Sentencia CIVIL Nº 364/2017, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 462/2016 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
BURGOS
SENTENCIA: 00364/2017
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
BURGOS Sección 003
Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Telf : 947259950 Fax : 947259952
N.I.G.: 09059 42 1 2015 0008959
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000462 /2016
Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS
Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000796 /2015
RECURRENTE : ADMINISTRACION DE FINCAS AFINBUR SL
Procurador/a : ENRIQUE SEDANO RONDA
Abogado/a : LUIS MARTIN TELLO SAIZ PARDO
RECURRIDO/A : C PRO C/ DIRECCION000 NUM000
Procurador/a : LUISA FERNANDA ESCUDERO ALONSO
Abogado/a : LUIS MANUEL ISASI CORRAL
La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados
don Ildefonso Barcala Fernández de Palencia , Presidente, doña María Esther Villímar San Salvador , y
don José Ignacio Melgosa Camarero ha dictado la siguiente.
S E N T E N C I A Nº 364
En Burgos, a treinta de Junio de dos mil diecisiete.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de BURGOS, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000796 /2015, procedentes del JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6
de BURGOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000462 /2016
, en los que aparece como parte demandada apelante, ADMINISTRACION DE FINCAS AFINBUR SL ,
representada por el Procurador de los tribunales, D. ENRIQUE SEDANO RONDA, asistido por el Abogado D.
LUIS MARTIN TELLO SAIZ PARDO, y como parte demandante apelada, COMUNINDAD PROPIETARIOS
C/ DIRECCION000 NUM000 , representada por la Procuradora de los tribunales, Dª. LUISA FERNANDA
ESCUDERO ALONSO, asistida por el Abogado D. LUIS MANUEL ISASI CORRAL, sobre propiedad horizontal,
siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª María Esther Villímar San Salvador, que expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que debo estimar y estimo la demanda; en ejercicio de acción personal, de entrega de documentación comunitaria al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal; formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dª Luisa Fernanda Escudero Alonso; en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , de Burgos, en la persona de su legal representación la Sra. Presidenta de la Comunidad; contra la demandada mercantil 'Administración de Fincas, Afinbur S.L.', en la persona de su legal representación; representada en autos por el procurador Sr. D. Enrique Sedano Ronda; quien a su vez formuló demanda reconvencional de contrario; en ejercicio de acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual; debiéndola desestimar y desestimándola íntegramente. Debiendo estimar y estimando con carácter previo la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda, artículo 416.1.5º L.E.C ., apreciada de oficio, y subsanado en la Audiencia Previa, entrando a conocer del propio fondo del asunto. Habiéndose allanado la demandada a la demanda después del plazo para su contestación a la demanda, debiendo declarar y declarándola allanada. Y por consiguiente, debiendo condenar y condenando a la demandada a entregar a la actora la documentación comunitaria, administrativa, libros comunitarios (ya entregados extrajudicialmente luego de la Audiencia Previa). Y debo absolver y absuelvo de la demanda reconvencional y de todas las demás pretensiones deducidas en la misma a la parte actora reconvenida. Haciendo a la demandada expresa imposición de las costas procesales causadas por su mala fe a la actora. Y haciendo a la reconviniente imposición de las costas causadas a la reconvenida.'.

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Administración de Fincas Afinbur SL., se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º : Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día veintiséis de enero de dos mil diecisiete, en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 NUM000 de Burgos en Junta General Extraordinaria de fecha 6 de julio de 2015 adoptó en debida forma el acuerdo de cesar al administrador de la comunidad, la mercantil demandada AFINBUR SL, requiriéndole fehacientemente a los pocos días, por medio del presidente de la Comunidad, la devolución de toda la documentación existente propiedad de la comunidad en sus oficinas, a lo que se opuso argumentando la vigencia del contrato de prestación de servicios de administración de fincas suscrito con fecha 1 de marzo de 2015 y, en base al cual, la comunidad debía abonar en concepto de indemnización por la rescisión del mismo, el importe de las mensualidades pactadas en la cláusula segunda.

Tras diversos requerimientos infructuosos, la CP actora formula demanda con la pretensión de que la entidad AFINBUR SL entregue de forma inmediata toda la documentación de la comunidad y, en particular la señalada en el hecho 9º de la demanda y cualquier otra clase o tipo de documentos pertenecientes a la comunidad.

