Sentencia CIVIL Nº 364/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 496/2016 de 08 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 496/2016

SENTENCIA n.º 364

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADA

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADO

Don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad deValencia, a ocho de septiembre de 2016.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por la señora y los señores del margen, ha visto el presenterecurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 18 de febrero de 2016, recaída en autos de juicio Ordinario nº 19/2015, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Quince de los de Valencia , sobre acción declarativa.

Han sido partesen el recurso, como apelante, la parte demandanteCITALIA MEDITERRÁNEAS.L.,representada por D. Carlos Gil Cruz, Procurador de los Tribunales,y defendida por D. osé Vicente Gómez Tejedor Letrado, y, como apelada, la parte demandada, reconviniente, DIRECCION000 NUM000 CP, representada por la Procuradora DªMªJosé Alcocer Blasco y defendida por D.Vicente Giner Vila Letrado.

Es Ponente Don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia dice:

"Que desestimando como desestimo la demanda formulada por CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., representado por el Procurador D. Carlos Gil Cruz, debo absolver y absuelvo a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , con condena en costas a la parte actora.

Asimismo estimando como estimo, en parte, la demanda reconvencional, debo condenar y condeno a CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., a adjudicarse las ocho plazas de garaje determinadas en la reconvención, desestimándose el resto de pedimentos de la reconvención, sin que proceda condenar en costas."

SEGUNDO.-La parte demandante, reconvenida, CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., interpuso recurso de apelación, alegando,

1.- ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA. INCORRECTA INTERPRETACIÓNY ALCANCE DEL ACTA DE LA JUNTA DE 18 DE DICIEMBRE DE 2.008.

La cuestión que se somete a la decisión de la lima. Sala quedó perfectamente perfilada en los escritos de demanda y de contestación- reconvención, con apoyo probatorio en los documentos aportados por ambas partes (no impugnados en cuanto a su autenticidad o valor probatorio); siendo que la decisión del limo. Sr. Magistrado 'a quo' ha gravitado exclusivamente sobre la consideración de fuente generadora de obligaciones a un error -según mantenemos- padecido en la Junta de propietarios de 18 de diciembre de 2.008.

Conviene detenernos, pues, en el contenido de ese Acta:

'Un miembro de la Comunidad pregunta si Bankinter financia las viviendas no adjudicadas o bien son los miembros de la Comunidad quienes han de financiar dichas viviendas. Al respecto se le responde que, tal y como figura en los Estatutos de la Comunidad, en ningún caso las viviendas, plazas de garaje o trasteros no adjudicados tendrán que ser financiadas por los miembros de la Comunidad y que en el caso de que llegado el final de la obra todavía restasen viviendas, plazas de garaje o trasteros por adjudicar éstos inmuebles se los adjudicaría la Entidad Gestora, esto es, Citaba Mediterránea, S.L. sin desembolso adicional alguno por parte de los miembros de la Comunidad.'

El escenario sobre el que se surge la polémica deriva de una cuestión, planteada en fase de 'Ruegos y Preguntas'de una Junta de Propietarios de la COMUNIDAD, relativa exclusivamente a si las 'viviendas no adjudicadas' -y solo las viviendas'- han de ser asumidas por los comuneros.

La respuesta que se obtiene por parte del Secretario de la Junta, Sr. Ignacio , parte de una premisa que origina la respuesta: 'tal y como figura en los Estatutos de la Comunidad...', y se comete el error involuntario e inconsciente, sin más trascendencia legal, de referirse también a las 'plazas de garaje y los trasteros', y a partir de ahí la COMUNIDAD pretende dotar a dicho desliz la condición de obligación imputable a la COMUNIDAD, lo cual ha obtenido el refrendo del Sr. Magistrado.

Si la respuesta dada por el Sr. Secretario de la Junta se justifica y está prevista en el contenido de los estatutos de la Comunidad, debemos acudir a su dictado. Y en este sentido, en el Contrato de Arrendamiento de Servicios entre la COMUNIDAD y CITALIA que consta en la Escritura de Constitución1 (documento n° 1), aceptada y ratificada notarialmente por

Llama la atención a que en la sentencia no se haga mención a la existencia de un contrato de arrendamiento de servicios entre la COMUNIDAD y CITALIA, regulador por mutuo consenso de los derechos y obligaciones de ambas partes, que fue firmado ante Notario por CITALIA y todos y cada uno de los comuneros y que está incluido en la escritura de Constitución de la Comunidad, ene la que se incluyen, además, los Estatutos de la misma.

