos (art. 7.º1 del Código Civil)

CUARTO.- La confirmación de la sentencia impugnada determina la imposición de las costas procesales a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la mercantil PROASEGO, S.L., representada por el Procurador D. Francisco Verdet Climent, contra la sentencia de 21 de diciembre de 2004, recaída en el procedimiento de Juicio Ordinario seguido con el número 1081/03, del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Valencia, la que confirmamos en todos sus extremos con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas por su recurso.

Notifíquese esta resolución a las partes y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de Primera Instancia de origen, con oficio y certificación literal del presente para su ejecución. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 477. 2 nº. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000de 7 de Enero, para en cuyo supuesto habrá de prepararse el recurso por escrito ante esta Sala en el término de los 5 días siguientes a la notificación de la presente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Olga Casas Herráiz, de la Sección Octava de esta Audiencia Provincial.