La demandada AFINBUR SL se opuso a la demanda alegando que la documentación se entregaría en el plazo de 60 días a contar desde el próximo 1 de marzo de 2016 (fecha del vencimiento del contrato) junto con la correspondiente liquidación, conforme establece la estipulación cuarta del contrato y, además formula reconvención, para que se le indemnice en la cantidad de 674,40 € (correspondientes a las mensualidades de enero a julio de 2016), reconociendo que la Comunidad de Propietarios ha abonado los recibos correspondientes hasta el mes de enero de 2016.

Que, con posterioridad a la audiencia previa, en fecha 6 de junio de 2016, la demandada procedió a entregar a la Comunidad de Propietarios la documentación solicitada, por lo que el juzgador entiende que conforme al artículo 21 de la LEC se ha producido un allanamiento posterior a la demanda por la que estima ésta con imposición de costas a la demandada; y desestima la reconvención al entender que la pérdida de confianza en la actuación del administrador es causa suficiente para dar por concluida la relación existente entre las partes - que califica de contrato mixto de mandato y arrendamiento de servicios - conforme a los artículos 1732 y 1733 del Código civil , lo que dice corrobora la ley de propiedad Horizontal que en su artículo 13.7.2 señala que los cargos designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria y, por consiguiente, desestima la indemnización de daños y perjuicios que, en la audiencia previa, la parte demandada reconviniente los redujo al cobro de las mensualidades de febrero y marzo de 2016, en total 273,46 €.



SEGUNDO .- Por la administración de fincas demandada se interpone recurso de apelación para que se revoque la sentencia de instancia y se acuerde desestimar íntegramente la demanda presentada de contrario, con estimación de la reconvención.

Procede la confirmación de la sentencia apelada por sus propios y acertados fundamentos jurídicos, debiendo añadirse a mayor abundamiento.

Conviene recordar que el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modificó el Texto Refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y de aplicación a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir del 13 de junio de 2014, incluyo expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en su artículo 3, párrafo segundo , al disponer que se considerarán consumidores a 'las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial'. En consecuencia, quedan así incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley protectora de los consumidores y usuarios, de forma expresa, todas aquellas entidades que, careciendo de personalidad jurídica -como por ejemplo las comunidades de bienes, herencias yacentes o comunidades de propietarios- actúen en el mercado sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Siendo consideradas consumidores y usuarios, las Comunidades de Propietarios estarán bajo la tutela de la Ley General de Consumidores y Usuarios y demás disposiciones protectoras de los derechos del consumidor, del mismo modo que también le son de aplicación las normas contenidas en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, tal y como ya ha tenido ocasión de manifestar nuestro Tribunal Supremo en diversas resoluciones.

El artículo 13.7.de la LPH dispone que el nombramiento de los órganos de gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador) se hará por el plazo de un año y que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

En consecuencia, la cláusula segunda del contrato de prestación de servicios objeto de autos en cuanto exige un preaviso de noventa días de antelación para dar por vencido el contrato es claramente abusiva conforme al artículo 85 .2 y 87.6 TR de la Ley General de los Consumidores y usuarios.

Se entiende que desde el momento en que el administrador es removido, con o sin causa justificada, debe devolver la documentación que le fue confiada, sin mayores dilaciones que la de cerrar la liquidación y cuentas pendientes de la mensualidad en que se produce. Por lo tanto, debe reputarse abusiva conforme a la normativa protectora de consumidores y usuarios (artículo 85.7 y 87.6 del Texto Refundido) la cláusula cuarta del contrato en cuanto establece que el administrador deberá entregar a la Comunidad toda la documentación y datos de la misma que obre en su poder con motivo de la relación contractual, dentro del plazo de 60 días.

Se trata de un plazo excesivo, que juega en contra del consumidor y únicamente beneficia al administrador.