todos los comuneros, donde en su punto '3.- CUOTAS PENDIENTES DE ADJUDICACIÓNAL TIEMPO DE LA CONSTITUCIÓNDE LA COMUNIDAD' último párrafo de la página 22 se establece lo siguiente (ÉNFASISAÑADIDO):

'En el supuesto de que al tiempo de la constitución participación total de la Comunidad de Propietarios.CITALIA MEDITERRÁNEA SL. Asumirá fiduciariamente las cuotas restantes, no teniendo que cumplir por estas cuotas el plan de aportaciones previsto, no teniendo tampoco el resto de copropietarios que ver incrementado el plan de aportaciones por esta circunstancia. CITALIA MEDITERRÁNEA SL. irá transmitiendo cuotas conforme se vayan incorporando nuevos comuneros que interesen una vivienda, plaza de aparcamiento v/o trastero'.(La negrita y el subrayado son nuestros).

Y para mayor claridad párrafo siguiente al anteriormente citado que dice literalmente:

'Si llegado el momento del otorgamiento de la escritura pública de adjudicación de viviendas a cada comunero, todavía quedaran algunas viviendas por adjudicar estas se considerarán propiedad de la Comunidad, sin perjuicio de lo cual, y con el único fin de facilitar la gestión, las escrituras públicas de adjudicación se otorgarán igualmente a favor de CITALIAMEDITERRÁNEA. S.L.. también con carácter fiduciario, para ir transmitiendo conforme se incorporen nuevos interesados.'(de nuevo, la negrita y el subrayado son nuestros).

Y acaba la reseña:

'Si llegada la conclusión final de las obras, todavía permanecieran viviendas por adjudicar, estas serán adjudicadas a CITALIA MEDITERRÁNEA,S.L. en pago de sus honorarios de gestión y administración.'

Es decir, el contenido de los Estatutos a los que se refiere el Secretario de la Junta como elemento justificador de la respuesta a la pregunta que se hace en la Junta de 18-12-2.008, define perfectamente que la obligación de CITALIA de asumir propiedades no adjudicadas, se limita a las viviendas (elementos sobre los que, precisamente, se le interroga), de suerte que la mención de plazas de garaje y trasteros no es más que un error o desliz, involuntario, sin virtualidad suficiente y eficiente para obligar a su adjudicación.

Note la Sala que la inconsistencia legal de la obligación que se pretende trasladar a CITALIA supone que, aun cuando se aceptara, a los puros efectos de propiciar la polémica, que aquel error en la manifestación tiene trascendencia y fuerza obligacional, ni tan siquiera sería posible conocer aspectos esenciales de la presunta obligación, inexcusables para su validez y eficacia, cómo saber el valor o precio de adjudicación ( art. 1.447 Código Civil ).

Ex abundantia iuris, ni CITALIA ha mantenido en el tiempo el error padecido, ni por parte de la COMUNIDAD se ha hecho valer de forma determinante; más al contrario, concurren hechos y circunstancias posteriores a la Junta de 18-12-2.008 que evidencian que aquella equivocación no ha sido asumida por ninguna de las partes litigantes. Nos referimos al punto 3o del Acta de la Junta de Propietarios de 10 de junio de 2.011 (documento 6 de la demanda): 3°.- Aprobación del cierre económico de la Comunidad. Informe de ingresos por adjudicación de viviendas y anejos (plagas de aparcamiento y trasteros), y de gastos de la Comunidad. ' del Acta de Junio de 2011 (documento n° 6), finalmente en dicha Junta se procedió a (ÉNFASIS AÑADIDO) 'la aprobación de las cuentas y cierre económico de la Comunidad con la salvedad de que queda pendiente de determinar la adjudicación de las plazas restantes'.

El Acta no fue objeto de impugnación.

La propia COMUNIDAD, a través de su máximo órganode representación y gobierno, exterioriza, de forma inequívoca y concluyente, la pendencia de determinar quien se adjudica las plazas de garaje más de dos años después de la Junta de 18 de diciembre de 2.008.

Convendrá la lima. Sala que si aceptáramos, a los simples efectos dialécticos o discursivos, que la errónea manifestación del Secretario en la Junta de diciembre de 2.008 podía tener efectos constitutivos en la asunción de una obligación (adjudicarse las plazas de garaje); forzoso es admitir que la manifestación contraria por parte de la COMUNIDAD dos años después, tendrá, al menos y en plano de igualdad, efectos opuestos (no adjudicarse las plazas de garaje). La cuestión debe resolverse a la luz del art. 1.289 del Código Civil .

Por las razones expuestas, el motivo de apelación debería ser estimado, y con ello la acción principal, desestimando la reconvencional en un todo, habida cuenta de que la estimación de la demanda rectora actúa como binomio de inclusión y exclusión de la reconvencional.

2A.- ERROR EN LA VALORACIÓNDE LA PRUEBA. INEXISTENCIA DE CONSENTIMIENTO DE LA MAYORÍADE PROPIETARIOS.

A.- DOCTRINA GENERAL:

Con independencia de la especial potencia argumentativa que se desprende del argumento precedente y su capacidad autónoma de provocar una resolución judicial opuesta a la obtenida -al ,menos así lo entiende esta parte-, debemos dejar constancia que el apartado 'Ruego y Preguntas' de una Junta de Propietarios no es instrumento o vehículo idóneo y apto para generar obligaciones contractuales, especialmente cuando éstas surgen de forma espontánea y sorpresiva para los Comuneros, sin que estén previstas en el Orden del Día.

Aplicando analógicamente la doctrina de la Ley de Propiedad Horizontal, es constante la que señala que 'la jurisprudencia en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS 15/06/2010 )'.

Dicha Sentencia concluye señalando que 'procede, finalmente, de acuerdo con lo razonado al resolver sobre el motivo de casación, fijar como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de

Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que consten en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios'.

De igual modo, señala la Audiencia Provincial de Burgos, en Sentencia de fecha 04/03/2009 que 'por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios/ ( S.S.TS 16 diciembre 1987 y 26 junio 1995 ); siendo (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1982 , 10 de octubre de 1985 , 29 de diciembre de 1992 y 27 de julio de 1993 , entre otras) constante el criterio de que las normas sobre convocatoria de Juntas tienen carácter imperativo y que, por ello mismo, son de necesario y obligado cumplimiento, haciendo hincapié la de 30 de noviembre de 1991, en 'la trascendencia que comporta la redacción clara y precisa del orden del día según la convocatoria toda vez que siempre habrá de exigirse una perfecta armonía y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar y deliberar y, en definitiva, acordar o rechazar y lo que en efecto se decide en la Junta al respecto, ya que siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es, sin embargo, la citación de todos ellos, que obviamente harán uso de su facultad de asistir o no a la vista del orden del día come marco indesbordable de los asuntos que han de discutirse'.

En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 26 junio de 1995 dice 'en las comunidades de propietarios no se pueden tomar acuerdos que no estén en el orden del día, o sería fácil burlar la voluntad de determinados copropietarios, consiguiendo en la junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden, nulidad que abarca igualmente a dichos acuerdos si se adoptan bajo la rúbrica de ruegos y preguntas pues el artículo 15 LPH (actual artículo 16) señala entre los requisitos de convocatoria para las juntas la indicación de los asuntos a tratar'.

B.- TRANSPOSICIÓNAL CASO QUE SE VENTILA:

El Orden del díaseñalado para la Junta de 18/12/2.008 fue el siguiente (documento n° 4 de la demanda):

'1º.- Exposición del Proyecto de Edificación por el arquitecto autor del mismo D. Pedro Enrique .

2º.- Informe de la Junta Rectora sobre la contratación de la Constructora sometiendo a la aprobación de la junta su ratificación.

Informe sobre otras contrataciones directas como carpintería de madera, equipamiento de cocinas y ascensores.

3º.- Informe de la dirección facultativa de las obras sobre el proceso de edificación y plazos de ejecución de acuerdo con el planning de los trabajos presentado por las constructoras.

Estimación inicial de fecha de posible entrega del edificio incluida la legalización previa en las compañías de suministros y Ayuntamiento .

4º.- Informe de la Entidad Gestora sobre el Estudio Económico Inicial a falta de ajustes por las contrataciones pendientes.

5º.- Ruegos y preguntas.'

Sobre las premisas de este Orden del Día, estando todos los miembros de la Comunidad convocados formalmente, asistieron 16 de los 26 que la conforman, sin que estuviera prevista ninguna mención a la posibilidad de adoptar acuerdos por los que se pudieran modificar el titulo constitutivo. De hecho, la adjudicación de las plazas de garaje sobrantes en los términos que postula la parte demandante supone una alteración sustancial de lo convenido en los Estatutos de la Comunidad, en la medida que en ellos únicamente se acordó la adjudicación obligatoria de las viviendas.

Dos cuestiones más conviene resaltar al hilo de lo referido:

1.- D. Ignacio intervino como Secretario de la Junta, tal y como figura en el art. 11 de sus Estatutos2, y por tanto está obligado por Ley a firmar las Actas de dichas Juntas, en las cuales está igualmente obligado a reflejar fielmente lo que en dicha Junta se diga, sin que ello suponga de ningún modo que esté de acuerdo con lo que en dichas Juntas se acuerde o se diga.