En el presente caso, el juez de instancia considera justificada la remoción al perder la Comunidad de Propietarios la confianza en la gestión del administrador por dejadez en sus funciones en el cumplimiento y gestión de determinados acuerdos y obras, retraso en la celebración de juntas y otras cuestiones, consecuentemente dispone que no procede indemnización de daños y perjuicios. Aún en el supuesto de que la remoción no estuviese fundada en causa justificada, la cláusula penal prevista en el contrato es claramente abusiva conforme al artículo 87.6 del texto Refundido en cuanto fija una indemnización por resolución injustificada del contrato por importe de doce mensualidades, más los gastos derivados de tal incumplimiento. Por otra parte no se han acreditado daños y perjuicios reales y efectivos, y como muy bien refleja el juzgador los honorarios que se reclaman en el recurso (mensualidades de febrero y marzo de 2016) obedecen a la mera voluntad de permanencia arbitraria en el cargo del administrador demandado, por lo que procede su desestimación.



TERCERO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte apelante ( artículo 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO 1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que debo estimar y estimo la demanda; en ejercicio de acción personal, de entrega de documentación comunitaria al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal; formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dª Luisa Fernanda Escudero Alonso; en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , de Burgos, en la persona de su legal representación la Sra. Presidenta de la Comunidad; contra la demandada mercantil 'Administración de Fincas, Afinbur S.L.', en la persona de su legal representación; representada en autos por el procurador Sr. D. Enrique Sedano Ronda; quien a su vez formuló demanda reconvencional de contrario; en ejercicio de acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual; debiéndola desestimar y desestimándola íntegramente. Debiendo estimar y estimando con carácter previo la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda, artículo 416.1.5º L.E.C ., apreciada de oficio, y subsanado en la Audiencia Previa, entrando a conocer del propio fondo del asunto. Habiéndose allanado la demandada a la demanda después del plazo para su contestación a la demanda, debiendo declarar y declarándola allanada. Y por consiguiente, debiendo condenar y condenando a la demandada a entregar a la actora la documentación comunitaria, administrativa, libros comunitarios (ya entregados extrajudicialmente luego de la Audiencia Previa). Y debo absolver y absuelvo de la demanda reconvencional y de todas las demás pretensiones deducidas en la misma a la parte actora reconvenida. Haciendo a la demandada expresa imposición de las costas procesales causadas por su mala fe a la actora. Y haciendo a la reconviniente imposición de las costas causadas a la reconvenida.'.

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Administración de Fincas Afinbur SL., se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º : Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día veintiséis de enero de dos mil diecisiete, en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- La Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 NUM000 de Burgos en Junta General Extraordinaria de fecha 6 de julio de 2015 adoptó en debida forma el acuerdo de cesar al administrador de la comunidad, la mercantil demandada AFINBUR SL, requiriéndole fehacientemente a los pocos días, por medio del presidente de la Comunidad, la devolución de toda la documentación existente propiedad de la comunidad en sus oficinas, a lo que se opuso argumentando la vigencia del contrato de prestación de servicios de administración de fincas suscrito con fecha 1 de marzo de 2015 y, en base al cual, la comunidad debía abonar en concepto de indemnización por la rescisión del mismo, el importe de las mensualidades pactadas en la cláusula segunda.

Tras diversos requerimientos infructuosos, la CP actora formula demanda con la pretensión de que la entidad AFINBUR SL entregue de forma inmediata toda la documentación de la comunidad y, en particular la señalada en el hecho 9º de la demanda y cualquier otra clase o tipo de documentos pertenecientes a la comunidad.

La demandada AFINBUR SL se opuso a la demanda alegando que la documentación se entregaría en el plazo de 60 días a contar desde el próximo 1 de marzo de 2016 (fecha del vencimiento del contrato) junto con la correspondiente liquidación, conforme establece la estipulación cuarta del contrato y, además formula reconvención, para que se le indemnice en la cantidad de 674,40 € (correspondientes a las mensualidades de enero a julio de 2016), reconociendo que la Comunidad de Propietarios ha abonado los recibos correspondientes hasta el mes de enero de 2016.