1.- En ningún caso, como consecuencia de la irrupción sorpresiva de la pregunta efectuada por un comunero y la respuesta dada a la misma (desconociendo como desconocemos la identidad de la persona que diodicha respuesta), no hubo votación alguna en un sentido u otro, es decir, no se recabó la voluntad o aquiescencia de la COMUNIDAD para que, con la necesaria mayoría, se aceptara ese cambio estatutario, lo cual, formalmente, hubiera sido imposible.

Así las cosas, el motivo debería tener favorable acogida.

3.- IMPROCEDENCIA DE LA CONDENA EN COSTAS A LA DEMANDANTE. PRINCIPIO DE DISCRECIONALIDAD RAZONADA EX ART. 394.1 LEC .

Desde la realidad innegable de: 1) Claridad de los estatutos en cuanto al destino de las plazas de garaje sobrantes; 2) Carácter fiduciario de la titularidad registral de CITALIA; 3) Falta de fuerza obligacional de la reseña de Ruegos y Preguntas del Acta de la Junta de 18-12-2.008; 4) Actos posteriores a dicha Junta, que enervarán la decisión anterior; 5) Mero error intrascendente de la referencia de aquella Junta; 6) Teoría de los actos propios, etc; necesariamente se ha de admitir que la cuestión debatida presenta serias dudas de derecho (aunque no sean tales para quien ahora postula), lo que justificaría la aplicación de la excepción recogida en el art. 394.1 LEC en cuanto a la discrecionalidad razonada para evitar la aplicación automática del principio del vencimiento puro en juicio en materia de imposición de las costas procesales, aquilatando la justicia del fallo y sus consecuencias a la realidad del hecho debatido.

Dice el art. 11 (documento n° 1 de la demanda): 'En las Juntas Generales, tanto ordinaria como extraordinaria deberá estar presente la entidad Gestora que actuará como secretario...'

Así resulta de la doctrina recogida, entre otras muchas3, de la Sentencia de la Sección 3a de la Audiencia Provincial de Granada de 22 de diciembre de 2.004 (JUR 2005/50474), que señala al respecto:

'La nueva regulación que hace la vigente LEC, en el artículo 394 , de las costas en el proceso declarativo, sanciona con mayor rigor que la Ley de 1881 el criterio del vencimiento objetivo. Viene así a reforzarse la teoría procesalista de las costas, abandonando la concepción francesa que veía en esta la condena la reparación de un daño o perjuicio causado por culpa o negligencia.

De esta forma desaparece la posibilidad genérica de que el juez, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias excepcionales, que posibilitasen en cualquier caso la de no imposición de costas.

Este criterio del vencimiento total aparece matizado en el art. 394.1 de la LEC por la posible concurrencia de, 'serias dudas de hecho o de derecho' que el tribunal aprecie, debiendo razonarlas. Su presencia posibilitará excluir el criterio general de imposición.

El art. 523 de la anterior LEC se refería a 'circunstancias excepcionales' como causa de exclusión del principio general del vencimiento objetivo. Estas, eran interpretadas por la jurisprudencia como 'circunstancias contrarias a lo normal, dignas de tenerse en cuenta, equitativas en razón al problema debatido, en fin moralmente justificativas de la discrecionalidad del juzgador para apartarse del régimen general'.

El art. 394 además de limitar estas 'circunstancias' a lo que denomina 'serias dudas de hecho o de derecho' viene a interpretar su expresión anterior, disponiendo que para apreciar que el caso es jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares. Para aplicar esta excepción el Juez ha de valorar tres conceptos como son los de 'dudas', el caso no podrá presentarse claro desde el punto de vista táctico o jurídico, 'serias', la falta de claridad ha de ser importante y trascendenteen sí misma y desde el punto de vista jurídico se impone una pauta para apreciar su concurrencia que será la jurisprudencia recaída 'casos similares'.

A mayor abundamiento, el artículo 394.1 LEC refiere, como criterio para apreciar que la cuestión pudiera ser jurídicamente dudosa, la jurisprudencia recaída en casos similares, siendo que en el que ahora se ventila, la Sección 9ª de nuestra Audiencia Provincial (parcialmente transcrita) ya ha mantenido que el hecho de no estar el edificio acabado mal se compadece con estar las obras

finalizadas, lo que debería de propiciar la condena que se viene pretendiendo frentea la entidad avalista.

Finalmente, citamos la elocuente Sentencia de la Sección 9a de la AudienciaProvincial de Valencia de 17 de junio de 2.010 (id. Cendoj43250370092010100230 ), que mantiene:

'Las concretas decisiones judiciales en aplicación de la legislación sobre costas procesales competen enteramente al Juez o Tribunal que conoce del correspondiente juicio o recurso, mediante resolución que ha de calificarse de estrictamente discrecional aunque no arbitraria ( SSTC 147/1989 [RTC 1989147 ], 134/1990 [RTC 1990134 ] y 146/1991 [RTC 1991146 ]). Con carácter general se estableció para los juicios declarativos el criterio del vencimiento en materia de costas, en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud de la reforma introducida por la Ley 34/84 de 6 de agosto, criterio que ha mantenido la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 394 , con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, es lo que se denomina discrecionalidad razonada. Con ello se trata evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso declarativo. La imposición de las costas a quien pierde no es una sanción a este por su temeridad procesal, sino una aplicación del principio de indemnidad, que predica la contraprestación de los gastos ocasionados al que obtuvo la victoria, para garantizar que quede inalterado su patrimonio por los gastos de un proceso, que ha tenido que padecer para conseguir la efectividad de su derecho ( Sentencia TSJ núm. 11/2004 Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1a), de 1 abril RJ 20042799).

Así pues, el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art, 394.1 de la LEC de 2000 . Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el viejo art. 523 de la LEC de 1881 , pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier «circunstancia» excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas «serias» y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica ( art. 394.1, párrafo segundo, LEC de 2000 ).

Esta libertad de apreciar estos motivos que hagan quebrar el principio general supone una discrecionalidad razonada, que corresponde ser apreciada por el Juzgador de instancia (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril [RJ 19913113 ] y 2 de julio de 1991 [RJ 19915348 ]). En relación con las dudas de derecho expresamente se alude a la jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de donde se induce que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencialmente admitida. Mayores problemas se plantean en cuanto a la determinación de las dudas de hecho. Se trata, en definitiva, de realizar un juicio de razonabilidad sobre la posición de la parte que, en definitiva, pudiera ser condenada al pago de las costas procesales. Ese juicio lo que viene a determinar es si cabe, desde un punto de vista objetivo y a la luz de lo que resulte conocido de la parte, sostener la pretensión que a ella le asista'.

Aún cuando esta parte mantiene que la sentencia debe ser revocada y con ello estimada íntegramente la demanda propiciadora del proceso, para el supuesto de que la Sala mantuviera criterio distinto, deberá, al menos, ser estimado el recurso en cuanto al pronunciamiento relativo a las costas y su imposición a la parte actora en relación a la desestimación de la acción principal.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia estimando el recurso de apelación, estimando íntegramente la demanda y se desestime la reconvención, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada-reconviniente, sin hacer especial pronunciamiento de las causadas en la alzada; y subsidiariamente, se estime el recurso en el particular relativo a dejar sin efecto la condena en costas a la parte actora respecto de la acción principal, sin costas en ninguna de las instancias.

TERCERO.-La defensa de DIRECCION000 NUM000 CP, presentó escrito de oposición al recurso interesando la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 9 de junio de 2016, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia de instancia razonó la desestimación de la demanda declarativa interpuesta y consiguiente estimación parcial de la reconvención, razonando, en su fundamento jurídico primero que:'Examinada la prueba practicada en el acto del juicio, que consistió en la documental exclusivamente, y en particular atendiendo a lo dispuesto en el documento 4 aportado junto con la demanda queda acreditado que la parte actora asumió adjudicarse las plazas de garaje sobrantes.

En concreto, en la penúltima página del mencionado documento DIRECCION000 NUM000 , fechada el 18 de Diciembre de 2008, documento firmado por D. Ignacio , a la sazón legal representante de la actora, y en el punto 5 de ruegos y preguntas consta claramente que '... en. caso de que llegado el final de la obra todavía restasen viviendas, plazas de garaje o trasteros, estos inmuebles se los adjudicará la entidad gestora, esto es, Citalia Mediterránea SL, sin desembolso adicional alguno por parte de los miembros de la Comunidad'.

Tal documento fue firmado por el señor Ignacio , representante de la actora, en prueba de conformidad.

En su consecuencia y conforme a lo previsto en el artículo 326.1 LEC , que se refiere a la fuerza probatoria de los documentos privados, los documentos privados harán prueba plena en el proceso, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.

Pues bien, tal documento no solo no ha sido impugnado por la parte actora, a quien perjudica, sino que ella misma lo ha aportado junto a su demanda, por lo que debe hacer prueba plena en el sentido indicado por la LEC en su artículo 326.1 .