Que, con posterioridad a la audiencia previa, en fecha 6 de junio de 2016, la demandada procedió a entregar a la Comunidad de Propietarios la documentación solicitada, por lo que el juzgador entiende que conforme al artículo 21 de la LEC se ha producido un allanamiento posterior a la demanda por la que estima ésta con imposición de costas a la demandada; y desestima la reconvención al entender que la pérdida de confianza en la actuación del administrador es causa suficiente para dar por concluida la relación existente entre las partes - que califica de contrato mixto de mandato y arrendamiento de servicios - conforme a los artículos 1732 y 1733 del Código civil , lo que dice corrobora la ley de propiedad Horizontal que en su artículo 13.7.2 señala que los cargos designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria y, por consiguiente, desestima la indemnización de daños y perjuicios que, en la audiencia previa, la parte demandada reconviniente los redujo al cobro de las mensualidades de febrero y marzo de 2016, en total 273,46 €.



SEGUNDO .- Por la administración de fincas demandada se interpone recurso de apelación para que se revoque la sentencia de instancia y se acuerde desestimar íntegramente la demanda presentada de contrario, con estimación de la reconvención.

Procede la confirmación de la sentencia apelada por sus propios y acertados fundamentos jurídicos, debiendo añadirse a mayor abundamiento.

Conviene recordar que el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modificó el Texto Refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y de aplicación a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir del 13 de junio de 2014, incluyo expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en su artículo 3, párrafo segundo , al disponer que se considerarán consumidores a 'las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial'. En consecuencia, quedan así incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley protectora de los consumidores y usuarios, de forma expresa, todas aquellas entidades que, careciendo de personalidad jurídica -como por ejemplo las comunidades de bienes, herencias yacentes o comunidades de propietarios- actúen en el mercado sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Siendo consideradas consumidores y usuarios, las Comunidades de Propietarios estarán bajo la tutela de la Ley General de Consumidores y Usuarios y demás disposiciones protectoras de los derechos del consumidor, del mismo modo que también le son de aplicación las normas contenidas en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, tal y como ya ha tenido ocasión de manifestar nuestro Tribunal Supremo en diversas resoluciones.

El artículo 13.7.de la LPH dispone que el nombramiento de los órganos de gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador) se hará por el plazo de un año y que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

En consecuencia, la cláusula segunda del contrato de prestación de servicios objeto de autos en cuanto exige un preaviso de noventa días de antelación para dar por vencido el contrato es claramente abusiva conforme al artículo 85 .2 y 87.6 TR de la Ley General de los Consumidores y usuarios.

Se entiende que desde el momento en que el administrador es removido, con o sin causa justificada, debe devolver la documentación que le fue confiada, sin mayores dilaciones que la de cerrar la liquidación y cuentas pendientes de la mensualidad en que se produce. Por lo tanto, debe reputarse abusiva conforme a la normativa protectora de consumidores y usuarios (artículo 85.7 y 87.6 del Texto Refundido) la cláusula cuarta del contrato en cuanto establece que el administrador deberá entregar a la Comunidad toda la documentación y datos de la misma que obre en su poder con motivo de la relación contractual, dentro del plazo de 60 días.

Se trata de un plazo excesivo, que juega en contra del consumidor y únicamente beneficia al administrador.

En el presente caso, el juez de instancia considera justificada la remoción al perder la Comunidad de Propietarios la confianza en la gestión del administrador por dejadez en sus funciones en el cumplimiento y gestión de determinados acuerdos y obras, retraso en la celebración de juntas y otras cuestiones, consecuentemente dispone que no procede indemnización de daños y perjuicios. Aún en el supuesto de que la remoción no estuviese fundada en causa justificada, la cláusula penal prevista en el contrato es claramente abusiva conforme al artículo 87.6 del texto Refundido en cuanto fija una indemnización por resolución injustificada del contrato por importe de doce mensualidades, más los gastos derivados de tal incumplimiento. Por otra parte no se han acreditado daños y perjuicios reales y efectivos, y como muy bien refleja el juzgador los honorarios que se reclaman en el recurso (mensualidades de febrero y marzo de 2016) obedecen a la mera voluntad de permanencia arbitraria en el cargo del administrador demandado, por lo que procede su desestimación.



TERCERO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte apelante ( artículo 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Administración de Fincas Afinbur SL, frente a la sentencia de fecha 29 de julio de 2016 del JPI n º 6 de Burgos en el juicio ordinario 796/2015, procede su confirmación, con imposición de las costas procesales a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, no tificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.