En su consecuencia, los pactos se hacen para ser cumplidos, siguiendo ese principio general del derecho que determina 'pacta sunt servanda', y que está plasmado en los artículos 1.091 y siguientes del Código Civil , por lo que procede la desestimación de la demanda.

Consecuentemente se estima la reconvención en cuanto a esta pretensión declarativa, pero no en cuanto a la pretensión de condena que se acompaña por no haberse acreditado los presupuestos que permitirían su estimación, como lo relativo al pago de las deudas pendientes o la devolución de cantidades a copropietariosque aquí no han sido parte, y todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 217 LEC .

Desde antiguo acostumbra a acudirse a ciertas reglas que atienden al carácter afirmativo o negativo del hecho necesitado de prueba. Así en el Derecho Romano se acuñaron los brocardos « Ei incumbit probatio qui dicit non qui negat »

Vide, SS.T.S., Sala Primera, 1 de diciembre de 1944; 19 de febrero de 1945 (C.D., 158); 8 de marzo de 1991; 28 de julio de 1993; 28 de noviembre de 1996 y 28 de febrero de 1997, entre otras; « Necessitas probandi incumbit ei qui agit »; « 'onus probandi' incumbit actori » Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 9 de febrero de 1935 ; « Per rerum naturam 'factum' negantis probatio nulla est »; « reus in excipiendo fit actor » Cfr., SS.T.S., Sala Primera, 7 de noviembre de 1940 y 19 de diciembre de 1959, o « negativa non sunt probanda » Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 1de diciembre de 1944 '.

SEGUNDO.-De la interpretación de los contratos. Como se cuidaron de precisar las SS.T.S., Sala Primera, de 4 y 10 de marzo de 1986 , 15 de abril y 20 de diciembre de y 12 de junio de 1990 , entre otras, que el primer criterio interpretativo de las declaraciones de voluntad a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , aplicable cuando son claros los términos de las expresiones o términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad manifestada, y respecto del cual tiene carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282, de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo declarado a fin de conocer la verdadera intención del emisor de la declaración controvertida, prevista en éste último, se aplicará únicamente cuando conforme al artículo 1.281, las palabras empleadas pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de las declaraciones, sino que debe abarcar, para determinar la real intención que subyace a la misma, al conjunto del texto, y con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si hay relaciones jurídicas que surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil , de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

Así, encaminada la labor interpretativa de los actos, negocios jurídicos y contratos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil / 1, de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo - S.S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950, 19 de febrero de 1981 , 30 de marzo, 30 de abril, 17 de julio , 15 y 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero de 1983, 4 de junio y 9 de octubre de 1985, 4 de marzo de 1986 , 1 de julio , 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 , entre otras-. A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige -S.S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero , 27 de marzo, 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981 , 28 de diciembre de 1982 , 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984 , 5 de febrero , 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio , 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987 , entre otras-, puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento -S.S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963, 13 de febrero de 1964, 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras-, de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problemática, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras ('verba') y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teológicay pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando de lo sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones ('quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admittire voluntatis quaestio' -D.III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son 'verba simpliciter' deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad (S.S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero EDJ 1984/7037, 3 de mayo, 22 de junio EDJ 1984/7254 y 16 de diciembre de 1984, 17 de junio de 1985 EDJ 1985/7432 y 7 de julio de 1986 EDJ 1986/4742). AP Madrid, sec. 10ª, S 16-3-2004, nº 467/2004, rec. 776/2002 . Pte: Illescas Rus, Angel Vicente

TERCERO.-Aplicando tales reglas interpretativas, a los documentos aportados, y a los argumentos esgrimidos por en apelación la demandante reconvenida CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., hemos de analizar la alegación de error en la valoración de la prueba, en orden a lo establecido en los estatutos de la Comunidad de auto promoción, y el alcance de las obligaciones que asumió Citalia S.L..

La única actividad probatoria desarrollada ha sido la aportación de los documentos que obran en el expediente, y tienen especial relevancia por un lado la copia de la escritura de constitución de la comunidad DIRECCION000 NUM000 , de Altea (Alicante), folios 34 en adelante del Tomo I, en la que, como apoderado de la mercantil hoy apelante figura D. Narciso (folio 35), y en la que se hizo constar que: '/.../ Visto que no sea completado por el momento al cien por cien el porcentaje de participación total de la Comunidad de Propietarios, la mercantil CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., que, como luego se indicará resulta elegida entidad gestora, sume fiduciariamente las cuotas restantes, no teniendo que cuml9ir, por estas cuotas el plan de aportación previsto y no teniendo tampoco el resto de copropietarios 2ure ver incrementado el plan de aportaciones por esta circunstancia. CITALIA MEDITERRÁNEA S.L., irá transmitiendo cuotas conforme se vayan incorporando nuevos comuneros que interesen una vivienda, plaza de aparcamiento y/o trastero. Si llegado el momento del otorgamiento de la escritura pública de adjudicación de viviendas a cada comunero, todavía quedaran algunas viviendas por adjudicar, éstas se considerarán propiedad de la Comunidad ele Propietarios, sin perjuicio de lo cual y con el único fin de facilitar la gestión, las escrituras públicas de adjudicación se otorgarán igualmente en favor de 'CITALIA MEDITERRÁNEA,, S.L,', también con carácter fiduciario, para ir transmitiendo departamentos conforme se incorporen, nuevos interesó llegada la conclusión final de las obras, todavía permanecieran viviendas por adjudicar, éstas serán adjudicadas a CITALIA MEDITERRÁNEA, S.L, , en pago de sus honorarios de gestión y administración.

En el mismo acto, y en apartado cuarto, se nombró a Citalia Mediterránea S.L. entidad gestora.

El segundo documento en el que fundamentan sus posiciones las partes es el contenido del acta general de comuneros de fecha 18 de diciembre de 2008 (folio 17) , en que en el punto 5º del orden del día Ruegos y preguntas, se hace contar lo siguiente:'5º.- Ruegos y preguntas.

Un miembro de la Comunidad pregunta si Bankinter financia las viviendas no adjudicadas o bien son los miembros de la Comunidad quienes han de financiar dichas viviendas. Al respecto se le responde que, tal y como figura en los Estatutos de la Comunidad, en ningún caso las viviendas, plazas de garaje o trasteros no adjudicados tendrán que ser financiadas por los miembros de la Comunidad y que en el caso de qué llegado el final de la obra restasen todavía restasen viviendas, plazas de garaje o trasteros por adjudicar, estos inmuebles se los adjudicaría la Entidad Gestora, esto es: Citaba, Mediterránea, S.L. sin desembolso adicional alguno por parte de los miembros de la Comunidad.'

Con arreglo a tales documentos, no podemos sino compartir el razonamiento de la sentencia que efectúa el Magistrado de primera instancia, toda vez que, la sentencia de instancia ha desestimado la demanda declarativa de la hoy apelante, y estimado la reconvención de la parte demandada/apelada, que por su parte solicita en su escrito de impugnación del recurso la confirmación de la sentencia. De de los documentos no se está desprendiendo modificación alguna del título constitutivo, sino las consecuencias derivadas del mismo, y de las manifestaciones y declaraciones de voluntad, en ese sentido muy claras de adjudicación de determinados elementos si no eran enajenados una vez finalizadas las obras.

La discrepancia entre las partes se centra en que elementos, pues sostiene la recurrente que solo se refería a las viviendas, en tanto la Comunidad sostiene que se extiende a ocho plazas de garaje sobrantes, y por otra parte, los términos de la adjudicación.

Ya se ha indicado, en la sentencia de 8 de noviembre de 2013 del Juzgado número 23 (folios 355 y siguientes), sentencia confirmada por la Sección 8ª de esta Audiencia de 24 de marzo de 2014 , (folios 360 en adelante) entre las partes, que se está ante acuerdos de comunidad de auto promoción, por lo que las manifestaciones del legal representante de Citalia Mediterránea S.L., pueden tener la virtualidad que les atribuyó la sentencia recurrida, pues es una manifestación clara de voluntad, vinculante, y que iba en la línea que prevenía la propia escritura de constitución como antes se ha indicado, haciendo especial referencia a que la adjudicación se haría, sin desembolso adicional alguno por parte de los miembros de la Comunidad.'

Como antes se ha analizado, al no haberse completado por el momento el cien por cien del porcentaje de participación, integrado por porcentaje de vivienda elegida, y plaza de aparcamiento, se hacía cargo de las cuotas restantes, 'de modo fiduciario' Citalia MediterráneaS.L. (véase folio 42, último párrafo, tras el punto 4.) Se indicaba que los comuneros no verían incrementadas sus aportaciones a los gastos de la comunidad, y que Citalia iría trasmitiendo cuotasconforme se fueran incorporando nuevos comuneros que interesen una vivienda, plaza de aparcamiento y/o trastero.(folio 42 vuelto)

La interpretación de cláusulas aparentemente oscuras no pueden favorecer aquellos que dieron lugar a las mismas, por lo que si las cuotas deben completarse enajenando las que se correspondieran a plazas de garaje y a viviendas, la referencia final a la adjudicación de viviendas, debe entenderse referida también al resto de elementos, en especial los aquí controvertidos aparcamientos, como precisó las manifestaciones del Sr. Narciso , en la tantas veces mencionada reunión, precisando que no supondría la adjudicación desembolso alguno para la comunidad la adjudicación de tales elementos a Citalia, siendo por otra parte, declaración de que tales elementos se consideraría propiedad de la Comunidad de propietarios, adjudicarsefinalmente las viviendas sobrantes a Citalia si llegada la conclusión final de las obras quedaran viviendas por adjudicar. A ello debe añadirse, que en dicha reunión estuvo presente el Sr. D. Ignacio , por la entidad gestora, que tambiénintervino en la constitución de la comunidad DIRECCION000 NUM000 (véase folios 34 y siguientesyla representación que ostentabade Citalia MediterráneaS.L., folio 37), por lo que tales precisionestienen un alcance de 'interpretación auténtica', en el sentido de que se quiso convenir, y cuales eran los compromisos de Citalia Mediterránea S.L.

Con arreglo a ello, y siendo claros los términos tanto de la escritura como la manifestación del legal representante de Citalia, hemos de confirmar las conclusiones de la sentencia sobre la existencia de un contrato, o compromiso de Citalia, a través de su representante, a cuyo cumplimiento no puede negarse Citalia. S.L. Debe por tanto mantenerse la desestimación de la acción declarativa pretendida, en sentido contrario por la hoy apelante y confirmarse en tal sentido la sentencia.

Entendemos que debe también confirmarse, en consecuencia la sentencia en cuanto impone a Citalia S.L., la obligación de adjudicarse las plazas de aparcamiento en conflicto, en los términos que indicó la sentencia.

CUARTO.-Del principio del vencimiento y de las serias dudas de hecho o de derecho.

Sostiene la parte recurrente que no deberían habérsele impuesto el pago de las costas procesales, pues el caso presentaría dudas de hecho o de derecho. Las concretas decisiones judiciales en aplicación de la legislación sobre costas procesales competen enteramente al Juez o Tribunal que conoce del correspondiente juicio o recurso, mediante resolución que ha de calificarse de estrictamente discrecional aunque no arbitraria ( SSTC 147/1989 , 134/1990 y 146/1991 ). Con carácter general se estableció para los juicios declarativos el criterio del vencimiento en materia de costas, en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud de la reforma introducida por la Ley 34/1984 de 6 de agosto, criterio que ha mantenido la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 394 , con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, es lo que se denomina discrecionalidad razonada. Con ello se trata evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso declarativo. La imposición de las costas a quien pierde no es una sanción a éste por su temeridad procesal, sino una aplicación del principio de indemnidad, que predica la contraprestación de los gastos ocasionados al que obtuvo la victoria, para garantizar que quede inalterado su patrimonio por los gastos de un proceso, que ha tenido que padecer para conseguir la efectividad de su derecho ( Sentencia TSJ núm. 11/2004 Navarra (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), de 1 abril ).

Así pues, el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC de 2000 . Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el viejo art. 523 de la LEC de 1881 , pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier «circunstancia» excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas «serias» y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica (art. 394.1, párrafo segundo). Esta libertad de apreciar estos motivos que hagan quebrar el principio general supone una discrecionalidad razonada, que corresponde ser apreciada por el Juzgador de instancia (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril y 2 de julio de 1991 ).

En relación con las dudas de derecho expresamente se alude a la jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de donde se induce que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencialmente admitida. Mayores problemas se plantean en cuanto a la determinación de las dudas de hecho. Se trata, de realizar un juicio de razonabilidad sobre la posición de la parte que, en definitiva, pudiera ser condenada al pago de las costas procesales. Ese juicio lo que viene a determinar es si cabe, desde un punto de vista objetivo y a la luz de lo que resulte conocido de la parte, sostener la pretensión que a ella le asista.

En el caso de autos, la sentencia recurrida no contiene ningún razonamiento que permita apreciar la existencia de serias dudas ni de hecho ni de derecho, ni la Sala aprecia la concurrencia de tales elementos, pues las alegaciones de dudas de derecho que efectúa la parte recurrente son reiteración de sus motivos de recurso e interpretación interesada de los documentos aportados y actuaciones de las partes. El recurso debe ser desestimado.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente..

SEXTO.- La desestimación delrecurso conlleva la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por CITALIA MEDITERRÁNEA S.L..

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito efectuado, en su caso, para recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario de casación, o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.